（2015）西法民初字第185号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-10-27
案件名称
云南云安房地产开发有限公司与安宁创企装饰设计工程有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市西山区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
云南云安房地产开发有限公司,安宁创企装饰设计工程有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第八条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2015）西法民初字第185号原告云南云安房地产开发有限公司。组织机构代码：73121613-9。住所：昆明市西山区马街中路**号。法定代表人苏国辉。委托代理人杨云，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告安宁创企装饰设计工程有限公司。住所：云南省昆明市安宁市太平街道办事处万辉星城A区*幢**号。法定代表人王雁林。原告云南云安房地产开发有限公司诉被告安宁创企装饰设计工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年4月15日公开开庭进行了审理。原告云南云安房地产开发有限公司的委托代理人杨云到庭参加了诉讼。被告安宁创企装饰设计工程有限公司经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告云南云安房地产开发有限公司诉称：原、被告于2013年8月1日签订《物业租赁合同》，约定被告租赁原告位于兴苑路320号晴朗云安大堂上部2、3、4层物业，租金为一年一付，先付后用，首期租金应于合同签订后7日内支付给原告，以后每期租金在当期已交租金期满前60天前一次性交纳次年租金。如被告逾期支付物业租赁租金及物业管理费，每逾期一日，原告按当年租金总额的千分之五收取违约金，违约金累计计算，直至付清之日。如拖欠物业租赁租金期间达1个月，则原告有权单方面解除合同，由被告投资装饰装修的物业无偿归原告所有，被告不得主张补偿，同时被告还须支付给原告造成的经济损失并承担违约责任；被告违反合同约定的相关条款属被告违约，被告应承担违约责任并向原告支付违约金，被告应支付的违约金为发生合同第九条第二款之规定的违约情形当年租金总额的100%，仍不足以弥补原告经济损失的，原告可向被告索赔全部经济损失等等。但是，被告在第二年租期起算前60天，并未按约定支付下一年度的租金。原告曾多次以口头方式向被告催缴租金及其他物业服务费。2014年8月30日，原告向被告书面发函，要求被告在2014年8月31日前务必交纳第二年的租金、物业管理费及二次加压费，否则按合同执行并收取逾期违约金，被告至今没有支付。根据以上事实，被告的行为违反了与原告所签订的《物业租赁合同》的约定，并已经严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的损失。为维护原告自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告所签订的《物业租赁合同》并立即腾还位于昆明市兴苑路320号晴朗云安大堂上部2、3、4层的租赁房屋；2、被告按合同当年租金241982元／年计算支付自2014年9月1日起至租赁房屋实际腾还之日止的房屋租金（暂算至2014年11月30日为60495.5元）；3、被告按物业管理费8799元／年、二次加压费540元／年的标准支付自2014年9月1日起至租赁房屋实际腾还之日止的物业管理费、二次加压费（暂算至2014年11月30日为物业管理费2199.75元，二次加压费135元）；4、被告支付结清所欠水电费1283.10元（截止2014年10月16日）；5、被告按当年租金总额100%向原告支付违约金241982元；6、本案全部诉讼费由被告负担。被告安宁创企装饰设计工程有限公司经本院送达起诉状和开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见。原告云南云安房地产开发有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：一、原告营业执照及组织机构代码证复印件、被告工商登记卡片，欲证实原、被告双方诉讼主体适格。二、物业租赁合同、租金催收函、律师函，欲证实1、原、被告于2013年8月1日签订《物业租赁合同》，约定被告租赁原告位于兴苑路320号晴朗云安大堂上部2、3、4层物业，租金为一年一付，先付后用，首期租金应于合同签订后7日内支付给原告，以后每期租金在当期已交租金期满前60天前一次性交纳次年租金，被告应于2014年7月1日支付2014年9月1日至2015年8月31日的租金241982元。2、被告在租金交付期限到期后经原告多次催要仍未支付租金，且经原告发出书面催收通知及律师函后仍未履行其支付租金的义务，被告的行为已经严重构成违约。3、根据合同第三条第7项的约定，如拖欠物业租赁租金期间达1个月，原告有权单方面解除合同，由被告投资装饰装修的物业无偿归原告所有，被告不得主张补偿，同时被告还必须支付给原告造成的经济损失并承担违约责任，因此，原告有权依据该约定解除合同，并要求被告立即腾还房屋并承担违约责任，该物业的装饰装修归原告所有。三、物业管理费缴费发票、二次加压费单据、电费缴费单及电表统计数据，欲证实1、被告在腾还租赁房屋前应结清物业租赁期间所发生的物业管理费、二次加压费、水电费等费用。2、物业管理费每年为8800元，被告应结清自2014年8月1日起至租赁房屋腾还之日止的物业管理费。3、租赁物业二次加压费标准每年为540元，被告应结清租赁物业自2014年7月至今的电费，暂统计至2014年10月共计欠缴电费为1283.10元。四、房屋所有权证、照片，欲证实租赁物系原告所有以及租赁物的情况。被告安宁创企装饰设计工程有限公司没有提交证据。本院认为，被告安宁创企装饰设计工程有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为对原告云南云安房地产开发有限公司提出的证据放弃当庭发表质证意见的权利。原告提交的证据一，证据二中《物业租赁合同》，证据四，相互印证、形成锁链，且与本案的审理有关，本院予以采信。原告提交的证据二中租金催收函、律师函，因无法确认收件人员的身份情况，本院在本案中不予采信，原告提交证据三中，关于物业管理费缴费发票、二次加压费单据、电费缴费单，因与本案的审理无法律上的关联性，本院不予采信；关于电表统计数据，无法确认其与本案的关联性，本院不予采信。综上，结合庭审调查本院确认本案法律事实如下：原、被告签订《物业租赁合同》，约定原告将位于兴苑路320号晴朗云安大堂上部2、3、4层物业，产权建筑面积为366.64㎡租赁给被告用于办公使用。租赁期限为60个月，免租期结束之日起至60个自然月届满之日止，免租期不含在租赁期限内，免租期为2013年8月1日至2013年8月31日，共计31天，物业租赁期限自2013年9月1日起至2018年8月31日止；租金为一年一付，先付后使用，2013年9月1日至2014年8月31日的租金为219984元，2014年9月1日至2015年8月31日的租金为241982元，2015年9月1日至2016年8月31日的租金为241982元，2016年9月30日至2017年8月31日的租金为266181元，2017年9月1日至2018年8月31日的租金为266181元。首期租金应于合同签订后7日内一次性缴纳给原告，以后每年的租金在每年7月1日前支付。原告在2013年8月1日前将具备交付条件的物业，向被告发出书面交接物业通知，被告在收到通知之日起1天内接收物业，办理物业交接手续，并签署《租赁物业交接确认书》，该交接确认书经双方签字认可即作为该物业已交付使用的证明。被告自行交纳并承担经营过程中发生的电费、通讯费、清洁费、物业管理费等。如被告逾期支付物业租赁租金，每逾期1日，原告按当年租金总额的5%收取被告违约金，违约金累计计算，直至付清应付租金及累计违约金为止。如拖欠物业租赁租金达1个月，则原告有权单方解除合同，由被告投资装饰、装修的物业无偿归原告所有，被告不得主张补偿，同时被告还必须支付原告造成的经济损失并承担违约责任。被告违反合同约定的相关条款或者单方提前终止合同的，属被告违约，被告应承担违约责任并向原告支付违约金，被告应支付的违约金为发生违约情形当年租金总额的100%，仍不足以弥补原告经济损失的，原告可向被告索赔全部经济损失。租赁物的情况如原告所提交的照片所示。原、被告签订《物业交接验收确认书》，约定双方现场核实确认，原告移交的物业符合《租赁合同》约定的交付条件，被告就此无异议。自物业交接确认书签订之日起，原告证实将该物业移交给被告，被告应按《租赁合同》之相关约定使用该物业。原告陈述：原告主张的水电费1283.10元只是指电费。被告支付了2013年9月1日至2014年8月31日的租金219984元之后，没有再支付过租金。被告没有按期支付租金，导致原告没有取得应当取得的租金以及房屋闲置产生的损失。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告签订的《物业租赁合同》系双方真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照约定履行各自的义务。原告作为出租人已经按约将租赁物交付给被告，在原告履行了合同义务的情况下，被告作为承租人应按约支付相应的租金。庭审中，原告陈述被告支付了2013年9月1日至2014年8月31日的租金219984元，之后的租金没有再支付过。而被告作为负有履行义务的一方，其未举证证明租金的支付情况，由其承担举证不能的不利后果，本案只能按原告当庭认可的租金支付情况确认被告的付款情况。按照双方的约定，被告应于2014年7月1日前支付2014年9月1日至2015年8月31日的租金241982元，而被告至今也没有支付，其拖欠租金的时间已经超过1个月，依照双方的约定，原告可行使合同单方解除权，故本院对原告要求解除其与被告签订的《物业租赁合同》的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案双方签订的租赁合同解除后，被告应当向原告返还租赁物。在被告返还租赁物前，租赁物仍由其占用、使用，故其仍应向原告支付相应的占有使用费。同时，被告只支付了2013年9月1日至2014年8月31日的租金219984元，自2014年9月1日起的租金没有再支付过，原告主张被告按照241982元∕年的标准支付自2014年9月1日起至实际返还租赁物之日止的租金有事实和法律依据，本院予以支持。被告没有按照约定于2014年7月1日前支付2014年9月1日至2015年8月31日的租金241982元，其行为已构成违约。根据双方的约定，被告应向原告支付发生违约情形当年租金总额的100%的违约金即241982元，但鉴于合同的履行情况、当事人的预期利益以及原告庭审中对损失的陈述情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告主张的违约金过高，酌情确认违约金为26000元。至于原告主张的物业管理费、二次加压费、电费，一方面，双方在合同中约定由被告自行交纳并承担经营过程中发生的电费、物业管理费等；另一方面，原告也没有提交有效的证据证实其已实际为被告支付了相应的物业管理费、二次加压费、电费，其作为负有举证责任的一方，由其承担不利的后果，本院对原告要求被告支付自2014年9月1日起至实际返还租赁物之日止的物业管理费、二次加压费，以及电费的诉讼请求不予支持。虽然被告安宁创企装饰设计工程有限公司经本院送达起诉状副本及开庭传票未到庭应诉，但鉴于本案事实清楚、证据充分，依法可缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告云南云安房地产开发有限公司与被告安宁创企装饰设计工程有限公司签订的《物业租赁合同》。二、被告安宁创企装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告云南云安房地产开发有限公司返还位于兴苑路320号晴朗云安大堂上部2、3、4层的房屋。三、被告安宁创企装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告云南云安房地产开发有限公司自2014年9月1日起至被告安宁创企装饰设计工程有限公司返还原告云南云安房地产开发有限公司位于兴苑路320号晴朗云安大堂上部2、3、4层的房屋之日止的租金（每年按241982元计算）。四、被告安宁创企装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告云南云安房地产开发有限公司违约金26000元。五、驳回原告云南云安房地产开发有限公司其余的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10585元（原告已预交），由原告云南云安房地产开发有限公司承担1585元，被告安宁创企装饰设计工程有限公司承担9000元（被告安宁创企装饰设计工程有限公司承担部分于付款时一并支付原告云南云安房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长 姚 琳人民陪审员 赵晨旭人民陪审员 刘晓芳二〇一五年五月二十八日书 记 员 吴梦琦 关注微信公众号“”