（2015）苏中民终字第02451号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2016-04-27
案件名称
苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司与季康友合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
季康友,苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第02451号上诉人（原审被告）季康友。被上诉人（原审原告）苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区虎池路88号。法定代表人张从俊，该公司董事长。委托代理人丁建华。委托代理人臧嘉。上诉人季康友因与苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司（以下简称钱ＸＸ桥小商品市场）合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2015）姑苏民五初字第00075号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2011年12月19日，季康友与钱ＸＸ桥小商品市场签订协议二份，协议约定由其分别承租钱ＸＸ桥小商品市场所有的坐落在本市钱ＸＸ桥小商品市场一楼一区1118、1119号、实际使用面积分别约12.35平方米营业房各一间。两协议均约定，季康友向钱ＸＸ桥小商品市场预缴营业房20年租金后即享有20年（自2012年2月8日起至2032年2月7日止期间）使用权；季康友取得营业房使用权后，每年另行分别应缴纳设施物业管理费14820元，先缴后用，每半年缴纳一次，逾期不缴纳则按年设施物业管理费的日1%计日收取滞纳金。协议还约定“营业房设施物业管理费按年调整，调整幅度原则上不超过20%”等。协议签订后，钱ＸＸ桥小商品市场按约向季康友交付了上述两处营业用房，并为包括季康友在内的商户提供了相应设施物业管理服务，季康友未按协议支付承租的市场一楼一区1118、1119号两营业用房自2013年10月8日起至2015年4月7日止期间18个月设施物业管理费44460元。以上事实，有协议书、房屋所有权证一份以及当事人原审陈述等在卷佐证。原审原告苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司的诉讼请求为：判令季康友立即支付商铺设施物业管理费44460元及逾期滞纳金（第一期自2013年10月8日、第二期自2014年4月8日、第三期自2014年10月8日计算至判决履行之日，三期均以14820元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍计算）。原审法院认为：双方虽系出租人与承租人关系，但本案双方争议内容系协议所涉及的设施物业管理费问题，并非围绕房屋租赁发生之房屋租赁合同纠纷，亦非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而发生之物业服务合同纠纷，仅系一般的合同纠纷。本案履行市场管理职责的主体系房屋的所有权人，即业主本身，而非专门的物业服务企业，法律并未禁止业主自行管理其所有的物业，也无资质等级的要求，钱ＸＸ桥小商品市场作为出租人提供了一般出租人义务以外的其他管理服务，向受益人收取费用并无不当。双方签订的协议书中关于设施物业管理费的约定并未违反法律、法规的禁止性规定，故协议应认定为合法有效，双方均应恪守协议约定全面履行，至于费用的名称不影响其法律性质。本案双方在合同中明确约定了收费标准和支付方式，钱ＸＸ桥小商品市场根据两份合同主张设施物业管理费44460元的诉讼请求并无不当，可予支持。季康友认为双方未达成设施物业管理费金额一致意见，支付条件尚未成就，原审法院认为，虽协议约定设施物业管理费可调整的范围，但并未明确具体的调整时间、方式和幅度，若要调整，也应在双方协商一致的基础上进行，该条款并不能理解为设施物业管理费应逐年下调，在双方未协商一致对协议中收费标准进行调整的情况下，钱ＸＸ桥小商品市场有权要求按照原收费标准交费，对季康友抗辩认为支付条件尚未成就的观点，原审法院不予采纳。至于季康友还抗辩认为钱ＸＸ桥小商品市场所提供的设施和服务不符合约定的观点，原审法院审查后认为，双方并未在合同中明确约定设施物业管理费的收费内容，钱ＸＸ桥小商品市场应当按照其在诉讼中提供的设施物业管理费收费明细，向市场内的承租人提供相应设施和服务，但该明细并未作为合同附件，仅系对收费项目的列举，设施设备的有效运转需要不断更替和完善，市场推广和便民服务也应根据实际需求进行调整，难以以某个时间点的情形来断定钱ＸＸ桥小商品市场未提供相应的商业设施和服务管理，对于钱ＸＸ桥小商品市场在提供设施和管理服务过程中存在的问题，季康友应通过合法合理的途径行使权利，以此为由不支付设施物业管理费系行使不安抗辩权的观点，原审法院不予采纳。当然，钱ＸＸ桥小商品市场也应当切实提高服务意识和质量，如设施和服务确有瑕疵，应当及时应对和整改，注重消防安全管理，以促进市场的良好发展。季康友作为合同相对方理应按合同约定支付设施物业管理费，未及时支付应承担相应的违约责任，钱ＸＸ桥小商品市场主张的逾期付款滞纳金属违约金性质，钱ＸＸ桥小商品市场自动放弃约定标准而根据中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍主张计算至被告实际给付之日止期间滞纳金，不违反法律规定，也未超出约定计算标准，原审法院亦予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：季康友于判决发生法律效力之日起十日内一次性向苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司支付市场一楼一区1118、1119号营业房自2013年10月8日起至2015年4月7日止期间设施物业管理费44460元及滞纳金（计算方式：第一期自2013年10月8日、第二期自2014年4月8日、第三期自2014年10月8日起计算至实际给付之日止，上述每期均以14820元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率1.3倍标准计算）。案件受理费962元，减半收取481元，由季康友负担。上诉人季康友不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：被上诉人物业管理费的设定数额过高，显著超过苏州同类市场的管理费标准，造成上诉人经营成本增加，利益受损；约定费用的条款属于格式条款，显失公平，依法属于可变更范畴；《协议书》第三条约定了营业设施物业管理费按年调整，调整幅度原则上不超过20%，表明调整是确定的，只是调整额度做了上限约定，调整额度无法协商一致时可以作为参考依据；上诉人与其他经营户一直在与被上诉人商讨过程中，在合理的变更未达成之前，支付物业管理费的条件未成就；被上诉人单方面改变合同对于物业管理费性质的约定，且其提交的相应证据中所涉及的服务未举证证明。请求二审法院查明事实撤销原审判决，依法改判或发回重审，由被上诉人承担一、二审案件受理费。被上诉人钱ＸＸ桥小商品市场辩称：《协议书》中第三条中管理费的调整需要双方协商一致。被上诉人设施物业管理收费项目明细只是表示被上诉人提供的部分项目，还有很多项目并无列进去。双方应遵守协议书约定并按协议履行。请求法院驳回上诉人的诉请。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，本案系被上诉人基于双方当事人签订的《协议书》向上诉人主张商铺设施物业管理费产生的纠纷，《协议书》约定的主要权利义务内容为被上诉人作为所有权人提供设施物业管理服务、上诉人支付约定的费用。双方签订的《协议书》系当事人缔约时的真实意思表示，并未违反法律规定，合法有效，当事人均应恪守。关于上诉人认为《协议书》费用条款是格式条款属于可变更条款的主张，因上诉人并未在原审中提出变更协议的反诉请求，本案中不予理涉。上诉人主张第三条规定的设施物业管理费按年调整，被上诉人明确表示费用调整需要双方协商同意，该条规定并未限制上诉人的缔约自由或加重其义务，双方当事人如果协商一致自可依据该条款进行调整，上诉人主张单方调整的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。被上诉人作为涉案房屋的所有权人为市场提供了设施物业管理服务，上诉人作为市场的承租户系前述设施物业管理服务的受益者，理应按照合同约定支付相应的费用，其认为被上诉人单方面改变合同对于物业管理费性质的约定，并未提供相应证据，本院不予支持。综上，上诉人季康友的全部上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费962元，由上诉人季康友负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 孙 毅代理审判员 黄学辉二〇一五年五月二十八日书 记 员 黄源榕 来源：百度“”