（2015）宁民终字第1899号

裁判日期: 2015-05-28

公开日期: 2015-06-29

案件名称

上诉人南京海润房地产开发有限公司与被上诉人李睿、钱莉莉、徐志芳房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

南京海润房地产开发有限公司,李睿,钱莉莉,徐志芳

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2015）宁民终字第1899号上诉人（原审被告、反诉原告）南京海润房地产开��有限公司，住所地南京市鼓楼区莫愁街道胜棋街9号。法定代表人齐大鹏，该公司董事长。委托代理人陈宝锋、黄莎，江苏致邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）李睿，男，1980年5月30日生，汉族，无业。被上诉人（原审原告、反诉被告）钱莉莉，女，1981年6月9日生，无业，汉族。被上诉人（原审原告、反诉被告）徐志芳，女，1952年1月19日生。以上三被上诉人共同委托代理人李庆法，江苏衡鼎律师事务所律师。上诉人南京海润房地产开发有限公司（以下简称海润公司）因与被上诉人李睿、钱莉莉、徐志芳房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第6091号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年3月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李睿、钱莉莉、徐志芳原审诉称、辩称：2012年9月9日双方签订了《南京市商品房预售合同》，约定由海润公司将南京市鼓楼区中海凤凰花园13幢1室房屋（以下简称涉案房屋）出售给李睿、钱莉莉、徐志芳，海润公司于2013年8月31日前交房。合同约定李睿、钱莉莉、徐志芳所购商铺东侧和北面无任何建筑。2014年4月10日，江苏中广置业有限公司（以下简称中广公司）根据双方所签合同并现场看房后，与李睿、钱莉莉、徐志芳签订了房屋租赁合同，约定年租金标准为190000元，交房时间以开发商实际交付时间为准。2013年7月，海润公司在李睿、钱莉莉、徐志芳所购商铺东侧和东北面建设一超大花坛，与李睿、钱莉莉、徐志芳商铺形成连体建筑，遮挡商铺门面影响经营。中广公司发现后向李睿、钱莉莉、徐志芳提出，李睿、钱莉莉、徐志芳即要求海润公司拆除花坛。海润公司同意拆除，但称于房屋交付后确定拆除时间。2013年8月26日李睿、钱莉莉、徐志芳申请调解后，海润公司表示不同意调解。同年9月12日，李睿、钱莉莉、徐志芳另案诉至法院，要求判令海润公司向李睿、钱莉莉、徐志芳交付涉案房屋，海润公司拆除花坛、排除妨碍，海润公司承担逾期交房违约金，并赔偿李睿、钱莉莉、徐志芳租金损失6240元。该案经审理后法院作出民事判决书，判决海润公司向李睿、钱莉莉、徐志芳交付涉案房屋，并拆除涉案房屋东侧的花坛。判决生效后，海润公司拒不履行，李睿、钱莉莉、徐志芳申请强制执行。经执行，海润公司于2014年7月10日向李睿、钱莉莉、徐志芳交付了涉案房屋，但仍未拆除花坛。因海润公司严重违约，经判决后仍未主动履行，并以申请再审为由拖延执行，致使中广公司以花坛不能拆除为由与李睿、钱莉莉、徐志芳解除合同。2014年10月10日，海润公司虽承诺20天内拆除花坛，��其履行部分义务后便停止拆除，致使李睿、钱莉莉、徐志芳持续发生商铺租金损失。自2014年7月10日起至李睿、钱莉莉、徐志芳起诉时，共发生租金损失127天。现李睿、钱莉莉、徐志芳诉至法院，请求判令海润公司赔偿李睿、钱莉莉、徐志芳因违约造成的损失66109元（190000÷365×127天），并承担本案诉讼费用。对于海润公司的反诉请求，李睿、钱莉莉、徐志芳认为双方合同中约定的房屋交付条款属于格式条款，应属无效。海润公司依据无效条款主张李睿、钱莉莉、徐志芳承担违约责任，并无合同和法律依据。根据合同约定，海润公司应于交付前5天通知李睿、钱莉莉、徐志芳办理交接手续，海润公司实际于2013年8月28日发送通知，与合同约定不符。李睿、钱莉莉、徐志芳已就涉案房屋交付问题申请调解，且海润公司至今未按约定向李睿、钱莉莉、徐志芳出示相关证明文��，李睿、钱莉莉、徐志芳有权拒绝接收房屋。生效判决已确认海润公司应向李睿、钱莉莉、徐志芳交付涉案房屋，故海润公司以其无效通知为由主张李睿、钱莉莉、徐志芳迟延接收房屋构成违约，理由并不成立。综上，请求法院判决驳回海润公司的反诉请求。海润公司原审辩称、诉称：其一，本案中，花坛的存在并不影响李睿、钱莉莉、徐志芳对涉案房屋的实际使用，李睿、钱莉莉、徐志芳无权主张海润公司承担违约责任。（2013）鼓民初字第5574号民事判决中认定，涉案房屋外侧花坛的存在及李睿、钱莉莉、徐志芳所称房屋渗水问题，均不影响其对房屋的使用。李睿、钱莉莉、徐志芳在该案中已据此主张海润公司赔偿10余万元租金损失，但未获得支持。其二，花坛的存在不能成为李睿、钱莉莉、徐志芳与中广公司之间解除合同的条件。李睿、钱莉莉、徐志芳与承��人之间如何签订租赁协议，如何使用房屋，均与海润公司无关。李睿、钱莉莉、徐志芳与中广公司所签订的租赁合同即便是真实的，也未约定花坛存在系双方解除合同的条件。李睿、钱莉莉、徐志芳与中广公司之间解除合同系其双方意思表示的结果，与海润公司无关。其三，李睿、钱莉莉、徐志芳拒收房屋行为已构成违约。依照生效判决确认，海润公司提供的涉案房屋符合双方合同约定，李睿、钱莉莉、徐志芳无权拒绝接受房屋。鼓楼法院再审裁定书也确认，海润公司有权要求李睿、钱莉莉、徐志芳承担延期收房的违约责任。其四，本案中，李睿、钱莉莉、徐志芳主张租金损失的期限为2014年7月10日至2014年11月17日，但其提供的证据不能证明损失情况。综上，请求判决驳回原告的本诉请求。同时，根据双方合同约定，如李睿、钱莉莉、徐志芳所购房屋满足交付条件��李睿、钱莉莉、徐志芳收到书面交房通知后，不得拒绝接受，否则应承担违约责任。经海润公司多次催告，李睿、钱莉莉、徐志芳以存在花坛及其他不合理事由为由拒绝接收房屋，其行为已构成违约。现海润公司提起反诉，请求判令李睿、钱莉莉、徐志芳支付逾期交房违约金31300元（自2013年9月1日起至2014年7月10日止，按100元／天标准计算），并由李睿、钱莉莉、徐志芳承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明，2012年9月9日，李睿、钱莉莉、徐志芳（乙方）共同与海润公司（甲方）签订《商品房预售合同》，约定甲方将其开发建设的涉案房屋出售给乙方；该房屋单价为35021.84元，总价为4010000元。该合同第六条约定：一、甲方应于2013年8月31日前向乙方交付该商品房；二、该商品房交付时应当符合下列条件：1、已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工��收备案证明材料；2、已取得用于房屋权属登记的《房屋测绘成果》；三、甲方迟延交付该商品房的，应当按照已收价款的每日万分之二计算迟延期间的违约金。该合同第十条约定：一、该商品房具备第六条第二款约定的交付条件后，甲方应在确定的交付日期前5天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。甲方通知确定的交付日期应当给乙方必要的准备时间和必要的方便；二……；三、甲乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付；四、该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，按下列方式处理：1、乙方按每天100元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定交付日起由乙方承担；2、乙方以非法定或约定事由拒绝验房收房的，自甲方通��的交付日起视同已交付。合同第十三条约定：甲方应按照国家规定和本合同约定承担该商品房的工程质量保修责任。保修期内，乙方发现该商品房存在工程质量问题的，应及时通知甲方及其受托人；甲方或其受托人接到乙方的报修通知后，应在24小时内到场检查（双方另约时间的除外），并根据工程质量问题的实际情况与乙方商定具体的维修日期，及时合理安排维修。乙方应在甲方或其受托人检查、维修期间给予必要配合。甲方或其受托人怠于履行该商品房工程质量保修责任的，应当承担下列责任：按每拖延一天5元计算，向乙方承担违约金。该商品房在保修期内因工程质量问题造成乙方经济损失的，甲方按下列约定赔偿乙方：乙方的实际经济损失。该合同附件1总平面图中显示涉案房屋东侧为空白。补充协议第15条约定：在房屋建设过程中，因建设需要，经政府有权部门批准的设计变更（包括小区变电箱的位置、有线电视接入箱、煤气管道等），在设计实施前甲方无需通知乙方，不影响本合同的履行；第16条约定：项目在销售过程中所提供的沙盘、广告图片及文字等仅为项目参考之用，项目之最后规划以政府批准文件为准……；第21条约定：甲方已统一设置中央空调，未经甲方同意，乙方不得更改中央空调相关设置，不得增设分体式空调。上述合同订立后，李睿、钱莉莉、徐志芳按约支付了全部购房款。2013年6月25日，海润公司取得《建设工程规划核实合格书》，并于同年8月22日取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》。2013年8月28日，海润公司邮寄《交付使用通知书》，告知李睿、钱莉莉、徐志芳其购买的涉案房屋已经符合交付条件，可于2013年8月30日携带相关资料办理交付手续。李睿于2013年8月29日向海润公司回函称，因海润公司违反合同约定，违规堵塞商铺东侧通道，并建超大花坛遮蔽门面，使商铺功能严重受损，因纠纷已提交法院，故2013年8月31日不会去办理交付手续，待海润公司拆除违建符合合同约定后再办理交房手续。李睿、钱莉莉、徐志芳曾于2013年8月26日因海润公司建设的花坛问题向南京市鼓楼区人民调解委员会申请调解，要求海润公司按照合同约定的时间和总平面图规划设计交付房屋、拆除花坛并赔偿损失。因双方各执己见，调解委员会未能调解成功。此后，李睿、钱莉莉、徐志芳多次发函要求海润公司尽快按合同约定标准向其交付房屋。海润公司则称涉案房屋已符合交付条件，且已通知李睿、钱莉莉、徐志芳收房，不存在再次交付房屋。因双方就花坛等问题存在是否影响房屋交付存有争议无法协商，李睿、钱莉莉、徐志芳遂于2013年9月16日向法院提起诉讼，请求判令海润公司按照合同约定交付涉案房屋；海润公司拆除花坛、排除空调外机妨碍；海润公司按照总房价的每日万分之二支付迟延交房的违约金并按照年租金190000元赔偿损失。该案经审理后认为，李睿、钱莉莉、徐志芳按照合同约定履行了全部购房款义务后，海润公司应向其交付房屋。李睿、钱莉莉、徐志芳购买的房屋系商铺，非普通住宅，而商铺的位置、外观及周边环境、公用设施等均是影响商铺价值的重要因素。花坛的建设直接影响了商铺的外观及环境，使商铺的价值受损。双方合同附件的总平面图上，房屋东侧部分（即花坛）为空白，未明确约定用途，海润公司亦未提供证据证明已告知买受人该空白部分的用途。对于合同约定的房屋东侧空白部分的用途应作出不利于海润公司的解释，即该位置无任何建筑，故对李睿、钱莉莉、徐志芳要求拆除花坛的请求，予以支��。同时，涉案房屋于2013年8月22日已经过竣工验收备案，海润公司亦在合同约定的交房时间前通知收房，虽然房屋右侧存在花坛以及房屋出现渗水等问题，但根据李睿、钱莉莉、徐志芳提供的证据，并不能证明上述问题影响其正常使用，故其以房屋存在花坛以及渗水等问题拒收房屋，请求海润公司承担迟延交房违约责任的诉讼请求，无法律依据。海润公司并不存在迟延交付房屋的行为，故其要求海润公司支付租金损失的请求，无事实和法律依据，不予支持。2014年4月16日，原审法院作出（2013）鼓民初字第5547号民事判决书，判令海润公司向李睿、钱莉莉、徐志芳交付涉案房屋，拆除位于涉案房屋东侧的花坛，并驳回李睿、钱莉莉、徐志芳的其他诉讼请求。该案判决后，双方均未上诉。2014年5月28日，李睿、钱莉莉、徐志芳向原审法院申请强制执行。同年7月10日，双方��法院协调下签署了房屋交接单，办理了涉案房屋交接手续。2014年12月19日，原审法院就上述生效判决中的其他事项全部执行完毕。原审另查，2014年6月16日海润公司以有证据证明上述原审判决认定事实不清、适用法律不当为由，向鼓楼法院申请再审。鼓楼区法院经再审审查后认为，原审认定海润公司建设花坛行为构成违约，并判决拆除花坛，并无不当。关于房屋的交付，双方合同中约定签署商品房交接单和交付钥匙即为交付，法律也规定对房屋的转移占有视为房屋的交付使用。海润公司以被申请人接到收房通知后，拒绝如期办理手续，应当视同交付的约定，按照法律的规定及合同的约定，应理解为在收房人接到书面通知后，无正当理由拒绝收房的，承担此后房屋的毁损、灭失的风险以及相应的违约责任，而不是据此认定涉诉房屋已经发生转移占有，故原审判决由海��公司交付房屋并无不当。2014年9月17日，原审法院作出（2014）鼓民申字第24号民事裁定书，驳回海润公司的再审申请。2014年11月17日，李睿、钱莉莉、徐志芳再次以海润公司未按约定标准向其交付房屋，且未履行生效判决义务及时拆除花坛为由，向法院提起诉讼，请求判令海润公司赔偿租金损失。案件审理过程中，海润公司亦向法院提起反诉，要求李睿、钱莉莉、徐志芳支付逾期收房违约金。庭审中，李睿、钱莉莉、徐志芳为证明其损失，提供如下证据：1、房屋租赁合同、解除合同通知书，证明李睿、钱莉莉、徐志芳于2013年4月10日就涉案房屋对外出租事宜与中广公司签订了房屋租赁合同，合同约定年租金标准为190000元，因涉案房屋东侧存在花坛2014年4月18日中广公司发出解除合同通知，要求自2014年4月10日起与出租人解除合同；2、商铺租赁合同，内容为李睿、钱��莉、徐志芳将涉案房屋出租给南京云房源软件服务有限公司，约定租赁期限为5年，第一年租金为165000元，以后逐年调整，总租金为940800元等，证明因海润公司未及时拆除花坛，致使李睿、钱莉莉、徐志芳于2014年12月4日才再次将涉案房屋对外出租，造成李睿、钱莉莉、徐志芳在此之前的租金损失。海润公司质证后，对上述证据1的真实性无法确认，且认为即便该组证据真实，也系李睿、钱莉莉、徐志芳与中广公司之间的关于合同争议的处理，与海润公司无关；对证据2的真实性不予认可，且认为与本案无关联性。因双方意见分歧较大，致本案调解未果。以上事实，有当事人陈述、南京市商品房预售合同、函、现场照片、交付使用通知书、建设工程规划核实合格书、房屋建筑工程竣工验收备案表、南京市房屋测绘成果报告、（2013）鼓民初字第5547号民事判决书、（2014）鼓民申字第24号民事裁定书、房屋交接单以及法院开庭笔录等证据予以证实。原审法院认为，双方签订的《南京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于海润公司建设花坛行为是否构成违约及应否赔偿李睿、钱莉莉、徐志芳租金损失问题。根据原审法院（2013）鼓民初字第5547号民事判决书认定，海润公司在涉案房屋东侧建设花坛的行为已构成违约行为，应拆除花坛，原审法院对此亦予以确认。根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。上述判决生效后，因海润公司未及时履行生效判决义务，李睿、钱莉莉、徐志芳向法院申请强制执行，截止本案李睿、钱莉莉、徐志芳起诉时，海润公司仍未完全履行拆除花坛义务。李睿、钱莉莉、徐志芳提供的证据可以证明因海润公司在涉案房屋东侧建设花坛致使中广公司与其解除了租赁合同，且因该花坛的持续存在致使李睿、钱莉莉、徐志芳实际于2014年12月4日以低于原合同租金标准价格将涉案房屋出租。故原审法院结合海润公司违约事实、双方当事人过错等案情，酌定海润公司应赔偿李睿、钱莉莉、徐志芳租金损失8000元。关于李睿、钱莉莉、徐志芳迟延收房是否构成违约以及应否承担违约责任问题。根据双方合同约定，李睿、钱莉莉、徐志芳支付全部购房款后，海润公司负有向其交付房屋的合同义务。海润公司虽于2013年8月28日向李睿、钱莉莉、徐志芳邮寄通知，要求其于2013年8月30日办理房屋交接手续，但因双方就海润公司在涉案房屋东侧建设花坛及房屋存在漏水等情形是否符合交付条��产生争议后，李睿、钱莉莉、徐志芳分别通过申请人民调解委员会调解及向法院提起诉讼方式解决争议。2013年8月26日，李睿、钱莉莉、徐志芳申请人民调解委员会调解未果后，另于2013年9月16日向原审法院提起诉讼，要求判令海润公司向其交付涉案房屋、拆除花坛并承担迟延交房违约责任等。该案经审理后，判决确认海润公司应向李睿、钱莉莉、徐志芳交付涉案房屋，拆除花坛。双方实际在该生效判决强制执行过程中，经原审法院组织协调于2014年7月10日办理了涉案房屋交接手续。因双方就涉案房屋交付争议在处理过程中，李睿、钱莉莉、徐志芳并非无正当理由拒收房屋，故其迟延接收房屋并不构成违约。海润公司据此主张李睿、钱莉莉、徐志芳承担违约责任，无事实和法律依据，故对海润公司的反诉请求，原审法院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、南京海润房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内赔偿李睿、钱莉莉、徐志芳租金损失8000元。二、驳回南京海润房地产开发有限公司的反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费726元（已减半收取），反诉案件受理费291元，合计1017元，由李睿、钱莉莉、徐志芳负担626元，南京海润房地产开发有限公司负担391元（李睿、钱莉莉、徐志芳已预交726元，南京海润房地产开发有限公司在履行上述给付义务时一并给付李睿、钱莉莉、徐志芳100元）。海润公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、原审对被上诉人本诉部分事实认定错误，适用法律不当，应依法改判支持上诉人反诉请求。花坛存在与否并不影响被上诉人房屋使用，被上诉人无权藉此要求上诉人承担违约责任。生效（2013）鼓民初字第5547号民事判决表明了花坛存在与否均不会对被上诉人房屋使用存在影响，被上诉人主张的租金损失在花坛一直存在的情况下也未获得原审法院支持，而本案原审认定花坛存在影响其商铺使用，则与生效的法律文书自相矛盾。二，原审驳回上诉人反诉，事实认定错误，适用法律不当。依合同约定，被上诉人收到书面交房通知后，不得拒绝接受，否则应按合同约定承担违约责任。如房屋存在瑕疵，可通过质量维修条款要求上诉人承担瑕疵担保责任，不应当采用拒收房屋的形式。综上，请求二审法院撤销原审判决，依��改判支持上诉人反诉请求，并判令被上诉人承担全部的诉讼费用。李睿、钱莉莉、徐志芳答辩称，双方所签订的合同第10条第3款明确约定甲乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付。原审法院（2013）鼓民初字第5574号民事判决书，判决由上诉人向被上诉人交付房屋，该房屋是经过法院执行才交付的，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉。双方当事人对原审法院查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审中双方当事人均无提供新的证据。本院认为，当事人的合法权益应受法律保护。被上诉人李睿、钱莉莉、徐志芳主张的租金损失，已在原审法院（2013）鼓民初字第5547号民事判法律文书中进行了裁判，并驳回其该项诉讼请求。该法律文书生效后，本案中，李睿、钱莉莉、徐志芳再次提起诉讼主张执行中因海润公司未及时拆除花坛的��金损失，本院认为，依照法律规定，判决生效后，花坛是否及时拆除应当由执行部门处理的争议，且花坛存在与否是否直接影响被上诉人商铺的租金损失，被上诉人提供的证据不足以证明，故本院对被上诉人该项请求不予支持。因双方就涉案房屋东侧建有花坛及房屋存在漏水等情形是否符合交付条件产生争议，被上诉人李睿、钱莉莉、徐志芳在海润公司向其邮寄交房通知前，其已分别通过申请人民调解委员会调解及向法院提起诉讼方式解决争议，在诉讼过程中且纠纷未解决前，被上诉人未如期办理商铺交接手续，并非被上诉人的过错，故上诉人要求被上诉人承担迟延收房的违约责任，无事实与法律依据。本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第6091号民事判决第二项；二、撤销南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第6091号民事判决第一项；三、驳回李睿、钱莉莉、徐志芳的诉讼请求。一审本诉案件受理费726元，由李睿、钱莉莉、徐志芳负担，反诉案件受理费291元，南京海润房地产开发有限公司负担；二审案件受理费1743元，由上诉人南京海润房地产开发有限公司负担583元，被上诉人李睿、钱莉莉、徐志芳负担1160元。本判决为终审判决。审　判　长　　李飞鸽代理审判员　　涂　甫代理审判员　　付　双二〇一五年五月二十八日书　记　员　　朱亚芳更多数据：