（2015）南川法民初字第01805号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-07-13
案件名称
南川区江川幼儿园与牟春华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市南川区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
川江幼儿园,牟春华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条，第五十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第二百三十二条
全文
重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2015）南川法民初字第01805号原告川江幼儿园，住所地南川区南城街道兴南居委*组。负责人周群英，女，1949年9月25日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托代理人吴万寿，重庆春意律师事务所律师。被告牟春华，男，1973年3月29日出生，汉族，住重庆市南川区。委托代理人李袁，重庆祥永律师事务所律师。原告川江幼儿园与被告牟春华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月8日立案受理，依法由审判员张丽敏独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告川江幼儿园负责人周群英及其委托代理人吴万寿，被告牟春华及其委托代理人李袁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告川江幼儿园诉称，2012年7月25日，原告与被告签订了《企业土地房屋买卖合同》，该合同约定，原告将属于其所有的土地和房屋以人民币220万元的价格出让给被告，出让范围以合法有效证件记载为准。2012年8月20日，双方又签订了《补充协议》。合同签订之后，被告按约向原告支付了一、二、三期款项共计200万元。原告已于2012年11月21日将合同项下土地房屋移交给了被告实际占有和使用，且已经将有关证件交付给被告。由于该土地的使用权性质系政府划拨的国有土地，原告在转让该土地给被告时没有经有批准权的人民政府批准，该转让违反了法律的强制性规定，当属无效。因此，原告诉至本院，要求：一、判决确认原、被告于2012年7月25日签订的《企业土地房屋买卖合同》及2012年8月20日签订的《补充协议》无效。二、判决被告立即归还原告位于南川区XX街道XX居委X组“川江幼儿园”的土地和房屋以及相关证件。三、诉讼费由被告承担。被告牟春华辩称，一、原、被告双方签订《企业土地房屋买卖合同》和《补充协议》属实。我已支付了原告200万元，原告将房屋及有关手续交给我属实，余款20万元未付是因未办产权过户手续，办理了过户就支付给原告，但原告一直推诿使得现在都未能办理过户。二、与原告签订合同后，我又在该房屋周围租赁了几亩地花了10余万元。我已付出太多，希望双方能继承履行合同。三、如合同无效，要求原告将房款200万元退还给被告，并从支付之日起按同期同类贷款利率计付利息，赔偿流转土地的10万余元。经审理查明，原告川江幼儿园位于重庆市南川区XX街道XX居委X组，占地面积5022平方米［原址为原南川市XX镇XX村X社，土地使用证证号为南川国用（1998）字第136号］，该土地系划拨用地。2012年7月25日，重庆聚洪房产咨询服务部作为房产中介，原告负责人周群英以川江幼儿园的名义与被告牟春华签订了《企业土地房屋买卖合同》，该合同约定：第一条：企业土地、房屋基本情况：1、购企业土地、房屋地址：南川文凤镇福南一社，土地面积5022（以政府批文为准）平方米，建筑面积200平方米，土地使用证号为南川国用（1998）字第136号，南川市建设委员会文件号为南川事建委发（1998）38号（上述均以该企业土地、房屋的合法有效证件记载为准）。2、甲方（原告）以该企业土地、房屋的现房、现状、现产权售于乙方（被告），在签订本合同之前乙方对该企业土地、房屋的相关证件已作充分了解并实地看房，并对该土地的现状无异议。甲方保证该土地在合同签订后交地时的状况与看地时的状况一致。第二条：成交价格及付款方式（本条各款均不计利息）（一）、该企业、土地、房屋的实际成交价为人民币贰佰贰拾贰万元整（小写2220000.00元）此价格包括当前土地所有建筑物。（二）、乙方付款方式为：分期付款方式（分四次付清）。（三）乙方的交款约定：1、第一次付款：乙方与2012年7月25日交付甲方定金人民币贰万元整（小写20000.00元），如乙方不买此地此定金不退。2、第二次付款：甲方与2012年8月20日支付甲方人民币贰拾捌万元整（小写280000.00元）。3、第三次付款：甲方完整交地给乙方时，乙方立即支付甲方房款人民币壹佰柒拾万元整（小写1700000.00元）。4、第四次付款：甲方交地给乙方时（以乙方交付第三次房款时间算起）五个月内付清尾款人民币贰拾贰万元整（小写220000.00元）。以上乙方支付甲方的房款以甲方开出的收条为据。第三条：关于税费相关约定.1、本合同履行期间内甲乙双方按国家规定及相关地方规定自行缴纳各项税费，经甲乙双方协商，决定该企业土地、房屋产权过户的一切相关税、费由乙方承担。2、该企业土地、房屋配套实施过户的一切相关费用由乙方承担。第七条：责任免除。如因自然灾害、法律法规、政策更改等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲乙丙三方不承担任何责任，其中丙方收取的中介服务佣金全部退还。第十一条：补充协议（共五项）1、甲方无条件配合乙方产权过户，包括企业转让。2、乙方已看过该土地所有相关手续，如该地不能办理房地产权证，而造成本次交易不成功，甲方不负任何责任。3、若2012年8月20日后乙方未支付甲方第二次付款此合同失效，甲方有权将该地转卖他人。该合同还约定了其他事项。2012年8月20日，双方签订了《补充协议》，该协议约定：1、在交地时甲方提前10天通知乙方（乙方不能故意拖延接地时间），如乙方接地时未按时支付甲方第三次款项，则视为乙方违约，甲方有权收回该地并不退还乙方前期所付的所有款项及利息。2、双方约定乙方支付甲方第三次款项时间起五个月内甲方到审批中心签字过户，其中该地红线内养牛场于2014年2月20日之前交付给乙方，乙方接地后即日支付甲方尾款人民币贰拾贰万元整（小写220000.00元）。3、双方约定于2013年1月31日前甲方交地（围墙内）给乙方，如甲方未按时交地给乙方，由甲方按人民币贰佰万元整（小写2000000.00元）的银行同期贷款利息作为违约金支付给乙方。2012年11月21日，原告将出卖给被告的房屋、土地等以及与房屋、土地相关的手续交付给了被告，包括：1、国有土地使用证，证号为南川国用1998字第136号；2、建设用地规划许可证，证号南川规划编号（1998）1号；3、征用土地协议书壹本；4、周群英补偿原高蛋白厂土地补偿费收条壹张；5、南川市临河建筑许可证，证号为南河管1997字第26号；6、南川市建设委员会关于对川江幼儿园初步设计审查的批复文件贰份，证号南川建委发（1998）38号；7、南川市XX镇人民政府关于隆化镇周群英修建川江幼儿园补办用地手续的申请壹张，证号为XX府发（1997）101号；8、南川市XX镇人民政府关于兴建南川市XX厂提前用地的说明壹张，证号为文凤府发（1997）102号。注：于2012年11月21日周群英交地（围墙内）给牟春华。以上1-8项所有手续文件均为原件。另附该地征地图壹份（原件）；南川市社会力量办学审批登记表壹份；南川市社会力量办学机构主办单位（主办公民）登记表壹张；南川市计划委员会关于隆化镇周群英修建川江幼儿园的批复壹份，证号为南川计委发（1997）186号。合同签订后，被告于2012年7月25日支付周群英定金2万元，2012年8月20日支付周群英28万，2012年10月15日支付周群英52.5万元，2012年11月21日支付周群英117.5万元，以上共计200万元。2012年11月21日周群英交地（围墙内）给牟春华。至本案起诉前，本案所涉土地尚未取得有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，因而该土地使用权亦未予以过户登记在被告名下，被告也未将尾款支付给原告。在审理中，被告出示了被告与南川区XX街道XX居委X组于2014年1月2日签订的《耕地流转让协议书》一份及收条四张，拟证明其与XX居委X组签订了耕地流转协议，流转耕地1.026亩，支付流转费10.26万元，支付测量土地人工费150元，支付青苗费160元，支付流转土地上栽种的花椒树及蔬菜的费用9200元。原告在法庭辩论结束后最后陈述时提出要求被告支付房屋占用费80万元。上述事实，有原、被告陈述和答辩、企业土地房屋买卖合同及补充协议、周英群交给被告的川江幼儿园相关手续清单、南川府函发（1998）39号文件、南川建委发（1998）38号文件、南川国用（1998）字第136号国有土地使用证、南川市社会力量办学审批登记表、收条等证据在案佐证，亦经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。本案中，原告出售给被告的土地系划拨土地，至今未取得人民政府批准办理土地使用权出让手续，因此本院依法认定原、被告双方签订《企业土地房屋买卖合同》及《补充协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有返还必要的应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。合同无效后，被告依法应当将因该合同取得的本案所涉房屋及土地以及有关证件返还给原告，原告依法应当将收取被告的购房款200万元归还被告，并支付占用购房款期间的利息，其利率按照中国人民银行规定的同期商业贷款利率计算。对于被告所述的流转耕地的10万余元要求原告赔偿的问题，由于流转耕地与房屋买卖没有必然的联系，同时该款亦不属于因合同无效造成的损失范围。因此，被告的该辩解意见，本院不予采纳。对于原告在法庭辩论结束后最后陈述时提出要求被告支付房屋占用费80万元问题，由于原告增加的该诉讼请求不符合《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二百三十二条关于增加诉讼请求应当在法庭辩论结束前提出的规定，因此本院不予审理，原告可另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，第五十六条、第五十八条，《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》第十一条之规定，判决如下：一、原告川江幼儿园与被告牟春华于2012年7月25日签订的《企业土地房屋买卖合同》及2012年8月20日签订的《补充协议》无效。二、被告牟春华于本判决生效后十日内将登记在原告川江幼儿园名下的位于重庆市南川区XX居委X组的房屋及土地等［原址为原南川市XX镇XX村X社，土地使用证证号为南川国用（1998）字第136号，占地面积5022平方米］返还给原告川江幼儿园。三、被告牟春华于本判决生效后十日内将登记在原告川江幼儿园名下的位于重庆市南川区XX居委X组的房屋及土地的有关材料返还给原告川江幼儿园（清单祥见附项）。四、由原告川江幼儿园于本判决生效后立即返还被告牟春华购房款200万元，并按中国人民银行规定的同期商业贷款利率支付被告牟春华从占有购房款之日起（其中2万元从2012年7月25日起，28万元从2012年8月20日起，52.5万元从2012年10月15日起，117.5万元从2012年11月21日起）至付清之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24560元，减半交纳12280（原告已预交），由原告川江幼儿园和被告牟春华各负担6140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费24560元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 张丽敏二〇一五年五月二十八日书记员 王佳艺附项：判决主文第三项“有关材料”清单：1、国有土地使用证（证号为南川国用1998字第136号）；2、建设用地规划许可证（证号为南川规划编号（1998）1号）；3、征用土地协议书壹本；4、周群英补偿原高蛋白厂土地补偿费收条壹张；5、南川市临河建筑许可证（证号为南河管1997字第26号）；6、南川市建设委员会关于对川江幼儿园初步设计审查的批复文件贰份（证号为南川建委发（1998）38号；7、南川市文凤镇人民政府关于隆化镇周群英修建川江幼儿园补办用地手续的申请壹张（证号为文凤府发（1997）101号；8、南川市文凤镇人民政府关于兴建南川市化工厂提前用地的说明壹张（证号为文凤府发（1997）102号。以上1-8项所有手续文件均为原件。另付该地征地图壹份（原件）；南川市社会力量办学审批登记表壹份；南川市社会力量办学机构主办单位（主办公民）登记表壹张；南川市计划委员会关于隆化镇周群英修建川江幼儿园的批复壹份（证号为南川计委发（1997）186号）。 来源：百度搜索“”