（2015）宁民终字第2474号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-06-29
案件名称
上诉人南京星中之味酒店管理有限公司与被上诉人南京建瑞房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京星中之味酒店管理有限公司,南京建瑞房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第2474号上诉人（一审原告）南京星中之味酒店管理有限公司，住所地在江苏省南京市建邺区梦都大街130号紫鑫国际公寓2701室。法定代表人曹玉林，该公司总经理。委托代理人姚建新。被上诉人（一审被告）南京建瑞房地产开发有限公司，住所地在江苏省南京市建邺区梦都大街130号紫鑫国际公寓2601、2701室。法定代表人JohnWilson，该公司董事长。委托代理人顾颂坚，江苏东恒律师事务所律师。委托代理人贾媛媛，江苏东恒律师事务所律师。上诉人南京星中之味酒店管理有限公司（以下简称星中之味公司）与被上诉人南京建瑞房地产开发有限公司（以下简称建瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，南京市建邺区人民法院于2015年1月30日作出（2015）建民初字第71号民事判决，星中之味公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年4月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月12日公开开庭进行了审理。上诉人星中之味公司委托代理人姚建新，被上诉人建瑞公司委托代理人顾颂坚、贾媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2011年12月30日，南京润江九味锅餐饮管理有限公司（以下简称润江公司）与建瑞公司签订《房屋租赁合同》约定，建瑞公司将梦都大街130号紫鑫国际公寓2601室，面积146.82平方米、梦都大街130号紫鑫国际公寓2701室，面积706.12平方米，合计租赁面积约852.92平方米出租给润江公司使用，26层另可使用无产权房11间，面积约330平方米；租赁期限为十年，自2012年1月1日起至2021年12月31日止；润江公司应于签订合同时向建瑞公司支付保证金人民币二十万元整；房屋租金采用“先付后用”的方式，租金每三个月交纳一次，润江公司需提前15日支付下一期租金，润江公司逾期缴纳租金视为违约；建瑞公司保证对所出租房屋拥有合法产权，应当于2012年1月1日向润江公司交付《房屋租赁合同》第一条约定的房屋等。2012年9月27日，星中之味公司、润江公司与建瑞公司签订《补充协议》一份，三方约定将《房屋租赁合同》中承租方变更为星中之味公司。2014年12月9日，南京市建邺区城市管理行政执法局出具《限期拆除告知书》，告知星中之味公司，梦都大街130号紫鑫国际公寓酒店26楼的330平方米建（构）筑物未取得建设工程规划许可证，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的规定，责令在收到告知书之日起八日内自行拆除。星中之味公司遂于2014年12月24日诉至一审法院，认为该330平方米房屋是计入租赁范围之内的，建瑞公司在订立合同时故意隐瞒该330平方米属于违章建筑，致使星中之味公司签订租赁合同的目的无法实现，故请求判令：一、撤销星中之味公司、建瑞公司于2011年12月30日签订的《房屋租赁合同》；二、判令建瑞公司退还星中之味公司租赁保证金20万元；三、本案的全部诉讼费用由建瑞公司承担。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案《房屋租赁合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方签订的《房屋租赁合同》第一条“物业概况”载明：“合计租赁面积约852.92平方米出租给乙方使用，26层另可使用无产权房11间，面积约330平方米”，该约定已经对330平方米为无产权房明确说明。星中之味公司在签订《补充协议》时，应当了解《房屋租赁合同》所载明的内容，现诉称建瑞公司故意隐瞒该330平方米系违章建筑，并以此为由要求撤销双方签订的关于梦都大街130号紫鑫国际公寓2601室、2701室的《房屋租赁合同》，因未能提供证据予以证明，故不予支持。星中之味公司要求建瑞公司退还租赁保证金20万元亦无事实及法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十四条、第五十五条之规定，判决：驳回星中之味公司的诉讼请求。一审案件受理费2150元由星中之味公司负担。星中之味公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，混淆了“无产权房”与“违章建筑”的概念。无产权房是暂时缺乏合法身份但仍具有使用功能，将来可能通过履行合法手续而获得合法证书的房屋。而违章建筑是经过行政机关认定必须强制拆除的房屋。本案被上诉人在签订租赁合同时违背诚实信用原则，没有如实告知承租人房产在使用权上存在的重大瑕疵和隐患，直接导致上诉人无法经营，不能实现合同目的。二、一审判决对租赁合同双方权利义务的认定颠倒。诚实信用地披露、说明、如实告知承租人租赁物及关联物业的真实情况和可能出现的问题、后果及存在的隐患、瑕疵等是出租人的义务，出租人应根据合同目的如实告知承租人租赁物真实全面的情况，而非一审判决认定的应由承租人去了解。三、出租人必须履行承诺，保证承租人330平方米“可使用”10年。出租人并未表明该330平方米是无偿使用，即使是无偿使用，出租人也应当保证能够安全使用。上诉人在签订租赁合同时无法预见330平方米11间包间会被拆除的后果，该330平方米在整个承租面积中占据非常重要的权重，直接影响酒店的生存。综上，请求二审法院纠正一审错误判决，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人建瑞公司答辩称：一、上诉人提起的是合同撤销之诉，但本案不存在可撤销的法定情形。双方签订租赁合同时，已明确租赁面积为852.92平方米，可使用26层无产权房11间，面积330平方米。上诉人在签订合同时对330平方米房屋没有产权是明知的，且目前已经超过法定可撤销期限。二、涉案房屋出租前由我方自己经营，但承包人是星中之味公司法定代表人曹玉林的丈夫王留忠，因此上诉人对涉案房屋的状况是很清楚的。三、双方合同明确约定承租人三个月不缴纳租金，我方有权解除合同。上诉人在2013年初开始欠付租金，经我方催告不成后，向建邺区法院提起诉讼，经法院主持调解，双方达成（2013）建民初字第1365号民事调解书，星中之味公司承诺按期给付租金。但缴纳2个月后，星中之味公司又开始欠付租金，我方遂第二次提起诉讼，要求解除双方租赁合同并赔付我方违约金。建邺区法院一审判决合同解除，并判决星中之味公司支付所欠租金。星中之味公司上诉后，南京市中级人民法院已作出（2014）宁民终字第5154号民事判决，驳回了星中之味公司的上诉。因此上诉人提起本案诉讼的根本原因是自身经营不善，无力缴纳租金。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院经审理查明，一审中，星中之味公司及建瑞公司对《房屋租赁合同》、《补充协议》、《限期拆除告知书》等证据均予以认可。二审中，双方当事人对一审判决认定的事实不持异议，本院予以确认。本院另查明，建瑞公司曾于2013年4月26日诉至建邺区法院，要求星中之味公司给付租金。建邺区法院于2013年5月29日作出（2013）建民初字第1365号民事调解书，对双方当事人达成的调解协议予以确认：一、星中之味公司于2013年6月30日、7月30日、8月30日、9月30日各支付建瑞公司租金、滞纳金、保证金10万元，于2013年10月30日支付6万元，合计支付46万元；二、星中之味公司在给付上述所拖欠的租金、滞纳金、保证金外，不得延期支付双方之间《房屋租赁合同》项下的租金；若星中之味公司不能完全履行上述调解协议，建瑞公司有权向法院申请执行其所拖欠的全部租金、滞纳金或保证金；三、润江公司对星中之味公司上述付款义务承担连带责任。上述案件调解后，因星中之味公司未能完全履行调解书所确定的付款义务，建瑞公司于2014年6月13日再次诉至建邺区法院，要求解除与星中之味公司的房屋租赁合同，并由星中之味公司给付欠缴租金、违约金等。建邺区法院经审理后于2014年9月30日作出（2014）建民初字第1989号民事判决：一、建瑞公司与星中之味公司之间就本市梦都大街130号紫鑫国际公寓26层、27层签订的《房屋租赁合同》予以解除；二、星中之味公司于本判决生效之日起三十日内迁出本市建邺区梦都大街130号紫鑫国际公寓26层、27层房屋，并将该房屋交还建瑞公司执管；三、星中之味公司于本判决生效之日起三十日内，向建瑞公司支付所欠租金（租金自2013年7月1日起至房屋租赁合同解除之日止，按照2013年、2014年年租金70万元，2015年年租金73.5万元为标准计算）及房屋使用费（使用费自合同解除次日起至星中之味公司实际迁出之日止，参照同期房屋租金标准计算），以及违约金15万元；四、润江公司对星中之味公司的上述债务承担连带保证责任。星中之味公司不服该案一审判决，向本院提起上诉，本院于2014年12月2日受理，案号为（2014）宁民终字第5154号。其间，南京市建邺区城市管理行政执法局于2014年12月9日向星中之味公司发出《限期拆除告知书》，星中之味公司遂以此为由于2014年12月24日另行向建邺区法院提起本案诉讼，同时申请中止（2014）宁民终字第5154号案件的审理。2015年2月2日，本院对（2014）宁民终字第5154号案件作出判决，认为星中之味公司要求中止审理没有依据，并驳回了星中之味公司的上诉，维持一审判决。该判决已发生法律效力。二审庭审中，星中之味公司与建瑞公司确认，本案租赁房屋中27层为旋转餐厅，26层有一部分为旋转餐厅的设备间，《房屋租赁合同》中载明的330平方米无产权房是在设备间外围搭建的房屋，目前尚未实际拆除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。本案中，星中之味公司于2012年9月27日与建瑞公司、润江公司签订补充协议，变更为《房屋租赁合同》中的承租人，承接润江公司在《房屋租赁合同》中的权利义务，并实际接收租赁房屋进行餐饮经营。根据《房屋租赁合同》约定，租赁房屋面积为2601室146.82平方米、2701室706.12平方米，合计约852.92平方米，26层可使用的330平方米无产权房并不包含在租赁面积之内，且租赁合同已明确载明承租人另可使用的26层330平方米为“无产权房”。据此，星中之味公司在承租房屋时对330平方米房屋无产权的状况应当明知，也应当充分预见无产权房在使用中可能发生的后果。星中之味公司在2014年12月24日以建瑞公司故意隐瞒330平方米房屋情况、致使其不能实现合同目的为由，要求撤销双方之间的《房屋租赁合同》并退还保证金的诉讼请求，没有事实及法律依据。此外，因星中之味公司违约未缴纳房屋租金，本院已于2015年2月2日作出（2014）宁民终字第5154号终审判决，解除了本案所涉《房屋租赁合同》，现星中之味公司在案涉《房屋租赁合同》已判决解除的情况下要求撤销合同的请求不能成立，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人星中之味公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓 楠审 判 员 曹 艳代理审判员 王玉刚二〇一五年五月二十八日书 记 员 孙雪松 微信公众号“”