（2015）云新法民二初字第119号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-12-01
案件名称
陈锦虹与肇庆市国民大药房连锁有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
新兴县人民法院
所属地区
新兴县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
{C}广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2015）云新法民二初字第119号原告陈锦虹，女，1959年10月1日出生，汉族，居民，住新兴县。委托代理人梁子兴，广东云新律师事务所律师。被告肇庆市国民大药房连锁有限公司。地址：肇庆市。法定代表人陈建斌，总经理。委托代理人张荣荣、方慧敏，分别为广东山丰律师事务所律师、实习律师。原告陈锦虹诉被告肇庆市国民大药房连锁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月2日立案受理后，依法由代理审判员陈红梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈锦虹的委托代理人梁子兴，被告肇庆市国民大药房连锁有限公司的委托代理人张荣荣、方慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈锦虹诉称，2014年1月5日，原、被告签订了一份《租赁合同》，合同约定原告将其位于新兴县新城镇南街某商铺出租给被告使用，租赁期限自2014年1月20日起至2018年10月30日止；其中2014年1月20日至2015年1月19日的租金为7000元/月，2015年1月20日至2016年1月19日的租金为7630元/月，2016年1月20日至2017年1月19日的租金为8316元/月，2017年1月20日至2018年1月19日的租金为9065元/月，2018年1月20日至2018年10月30日的租金为9881元/月；每月25日前付清下月租金，先交租后使用，如逾期的，按日5‰计算滞纳金，逾期一个月未付的，原告有权解除合同，保证金不予退还，收回场地，并依法追讨违约金20000元。2014年1月11日，原、被告双方再签订商铺租赁补充协议，约定被告承租面积扩大至70平方米，租金增加200元/月。此外，补充协议还约定了其他权利义务。合同签订后，被告自2014年9月始开始拖欠租金，且至今时间远超合同约定的一个月，合同约定提前解除的条件已成就。因此，为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告双方于2014年1月5日签订的《翔顺商铺租赁合同》和2014年1月11日签订的《商铺租赁补充协议》，被告腾退租赁合同项下的商铺给原告；2、判令被告支付自2014年9月1日始至合同解除日止的租金（暂计至2015年3月31日止的租金为51904.9元）及违约金（违约金分月计算，每月的违约金以当月租金为基数，各从上个月的26日起按日5‰计付至还清之日止，暂计至2015年3月31日止的违约金为30435元）给原告；3、判令被告交付的履约保证金20000元归原告所有；4、本案诉讼费由被告承担。被告肇庆市国民大药房连锁有限公司辩称，原、被告签订租赁合同，被告承租原告的商铺是事实，但双方已于2014年11月12日协商终止了租赁合同，并于11月13日结清水电费，被告已将钥匙交还给原告，故不存在被告违约的情况。此外，被告交付的履约保证金20000元可冲抵2014年9月1日至11月12日的租金，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年1月5日，原、被告签订了一份《翔顺商铺租赁合同》，约定：1、原告将权属其位于新兴县新城镇南街某商铺出租给被告经营药店，商铺面积约76平方米（屋内约70平方米）；2、租赁期限从2014年1月20日起至2018年10月30日止，其中从2014年1月5日起至2014年1月20日止，作为被告的装修期，原告免收装修期租金；3、租金按月支付，以“先付款后使用”的原则每月25日前为支付下月租金的时间，每月支付租金如下：序号租赁期限月租金（元）12014年1月20日—2015年1月19日700022015年1月20日—2016年1月19日763032016年1月20日—2017年1月19日831642017年1月20日—2018年1月19日906552018年1月20日—2018年10月30日98814、签订合同时，被告须交纳履约保证金20000元，原告于合同期满（被告的水、电等有关费用缴清）后三十天内将保证金无息全额退回给被告；5、原、被告双方可以协商变更或终止合同；6、商铺租赁期间，被告拖欠租金达到十日的，原告有权解除合同，收回出租商铺；7、在租赁期内，被告未经原告同意，中途擅自退租违约的，或拖欠租金、违约金、本合同约定应由被告负责缴纳的所有因商铺租赁产生的税、费达到或超过一个月的，原告不退还已收租金和履约保证金，被告应向原告支付违约金20000元；8、在租赁期内，被告逾期交纳合同约定应由被告负担的费用及租金的，按日5‰支付滞纳金。此外，合同还约定了其他内容。2014年1月11日，原、被告就出租上述商铺签订了一份《商铺租赁补充协议》，约定把被告承租的商铺面积扩大至70平方米，被告每月缴纳给原告的租金增加200元等内容。租赁合同签订后，原告收取了被告交付的履约保证金20000元，被告在接收商铺后，对商铺进行装修，用于经营药店。此后，双方依约履行合同直至2014年8月31日。但自2014年9月1日起，被告开始停付租金。2014年11月13日，被告结清了在此之前产生的水电费。但对尚欠租金，原告多次追讨，仍无果，遂于2015年4月2日诉至本院，并提出前述请求。庭审中，被告提出其已于2014年11月10日搬离商铺，11月12日交还商铺钥匙给原告，11月13日结清水电费，并已与原告协商终止了租赁合同，故认为其拖欠租金的时间仅为2014年9月1日至11月12日，且被告不存在违约行为，因此不同意履约保证金20000元归原告所有。为支持其主张，被告于庭审时提交了交纳水电费的收据和发票，同时申请被告公司员工梁立群作为证人出庭作证，并提交了被告公司另一员工李玉琼的证人证言。梁立群、李玉琼的证明内容均为因生意亏损，被告于2014年11月10日搬离租赁场地，于11月12日由梁立群、李玉琼二人将商铺钥匙交还给原告的员工梁彩英，此时原告亦在场，在交还钥匙后，梁立群、李玉琼要求取回商铺的东西，但原告以被告尚拖欠租金为由拒绝，原告随后张贴招租公告。原告于庭审中否认收到被告交还的钥匙，对被告提出的双方已协商终止租赁合同的事实亦不予认可。此外，被告还提出，合同约定按日5‰计付违约金的标准过高，要求本院予以调整，按银行同期同类贷款利率计付，对此，原告认为应按银行同期同类贷款利率的四倍计付。另，经庭审核实，原告请求被告支付的2014年9月1日至2015年3月31日的租金，根据租赁合同和补充协议的约定，其中2014年9月—12月的租金为7200元/月、2015年1月的租金为7444元（7200元/月÷31天×19天+7830元/月÷31天×12天）、2015年2月-3月的租金为7830元/月，以上合计51904元。以上事实，有原告提供的原告身份证、《翔顺商铺租赁合同》、《商铺租赁补充协议》、被告企业法人营业执照，被告提供的李玉琼和梁立群的证人证言、水电费收据和发票以及本院的庭审笔录予以证实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方于2014年1月5日签订的《翔顺商铺租赁合同》及于2014年1月11日签订的《商铺租赁补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反国家法律法规强制性规定，该合同合法有效。合同设定的权利、义务对合同当事人具有法律约束力，各方应按约定全面履行自己的义务。被告自2014年9月1日始拖欠租金至今，事实清楚，证据充分，本院予以确认。根据原、被告双方签订的租赁合同，约定若被告拖欠租金达十日的，原告有权终止合同，现被告持续拖欠租金已达9个月，根据合同约定，解除合同的条件已成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，原告请求解除双方于2014年1月5日签订的《翔顺商铺租赁合同》及2014年1月11日签订的《商铺租赁补充协议》，并要求被告腾退租赁商铺给原告，依法有据，本院予以支持。被告作为房屋的承租人，应按照约定支付租金，现原告请求被告支付自2014年9月1日起至合同解除日止的租金，合理合法，本院亦予以支持。被告认为双方已于2014年11月12日协商终止了租赁合同，但从其提供交纳水电费的证据来看，并不能证实已与原告协商终止合同；对李玉琼的证人证言，因其无出庭作证，故对其证言，本院不予采纳；对证人梁立群的证言，其证明内容只是显示了被告交还商铺钥匙给原告，并无反映被告已与原告共同协商并最终解除租赁合同这一事实，况且，原告庭审时对协商终止合同的事实予以否认。因此，被告提出本案租赁合同已于2014年11月12日协商解除，租金应计付至2014年11月12日的抗辩，理据不足，本院不予采纳。对于逾期付款违约金问题，双方在合同中约定若被告拖欠租金的，则以月租金为基数按日5‰收取滞纳金，该约定明显超出了法律的相关规定，于法不符，故对原告请求的按日5‰计付违约金，本院不予支持。但被告迟延支付租金，造成原告在租金上有利息损失，根据最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》的有关规定，该损失可参照中国人民银行规定计收逾期贷款利息的标准计算，且以当月应付租金为基数，从逾期日起计付至还清之日止。即2014年9月起至合同解除日止的违约金，以每月应付租金为基数，从上一个月的逾期日即26日起分别计至付清时止。对于原告收取的履约保证金20000元的问题，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权，人民法院不予支持”的规定，合同中虽约定若被告违约的则原告有权不予退还履约保证金，但该履约保证金在合同中并无约定定金性质，合同当事人对此不能主张定金权，故原告要求履约保证金20000元不予退还的请求，于法有悖，本院不予支持。但是，由于该20000元已由原告在签约时收取，其属保证金性质，可冲抵合同履行过程中被告拖欠2014年9月1日至2015年3月31日的租金，冲抵后，则该时间段尚欠租金为31904元（51904元-20000元）。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告陈锦虹与被告肇庆市国民大药房连锁有限公司于2014年1月5日签订的《翔顺商铺租赁合同》及2014年1月11日签订的《商铺租赁补充协议》自本判决生效之日起解除，被告肇庆市国民大药房连锁有限公司于本判决生效之日腾退新兴县新城镇南街某商铺给原告陈锦虹。二、被告肇庆市国民大药房连锁有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年3月31日前尚欠的租金31904元及2015年4月1日起至合同解除日止的租金（按《翔顺商铺租赁合同》及《商铺租赁补充协议》的约定支付）以及逾期付款违约金（从2014年9月起每月的滞纳金，以当月应付租金为基数，分别自上一个月的26日起按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计至还清欠款之日止）给原告陈锦虹。三、驳回原告陈锦虹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1173.4元，由原告负担150元、被告负担1023.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。代理审判员 陈红梅二〇一五年五月二十八日书 记 员 李洁琼