（2015）新民三初字第147号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-07-29
案件名称
原告周宏与被告陈德瑞及第三人程琳房屋买卖合同纠纷一案民事判决书
法院
乌鲁木齐市新市区人民法院
所属地区
乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周宏,陈德瑞,程琳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2015）新民三初字第147号原告：周宏，女，汉族，无固定职业。委托代理人：赵迎春，新疆德洋律师事务所律师。被告：陈德瑞，男，汉族。委托代理人：彭峰，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。第三人：程琳，男，汉族。原告周宏与被告陈德瑞及第三人程琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2015年5月6日公开开庭进行了审理。原告周宏及其委托代理人赵迎春与被告陈德瑞的委托代理人彭峰到庭参加了诉讼。第三人程琳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告周宏诉称：2013年10月19日，我与被告陈德瑞在博邦房产康城果岭咨询部（下称博邦房产）达成房屋买卖居间协议。协议约定，被告陈德瑞在合同签订后7日内办理银行贷款440000元，在获得贷款批准后5个工作日内办理房屋过户手续。协议签订后，为了按期向被告陈德瑞交付房屋，我与王川签订房屋买卖合同，购买王川房屋，向王川交付定金30000元。但被告陈德瑞未能及时办理银行贷款，为了避免损失扩大，我解除了与王川的房屋买卖合同，损失定金30000元。2014年4月11日，被告陈德瑞与我签订了补充协议。补充协议约定，被告陈德瑞赔偿我损失25000元，继续履行合同。补充协议签订后，为了按期向被告陈德瑞交付房屋，我又与徐远翔签订了房屋买卖合同并支付徐远翔定金105450元，预备购买徐远翔的房屋。但被告陈德瑞申请贷款被拒并表示不再履行合同，致使我不得不解除与徐远翔的房屋买卖合同，损失定金105450元。此外，我向博邦房产支付佣金10000元受损。综上，由于被告陈德瑞的违约给我造成损失140450元，故诉至法院请求被告陈德瑞赔偿损失140450元，由被告陈德瑞承担本案诉讼费。被告陈德瑞答辩称：我与原告周宏房屋买卖合同纠纷一案已经乌鲁木齐市中级人民法院终审，判决由我赔偿原告周宏定金66000元，该判决已发生法律效力。我与原告周宏签订房屋买卖合同中约定，我支付首付款，剩余446000元通过银行贷款的方式支付。但我在签订房屋买卖合同时，不知道我在银行有不良记录，不能贷款；也不知道原告周宏另买房屋的情况。原告周宏主张的损失是我不可能预见的，也与本案没有关联性。综上，原告的主张没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人程琳未到庭陈述。经审理查明：博邦房产系第三人程琳为业主的个体工商户。2013年，被告陈德瑞经博邦房产介绍，购买原告周宏位于乌鲁木齐市新市区京疆路72号呈信·朗悦盛境二A4号楼2单元501室房屋。2013年10月19日，原告周宏与被告陈德瑞及博邦房产三方签订房地产买卖居间协议。协议约定，被告陈德瑞购买原告周宏位于乌鲁木齐市新市区京疆路72号呈信·朗悦盛境二A4号楼2单元501室房屋；购房总价款618000元；付款方式：1、被告陈德瑞在本协议签订后当日支付定金20000元，由原告周宏签收后交博邦房产暂为保管（其中10000元由博邦房产暂为保管作为交房尾款，博邦房产出具定金保管书给原告周宏）；签订本协议后15日内，被告陈德瑞应支付原告周宏首付房屋价款152000元，当日原、被告双方签订《乌鲁木齐市房地产转让合同书》，加上交由博邦房产保管的定金20000元，共计172000元；2、待上述事项完成3个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，博邦房产陪同原告周宏至抵押权人处全额还清贷款余额，待原告周宏取得该房屋的他项权证、注销抵押申请书、还款凭证原件当日，博邦房产协助原告周宏或者原告周宏自行办理抵押注销手续；3、被告陈德瑞向银行申请贷款446000元支付第二期房屋价款，被告陈德瑞应于签订买卖合同后7日内向银行申请贷款，签订借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用；4、待被告陈德瑞贷款获批后5个工作日内，原、被告双方亲赴乌鲁木齐市新市区房地产交易中心申请办理过户手续。待房地产交易中心出具以贷款银行为抵押权人的他项权证且送交贷款银行后2个工作日内，贷款银行将第二期房款直接打入原告周宏指定的账户；5、原告周宏收到被告陈德瑞全部购房款后，双方应对该房屋进行验看、清点，同时原告周宏将交房前的所有物业费、采暖费等费用结清确认无误后，将房屋交付被告陈德瑞，同时博邦房产代为转付原告周宏尾款10000元。该协议还约定：原、被告双方均接受本协议所述买卖条件，如被告陈德瑞未能履行则已支付原告周宏的定金不予返还，如原告周宏未能履行则应向被告陈德瑞双倍返还定金；本协议签订后，如原告周宏或被告陈德瑞，或原、被告双方未能履行本协议，导致双方的《乌鲁木齐市房地产转让合同》或者类似合同无法签订的，违约方或者合意解除协议方应向博邦房产支付违约金，数额为本次交易中博邦房产应收取另两方总佣金之和。合同签订当日，博邦房产向原告周宏出具一份定金10000元的保管书，双方签订一份佣金8000元的确认书。同年10月20日，博邦房产向被告陈德瑞出具购房定金20000元的收据一份。2014年4月11日，原告周宏与被告陈德瑞及博邦房产签订补充协议，补充协议约定：1、原告周宏于全款收到次日18：00前将该物业交付被告陈德瑞使用，原告周宏需结清之前所产生的所有费用（物业费、暖气费、水、电、燃气费）；2、双方做买卖房屋过户当日，被告陈德瑞承诺赔偿原告周宏25000元赔偿金当日支付原告周宏15000元，剩余10000元于交房当日支付给原告周宏。原告周宏同时承诺在收到银行尾款420000元的5日内，把该房屋交付给被告陈德瑞，并结清该物业所产生的所有费用；3、附属家具家电、设施设备详见原告周宏签署的清单。2014年5月4日，原告周宏向被告陈德瑞出具一份收条，内容为“今收到陈德瑞购新市区京疆路72号呈信·朗悦盛境二期A区-4-2-501室房款13.2万元，定金6.6万元，共计19.8万元”。原、被告未签订房屋买卖合同。2014年8月14日，被告陈德瑞将原告周宏及第三人程琳诉至本院，请求判令解除房地产买卖居间协议及补充协议，被告返还购房款198000元。本院依法作出（2014）新民三初字第981号民事判决，判决：“一、解除原告陈德瑞与被告周宏的位于本市新市区京疆路72号呈信·朗悦盛境二期A区4号楼2单元501室房屋买卖关系；二、被告周宏返还原告陈德瑞房款153120元；三、第三人程琳在本案中不承担责任”。原告周宏与被告陈德瑞均不服该判决向新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（乌鲁木齐市中院）提出上诉。乌鲁木齐市中院经审理认为，被告陈德瑞作为买方，因其个人原因导致其无法履行向原告周宏支付购房款的义务，其应当按法律规定承担定金罚则，故陈德瑞就6.6万元定金无权要求周宏返还。对原告周宏在上诉中称一审法院未对其损失进行处理的问题，认为其主张不属于本案审理的范围，原告周宏就其损失可另案主张。遂于2015年1月13日作出（2014）乌中民终字第1425号民事判决，判决：一、维持乌鲁木齐市新市区人民法院（2014）新民三初字第981号民事判决第一项与第三项即“解除原告陈德瑞与被告周宏的位于本市新市区京疆路72号呈信·朗悦盛境二期A区4号楼2单元501室房屋买卖关系；第三人程琳在本案中不承担责任”；二、变更乌鲁木齐市新市区人民法院（2014）新民三初字第981号民事判决第二项“被告周宏返还原告陈德瑞房款153120元”为周宏返还陈德瑞房款132000元。以上事实有协议书、收据、收条、保管书、确认书、（2014）新民三初字第981号民事判决书、（2014）乌中民终字第1425号民事判决书及本案庭审笔录等证据存卷为证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案原告周宏与被告陈德瑞房屋买卖合同关系，因被告陈德瑞的原因，经（2014）新民三初字第981号民事判决和（2014）乌中民终字第1425号民事判决解除，原告周宏有权要求被告陈德瑞赔偿损失。但原告周宏就其损失负有举证责任。庭审中，原告周宏关于105450元定金损失提供了其与徐远翔签订的房屋买卖合同、徐远翔出具的收条及徐远翔本人出庭作证，证明其损失定金105450元。经本院向徐远翔询问，徐远翔的陈述与原告周宏的陈述及书面合同载明的内容之间存由差异（即：1、原告周宏提供的书面合同载明的房屋总价款为1054500元，而徐远翔陈述的房屋价款为90多万元；2、原告周宏陈述的定金为105450元，而徐远翔陈述的定金为100000元；3、原告周宏陈述徐远翔收款为105450，而徐远翔陈述收款为105000元），故本院对原告周宏提供的关于105450元定金损失的证据的真实性不予确认。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。原告周宏在本院审理的（2014）新民三初字第981号民事案件中，已依照定金罚则，不予退还被告陈德瑞定金66000元。其在本案中提供的证据不能充分证明其实际损失大于不予退还定金66000元的事实，故其不能再以被告陈德瑞违约要求赔偿损失。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告周宏的诉讼请求。应收案件受理费3109元（原告已预交）由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 谢然军人民陪审员 蔺小玲人民陪审员 武凤义二〇一五年五月二十八日书 记 员 李 健 来源：