（2015）高法民初字第546号

裁判日期: 2015-05-28

公开日期: 2015-08-19

案件名称

高密市鸿运汽车运输有限责任公司与山东和扬实业有限公司、潍坊圣达房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书(1)

法院

高密市人民法院

所属地区

高密市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

高密市鸿运汽车运输有限责任公司,山东和扬实业有限公司,潍坊圣达房地产开发有限公司

案由

合资、合作开发房地产合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第三条，第八条第一款，第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十二条第一款

全文

山东省高密市人民法院民事判决书（2015）高法民初字第546号原告高密市鸿运汽车运输有限责任公司。法定代表人孙田。委托代理人赵明霞，律师。委托代理人王立光。被告山东和扬实业有限公司。法定代表人王美清。委托代理人方强。被告潍坊圣达房地产开发有限公司。法定代表人许冠英。委托代理人刘伟。原告高密市鸿运汽车运输有限责任公司（以下简称鸿运公司）与被告山东和扬实业有限公司（以下简称和扬公司）、潍坊圣达房地产开发有限公司（以下简称圣达公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鸿运公司法定代表人孙田及委托代理人赵明霞、王立光，被告和扬公司委托代理人方强，被告圣达公司委托代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年12月12日，原告与被告和扬公司签订《商业利益锁定合同》，合同约定，原告在高密市健康路东侧、文昌街南有土地一宗，土地使用面积：11569.00平方米，土地使用权证号：高国用（2009）第118号，该土地巳纳入政府土地储备，政府土地部门将通过招拍挂方式对外出让该宗土地，被告有意通过竞买的方式取得该宗土地补偿款总收益固定为人民币2200万元，合同签订后2个工作日内，被告付原告700万元；2013年3月31日前，被告再付原告300万元；如被告竞买成功，若政府返还给原告的土地补偿款总收益不足2200万元，被告补足差额款，在政府部门返还给原告的该宗土地全部补偿款到帐后七日内，被告一次性付清该差额款项。合同还约定，如被告如未按约定支付本合同约定的费用，每逾期一天，应按2200万元计算支付万分之三的违约金。合同签订后，原告依约履行本合同，被告和扬公司于2012年12月12日付给原告700万元，被告圣达公司于2013年4月9日付给原告300万元，二被告同时向原告出具证明：“兹证明山东和扬实业有限公司与高密市鸿运汽车运输有限公司签订的《商业利益锁定合同》中，潍坊圣达房地产开发有限公司与山东和扬实业有限公司承担同样的权利与义务”。2013年5月，被告圣达公司依法竞买取得编号为2013-04-06号原告的该宗土地使用权，按规定该宗土地出让后高密市政府应返还原告该宗土地出让补偿款共计10756227.03元（该款市政府于2014年3月28日已全部支付给原告），加上被告已付给原告的1000万元土地款，现原告得到的土地补偿款总收益还不足2200万元，差额款1243772.97元，根据合同约定，该款被告应于2014年4月4日前全部付给原告。因被被告违约，拒绝付款，给原告造成了巨大的经济损失，特提起诉讼。请法院依法裁决：1、二被告共同支付欠原告土地补偿款1243772.97元；2、支付延缴土地补偿款300万元的违约金52800元；3、支付欠原告土地补偿款1243772.97元产生的违约金（自2014年4月4日起至付清为止，每逾期一天，应按2200万元计算支付万分之三的违约金）；4、诉讼费、保全费、律师代理费等一切费用由被告承担。被告和扬公司辩称，对于事实部分，被告认为原、被告签订的商业利益锁定合同明确约定兑买涉案土地后原告方获得的收益总额为2200万元，但是有一个限定性的条件，条件是政府至少要按照土地出让款项的70％的比例即本案原告返还土地补偿款，现在该条件未能满足没有成就，而且双方对政府返还土地补偿款比例发生重大误解，原告在诉状中并没有提到。基于以上原因对于原告的第1项请求要求驳回原告的该项诉讼请求；2、对于第2项请求支付延缴土地补偿款300万元的违约金52800元，根据原告的诉请违约金数额过高，应予调整；3、对于第3项诉讼请求要求法庭予以驳回。4、第4项请求中诉讼费、保全费请求法庭依法认定，对于律师代理费，因为在民事案件中并不是一种强制代理，原告要求被告承担律师代理费没有法律依据，应当予以驳回。被告圣达公司辩称意见同和扬公司一致。经审理查明，2012年12月12日，原告与被告和扬公司签订《商业利益锁定合同》一份，该合同载明：甲方高密市鸿运汽车运输有限责任公司，乙方山东和扬实业有限公司。甲方在高密市健康路东侧、文昌街南有土地一宗，土地使用面积：11569.00平方米，土地使用权证号：高国用（2009）第118号，该土地巳纳入政府土地储备，政府土地部门将通过招拍挂方式对外出让该宗土地，届时政府相关部门将按政策给予甲方的土地补偿款（原则上政府至少按照土地补偿款的70%比例向甲方返还土地收储补偿款）。考虑到现在房地产市场形势比较低迷，甲方有意锁定该宗土地补偿款总收益；同时乙方有意控制该土地的市场风险。因此，按照按照《中华人民共和国合同法》及高密市政府高政发（2010）1号文件关于“退城进园”的政策，甲乙双方本着权利义务对等的原则，就锁定该宗土地的商业利益等事宜，双方协商一致签订本合同：双方协商，甲乙双方锁定并确认甲方最终取得的该宗土地补偿款总收益固定为2200万元。合同签订后2个工作日内，乙方以转账方式预付甲方700万元，2013年3月31日前乙方再付甲方300万元。该1000万元预付款不计利息。双方商定，如乙方最终依法竞得该宗土地使用权，则：若甲方收到的政府部门返还的该宗土地补偿款总收益低于2200万元，则乙方负责向甲方补足甲方所的实际补偿款与2200万元之间的差额。在政府部门返还给甲方的该宗土地全部补偿款到帐后7日内付清；若甲方收到的政府部门返还的该宗土地补偿款总收益超出2200万元的超出款全部返还给乙方。甲乙双方的义务：甲方根据乙方的要求及时向政府相关部门申请办理该宗土地入储和土地招拍挂出让手续，并积极配合土地出让部门和乙方按照法定程序办理该宗土地储备和招拍挂过过程中的相关事宜，及时提供办理土地手续的相关文书资料。甲方保证该宗土地的产权清晰、无抵押，与相关的产权地界无纠纷。该地块范围内的地上附着物及设施设备由甲方负责拆迁及补偿，达到“三通一平”和净地出让标准，乙方不负责任何拆迁费用。乙方应按照法律规定和合同约定报名、缴纳竞买保证金，积极参与该宗土地的招拍挂活动。乙方一定竞得该宗土地，若该宗土地的政府出让价超过170万元／亩，则超出部分的土地补偿款政府留存部分的相关税费的50%由甲方另行追加返还给乙方；如乙方放弃竞得该宗土地，乙方赔偿甲方损失100万元。违约责任：甲方自收到乙方要求甲方办理招拍挂通知之日起15日内，未向政府有关部门递交该宗土地的招拍挂申请报告的，每逾期一日向乙方按照2200万元计算支付万分之三的违约金；逾期超过30日，乙方有权解除合同，甲方除返还乙方预付款1000万元外，还应向乙方赔偿100万元损失。乙方未按照损失支付甲方合同约定的费用，每逾期一天乙方按照2200万元计算支付万分之三的违约金。同时，双方还对其他进行了约定。合同签订当天，乙方和扬公司支付甲方鸿运公司预付款700万元，并由鸿运公司出具了700万元的收款收据一份，收款收据中载明：2012年12月12日事由土地预收款柒佰万元正缴款单位山东和扬实业有限公司收款单位高密市鸿运汽车运输有限责任公司；2013年4月9日，被告圣达公司支付了原告鸿运公司预付土地款300万元，由鸿运公司出具了300万元的收款收据一份，内容为：2013年4月9日事由事由土地预收款叁佰万元正缴款单位潍坊圣达房地产开发有限公司收款单位高密市鸿运汽车运输有限责任公司。2013年4月9日，被告和扬公司和圣达公司共同出具证明一份，内容为：兹证明山东和扬实业有限公司与高密市鸿运汽车运输有限责任公司签订的《商业利益益所订合同》中，潍坊圣达房地产开发有限公司与山东和扬实业有限公司承担同样的权利义务；并在落款处加盖了和扬公司和圣达公司的公章，时间为2013年4月9日。还查明，2013年5月22日，和扬公司以2113万元成功竞得该国有土地使用权并与高密市国有土地资源局签订了成交确认书。并于2013年5月28日与高密市国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，且和扬公司已在涉案土地上进行了相应开发建设。2013年7月19日，鸿运公司向高密市财政局出具收到4477115元的政府补助款收款收据一份，实际转账时间为2014年1月17日转账100万元，2014年1月21日转账3477115元，转账人系高玉森，收款人系高密市鸿运汽车运输有限责任公司。2013年9月6日，高密市鸿运公司向高密市土地经营开发管理办公室出具收到土地及地上建筑物补偿款2522885元，实际进账时间为2013年9月12日，出票人系高密市土地经营开发管理办公室，收款人系高密市鸿运公司；2013年11月21日，高密市鸿运公司向高密市土地经营开发管理办公室出具收到土地及地上建筑物补偿款2000000元，实际进账时间为2013年11月25日，出票人系高密市土地经营开发管理办公室，收款人系高密市鸿运公司；2013年12月30日，高密市鸿运公司向高密市土地经营开发管理办公室出具收到土地及地上建筑物补偿款1000000元，实际进账时间为2013年12月31日，出票人系高密市土地经营开发管理办公室，收款人系高密市鸿运公司；2013年3月28日，鸿运公司向高密市财政局出具收到756227.03元的政府补助款收款收据一份，转账人系高密市预算外贸资金管理中心，收款人系高密市鸿运汽车运输有限责任公司。上述政府支付的土地补偿费、地上附着物补偿费及土地收益等共计1075.6227.03万元，原告鸿运公司均已支取。二被告对此均无异议。又查明，和扬公司以本案原告鸿运公司为被告，诉至潍坊市中级人民法院，请求法院解除原被告双方签订的合同损害第三人利益及原告无相关资质为由，请求法院确认合同无效及返还1000万元的预付款。潍坊市中级人民法院于2014年7月14日出具（2014）潍民一初字第16号民事判决书，驳回了原告的诉讼请求。和扬公司不服，提出上诉，高级人民法院出具于2014年12月15日超高压局（2014）鲁民一终字第464号民事判决书，判决驳回了和扬公司的上诉，维持原判决，现上述判决书均已生效。庭审中，被告和扬公司及圣达公司辩称，对于原告主张的差额124万余元，因为政府需返还不低于70％的约定，导致双方对合同的重大误解，二被告认为不应当支付该差额；2、在第2笔付款时，基于土地招投标条件的变化，本案第二被告参于到合同当中来，所以于2013年4月9日第二被告给原告付了300万元，二被告也共同给原告出具了证明，基于新的主张的参加延期了8天，被告认为有事实根据，可以反映被告积极履行合同，对于原告的该项请求不应当支持；3、关于原告主张的240余万元的违约金，对其计算依据没有异议，但是因为被告认为其不存在违约不应当支付差额，所以也无从谈起违约金，即使有违约金因其240万元的数额远远超过其本诉的数额，按照法律规定数额过高，应当予以调整。以上事实，有原告提供的商业利益锁定合同一份、收款收据复印件二份、被告为原告出具的证明复印件一份、圣达房地产公司兑买土地成交确认书复印件一份、收款收据5份、进账单6份、高密市财政局证明一份、企业变更情况登记表一份、（2014）潍民一初字第16号民事判决书一份、（2014）鲁民一终字第464号民事判决书一份和当事人陈述为证，足以认定。本院认为，原被告双方签订的《商业利益所订合同》，系平等主体之间、经过平等协商所达成的协议。是其双方当事人真实的意思表示，双方签订的合同经已生效的潍坊市中级人民法院和山东省高级人民法院判决认为该合同真实有效，符合法律规定，本院依法予以确认，故双方当事人应当按照合同的约定依法行使各自的权利，履行合同的义务。本案争议的焦点问题为原被告双方是否对合同条文理解产生重大误解、被告和扬公司晚支付预付款和不支付违约金是否合理。对于第一个问题，被告和扬公司辩称政府未按照土地出让款70%返还原告土地收储补偿款，故被告不应当再支付原告剩余的土地补偿款的理由。本院认为，原、被告双方对政府土地出让款70%返还原告土地收储补偿款的约定，系原则性的对政府返还比例的大概约定，该约定系在双方当事人均未明确政府返还比例的前提下，对政府返还土地收储补偿款比例的预测，而非明确的要求政府只能在达到返还70%比例下，合同方能生效的前提。且当事人双方对原告的可得利益2200万元，均作出了真实的意思表示，故被告的该项辩称理由，本院不予采信，被告应当向原告支付双方约定的2200万元的可得利益与既得利益之间的差额。被告已支付1000万元预付款，原告已获得政府土地补偿费、地上附着物补偿费及土地收益等共计1075.6227.03万元，故原告要求被告支付剩余的土地补偿款1243772.97元，有理有据，本院予以支持。对于第二个问题，被告和扬公司辩称土地招投标标准变化后，因其不具备房地产开发资质，圣达公司参与到合同中来，导致付款时间未能与合同时间一致，非系被告公司原因的辩称理由，本院认为，原、被告双方签订的合同中第四条第2款，已经明确了：“本合同签订后，乙方未获得该宗土地前，因政府政策变化直接影响乙方合同目的实现的，双方可协商变更合同；如协商不成，乙方有权解除合同，自发出《解除合同通知书》之日起180日内，甲方返还已付款项。”故可认定，和扬公司在支付预付土地款300万元前，在明知政府行为发生变更后，促使本案另一被告圣达公司参与到合同中来，并告知原告潍坊圣达房地产开发有限公司与山东和扬实业有限公司承担同样的权利义务，系对情势变更后的合同履行的积极应对，但并不影响其按照约定履行合同的义务，其亦未提供证据证明，双方对付款时间进行了另行约定或协商，故被告的辩称理由不能成立。原告主张按照合同约定要求被告支付2200万元日万分之三的违约金，符合法律规定，本院予以支持。双方合同约定，在政府部门返还甲方土地全部补偿款后，乙方于7日内，全部补清甲方差额。高密市财政局出具的涉案土地补偿款已于2014年3月份全部付清的证明，结合结合原告具体收到款项时间，原告要求自2014年4月4日按照日违约金2200万元的万分之三支付违约金至判决生效之日止，符合法律规定，对其诉求，本院予以支持。对于原告要求被告支付律师费的诉求，因在民事案件中并不是一种强制代理，故其要求被告承担律师代理费的诉求，无法律依据，本院不予支持。被告和扬公司与被告圣达公司虽属独立的法人，但二被告向原告出具的证明中，明确了二公司承担同样的权利义务，故二者应当向原告共同承担损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、山东和扬实业有限公司和被告潍坊圣达房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告高密市鸿运汽车运输有限责任公司土地补偿款1243772.97元及违约金（自2014年4月4日起至付清为止，每逾期一天，应按2200万元计算支付万分之三的违约金）；二、山东和扬实业有限公司和被告潍坊圣达房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告高密市鸿运汽车运输有限责任公司延缴土地补偿款300万元的违约金52800元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16470元，保全费5000元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审　判　长　　毛伟涛人民陪审员　　王新地人民陪审员　　葛文森二〇一五年五月二十八日书　记　员　　付腊梅来源：百度“”