（2015）宁民终字第1446号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-06-30
案件名称
上诉人胡江林与被上诉人南京二十一世纪房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡江林,南京二十一世纪房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第1446号上诉人（原审原告）胡江林，男，1981年11月5日生，汉族，北京软通动力有限公司南京分公司职员。委托代理人胡一沙，男，1949年1月16日生。被上诉人（原审被告）南京二十一世纪房地产开发有限公司，住所地江苏省南京市江宁开发区双龙大道1539号。法定代表人张娟，该公司总经理。委托代理人包雅杰，女，汉族，该公司法务。委托代理人马新毅，江苏苏源律师事务所律师。上诉人胡江林与被上诉人南京二十一世纪房地产开发有限公司（以下简称二十一世纪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁开民初字第1110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月13日立案受理，依法组成合议庭，于2015年4月30日公开开庭审理了本案。上诉人胡江林的委托代理人胡一沙，被上诉人二十一世纪公司的委托代理人包雅杰、马新毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人胡江林原审诉称：2011年5月12日，其签订商品房预售合同一份，向二十一世纪公司购买了南京市江宁区双龙大道1539号现代城国际公寓某幢707室，该商品房为住宅，面积63.8平方米。在购买过程中，其发现二十一世纪公司通过欺诈手段隐瞒违规缺陷，一是开盘时承诺的20000元抵30000元的优惠没有兑现，二是该商品房主卧室（也是唯一卧室）的使用面积为10.19平方米、短边轴线尺寸仅有2.7米，以上两个数据均小于标准规定的最低标准，故诉至法院，请求判令二十一世纪公司支付卧室宽度极严重不达标的常规赔偿212227.5元、卧室面积严重不达标的常规赔偿141485元、对欺诈行为惩罚性一倍赔偿264071元，支付10000元（即兑现20000元抵30000元的优惠承诺）、承担其往来长沙市和南京市之间的交通费1332元以及本案的诉讼费。被上诉人二十一世纪公司原审辩称：一、其所售商品房的施工图纸通过了有关行政部门的审图，设计符合国家各项规范的要求，最终也通过了竣工验收备案，胡江林所主张的卧室面积以及短边轴线不达标无事实和法律依据，此外，本案纠纷不适用于消法；二、胡江林提出的10000元优惠的诉讼请求已过诉讼时效，因为该项请求的诉讼时效应当从合同订立之日起算，到胡江林诉讼主张时已过两年，而且其对胡江林也未作出过该优惠承诺，故该项请求不应支持。综上，请求驳回胡江林的全部诉讼请求。原审法院经审理查明：2011年5月12日，胡江林与二十一世纪公司签订《南京市商品房预售合同》一份。该合同约定：甲方（即二十一世纪公司）预售给乙方（即胡江林）江宁区开发区双龙大道1539号某幢707室（以下简称707室）；该商品房建筑面积63.8平方米，其中套内建筑面积51.39平方米，共有共用分摊建筑面积12.41平方米；乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为12900元／平方米，总价823020元；甲方应于2012年11月30日前向乙方交付该商品房；甲方承诺按已公示的商品房项目的《建设工程规划许可证》和核准图所确定的条件进行建设，经设计单位同意，该商品房的建筑工程设计文件在本合同生效后发生变更，出现该商品房结构形式发生变化、户型发生变化等影响该商品房质量或使用功能的情形，甲方应在变更确立之日起10日内（应当不超过10日）书面通知乙方，乙方在收到甲方的通知后10日内作出是否解除本合同的书面答复，乙方在约定的期限内未作出书面答复本合同的，视同乙方接受变更以及由此引起的合同价款变更。甲方在约定的期限内未书面通知乙方的，乙方有权解除本合同。合同订立后，二十一世纪公司已向胡江林交付了707室，胡江林也已入住。原审法院另查明，2011年4月24日，胡江林与二十一世纪公司签订《定购书》一份，该合同第二条约定：“乙方（即胡江林）在甲方（即二十一世纪公司）公开发售时订购该套房屋，并且在本协议规定的时间内签订预售合同并按照本定购书约定的付款方式交纳房款，可享受甲方提供的购房优惠条件（具体优惠见当日甲方现场公告）。”原审审理中，关于卧室问题，胡江林提出707室卧室短边轴线宽度为2.7米、使用面积为10.19平方米，而根据《江苏省住宅设计标准》的规定，该卧室的短边轴线宽度不应当小于3.3米，卧室面积不应当小于14平方米，故二十一世纪公司应当按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定给予其赔偿；二十一世纪公司对胡江林的主张不予认可，提供《建筑施工图设计总说明（一）》、《某幢七～三十一层单元平面图》，两份图纸上均加盖有江苏省建设工程设计施工图审核中心房屋建筑工程施工图审查专用章，证明其施工图纸经过了行政部门的审核，并不违反相关规定，并提出在其与胡江林签订的《南京市商品房预售合同》的附件10-3《世纪国际公寓某幢六～八层结构平面图》中也可以看出该卧室短边轴线宽度，至于胡江林提到的《江苏省住宅设计标准》的规定，因双方存在争议的房屋系“卧室”，而并非该标准中所规定的“主卧室”，且该标准中的规定也不属于强制性条文，所以其设计不违反该标准的规定。就此，胡江林提供户型彩图一份，该户型彩图显示双方争议的房屋系主卧室，在厨房与主卧室之间还有一间卧室，主卧室所放置床铺后仍有较宽的空间供其通行；二十一世纪公司对该户型彩图真实性不持异议，但认为其已在该图右下方标注“此示意图仅作为装修参考，不作为最终交房标准”，从双方签订的预售合同附件2《套型及分层平面位置图》可以看出，该套商品房属于两厅一室的户型，在该图上也标注了存在争议的房间为“卧室”而非“主卧室”，胡江林对二十一世纪公司的陈述不予认可，认为二十一世纪公司存在欺诈，争议房间现有短边轴线宽度明显过窄，该房屋设计存在问题。对于《江苏省住宅设计标准》的有关规定，原审法院向江苏省住房和城乡建设厅发函询问该标准4.1.3条的理解与适用，江苏省住房和城乡建设厅要求该标准的主编单位南京长江都市建筑设计股份有限公司予以答复，称该条文不属于强制性条文，某套住宅只有一间“卧室”时，标准未规定其短边轴线宽度，胡江林认为答复人只是一个企业，该标准虽不属于强制性条文，但采用了“不应”的字眼，具有类似强制性条文的效力，一套住宅只有一间卧室时，应当属于主卧室，该答复有误。此外，原审法院组织双方对707室进行了勘验，勘验结果为：707室共有一个餐厅、一个卫生间、一个厨房、一个阳台、一个客厅与一个房间（即卧室）。关于20000抵30000的问题，胡江林提供365网站的新闻，证明二十一世纪公司曾承诺有此优惠，且其已按照定购书的约定签署合同并交纳房款，故应当享受该优惠；二十一世纪公司认为其在参与网站宣传活动时表述的是“交2万元诚意金参加排号，认购时即可抵3万元使用，优惠预计本月中下旬公布”，这仅仅属于要约邀请，而定购书上也未注明具体优惠条件，故胡江林的主张不能成立；二十一世纪公司提供了部分享受了上述优惠的客户资料，主张其已对符合条件的客户给予了10000元的优惠，而胡江林并非在开盘前参与订购，也未与其签订优先认购资格书，故未给予胡江林优惠；胡江林对此不予认可。此外，二十一世纪公司提出胡江林应当在双方合同签订之日即发现双方存在该争议，但胡江林直至本案诉讼才提出该主张，已过诉讼时效；胡江林对此不予认可，认为其从2012年12月19日起就多次向二十一世纪公司主张权利，二十一世纪公司对此不予认可。以上事实，有《南京市商品房预售合同》、《定购书》、户型彩图、《建筑施工图设计总说明（一）》、《某幢七～三十一层单元平面图》、勘验笔录以及当事人陈述等证据证实。原审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。胡江林与二十一世纪公司签订的《南京市商品房预售合同》合法有效，双方应当按约履行各自的合同义务。关于胡江林提到的卧室短边轴线宽度以及面积问题，二十一世纪公司提供的证据证明其所设计的平面图已通过了江苏省建设工程设计施工图审核中心的审核，另从江苏省住房和城乡建设厅提供的对《江苏省住宅设计标准》给予的答复来看，该标准并未对涉案卧室的短边轴线宽度有规定，也就是说涉案卧室并不属于规定中的“主卧室”，此外，涉案卧室也具备居住的基本功能，故二十一世纪公司在707室的短边轴线宽度以及面积大小方面并不存在过错，至于胡江林提供的户型彩图，因二十一世纪公司已注明该图属于装修参考图，且双方签订的《南京市商品房预售合同》附件中包含707室的套型图，即该房屋实际套型为两厅一室，故胡江林依据户型彩图主张涉案卧室应当具备《江苏省住宅设计标准》中“主卧室”的短边轴线宽度以及面积，依据不足，综上，对于胡江林就卧室短边轴线宽度以及面积问题所提赔偿请求，原审法院不予支持。关于20000元抵30000元优惠的问题，虽二十一世纪公司抗辩称该主张已过诉讼时效，但双方在《定购书》中并未约定优惠条件的具体履行时间，该诉讼时效应当从二十一世纪公司完成707室交付，即合同权利义务履行完毕之时起算，故二十一世纪公司的该抗辩意见，本院不予采纳；无论是365网站的宣传内容还是《定购书》，二十一世纪公司对于优惠内容都未给予明确的承诺，胡江林也无证据证明二十一世纪公司对其给予了优惠承诺，故胡江林该项诉讼请求，无事实依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决：驳回胡江林的诉讼请求。原审案件受理费10051元，由胡江林负担。上诉人胡江林不服原审法院判决，向本院提起上诉称，请求撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求，并增加要求二十一世纪公司按照修改后《消法》第55条支付惩罚性三倍赔偿30000元。其理由为：1、二十一世纪公司开盘时承诺的2万元抵3万元优惠因为欺诈没有兑现。2、主卧室（也是唯一的卧室）使用面积仅10.19平米，标准规定应该不小于14平米，影响正常居住使用。3、主卧室短边轴线尺寸仅有2.7米，标准规定不应小于3.3米。比经适房主卧室不应小于3.3米标准窄0.6米，比经适房次卧室标准不应小于3米还窄0.3米，致使卧室内宽度仅2.46米，放了2.2米长的床铺后，床尾就很不方便通过，严重影响正常居住使用。其发现后就强烈要求退房，被开发商无理拒绝多次，之后又多次要求开发商赔偿也被无理拒绝。故必须对开发商的欺诈行为追究，被上诉人应自己证明没有欺诈销售。根据合同法规定，本案卧室宽度窄的离谱，必须赔偿。根据《消法》规定，对方必须承担损害赔偿责任。根据《江苏省住宅设计标准》，住宅应该符合“适用的基本要求”。涉案房间如果摆放2.2米长的床，床尾根本无法正常过人，而与该卧室仅一墙之隔的邻居家卧室内净宽度达3.37米，设计师完全有条件通过均衡调整或者缩短一点自家客厅长度来满足卧室宽度的最低实用性需求。设计、审查都不负责任，故只能要求开发商赔偿。开发商销售环节的欺诈行为误导其购买了该套有缺陷的住宅。购房前其多次要求进入看真实的房子都未同意，当时开发商是以整栋房屋模型结合提供给意向购房者的户型图为依据来具体选购住宅的。其认真查看了没有尺寸的C2型63.8平方米户型图，预售合同平面图也没有住宅的尺寸数据，所以住宅必须符合设计标准，卧室窄、面积不够的缺陷开发商没有告知。把“装修参考图”代替作为“选房图”使用，理所当然应该属于合同不可分割的“附件部分”，开发商声明的“仅作装修参考”是掩盖虚假宣传的欺诈行为。被上诉人二十一世纪公司答辩称，请求驳回上诉、维持原判。其理由为，我方设计、施工、竣工均合法。我方在交付期间也不存在欺诈行为，上诉人称涉案房屋影响其使用功能，是因为其自身原因造成的。房屋买卖不适用于消法，涉案房屋是投资品，并不是消费品。上诉人认为涉案房屋卧室标准应适用江苏省住宅设计标准中规定的主卧室的设计规范，根据住建厅的回复，涉案房屋并不适用。关于1万抵3万的活动，上诉人并没有证据证明其参与了该活动。其二审中提出的3万元赔偿，在原审期间并未提出，二审不应理涉。本院二审查明的事实与原审一致。本院二审另查明，《江苏省住宅设计标准》前言中注明：“本标准凡黑体字为强制性条文必须遵照执行”，关于卧室面积及宽度的标准并非黑体字部分。二审中胡江林表示，涉案房屋标注的餐厅，其已经装修成了小卧室。本案二审争议焦点为涉案房屋卧室是否应适用主卧室的标准及卧室设计是否违反了强制性规定，上诉人的赔偿请求及优惠请求是否应该得到支持。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于卧室设计标准的问题，双方签订的《南京市商品房预售合同》附件2的套型图中可以看出该房屋实际套型为两厅一室，附件10-3中的六～八层结构平面图中也有相应的尺寸标注。涉案房屋只有一间卧室，胡江林将餐厅装修成小卧室，并不能由此使得原设计图中涉案卧室改变原设计中属性。《江苏省住宅设计标准》前言中注明：“本标准凡黑体字为强制性条文必须遵照执行”，而上诉人胡江林主张的卧室面积及宽度部分并非黑体字部分，涉案房屋的设计平面图已通过了审核，江苏省住房和城乡建设厅的答复也表示该条文不属于强制性条文。上诉人胡江林主张该卧室的设计违反了强制性规定，本院不予支持，原审法院对于胡江林就卧室短边轴线宽度以及面积问题所提赔偿请求不予支持，并无不当。上诉人并无证据证明其与二十一世纪公司已经达成了优惠的合意，原审驳回其该项诉请，符合法律规定。上诉人胡江林在二审中提出的要求二十一世纪公司按照修改后《消法》第55条支付惩罚性三倍赔偿30000元的诉讼请求，原审中并未提出，经本院二审调解不成，上诉人应另行主张。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10051元，由上诉人胡江林负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 孙 伟代理审判员 张卓慧二〇一五年五月二十八日书 记 员 孙雪松 关注公众号“”