（2014）沪二中民二（民）终字第2009号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-07-06
案件名称
赵峰杰与上海北苑房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵峰杰,上海北苑房地产开发有限公司,钱文磊
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第2009号上诉人（原审原告）赵峰杰。委托代理人乔强，江苏永宜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海北苑房地产开发有限公司。法定代表人滕铁沪。委托代理人张建强，上海申元律师事务所律师。原审第三人钱文磊。上诉人赵峰杰因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第1606号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明，2002年元月22日，上海北苑房地产开发有限公司（以下简称“北苑公司”）作为甲方与乙方无锡华德铝合金制品有限公司签订《划账协议》，约定：乙方于1997年12月5日与甲方签订购销合同，乙方提供给予甲方《北苑大厦》及北站医院项目的铝合金门窗、材料加工及工程安装，因甲方目前暂无资金，经甲乙双方友好协商：甲方将（位于上海市天目中路XXX号）《北苑大厦》7层A座内销商品房（以下简称“系争房屋”）壹套，以总房价为人民币（以下币种均为人民币）796，060元，建筑面积150.20m2（按5，300元／m2计价）抵付所欠乙方材料款；甲方所欠乙方材料款以甲乙双方决算为凭证；因该大厦尚未竣工验收，双方售房合同定于2002年底之前签订，售房发票待签订售房合同后，甲方开具给乙方；甲方承诺该房为全产权房，待项目竣工后可办理《上海市新建商品房房地产权证》；甲方可将该物业先提供给乙方使用，但乙方不追究甲方的交房期及其他法律事宜（最迟期限为2003年6月30日止）。钱文磊在乙方落款处签字确认。2002年2月1日，北苑公司（甲方）与钱文磊（乙方）签订《上海市商品房预售合同》（以下简称“《预售合同》”）及《协议书》。《预售合同》载明，乙方向甲方购买系争房屋，暂测面积为150.20平方米；总房价款暂定为720，960元。《协议书》载明，双方就系争房屋抵充乙方材料款一事达成协议；双方确认甲方尚欠乙方叁拾万元材料款；甲方将系争房屋以总房价柒拾贰万零玖佰陆拾元抵押给乙方；双方签字盖章后，乙方先支付甲方贰万零玖佰元正，剩余肆拾万元房款，乙方在2002年12月25日前必须支付给甲方，否则作违约处理；乙方如违约首先必须先退还系争房屋，其次赔偿甲方抵押房总价百分之二十的损失；双方约定，自协议签订之日起系争房屋所有权归乙方所有，如乙方在2002年12月25日前未将所欠肆拾万元房款支付甲方，抵押房所有权则归甲方所有。同年11月28日，赵峰杰（乙方）与钱文磊（甲方）签订《本合同权益转让书》（以下简称“《转让书》”），约定：甲、乙双方经协商一致，就甲方向乙方转让本合同（指甲方为购买正在建造的系争房屋，于2002年2月1日与北苑公司签订的商品房预售合同，该预售合同已登记备案）权益达成约定；转让房价款由甲、乙双方自行协商结算，双方与北苑房产结算完款日为2002年12月25日前；自转让书生效后，甲方对该物业不再享有权利及义务，该房产的权益义务归乙方所有；甲方已书面通知北苑公司同意将已预购的系争房屋转让给乙方，待房屋交付时，乙方凭借本合同权益书即可与北苑公司办理房屋交接手续，如不能办理房屋交接手续，则由甲方承担责任。北苑公司在该份权益书上加盖了公章。同年12月12日，北苑公司出具收据，收到赵峰杰支付的7A房款贰拾万元正。2008年9月25日，钱文磊向北苑公司出具《告知函》记载：我于2002年1月22日与贵公司签抵付协议，贵公司将系争房屋抵付给我，我于2002年11月28日将该房屋权益转让给赵峰杰，总合同价为720，960元，但时至发函日，赵峰杰未付我分文，致使我不能按时支付贵公司购房余款220，960元，我已与赵峰杰解除2002年11月28日权益转让书。现我已无力支付该房尾款220，960元，我同意解除我与贵公司所签抵押房协议，贵公司应退还我铝合金窗材料欠款，该房由贵公司收回，与我无涉。同年10月10日，北苑公司（甲方）与无锡华德铝合金制品有限公司（乙方）签订《协议书》，约定：2002年1月22日，甲乙双方签署划账协议，约定甲方以720，960元整将系争房屋抵押给乙方，并以双方决算后的凭证，于2002年底签售房合同；2002年2月1日，甲乙双方经决算后对账，甲方尚欠乙方300，000元工程款，乙方须于2002年12月25日前支付甲方420，960元，但时至2008年10月10日，乙方尚有220，960元未支付；双方约定，甲乙双方关于该物业权益转让协议解除；甲方向乙方退回300，000元工程款，以及200，000元购房定金，共计500，000元。2009年3月10日，钱文磊出具《收条》，载明：今收到北苑公司退回由赵峰杰代我支付的购房款现金200，000元正。原审法院另查明，2010年10月25日，北苑公司与案外人滕某某签订《上海市商品房预售合同》，将系争房屋以1，982，640元出售给后者。2012年3月15日，滕某某登记成为系争房屋的权利人。原审法院再查明，2011年10月16日，赵峰杰与案外人许某某签订《租赁合同》，将系争房屋出租给后者使用，每月租金为4，000元，租赁期自2011年11月1日起至2013年10月31日止。2012年5月12日，滕某某（甲方）与许某某（乙方）签订《协议书》，约定：由于甲方持有7A室的合法手续，乙方同意将原租赁的7A房子让出给甲方；由于乙方已将2012年5月至7月租赁费及一个月押金支付给了原租赁人赵峰杰，共计壹万陆仟元，该款由甲方先行垫付给乙方，至于原租赁人赵峰杰该不该收取租赁费由甲方和赵峰杰交涉，和乙方无任何关系；……7A室任何事宜与乙方无关，均由甲方自行向赵峰杰收取垫付的租赁费用。原审中，赵峰杰表示，系争房屋最初是由北苑公司抵给钱文磊，价格720，000元，而钱文磊同时拖欠赵峰杰父亲材料款以及人工款500，000元左右，钱文磊提出用北苑公司抵债的房屋再抵给赵峰杰，以冲抵材料款和人工款，还有200，000元的差额，由赵峰杰直接给付北苑公司。因此赵峰杰与钱文磊于2002年11月28日共同至北苑公司处签署了权益转让书，明确约定系争房屋的权利义务全部转让给赵峰杰，并且赵峰杰交付了200，000元的房款差额。因当时北苑公司与钱文磊之间的工程款尚未完全结算清楚，故可能会出现房款有部分差距的情况，因此约定在25号之前结算清楚。北苑公司表示，当时北苑公司欠钱文磊工程款300，000元，房屋售价720，000元，约定钱文磊在2002年12月25日之前结算清楚。12月20日，赵峰杰代钱文磊支付了200，000元，其他的款项均没有结算。钱文磊对于北苑公司的陈述表示认可。赵峰杰另申请证人廖某到庭作证，旨在证明赵峰杰与北苑公司及钱文磊已结清所有房款；北苑公司和钱文磊对于证人证言不予认可。根据赵峰杰的申请，原审法院依法委托上海国城土地房地产估价有限公司对系争房屋市场价值进行了评估，结论是：系争房屋在2011年7月中旬的市场价格为3，658，000元，单价为23，300元／平方米；在2012年8月中旬的价格为3，736，000元，单价为23，800元／平方米；在2013年12月4日的市场价格为4，254，000元，单价为27，100元／平方米。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给钱文磊。北苑公司和钱文磊签订的《预售合同》系双方的真实意思表示，并不违反法律规定，依法当为有效。之后，赵峰杰和钱文磊另行签订了《转让书》，并由北苑公司加盖了公章；北苑公司为此收取了赵峰杰支付的200，000元房款并向其开具了收据，基于以上事实，赵峰杰、北苑公司以及钱文磊之间形成了合同权利义务的概括转让，即由赵峰杰享有购买系争房屋的权利并承担支付房款的义务，对北苑公司和钱文磊关于房屋买受人仍为钱文磊的主张，不予采信。关于赵峰杰实际支付的房款数额，根据《划账协议》、《协议书》等证据，北苑公司欠付钱文磊的材料为300，000元，折抵房款后，赵峰杰仍须支付400，000余元房款。赵峰杰认为其已付清了全部房款，但未提供相应的收据或发票凭证，而证人廖某的证言作为传闻证据亦不足以证明赵峰杰的主张；特别是在《转让书》中约定了最后结算完款日的情况下，根据证据规则，应由赵峰杰负担三方当事人已经结算完毕的举证责任，对此赵峰杰未能提供证据予以佐证，故应确认北苑公司和钱文磊的主张更具有高度盖然性，赵峰杰尚有220，960元房款未支付。由于系争房屋已过户登记至案外人名下，导致赵峰杰事实上无从取得房屋产权，其诉请解除双方的《预售合同》，于法有据，可予支持；合同解除以后，折抵房款的300，000元以及另行支付的200，000元均应返还赵峰杰；赵峰杰亦得依法主张相应的损害赔偿，实际的损害数额，应以赵峰杰知道权利受到侵害之日的评估价格为宜。基于前述分析，因为赵峰杰未能付清房款，且在房屋交付后怠于主张权利，故对于系争房屋的灭失其应负主要责任；而北苑公司在未收到全额房款的情况下，依法得行使解除权，但因购房权利已经转让，其仍与钱文磊协议解除《预售合同》，并不能产生合同解除之效力，故北苑公司须对不当行使解除权承担相应的责任。分析双方的过错程度，并结合赵峰杰多年收取租金的损益相抵情况，法院酌定北苑公司须向赵峰杰赔偿损失500，000元。至于赵峰杰要求北苑公司承担约定房款一倍的赔偿责任，因赵峰杰本身具有违约行为，不符合相关司法解释的适用条件，对此难以支持。据此原审法院作出判决：一、赵峰杰与上海北苑房地产开发有限公司就上海市天目中路XXX号北苑大厦7层A座房屋签订的《上海市商品房预售合同》于判决生效之日解除；二、上海北苑房地产开发有限公司应在判决生效之日起三十日内返还赵峰杰购房款500，000元；三、上海北苑房地产开发有限公司应在判决生效之日起三十日内赔偿赵峰杰经济损失500，000元；四、驳回赵峰杰的其他诉讼请求。如果付款义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36，735.40元，由赵峰杰承担22，885.40元，由上海北苑房地产开发有限公司承担13，850元；评估费13，822元，由赵峰杰承担8，000元，由上海北苑房地产开发有限公司承担5，822元。赵峰杰不服原判，向本院提起上诉称，钱文磊与赵峰杰签订《转让书》中对剩余房款的约定是由钱文磊与赵峰杰自行协商结算，双方与北苑公司结算完款日为2012年12月25日前。在上述约定中虽然没有具体明确与北苑公司结算的义务人是赵峰杰还是钱文磊，但事实上当时各方均认可是由钱文磊与北苑公司结算购房款，赵峰杰向北苑公司支付购房款200，000元后已经完成《预售合同》全部付款义务，北苑公司曾向赵峰杰出具过房款结清的单据（现已遗失），实际北苑公司也从未向赵峰杰主张过支付剩余购房款，因此赵峰杰不存在违约之处。赵峰杰于2002年11月28日对系争房屋实际占有后，多次向北苑公司提出办理房产过户登记手续，因当时整个大楼尚未办理竣工验收手续才导致办理不成，北苑公司从未通知赵峰杰何时可以办理过户手续，故赵峰杰也不存在怠于主张权利的行为。《转让书》约定的结算时间为2012年12月25日，事实上北苑公司直至2008年10月10日才行使解除权，根据相关规定，北苑公司行使解除权的行为远远超过了法定期限，因此即使存在所谓的赵峰杰需要支付购房余款的义务，北苑公司的合同解除权也早已消灭。北苑公司擅自将系争房屋再出售给滕某某，应当对其不当行使解除权而导致赵峰杰的损失承担全部赔偿责任。按照相关规定，赵峰杰享有请求北苑公司承担已付购房款一倍赔偿的权利，赵峰杰的相应诉求应当得到支持。原审法院所作的判决不公，故上诉要求撤销原判，依法改判北苑公司赔偿赵峰杰经济损失3，016，000元，返还赵峰杰720，000元并赔偿720，000元，诉讼费用由北苑公司承担。被上诉人北苑公司辩称，赵峰杰的所称并非事实。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，故不同意赵峰杰的上诉请求，要求维持原判。原审第三人钱文磊述称，《转让书》签订后，赵峰杰并未向钱文磊清偿债务，钱文磊向其催讨，但对方一直不予理睬。北苑公司向钱文磊催讨房款，钱文磊遂表示不再购买系争房屋。由于赵峰杰的行为，造成钱文磊的经济损失，应由赵峰杰负责赔偿。本院经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，鉴于北苑公司在钱文磊与赵峰杰签订的《转让书》上盖章以及赵峰杰向北苑公司支付购房款200，000元且北苑公司向赵峰杰出具收款收据的事实，原审法院确认钱文磊、赵峰杰与北苑公司之间形成了《预售合同》权利义务的概括转让是正确的。钱文磊的《预售合同》主体资格由此为赵峰杰所取代，至于钱文磊与赵峰杰之间的债权债务结算问题，系另一法律关系，与本案所涉的系争房屋预售再无关系。按照钱文磊与北苑公司签订的《协议书》约定，购房余款400，000元于2012年12月25日前付清，《转让书》也明确权益转让后与北苑公司结算完款日为2012年12月25日前，赵峰杰提出付款200，000元后各方均认可仍由钱文磊与北苑公司结算购房款以及北苑公司曾向赵峰杰出具了房款结清的单据，但其对此并未提供证据，本院无法采信，因此对赵峰杰主张向北苑公司支付购房款200，000元后已经完成《预售合同》全部付款义务的意见，本院不予确认。而北苑公司在《预售合同》权利义务概括转让成立的情况下，仍再与系争房屋的原购房人钱文磊协商解除《预售合同》的行为，不具有法律上的效力，故应确认北苑公司并未向购房人赵峰杰主张过合同解除权。在北苑公司未提供证据证明其向赵峰杰催讨过购房余款220，960元，且未有效行使《预售合同》解除权的情况下，对北苑公司擅自将系争房屋再转让给案外人滕某某并完成交易过户手续的行为，应确认为一房两卖，北苑公司应对导致系争房屋《预售合同》目的不能实现的后果承担主要的过错责任。按照相关规定，赵峰杰享有要求北苑公司返还购房款及赔偿损失等权利，但鉴于其并未付清购房余款，可以相应减轻北苑公司应承担的赔偿责任。对北苑公司应赔偿赵峰杰房屋差价（或重置价）等各项损失的金额，本院酌情予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第1606号民事判决主文第一、第二、第四项；二、撤销上海市闸北区人民法院（2013）闸民三（民）初字第1606号民事判决主文第三项；三、上海北苑房地产开发有限公司应自本判决生效之日起十日内赔偿赵峰杰经济损失人民币2，090，990元；负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计人民币36，735.40元，由赵峰杰负担人民币17，475.40元，上海北苑房地产开发有限公司负担人民币19，260元；鉴定费人民币24，500元，由赵峰杰负担人民币11，655元，上海北苑房地产开发有限公司负担人民币12，845元。二审案件受理费人民币36，735.40元，由赵峰杰负担人民币12，589.55元，上海北苑房地产开发有限公司负担人民币24，145.85元。本判决为终审判决。审 判 长 周刘金代理审判员 高 胤代理审判员 陈家旭二〇一五年五月二十八日书 记 员 范庆韵附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：