（2015）宁民商终字第29号

裁判日期: 2015-05-28

公开日期: 2016-01-12

案件名称

宁夏汇城房地产开发有限公司与石嘴山市国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷案二审民事判决书

法院

宁夏回族自治区高级人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

宁夏汇城房地产开发有限公司,石嘴山市国土资源局

案由

建设用地使用权出让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条，第十五条第一款，第七条，第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一��七十条，第一百七十五条

全文

宁夏回族自治区高级人民法院民事判决书（2015）宁民商终字第29号上诉人（原审被告、��诉原告）：宁夏汇城房地产开发有限公司。住所地：宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。法定代表人：张吉宁，该公司董事长。委托代理人：王冰，宁夏平瑞律师事务所律师。委托代理人：杨梦甜，宁夏平瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：石嘴山市国土资源局。住所地：宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。法定代表人：王金建，该局局长。委托代理人：邹德林，该局工作人员。上诉人宁夏汇城房地产开发有限公司（以下简称汇城公司）为与被上诉人石嘴山市国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院（2014）石民商初字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月14日公开开庭审理了本案。上诉人汇城公司的委托代理人王冰、杨梦甜，被上诉人石嘴山市国土资源局的委托代理人邹德林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院经审理查明，2011年5月16日经公开拍卖，汇城公司以2625万元的价格竞买得宁夏回族自治区石嘴山市大武口区贺兰山以西、舍予三产区规划一号路北、归韭沟以南总面积28800平方米国有土地使用权。拍卖成交后，石嘴山市国土资源局与汇城公司于2011年5月23日签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定该宗地建筑性质为商业楼、建筑面积为57600平方米、建筑容积率为不高于2、绿地率不低于25%、汇城公司于2012年5月23日之前向石嘴山市国土资源局缴纳国有土地使用权出让金2625万元等内容。合同同时附有三个附件，即附件1出让宗地平面界址图、附件2出让宗地竖向界限、附件3市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件。合同同时约定，汇城公司在涉案土地上新建建筑应符合合同附件3即市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（规划设计条件通知书）的要求。合同生效后，汇城公司未按期将土地使用权出让金支付给石嘴山市国土资源局，拖欠石嘴山市国土资源局土地使用权出让金为1525万元。原审中，经汇城公司申请，原审法院委托银川市城市规划设计研究院有限公司对涉案土地按双方签订的国有土地出让合同的约定进行鉴定，鉴定结果为：涉案土地能实现建筑面积为42400平方米，能实现容积率为1.47。石嘴山市国土资源局诉讼请求为：1.汇城公司立即向石嘴山市国土资源局支付1525万元国有土地使用权出让金；2.汇城公司依法承担延期付款利息789356.71元（计算截止日为2012年5月23日）；3.汇城公司依法承担滞��金13012890元（计算截止日期2014年8月15日）；4.诉讼费用由汇城公司承担。汇城公司针对石嘴山市国土资源局的诉讼请求提起反诉，反诉请求为：1.判令解除双方签订的石国土资出（2011）35号国有建设用地使用权出让合同；2.判令石嘴山市国土资源局返还汇城公司支付的1100万元土地使用权出让金；3.判令石嘴山市国土资源局赔偿汇城公司基于涉案土地缴纳的各项规费425250元；4.判令石嘴山市国土资源局承担违约责任即赔偿汇城公司经济损失2375381元（从支付之日起算至反诉之日，利率按人民银行贷款利率年息6%计算）；5.本案诉讼费由石嘴山市国土资源局承担。原审法院认为，合法有效的合同受法律保护。汇城公司通过竞拍方式取得了本案争议的国有土地使用权，并与石嘴山市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，该合同是双方当事人的真��意思表示，合法有效，各方当事人均应按协议履行。石嘴山市国土资源局要求汇城公司支付土地使用权出让金的请求，符合法律规定和合同的约定，依法予以支持。对于石嘴山市国土资源局要求汇城公司支付利息及违约金的请求，虽然双方当事人在合同中有此约定，但二者具有违约金性质，汇城公司认为约定过高，酌情予以调整，以中国人民银行公布的同期贷款的基准利率计算，以汇城公司拖欠出让金的具体时间计算至2014年8月15日，金额为2308499元。汇城公司反诉称，双方当事人签订的国有土地使用权出让合同无法实现合同目的，要求解除合同，因在竞拍涉案土地前，规划设计部门已将规划设计条件通知了石嘴山市国土资源局，石嘴山市国土资源局已向包括汇城公司在内的竞拍人进行了事前告知，汇城公司作为参加竞拍的房地产开发商，对涉案土地的建筑条件包括��筑面积、建筑容积率等建设条件已经知晓，合同约定的建筑面积与容积率分别为57600平方米、容积率为不高于2，与合同附件规定并不矛盾，但在合同履行三年后，在石嘴山市国土资源局多次催其交款不付、起诉支付拖欠出让金的情况下，汇城公司以石嘴山市国土资源局交付的土地不符合约定、无法实现合同目的为由要求解除合同，其理由不能成立，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第六十条、第一百一十四条的规定，判决：一、汇城公司于判决生效后十五日内支付石嘴山市国土资源局土地使用权出让金1525万元，支付利息2301980.93元，合计17551980.93元；二、驳回汇城公司的反诉请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的��务利息。案件受理费（缓交）187061元，由石嘴山市国土资源局负担74048元，汇城公司负担113013元；反诉案件受理费52302元，鉴定费20000元，由汇城公司负担。汇城公司不服上述判决，向本院提起上诉称，一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。汇城公司依法受让土地并交付土地使用权出让金是为了对土地进行开发建设和合理利用，即便合同中的建筑面积为双方约定，该面积至少应大于或等于可实际开发建设的建筑面积。本案《国有建设用地使用权出让合同》中明确约定建筑面积为57600平方米，但经司法鉴定石嘴山市国土资源局交付的涉案土地建筑面积仅为42400平方米，达不到合同约定。由此导致汇城公司按照57600平方米进行的规划一直不能获得石嘴山规划局的审批，无法办理立项及开工手续，签订合同的目的不能实现。石嘴山市国土资源局交付不符合约定的土地且一直未予调整导致汇城公司不能开发建设，是石嘴山市国土资源局的违约行为造成了合同履行不能，原审认定“合同履行三年”与事实不符。原审没有将汇城公司因土地建筑面积达不到合同要求而多承担的土地使用权出让金予以核减，实属认定事实不清。二、原审判决在前述认定事实不清的基础上错误适用法律。汇城公司认为本案应适用《国有建设用地使用权出让合同》第三十八条：“出让人未能按期交付土地或者交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的……”及合同法第九十四条关于“合同法定解除条件”的规定。石嘴山市国土资源局的违约行为达到了汇城公司行使法定解除权的条件。综上，汇城公司认为原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判，改判支付汇城公司一审反诉请求，驳回石嘴山市��土资源局的诉讼请求，诉讼费由石嘴山市国土资源局承担。石嘴山市国土资源局当庭辩称：一、规划设计条件是挂牌的前提条件，挂牌前规划设计条件及宗地的基本情况都在宁夏日报进行了公告，摘牌人对宗地基本情况都非常了解；二、我们按照合同约定的四至交付了土地，不存在违约。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审中，双方均未向法庭提交新的证据，仍坚持一审时的举证、质证意见。二审查明案件事实与原审一致，二审对原审查明事实予以确认。本院认为，按照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案二审期间，石嘴山市国土资源局和汇城公司均明确表示同意解除《国有建设用地使用权出让合同》，双方意思表示真实，符合法律规定，本院予以确认。按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案《国有建设用地使用权出让合同》解除后，汇城公司尚欠石嘴山市国土资源局的土地使用权出让金1525万元及利息不再支付，但双方对石嘴山市国土资源局应否退还汇城公司已缴纳的土地使用权出让金及应退还数额存在争议。汇城公司认为石嘴山市国土资源局未按合同约定的建筑总面积交付土地，致使合同目的不能实现，请求石嘴山市国土资源局退还已缴纳的土地使用权出让金并赔偿损失，石嘴山市国土资源局认为在土地拍卖之前已对涉案土地相关情况进行了公告，汇城公司对规划设计条件是清楚的，石嘴山市国土资源局不存在违约行为，不应退还汇城公司已缴纳的土地使用权出让金。对此争议问题，本院认为，应综合合同约定的建筑面积能否实现、石嘴山市国土资源局应否承担责任、规划设计条件对汇城公司的法律后果等三方面内容进行确定。关于合同约定的建筑面积能否实现的问题。原审时，银川市城市规划设计研究院有限公司依据《国有建设用地使用权出让合同》《规划设计条件通知书》等材料作出《出让土地规划建筑面积、容积率测算鉴定报告》，鉴定结果为：能实现建筑面积为42400平方米，与合同中约定的建筑面积57600平方米相比少15200平方米，能实现容积率为1.47。该报告经质证，双方均未对鉴定意见提出复核，在二审时，经法庭询问，双方对鉴定报告中的计算方法和鉴定结果均认可，故上述鉴定报告可以作为本案认定事实的依据。鉴定报告明确载明涉案土地能实现建筑面积比合同约定建筑面积少15200平方米，显然，合同约定的建筑面积按照规划设计条件无法实现。关于石嘴山市国土资源局应否承担责任的问题。在竞拍涉案土地前，规划设计部门已将规划设计条件通知了石嘴山市国土资源局，石嘴山市国土资源局对规划设计条件应是知晓的。石嘴山市国土资源局作为国有土地管理职能部门，在签订合同时，未能充分考虑规划设计条件与合同约定建筑面积之间的一致性，从而造成汇城公司不能按照合同约定对涉案土地进行开发，致使合同目的不能完全实现，石嘴山市国土资源局应承担相应的责任。关于规划设计条件对汇城公司的法律后果的问题。石嘴山市国土资源局认为挂牌出让公告已对涉案土地位置、面积、用途和规划设计条件等进行公告，汇城公司对规划设计条件是明知的，合同约定建筑面积无法实现的法律后果应由汇城公司自行承担。对此，本院认为，按照《中华人民共和国合同法》第十五条的规定，挂牌出让公告的法律性质为要约邀请，汇城公司向石嘴山市��土资源局发出报价为要约。本案中，汇城公司未向法庭提交其要求石嘴山市国土资源局变更要约邀请内容的证据，即汇城公司并未对规划设计条件提出异议。汇城公司向石嘴山市国土资源局发出要约后，双方签订《国有建设用地使用权出让合同》，并将《规划设计条件通知书》作为《国有建设用地使用权出让合同》的附件三，由此可见，汇城公司在签订《国有建设用地使用权出让合同》时对涉案土地的规划设计条件亦应是知晓的。加之，汇城公司作为专业的房地产开发企业，在参加竞拍涉案土地时对规划设计条件亦应具有一定的判断标准和评判能力。所以，汇城公司在知晓土地规划设计条件的情况下，仍与石嘴山市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，其对造成涉案土地合同约定建筑面积无法实现的法律后果，应自行承担部分责任。总之，��嘴山市国土资源局与汇城公司对造成合同约定建筑面积与能实现建筑面积不一致，均应承担一定责任。综合考虑全案事实和案件实际情况，由石嘴山市国土资源局退还汇城公司已缴纳土地使用权出让金770万元，符合案件事实和公平原则。关于汇城公司请求的基于涉案土地缴纳的各项规费，属于履行合同必须支出的费用，其请求石嘴山市国土资源局予以赔偿的上诉理由，不能成立。关于汇城公司请求石嘴山市国土资源局赔偿经济损失的问题，因对造成合同目的不能完全实现的法律后果，双方均有责任，故汇城公司请求石嘴山市国土资源局赔偿其损失的上诉请求，不予支持。综上，因双方当事人均同意解除合同，本案应按解除合同进行相应处理。汇城公司的上诉请求和理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院（2014）石民商初字第44号民事判决；二、解除石嘴山市国土资源局与宁夏汇城房地产开发有限公签订的石国土资出（2011）35号《国有建设用地使用权出让合同》；三、石嘴山市国土资源局于本判决生效后十五日内退还宁夏汇城房地产开发有限公司土地使用权出让金770万元；四、驳回石嘴山市国土资源局的诉讼请求；五、驳回宁夏汇城房地产开发有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费（缓交）187061元，由石嘴山市国土资源局负担；反诉案件受理费52302元，由石嘴山市国土资源局负担23013元，由宁夏汇城房地产开发有限公司负担29289元；鉴定费2万元，由宁夏汇城房地产开发有限公司负担。二审案件受理198563元，由宁夏汇城房地产开发有限公司负担39713元，由石嘴山市国土资源局负担158850元。如履行义务方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审　判　长　　张耀方代理审判员　　李鼎鼎代理审判员　　杨　烨二〇一五年五月二十八日书　记　员　　马晓琴来自：