（2015）杭淳民初字第158号

裁判日期: 2015-05-28

公开日期: 2015-08-25

案件名称

应丽华与黄玲萍房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

淳安县人民法院

所属地区

淳安县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

应丽华,黄玲萍

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

浙江省淳安县人民法院民事判决书（2015）杭淳民初字第158号原告：应丽华。委托代理人：应云龙。被告：黄玲萍。委托代理人：唐炳洪。委托代理人：邵建安。原告应丽华与被告黄玲萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月19日立案受理。依法由审判员姜勇军适用简易程序分别于同年4月13日、4月17日公开进行了审理。两次庭审，原告应丽华及其委托代理人应云龙、被告黄玲萍及其委托代理人唐炳洪均到庭参加诉讼，被告委托代理人邵建安参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告起诉称：2014年12月10日，原、被告双方签订一份《KTV承包协议》，约定将原告所有的坐落于千岛湖镇新安大街61号之元大酒店（淳安千岛湖之元大酒店有限公司）三楼、四楼（经营面积约2302平方米）KTV及设施、设备、用具承包给被告经营。该协议第三条约定，2014年12月11日至2017年12月10日期间，每季度向原告交纳承包金312500元，交纳时间为每季度中间那个月的15日之前，即2月15日、5月15日、8月15日、11月15日之前。2014年12月11日至31日承包金71918元，被告须于2014年12月31日前支付给原告。该协议第五条第9项约定，2014年1月30日之前，被告须向原告交纳履约保证金30万元；协议第六条第2项约定，被告延迟交付承包金，延迟一日应按拖欠金额每日万分之七向原告支付违约金，超过一个月未支付，视为违约，原告有权解除本协议，收回承包场地和清单中的设备、设施、用具。该协议还对双方的其他权利、义务作了明确约定。自协议签订之日起，被告继续在该场地经营KTV至今。因被告未协议约定期限支付履约保证金，且房屋租赁承包金至今分文未交，原告先后于2015年2月3日、2月9日向被告催交上述费用，但被告置之不理。2015年2月16日，原告通过公证的方式向被告送达《关于要求限期缴纳承包金及解除协议的书面通知》，正式通知被告解除双方2014年12月10日签订的《KTV承包协议》。虽然，原告已通过法定程序通知被告解除《KTV承包协议》，但被告至今仍然强行经营KTV谋利。故起诉，请求判令（变更后之诉请）：1、要求解除原、被告双方于2014年12月10日签订的《KTV承包协议》；2、被告支付原告2014年12月11日至2015年4月13日的承包金445738元（含2014年12月11日至12月31日的承包金71918元、2015年1月1日至3月31日的承包金312500元、2015年4月1日至4月13日的承包金61320元），并承担逾期付款利息17872.28元（含上述71918元自2015年1月1日起至2015年4月13日按每日万分之七计算的利息5185.28元、312500元自2015年2月15日至4月13日按每日万分之七计算的利息12687元）；3、被告支付原告自2014年12月11日至2015年3月18日的水电费、停车费共计6710元；4、被告立即腾退坐落于千岛湖镇新安大街61号之元大酒店三楼、四楼KTV经营场地；5、诉讼费用由被告承担。审理中，原告请求扣减被告已付履约保证金10万元。原告为证明其主张，向本院提交以下证据材料：1、KTV承包协议1份（原件），证明原、被告于2014年12月10日签订承包协议的事实；2、催缴保证金及相关费用函2份（复印件），证明原告以书面形式向被告催缴相关费用的事实；3、关于要求限期缴纳承包金的书面通知1份（原件）、解除协议公证书1份（原件）、送达回执1份（复印件），证明原告已通过法定程序通知被告解除协议；4、关于被告缴纳水电费及履约保证金清单1份（复印件），证明被告缴纳部分费用的事实；5、保证书1份（原件），证明被告向原告作出相关保证的事实；6、房屋租赁合同书1份（复印件，提供原件核对），证明被告2013年12月1日跟淳安县捷城物业管理有限公司签订房屋租赁合同书的事实；7、转让协议书1份（原件），证明原告于2014年12月1日取得淳安县捷城物业管理有限公司所属坐落在千岛湖镇新安大街61号营业房使用权的事实；8、民事裁定书1份（原件），证明淳安县人民法院已将被告的银行存款冻结及保全被告相应价值的其他财产的事实；9、协助执行通知书1份（原件），证明被告所属房产已被淳安县人民法院查封的事实；10、发票1份（复印件，提供原件核对），证明原告向淳安县捷城物业管理有限公司缴纳房屋租赁租金的事实。11、2015年2月15日黄敏捷出具的欠条1份（复印件，提交原件核对），证明原告替黄敏捷还款的事实且这笔款项不包括在雷恩酒店转让款中。被告答辩称：被告确实欠原告租金342751.26元及履约保证金200000元，但被告已经以债务抵消方式抵消525842.19元。鉴于原告对抵销的金额有异议，所以双方最终没有结算清楚。用于抵销的资产是部分雷恩酒店在转让时未列入转让范围的资产。涉案KTV实际经营人是黄敏捷，就是原雷恩酒店的实际经营人，原告对此是知情并认可的。雷恩酒店的转让方是黄敏捷，不属于酒店转让范围内的资产是属于黄敏捷的，已经被原告占有和使用，本案被告有权主张以这些资产抵扣租金及履约保证金。原告没有给被告正式解除合同的通知，主张解除合同的条件和理由也不存在，因此原告的诉求第三项不成立。综上，请法庭驳回原告的诉讼请求。被告希望与原告将账目结清，继续履行合同。被告为证明其主张，向本院提交以下证据材料：1、原告发给黄敏捷的短信4条（复印件），证明一原告认可KTV的实际经营人是黄敏捷的事实；二、2015年2月19日之前被告还没有签署保证书的事实；2、EMS回执2份（原件）、11185发送的信息2条（复印件）、债务抵消通知书1份（原件），证明黄敏捷和被告向原告寄送债务抵消通知的且原告已经收到的事实；3、雷恩酒店资产转让协议1份（原件），证明雷恩酒店转让价格是1600万元包括KTV在内，转让价1400万元已经作废，原告还应支付黄敏捷453万元。雷恩酒店部分资产不列入资产转让范围（餐厅、厨房的一些设备、设施）的事实；4、雷恩酒店清单1份、物品清单1份（均为复印件），证明雷恩酒店不列入资产转让范围的资产，扣除已领走的物品，折合人民币525842.19元；5、QQ聊天记录1份、商品盘成表1份5页（均为打印件），证明原告方领走334569.1元物品的事实。经审理查明：一、针对原告提交的证据，被告质证认为：对证据1的形式真实性无异议，但被告是接受黄敏捷委托签订合同，KTV实际承包人为黄敏捷，该协议实际为租赁协议。对协议的附件无异议；证据2，被告均已收到。其中2015年2月3日签发的函，催缴对象是黄敏捷和黄丽萍，被告的名字写错，不确定催缴的对象是否本案被告，且原告知道实际承租人是黄敏捷，所以催缴对象是黄敏捷；对证据3中的书面通知、公证书、送达回执均无异议，根据承包协议，被告超过1个月未缴纳租金，原告才能发出解除合同通知，但在一个月的期限中原告发出该通知，无权解除合同，该通知书也非解除合同通知；对证据4的真实性无异议，被告支付的钱是抵扣之后被告应该支付的钱，所以被告除此之外没有再支付原告钱；2015年3月9日原告还收取被告10万元履约保证金，说明原告也认可此时合同未解除；对证据5形式的真实性无异议，但被告是在被胁迫的情况下签署的，保证书的内容原告均是事前打印好，实际签署时间是2015年2月28日。当时原告以停电为威胁，叫人阻拦KTV营业，原告代理人叫人去被告家里逼原告签字。保证书与本案无关；对证据6、7的真实性无异议，该证据可以看出黄敏捷在外做生意时，被告作为受托人，被告本人并未实际经营能力。黄敏捷原是新安大街61号营业房经营人，后与捷城物业解除合同，捷城物业重新拍租（有条件即所有资产重新拍租，黄敏捷不能参与拍租），在这种情况下，被告作为名义上的中标人与捷城物业签订租赁合同，被告其实只是名义上的承租方，实际承租人和资产所有人还是黄敏捷，所以黄敏捷才能将雷恩酒店转让；对证据8、9的真实性无异议，但与本案无关；对证据10的真实性、合法性无异议；对证据11无异议。上述证据1、2、4、6、7、8、9、10，内容真实，与本案有关联，结合当事人庭审陈述，可以证明原告已实际取得案涉KTV房屋使用权，该KTV经营者为被告，以及被告未按约支付承包金等事实。证据3、5的真实性予以确认，但从证据内容分析可认定，双方对支付欠付款的期限达成新的约定，且原告在发出通知（证据3）时合同约定逾期付款一个月即视为违约的条件并未成就，故并不能认定原告发出通知即产生解除合同的法律后果。被告对证据11无异议，在无相反证据足以反驳的情形下，不能据此认定黄敏捷系原告的债权人，且黄敏捷以其对原告享有的债权抵销被告欠付原告承包金等债务。二、针对被告提交的证据。原告质证认为，对证据1的真实性无异议，保证书因被告要求所写，希望原告给被告一次机会。原告代理人见证的一份保证书是2月16日签订的，当时就给了原告代理人，原告处的保证书可能没有给原告；证据2中的债务抵消通知书原告未收到，也未看到。如果清算，黄敏捷还欠原告1000多万元，原告不欠黄敏捷钱。其他未提异议；证据3，对协议书首页原告有异议，首页无任何签名、盖章，不予认可，11月24日双方说好雷恩酒店转让价是1400万元，工商备案登记也是1400万元；证据4、5与本案无关。上述证据1的真实性予以确认，但鉴于被告与黄敏捷的近亲属关系，以及案涉KTV娱乐场所工商登记业主为被告、所涉款项的支付均由被告经办等情况，可认定被告为本案的适格主体，但不能当然认定黄敏捷系案涉KTV娱乐场所的实际经营者；证据2至5，涉黄敏捷与原告之间的酒店资产转让事宜，与本案分属不同的法律关系，且所涉合同主体不同，故本案中不作认定。根据上述证据的分析认定，结合当事人的庭审陈述及证明责任，本院认定的案件事实如下：2014年12月10日，原告与被告签订一份《KTV承包协议》。协议约定，原告将位于淳安县千岛湖镇新安大街61号之元大酒店三楼、四楼（面积约2302平方米）KTV场所及其所有的设施、设备、用具承包给被告经营。协议对承包金的支付方式、期限作了明确约定，其中2014年12月11日至31日的承包金71918元，被告须于2014年12月31日前支付原告；协议还对双方的权利与义务分别作出约定，并明确违约责任，协议第五条第9项约定，2014年1月30日之前，被告须向原告交纳履约保证金30万元；协议第六条第2项约定，被告延迟交付承包金，延迟一日应按拖欠金额每日万分之七向原告支付违约金，超过一个月未支付，视为违约，原告有权解除协议，收回承包场地和清单中的设备、设施、用具。协议签订后，被告一直经营上述KTV。因被告未按协议约定支付履约保证金及承包金，原告先后以淳安千岛湖之元大酒店或其个人名义向被告催交上述费用，无果。2015年2月16日，原告以公证送达方式向被告发出《关于要求限期缴纳承包金及解除协议的书面通知》，即日经原、被告双方口头沟通，对付款方式、期限作了重新约定，被告保证在2015年3月30日前付清所欠款项，否则无条件接受原告提前终止承包协议。另查：至2015年3月9日被告向原告支付履约保证金10万元。庭审中，经原、被告双方核对，被告对原告主张的第二项承包金（租金）的计算期间、方式及金额均无异议，双方确认自2014年12月11日至2015年3月18日被告欠付原告水电费、停车费为6710元。因双方协商未果，故成讼。本院认为：案涉争议焦点有三。一、被告是否为适格的诉讼主体；二、本案是否存在债务抵销的情形；三、案涉KTV承包协议是否具备解除条件。关于被告的主体资格。如前所述，原告与被告之间签订的KTV承包协议合法有效，且被告为案涉KTV经营场所登记经营者，已付案涉水电费、停车费、履约保证金均由被告以现金或从个人账户转账方式支付，故被告为本案合格的诉讼主体。被告关于其仅为黄敏捷的代理人，案涉KTV实际经营者为黄敏捷的辩解，缺乏事实与法律依据，不予采纳。关于债务抵销。首先，被告为本案适格主体；其次，黄敏捷与原告之间的债权债务是否结清本案中无法确认，即便确认，因涉不同的合同当事人及法律关系，被告也无权主张以他人债权抵销本案中的债务。关于案涉KTV承包协议是否具备解除条件。虽然原告曾以书面方式函告被告未按约付款即解除合同，之后双方又口头协商延长付款期限，被告也作出书面承诺。但被告在承诺的付款期限届满之后，也未履行付款义务，显属违约，原告享有合同解除权。综上，原告之诉请于法有据，且符合双方约定，应予支持。另，被告已付履约保证金应在案涉欠付款中扣减。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除应丽华、黄玲萍于2014年12月10日签订的《KTV承包协议》；二、黄玲萍给付应丽华自2014年12月11日起至2015年4月13日止的承包金445738元（含2014年12月11日至12月31日的承包金71918元、2015年1月1日至3月31日的承包金312500元、2015年4月1日至4月13日的承包金61320元），并承担逾期付款利息17872.28元（含上述71918元自2015年1月1日起至2015年4月13日止按日万分之七计算的利息5185.28元、312500元自2015年2月15日起至4月13日止按日万分之七计算的利息12687元）；三、黄玲萍给付应丽华自2014年12月11日起至2015年3月18日止的水电费、停车费共计6710元。与上述第二项合计470320.28元，扣除黄玲萍已付保证金100000元，余款370320.28元黄玲萍于本判决生效之日起十日内付清；四、黄玲萍于本判决生效之日起十日内腾退位于淳安县千岛湖镇新安大街61号之元大酒店三楼、四楼KTV经营场地。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7020元，减半收取3511元，保全申请费3020元，合计6531元由黄玲萍负担。应丽华于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；黄玲萍于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：工行淳安支行；户名：淳安县人民法院执行款专户；账号：12×××48）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费7020元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68】。审判员　　姜勇军二〇一五年五月二十八日书记员　　洪玉芳来源：百度“”