（2015）大民二终字第001012号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-08-01
案件名称
丁永成与张新义、刘淑珍农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张新义,刘淑珍,丁永成
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第001012号上诉人（原审被告）：张新义，农民。上诉人（原审被告）：刘淑珍，农民。二上诉人共同委托代理人：王洪山，辽宁泓冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁永成，农民。委托代理人：王永锦，辽宁光莹律师事务所律师。原审原告丁永成与原审被告张新义、刘淑珍农村房屋买卖合同纠纷一案，普兰店市人民法院于2015年2月3日作出（2014）普民初字第3794号民事判决，张新义、刘淑珍不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年5月25日公开开庭审理了本案。上诉人张新义、刘淑珍的委托代理人王洪山，被上诉人丁永成及委托代理人王永锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁永成一审诉称：原、被告于2002年3月6日签订了“约书”，被告将自家的三间瓦房自愿卖给原告，房产执照号为×农房执字第×号。房屋买卖成交后，原告实际居住至今，原告多次找被告协助办理过户手续，被告以种种理由推托，故诉至法院，请求确认原、被告间买卖合同有效，并判令被告协助办理过户手续。被告张新义、刘淑珍一审辩称：房屋买卖协议是不成立的，请求法庭驳回原告的诉讼请求。当时只是有这个意向，并没有实际履行。根据国家相关法律规定，不是同一个村集体成员不能进行房屋买卖，原告系城镇户口，买不了农村房屋。而且原、被告也不是同一个村集体成员，即使有这样的协议，也不能到相关部门办理房屋过户手续。二被告没有在约书上面签字，没收到房款，原告没有实际居住该房屋。一审法院审理查明：2002年3月6日，原告与被告张新义达成房屋买卖协议，由被告张新义将自有三间瓦房卖与原告，价款1800元，原告当时交付1300元房款。被告邻居张永群执笔书写“约书”，内容为：丁永成买张新义瓦房三间，东靠张新路伙山，院墙伙，西靠张新发伙山，院墙张新发。瓦房三间价值为壹仟捌佰元整，现付为壹仟叁佰元整，还欠伍佰元整。张永生、张德连、张永群作为经手人在“约书”上签字并摁手印，被告张新义未在“约书”上签字，仅在自己名字上摁手印。原告购房后入住。另查，涉案房屋位于普兰店市炮台街道于咀社区张圈屯，房产执照号为×农房执字第×号。于咀社区居民委员会知悉并同意双方房屋买卖行为。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。被告张新义将自有房屋卖给农业家庭户口的原告，原告支付相应对价，取得房屋并实际占有使用，参照辽宁省高级人民法院《全省法院民事审判工作座谈会纪要》的规定，该房屋买卖合同不违反法律规定，不存在法定无效情形，故合同有效。被告辩称未出卖房屋，未收到价款，未在约书上签字，被告刘淑珍未签字等辩解意见，首先，被告张新义否认约书中其名字上面的手印是其所摁，原告申请司法鉴定，被告张新义拒绝配合鉴定，依据证据规则，应认定该手印为被告张新义所摁。其次，约书中明确“现付房屋价款1300元，尚欠500元”，可以认定被告已经收到房屋买卖价款1300元，尚欠500元原告是否给付，系合同履行问题，不影响合同效力。再次，二被告虽未在约书上签字，但被告已经收到购房款，依据证人证言及居委会证明，原告已经实际入住该房屋10余年，二被告未提出异议，应视为对房屋买卖行为的认可。原告系农业家庭户口，与二被告虽非同一集体经济组织成员，但房屋所在地居委会明确表示同意双方房屋买卖行为，故房屋买卖不违反法律规定。二被告的辩解无事实及法律依据，一审法院不予支持。协助办理房屋产权变更登记系房屋买卖合同的附随义务，被告应当履行，故原告请求被告协助办理房屋过户的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条之规定，判决如下：一、原告丁永成与被告张新义于2002年3月6日签订的关于房屋买卖的《约书》成立并生效。二、被告张新义、刘淑珍于判决生效之日起10日内协助原告丁永成办理房屋过户。案件受理费减半收取150元，由被告张新义、刘淑珍承担。张新义、刘淑珍上诉的理由及请求是：1、2002年3月6日张新义与丁永成签订的约书没有张新义签字，形式要件不合法。2、丁永成没有履行完合同义务，约书明确注明还欠500元，必须待合同履行完毕约书才能生效，一审认定合同履行问题不影响合同效力错误。即使按照一审法院判决认定理由，也不应判决履行协助过户义务。3、案涉房屋买卖涉及农村的宅基地和房屋，买卖时必须经炮台镇于咀村村委会召开村民代表大会，并经全村三分之二以上村民代表或三分之二以上村民表决同意，经民主议定程序。本案约书没有于咀村村委会盖章和经全村三分之二以上村民代表或三分之二以上村民表决同意，是无效协议。丁永成非同一集体经济组织成员，不允许进行房屋买卖。虽然一审丁永成提供于咀村村委会的证明，同意双方之间房屋买卖行为，但该证明为于咀村村委会后补的证明，并且出证当时，袁方修系丁永成的亲连襟，与本案有利害关系，没有尊重本案的实际情况，违法出具，该证明不具有法律效力。丁永成没有在案涉房屋居住，于咀村村委会后补的证明有证明不居住原因、在不在案涉房屋居住，于咀村村委会如何知道的这么清楚，其没有权利出这种证明。4、辽宁省高级人民法院《全省法院民事审判工作座谈纪要》的规定是2009年实行的非正式法律文件，并非法律法规，只是辽宁省高院的内部座谈，不具有执行性。2011年6月22日至24日，最高人民法院在杭州召开全国民事审判工作会议，通过会议讨论形成会议纪要，即法办（2011）442号第15款第二项明确规定，将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织以外的人的合同不具有法律效力。最高人民法院的会议纪要在后，辽宁省高级人民法院的内部会议纪要的内容与之相冲突，根据立法法规定，下位法与上位法内容冲突，应以上位法为准，因此辽宁省高级人民法院的内部会议纪要不能对抗最高人民法院的会议纪要。2015年5月15下发的全国民事审判工作会议纪要第35条“对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效”及奚晓明、韩延斌、王林清著《房地产纠纷裁判思路与规范指引》“向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。”的意见，丁永成非案涉房屋所在集体经济组织成员，应认定无效。据此，请求依法撤销（2014）普民初字第3794号民事判决，改判驳回丁永成的诉讼请求。丁永成二审答辩认为：服从一审判决。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应依照合同约定履行各自义务。关于张新义、刘淑珍主张约书形式要件不合法一节，本案一审期间，丁永成就该约书张新义名字上的手印是否为张新义所按申请司法鉴定，张新义拒绝配合鉴定，本院认为，当事人对其提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足，应承担不利后果，故可以认定该约书系张新义与丁永成的真实意思表示，符合合同成立的形式要件。张新义、刘淑珍该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于张新义、刘淑珍主张合同须履行完毕约书才生效一节，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，至于丁永成是否尚欠500元购房款未付并不影响合同效力。张新义、刘淑珍该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于张新义、刘淑珍主张约书是无效协议一节，本院认为，2002年3月6日张新义与丁永成签订的约书系双方真实意思表示，且房屋交付至今已十余年，张新义、刘淑珍亦未就案涉房屋主张过权利，可以认定其已认可案涉房屋的买卖行为。根据诚实信用原则，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，张新义、刘淑珍在房屋交付十余年后主张约书无效，显系违反诚实信用原则。丁永成系农村户口，其购买案涉房屋系为自住使用，该买卖行为并不损害农村集体土地的所有权，也没有改变土地用途，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，且案涉房屋所在地居委会亦出具证明同意双方的房屋买卖行为，该约书有效。张新义、刘淑珍该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元（张新义、刘淑珍预交），由上诉人张新义、刘淑珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘如魁代理审判员 刘盈铄代理审判员 李 鹤二〇一五年五月二十八日书 记 员 宋 敏 搜索“”