（2015）杭经开民初字第71号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-08-24
案件名称
王意军与徐爱芳房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王意军,徐爱芳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
杭州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭经开民初字第71号原告：王意军。委托代理人：万敏，浙江剑正律师事务所律师。被告：徐爱芳。原告王意军诉被告徐爱芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月31日受理后，依法适用简易程序，由审判员申宁独任审判，于2015年2月10日公开开庭审理了本案。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，本院组成合议庭于2015年5月12日第二次公开开庭进行了审理。原告王意军（第一次）及其委托代理人万敏，被告徐爱芳（第一次）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王意军起诉称：2012年2月20日，原告从顾春美处受让福雷德广场负一层B258号商铺的租赁权。2012年9月4日和2013年8月25日，原、被告双方签订了两份《商铺租赁合同》，原告将承租商铺转租给被告使用，并对租金、期间和双方的权利义务等进行了约定。然而，被告在经营期间，多次违反商场的管理规章，致使商场多次开具处罚单及警告书，且在商场与原告的租赁期即将届满前，商场因被告的违章行为拟按合同约定取消原告的续约权。为了处理被告的违章行为及挽回原告的续约权，经过原告多次与商场沟通，商场同意以违约金处罚原告的方式，保留原告的续约权。原告支付了30000元后，商场方与原告续约。原告多次要求被告赔偿该损失，均遭拒绝。原告认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方的租赁关系受法律保护。被告的行为，致使原告遭受损失，应承担赔偿责任。原告现起诉请求：1.判令被告赔偿原告损失30000元；2.本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉请主张，提供了下列证据材料：1.店面租赁经营管理合同、通知函，用以证明顾春美承租商铺的事实及双方权利义务。2.承租权转让申请书、商铺转让协议、经营费和管理费发票，用以证明原告于2012年2月20日从顾春美处受让了B258号商铺的租赁权。3.商铺租赁合同2份，用以证明原告将承租商铺转租给被告使用的事实及双方的权利义务。4.通知（打印件）、违约知单5份（打印件）、违章记录（打印件），用以证明商场严格按照合同约定进行管理，被告知悉商场的管理要求，被告存在违反商场管理的情形。5.合同违约金发票，用以证明原告支付了合同违约金30000元的事实。6.店面租赁经营管理合同、租金及管理费发票、支付凭证，用以证明原告续约并支付了租金、管理费的事实。7.经原告申请，本院向福雷德广场招商部制作了一份询问笔录，用以证明相关事实。被告答辩称：1.原告与商场之间根本不存在续租权。原告在诉状中陈述，其于2012年2月20日从顾春美处受让了本案所涉商铺的租赁权，由此可以看出原告本身与商场不存在任何租赁关系，自然没有续租权。2.原告主动交纳的30000元不是原告的损失而是成本。原告与商场不存在合同关系，故不存在违约的前提，商场依据管理规定收回商铺，原告却误以为自己有续租权或者出于以后的利益考虑，自愿主动支付商场30000元违约金。因此原告愿意交纳30000元并不等同于实际损失，而是原告在有利可图的前提下为租赁商铺所愿意支付的额外的成本。3.被告的行为与原告不能续约不存在因果关系。2013年6月25日，商场的通知提到是否遵守管理规定将作为续约的重要依据，而非唯一依据。根据市场经营惯例，是否续租的决定性因素在于商铺的业绩，而业绩与该商铺的位置、品牌和经营技巧等密切相关。原告也未提供证据证明被告在经营期间是如何违反惯例规定以致不能续约。违约通知及相关违章记录均未经当时实际经营商铺的被告签字确认，强化管理秩序的通知也是针对所有商户的。4.被告严格履行了与被告之间的商铺租赁合同。现可以明确，商场承租人违反合同约定任意转租商铺以谋取高额利益，商场管理方忽视合同条款，疏于管理，乃至纵容承租人任意转租，待合同到期后再借口不续约，并与愿意支付高额违约金以求租赁商铺的原告达成合意，意图将损失转嫁于实际经营的被告，有违合同法的公平公正原则，请法院驳回原告的诉讼请求。被告为证明自己的答辩主张，向本院提供了下列证据材料：1.短信（打印件），用以证明转让申请书并非顾春美所写，签字也并非其本人所签。2.收条3份、交易凭条2份，用以证明被告向原告缴纳的房租、押金。原告提交的证据，被告对证据1的关联性有异议；对证据2中申请及转让协议的真实性、合法性有异议，顾春美称从未签过申请；对证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议，无法证明原告的证明目的；对证据4三性均有异议，2013年6月25日的通知并非被告本人签字，违约知单均未经过被告签字，且当时被告还在经营商铺，不可能由原告签字；对证据5真实性无异议，合法性有异议，发票注明的是合同违约金，但合同中并未约定违约金条款，且原告也未提交其他证据证明违约金的产生；对证据6租赁合同的真实性有异议，签约日期是空白的，对其他证据三性无异议。本院审核后对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定。被告提交的证据，原告对证据1三性均有异议，该短信是否顾春美所发有待查明，不能证明被告的待证目的；对证据2真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该证据仅能证明被告支付过租金及押金，但无法证明原告是否拖欠的问题。本院审核认为证据1的真实性无法认定，本案中不予采纳，对证据2予以认定。本院根据当事人的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：2012年2月20日，原告从案外人顾春美处受让取得福雷德广场负一层B258号商铺的使用权，租赁期限截止至2014年9月7日。2012年8月，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将福雷德广场负一层B258号商铺转租给被告，租期从2012年9月5日至2013年9月4日止。2013年8月25日，原、被告再次签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限自2013年9月5日至2014年9月4日，承租方如不按物业管理规定经营造成罚款，被告自行承担，如不按物业管理规定经营，引起三次以上罚款，出租方有权中止合同，如影响到与物业续租的经营情况，出租方有权中止合同。在被告经营期间，因未按商场规定的营业时间正常营业，被福雷德广场处以警告、罚款处罚五次。2014年3月，因被告原因，双方的租赁合同终止。2014年9月，原告与福雷德广场的租赁合同期限到期，被告知因涉案商铺存在数次未按规定时间营业的情况，综合考评倒数第一，不享有续租权。原告为与福雷德广场继续签订租赁合同，经与福雷德广场协商，自愿支付违约金30000元以获得续租权。原告要求被告支付该笔违约金，未果，遂起诉至本院。本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告主张因被告在租赁涉案商铺期间，未遵守商场规定，致原告遭受30000元损失，被告依法应当赔偿，被告则辩称原告向商铺交纳30000元违约金被告并不知情，原告是因自身利益申请续租，原告无权要求被告赔偿该项损失。本院认为，原告与福雷德广场签订的租赁合同并未对何种情况下原告不享有续租权进行约定，原、被告签订的租赁合同中虽约定如影响续租权，原告有权中止合同，但并对何种情况下会影响原告的续租权，以及在影响续租权的情况下，被告应当赔偿损失进行约定，被告在承租涉案商铺时，虽存在未按商场规定营业的情形，但其在签订合同时并不知道此种行为会影响原告的续租权，因此原告向福雷德广场支付30000元违约金不属于被告预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，因此原告要求被告赔偿其支付给福雷德广场的30000元违约金损失，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王意军的诉讼请求。本案案件受理费550元，由原告王意军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行杭州湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；账号：12×××68）。审 判 长 申 宁人民陪审员 林祥宽人民陪审员 闫效先二〇一五年五月二十八日书 记 员 何晓宇 来自：