（2014）娄星民二初字第444号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-09-08
案件名称
戴祝华、谢坚升等合同纠纷民事判决书
法院
娄底市娄星区人民法院
所属地区
娄底市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戴祝华,谢坚升,梁利根
案由
法律依据
《建设部转发国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》：第三条；《商品房销售管理办法》：第七条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第六十条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国土地增值税暂行条例》：第二条；《中华人民共和国个人所得税法（2011年）》：第二条，第八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十五条第一款，第一百四十四条
全文
湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2014）娄星民二初字第444号原告戴祝华。委托代理人成本诠，娄底市有为法律服务所法律工作者。被告谢坚升。被告梁利根。委托代理人邹文，娄底市娄星区法律援助中心律师。原告戴祝华与被告谢坚升、梁利根合同纠纷一案，于2014年9月19日诉至本院。本院受理后于同年12月8日由审判员石婕担任审判长，与审判员戴跃辉、人民陪审员陈燕依法组成合议庭，由书记员吴细宁担任记录，对该案公开开庭进行了审理。原告戴祝华及其特别授权委托代理人成本诠，被告梁利根的委托代理人邹文到庭参加了诉讼。被告谢坚升经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。原告戴祝华诉称：2011年2月，原告经娄底市鑫楚经纪有限公司为中介，购买了被告谢坚升所有的，被告梁利根占有的娄底市娄星区湘东大道旁0××2幢20××3号门面。2011年2月24日以被告谢坚升、梁校根（实为梁利根）为甲方，原告戴祝华为乙方签订了《房屋买卖协议》，约定：甲方将0××2幢20××3号门面以房产总价258800元出售给乙方，《协议》第四条第1款第④项约定：甲方包水、电入户，但不承担费用。该条第2款第①项约定：乙方负责办理该房屋产权证和土地使用证过户等相关费用。第五条第3款约定：甲、乙双方如不积极配合办理该房屋过户手续的，其引起的不良后果，由违约方承担由此给对方造成的损失。合同签订后，原告依约定履行了合同义务，以1%的月息借款10万元付清了购房款253800元及中介费2580元。同年3月8日办理了房产过户登记，可是土地使用证被告至今未办。原告原定以门面产权作抵押，到银行贷款还债并装修，由于地产证没办，不但不能贷款装修，又以2%的月利率借款28000元用于室内装修。装修搞好后，被告对“包水、电入户”的合同约定义务置之不理，同时水电要从约200米外地段接入，又要在多处水泥现浇的横梁中打孔穿过，难度大、费用高，由于无水无电，门面无法出租营业。原告投入的30多万元的房产就这样白白摆了近三年。造成营业损失、利息损失516000元。此外，被告把应当由建设方配套安装的基本设施水电入户费违法约定“甲方不承担”，把应当由其支付且约定不明的房产转让增值税，个人所得税也推给原告承担，至今未予返还。据此，被告的违法违约行为造成了原告的严重经济损失，为维护原告的合法权益，特诉请判决：1、判决原、被告签订的《房屋买卖协议》第四条第4项甲方不承担水电入户费用的内容无效，由两被告依法承担水电入户安装费用。2、判令两被告立即履行《房屋买卖协议》中“甲方包水、电入户”的合同义务；3、判令两被告立即办理好土地使用权证并承担依法应当由其承担的办证费用；4、由两被告承担返还原告为其支付的依法应当由其承担的房地产转让增值税、个人所得税1万元；5、赔偿原告因被告违约所造成的经济损失51600元；6、上述款项由两被告承担连带清偿责任；7、由两被告承担本案的全部诉讼费用。被告梁利根辩称：原告的诉求均不能成立，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：原告的第一、二项诉讼请求都是不能成立的，如何承担水电入户费用是当事人对民事权利的处分，是可以协商解决的，水电包入户但费用由原告承担的约定并不违法，且是原告同意的。原告认为水电没有入户房屋不能买卖的法律依据是针对建设方的，本案中谢坚升和梁利根都不是建设方，只是房屋买卖人。现整栋楼房都没有办理土地使用权证，合同中约定被告只有协助办理义务，办证的一切相关费用由原告承担，房地产转让增值税和个人所得税也应由原告承担。原告是该房屋的合法所有人，原告不将门面出租是原告自己的事情，原告所谓的损失均没有道理，也不应由被告承担。这个门面是梁利根在谢坚升处抵债过来的，梁利根并没有在其中牟取利润，其在本案中不应承担连带责任。被告谢坚升未到庭进行答辩。原告戴祝华为支持其诉讼请求的成立，向本院提交了如下证据：1、原告的身份证复印件一份，拟证明原告主体合法；2、两被告的身份证复印件一份，拟证明被告主体适格；3、房屋买卖协议复印件一份，拟证明原、被告之间存在买卖合同关系以及合同条约违法；4、收条，拟证明原告交清了全部购房款，履行了全部合同义务；5、房地产税收征免税认定表，拟证明被告把依法应由自己支付的税费强加给原告；6、梁建胜写的房租证明，拟证明被告违约造成原告每月门面租金损失1200元；7、肖金成的证明，拟证明原告因被告造成违约受损；8、发票（收据），拟证明原告的损失。被告梁利根对原告戴祝华提交的证据1、2、4的真实性无异议；对证据3的真实性也无异议，但对证明目的有异议，不能证明合同条款违法；对证据5的真实性无异议，但认为不能达到其证明目的；认为证据6、7、8均与被告梁利根无关。被告梁利根在庭审中无证据予以提交。被告谢坚升亦未向本院提交相关证据，且因被告谢坚升无正当理由未到庭参加诉讼，故视为对原告戴祝华所提交的证据放弃其质证的权利。本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十五条、第六十六条之规定对上述证据进行了审查，并认证如下：对原告戴祝华所提交的证据1-5，因双方当事人对上述证据的真实性均无异议，故本院对上述证据的证明效力予以确认；对证据6-7，因证人均无正当理由未能到庭予以质证，不符合证据规则要求，本院对该两证据不予采信；证据8不是正规发票，且与本案无关联性，故对该证据亦不予采信。综上，本院根据上述定案的证据以及庭审查明的情况，认定本案以下基本事实：2011年2月24日，通过娄底市鑫楚经纪公司为中介，被告梁利根以梁校根的名义以及被告谢坚升作为出卖方（甲方）与买受方（乙方）即原告戴祝华签订了一份《房屋买卖协议》，协议中约定：“…一、甲方自愿将座落于区湘中大道旁0××2幢20××3号门面，以房产总价贰拾伍万捌仟捌佰元整的价格整套出售给乙方。该门面的建筑面积为33.59平方米，该门面楼上有同等面积33.59平方米两层合计67.18平方米。房产证编号为：娄房权证娄底字第××号（土地使用证正在办理中）。二、双方同意该门面两层的总成交价为人民币贰拾伍万捌仟捌佰元整。中介公司佣金为甲乙双方各付房产总价的1%，为人民币贰仟捌佰捌拾元整。付款方式：甲乙双方在签订该房屋买卖协议当天在房产局受理后一次性付给甲方贰拾伍万捌仟捌佰元整。三、交房1、交房条件：房屋交付之时，甲方应保证该房屋无抵押、担保、无人租住、无欠费（水电费、煤气费、物业管理费），不得破坏该房屋内现有结构。2、交房期限：甲方在签订本合同10天内交房给乙方。四、双方的权利和义务：1、甲方的权利和义务：①甲方应保证该房屋产权明晰无任何权属纠纷。②甲方应在本合同签定的交房日期内将相关事项办好并交付乙方。③甲方应积极配合乙方处理好该房屋所属小区内各项物业管理事项。④甲方包水、电入户，但不承担费用。⑤甲乙双方应积极配合办理该房屋产权过户及相关事项。2、乙方的权利和义务：①乙方负责办理该房屋房产证和土地使用证过户等一切相关费用。②乙方应自觉遵守本合同签定的付款方式进行付款。五、违约责任：1、甲方如不按本合同规定的日期交付房屋，每逾期一天按总转让价的1%计算违约金支付给乙方。2、甲方房屋如因产权不明晰而引起的所有纠纷一概由甲方负责。如因此给乙方造成的损失，甲方全权负责赔偿并退还乙方全部购房款。3、甲乙双方如有不积极配合办理该房屋过户手续的，其引起的不良后果由违约方全权承担，且全权承担由此给对方造成损失。…”协议签订当日，原告戴祝华即按协议约定将购房款贰拾伍万叁仟捌佰元整通过中介公司支付给了被告梁利根，另留扣了伍仟元作为地产办证费的押金未予支付。此后不久,被告梁利根、谢坚升以及原告戴祝华即按协议约定到房产管理部门办理了上述房产的产权过户手续,原告戴祝华并为此向税务部门缴纳了该套房产的转让增值税和个人所得税8000元。但地产使用权过户手续至今未予办理。后双方为水电入户费用、过户税费的承担等问题发生纠纷，原告戴祝华遂起诉至本院。另查明，因被告梁利根、谢坚升之间存有债权债务关系，故谢坚升以抵债的形式将其所有权的上述门面房产抵给了被告梁利根，但未办理房产过户手续。本院认为，本案的争议焦点主要有以下三个：1、本案所涉标的物房产的水电入户手续及费用应当由谁负责？2、本案所涉标的物的土地使用权证的办证费用应当由谁负责承担？3、原告已向税务机关所代缴的房地产转让增值税以及个人所得税，是否应当由两被告予以返还与原告？本院对上述争议焦点的审查意见如下：第一、关于本案所涉标的物房产的水电入户手续及费用应当由谁负责的问题。本院认为，因国家计委、财政部下发的《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》计价格[2001]585号文件中第三条的规定：“整顿城市基础设施配套费。…取消与城市基础设施配套费重复收取的水、电、气、热、道路以及其他各种名目的专项配套费。…地方各级人民政府或有关部门出台的城市基础设施配套费或其他专项配套费，一律取消。”以及《商品房销售管理办法》第七条规定：“商品房现售应当符合以下条件：…（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件。”根据上述通知文件以及管理办法的精神，商品房价格的成本构成不仅包括房屋建筑安装工程费，还应当包括配套基础设施费用。而配套基础设施费用之中就应当包含有“两管三线”的安装,即燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电线的安装费用，那么依照该文件精神以及管理办法的规定，各商品房开发企业是不得再向购房者另行收取“两管三线”的安装费用。本案中，被告梁利根、谢坚升作为门面房产的出让方，虽然不是房产的建设方，但根据上述文件以及管理办法的规定，在出售门面房产时亦应当需要遵守相关的行业法规，故本案所涉标的物门面房产的水电入户安装费用理应由出售方来负责承担。现原告戴祝华提出确认双方所签订的《房屋买卖协议》第四条第4项中甲方不承担水电入户费用的内容无效，由两被告依法承担水电入户的安装义务以及安装费用的诉求。本院经审查后认为符合我国合同法第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”综上，对原告提出的该诉求，本院予以支持。第二、关于本案所涉标的物土地使用权证的办证费用应当由谁负责承担的问题？对此经审查后本院认为，根据合同法第五十六条的规定：“…合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”在本案中，原告戴祝华与两被告梁利根、谢坚升是在自愿且意思表示真实的情况下签订的《房屋买卖协议》，且该协议的第四条第2项具体约定“…乙方的权利和义务：①乙方负责办理该房屋房产证和土地使用证过户等一切相关费用。”因上述条款的约定并不违反相关法律法规，故双方当事人仍应继续遵守履行。综上，被告梁利根、谢坚升在将湘中大道旁0××2幢20××3号门面出售给原告时，理应配合好原告办理相应的房产所有权证以及土地使用权证的过户手续，因现两被告仅配合原告办理好了房产权证的过户，但该门面的土地使用权证至今未能办理，故两被告应当配合原告办理好土地使用权证，至于办证费用按协议约定应由原告方负担。第三、关于原告已向税务机关所代缴的房地产转让增值税以及个人所得税，是否应当由两被告予以返还与原告的问题？对此经审查后本院认为，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条的规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应依照本条例缴纳土地增值税。”以及《中华人民共和国个人所得税法》第二条规定：“下列各项个人所得，应纳个人所得税：…九、财产转让所得。”和第八条的规定：“个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。…”本案中，在双方办理湘中大道旁0××2幢20××3号门面房产所有权过户手续时，原告戴祝华已向税务机关代为缴纳了相应的房地产转让增值税以及个人所得税8000元，现原告提出由两被告将其所代为缴纳给税务机关的房地产转让增值税以及个人所得税予以返还的主张，符合上述法律规定，本院予以采纳。对原告提出因两被告违约应当赔偿其经济损失51600元的诉求。本院经审查后认为，原告戴祝华在诉讼中未能提交充分确凿的有效证据，根据谁主张谁举证之规则，应当由原告对此承担举证不能的后果。被告谢坚升经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃庭审中的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条第一款、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、宣告原告戴祝华与被告梁利根、谢坚升于2011年2月24日所签订的《房屋买卖协议》第四条第4项中甲方不承担水电入户费用的内容无效；二、由被告梁利根、谢坚升在本判决生效之日起三十日内为原告戴祝华办理好娄底市娄星区湘中大道旁0002幢203-03号门面的水、电入户手续，并且水、电入户的相关安装费用由被告梁利根、谢坚升负担；三、由被告梁利根、谢坚升在本判决生效之日起三十日内为原告戴祝华办理好娄底市娄星区湘中大道旁0××2幢20××3号门面的土地使用权证，转户办证的相关费用由原告戴祝华负担；四、由被告梁利根、谢坚升在本判决生效之日起三十日内将原告戴祝华代为缴纳的房地产转让增值税以及个人所得税8000元支付与原告；五、驳回原告戴祝华其他的诉讼请求。案件受理费1340元，由原告戴祝华负担540元，由被告梁利根、谢坚升负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院，同时直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状、上诉期满后七日内仍未预交诉讼费，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期限内均未提起上诉或上诉又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行本判决确定的全部义务。拒绝履行的，本判决生效后，权利人可持本判决书向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，自本判决确定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 石 婕审 判 员 戴跃辉人民陪审员 陈 燕二〇一五年五月二十八日书 记 员 吴细宁附：本判决所适用的法律条文---《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 百度搜索“”