（2015）宜民一终字第00662号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-07-24
案件名称
石万明与尹婷、宿松县祥鼎房地产经纪有限公司缔约过失责任纠纷二审民事判决书
法院
安徽省安庆市中级人民法院
所属地区
安徽省安庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
石万明,尹婷,宿松县祥鼎房地产经纪有限公司
案由
缔约过失责任纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宜民一终字第00662号上诉人（原审原告、反诉被告）：石万明，男，1968年8月20日出生，汉族，农民，住安徽省宿松县。委托代理人：张敏，安徽松圣律师事务所律师。委托代理人：桂松元，安徽松圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：尹婷，女，1970年2月10日出生，公务员，住安徽省宿松县。委托代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。原审被告、反诉被告：宿松县祥鼎房地产经纪有限公司。法定代表人：叶海军，该公司负责人。上诉人石万明因与被上诉人尹婷及原审被告宿松县祥鼎房地产经纪有限公司（以下简称祥鼎经纪公司）缔约过失责任纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院（2014）松民一初字第01520号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年5月8日公开开庭审理了此案。上诉人石万明的委托代理人张敏、被上诉人尹婷的委托代理人黄松林、原审被告祥鼎经纪公司法定代表人叶海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2014年3月，尹婷口头委托祥鼎经纪公司将其位于宿松县孚玉镇宿松路电器厂宿舍B-2幢502号套房对外有偿转让。祥鼎经纪公司接受委托后将该房对外挂牌转让。2014年4月3日，石万明实地看房后与尹婷协商确认该房屋的总价为536000元。2014年4月4日，石万明与尹婷签订《房屋买卖意向书》，约定：尹婷的房屋坐落于电器厂院内南二栋一单元东5楼（含6楼，六楼面积以实际为准），共一套，建筑面积为109平方米，权属私有，尹婷保证六楼产权无任何纠纷，并赠送5平方米左右车库给石万明；石万明对上述房屋情况已充分了解，并作了实地勘察，为表示购买诚意，石万明支付定金40000元，其中尹婷30000元，祥鼎经纪公司10000元；居间人促成买卖双方在达成房屋买卖意向后，组织双方签订正式房屋买卖合同，并负责协助办理房屋产权变更及按揭贷款等事宜；买卖双方有下列情形之一的属于违约：（1）无正当理由擅自解除合同的，（2）相互或与他人串通，损害居间人利益的；（3）未能按照委托书或本合同的委托事项向居间人祥鼎经纪公司提供相关房产证、文件、合同、身份证件等，致使居间人无法完成居间任务，且给居间人造成实际损失的；卖方违约，应当双倍返还定金，买方违约，其支付的定金不得索回；过户税费由买方承担；本合同自签订之日起生效，有效期限为12天。该《房屋买卖意向书》签订后，石万明在合同有效期限内发现尹婷不是该房屋的物权所有人，所有权人是刘丰硕，而且该房屋的登记建筑面积与双方约定的买卖面积相差太大（登记的建筑面积大于约定面积，意向书仅载明了五楼面积），导致石万明所需过户费用增加。石万明为此没有在该意向书有效期内与尹婷签订正式房屋买卖合同。2014年5月，祥鼎经纪公司向法院提起诉讼，请求判令尹婷返还定金30000元，后经法院准许于2014年6月撤回起诉；2014年7月，石万明以尹婷为被告以祥鼎经纪公司为第三人向法院提起诉讼，要求确认双方签订的《房屋买卖意向书》无效，请求尹婷返还定金30000元并赔偿损失，法院审理认为石万明主张《房屋买卖意向书》无效的理由不成立，且在该意向书有效的情况下，违反合同的主要过错责任不在尹婷，遂作出（2014）松民一初字第00883号民事判决书驳回石万明全部诉讼请求，该判决现已生效。2014年12月9日石万明再次以尹婷和祥鼎经纪公司为被告向法院提起诉讼，请求判令尹婷、祥鼎经纪公司赔偿因尹婷违约未签订《房屋买卖合同》给石万明造成的经济损失80000元（定金40000元×2）。另查明：本案讼争房屋在尹婷与刘丰硕于2006年5月14日达成转让协议后，由尹婷占有使用；刘丰硕虽将房地产权证交付尹婷，但未办理过户登记。诉讼过程中，石万明所提交的证据不能证明因尹婷未取得房屋所有权（即未与刘丰硕办理过户登记）致使该房屋所有权不能转移给石万明，亦不能证明祥鼎经纪公司在意向书签订后有违约行为；法院多次组织各方当事人调解，均不能达成协议。原审法院认定上述事实的证据有：石万明提交的石万明、尹婷身份证复印件，《房屋买卖意向书》一份，收条两份，宿松县房地产管理局房地产档案；尹婷提交的尹婷身份证复印件，房屋买卖合同、房地产权证、国有土地使用权证，《房屋买卖意向书》，（2014）松民二初字第00209号案件及（2014）松民一初字第00883号案件答辩意见，（2014）松民二初字第00209号案件及（2014）松民一初字第00883号案件的起诉书及民事裁定书、民事判决书；祥鼎经纪公司提交的《房屋买卖意向书》，房地产档案；当事人陈述。原审法院认为：本案本诉争议焦点在于石万明请求尹婷、祥鼎经纪公司赔偿因尹婷违约给其造成经济损失80000元能否得到支持，反诉争议焦点在于尹婷请求解除《房屋买卖意向书》有无事实和法律依据。关于本诉争议焦点：一方面，石万明与尹婷之间争议，法院已作出（2014）松民一初字第00883号民事判决书，该判决书已发生法律效力，对判决书已发生法律效力的案件只能申请再审，而不能重复提起诉讼，故依法应驳回该部分起诉；另一方面，石万明与祥鼎经纪公司之间，祥鼎经纪公司在《房屋买卖意向书》签订后有无违约行为，石万明并未举证证明，该部分诉讼请求亦不予支持。由于石万明、尹婷在《房屋买卖意向书》有效期满前发生争议，且石万明反复起诉要求尹婷返还购房定金的行为已表明其不履行合同主要债务，尹婷请求解除《房屋买卖意向书》，应予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条之规定，判决：一、解除原、被告于2014年4月4日订立的《房屋买卖意向书》；二、驳回原告石万明全部诉讼请求。本诉案件受理费1800元减半收取900元，由原告石万明负担；反诉案件受理费275元由被告尹婷负担。宣判后，石万明不服，上诉称：1、原判认定事实错误。其一，在《房屋买卖意向书》的12天有效期内，尹婷一直未取得涉案房屋的产权，无法履行房屋产权变更的义务；其二，因尹婷不是产权人，而付款方式是公积金付款，只能支付到产权人的账户，不能支付到尹婷的账户；其三，因产权证上登记的面积与《房屋买卖意向书》上约定的面积相差很大，导致必须支付额外的过户税费，增加了石万明的付款义务。因此，双方在《房屋买卖意向书》有效期内未能继续签订房屋买卖合同的过错方是尹婷，原判对此未予认定，明显错误。2、原判以本案属于重复起诉，驳回石万明的诉讼请求，适用法律错误。石万明第一次的诉讼请求是主张双方签订的《房屋买卖意向书》无效，第二次的诉讼请求是要求尹婷、祥鼎经纪公司赔偿因尹婷违约未签订《房屋买卖合同》给石万明造成的经济损失80000元，不属于重复起诉。故请求撤销原判依法改判尹婷向石万明双倍返还定金60000元或将本案发回重审。尹婷的委托代理人在二审庭审中辩称：1、原判认定事实清楚。其一，双方约定的12天有效期是指签订正式房屋买卖合同的时间，并非办理房屋产权变更的时间，此前尹婷未取得房屋产权，不等于其不能履行产权变更的义务，更不等于合同目的不能实现。其二，关于付款，尹婷同意石万明将款项付到产权人的名下，因此，付款问题不影响本案房屋买卖交易的完成。其三，双方在签订《房屋买卖意向书》已知道房屋的实际面积大于产权证的登记面积，不存在额外支付费用的问题。2、原判适用法律正确。关于违约责任问题，原审法院在第一次判决中已确认“违反合同的主要过错责任不在被告（即尹婷）”，说明尹婷并未违约，而石万明却在本次起诉中再次要求尹婷承担违约责任，显然是重复起诉。且石万明在原审并未举证证明尹婷不履行合同义务，因此，原判驳回其诉讼请求适用法律正确。故请求驳回上诉，维持原判。祥鼎经纪公司在二审庭审中辩称：买卖双方在签订《房屋买卖意向书》的时候，没有提供房屋产权证件，导致没有完成房屋交易。请求支持石万明的上诉请求。尹婷的委托代理人在二审提交了（2014）松民二初字第00209号庭审笔录摘抄两页及该案答辩状一份，证明目的：祥鼎经纪公司在网上发布尹婷的房屋出售信息时，已经知道尹婷的房屋登记状况；在2014年6月开庭时，尹婷同意继续履行《房屋买卖意向书》，祥鼎经纪公司不愿意继续履行《房屋买卖意向书》。石万明的委托代理人对此质证认为：以上证据不是新证据，这三份证据所要达到的证明目的石万明并不清楚。祥鼎经纪公司的法定代表人对此质证认为：尹婷在出售房屋前应拿房产证去祥鼎经纪公司登记，祥鼎经纪公司为方便当事人在尹婷未提供相关证件的情况下，对外发布了相关信息。尹婷提供的是虚假证据，导致祥鼎经纪公司登记房屋信息有误。祥鼎经纪公司没有任何理由不履行合同，合同履行不能的责任应由尹婷承担。祥鼎经纪公司不同意以上证据的证明目的。本院认为：该证据真实合法，且能证明在原审法院对（2014）松民二初字第00209号案件审理开庭时，尹婷陈述同意继续履行《房屋买卖意向书》，祥鼎经纪公司陈述不愿意继续履行《房屋买卖意向书》，应予认定。石万明、祥鼎经纪公司在二审均未提供新的证据。各方当事人对原审证据未提出新复核意见，二审认证意见与原审一致。二审经审理查明的事实与原判查明的事实一致，故对原判查明的事实予以确认。本院认为：综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是，1、石万明主张双方未能签订房屋买卖合同的过错方为尹婷，尹婷应承担违约赔偿责任，是否有事实依据；2、原判适用法律是否正确。（一）关于未签订房屋买卖合同的过错。关于石万明与尹婷之间争议，原审法院作出的（2014）松民一初字第00883号民事判决已生效，该判决确认“违反合同的主要过错责任不在被告（即尹婷）”，且尹婷在二审提供的证据也证实，在原审法院对（2014）松民二初字第00209号案开庭审理时，其仍同意继续履行《房屋买卖意向书》，因此，石万明主张双方未能签订房屋买卖合同的过错方为尹婷、尹婷应承担违约赔偿责任，没有事实依据。其该项上诉理由不能成立，应不予采纳。（二）关于法律适用。如前所述，因（2014）松民一初字第00883号民事判决已生效，该判决已确认“违反合同的主要过错责任不在被告（即尹婷）”，故石万明再起诉要求尹婷承担违约责任，存在重复起诉情形。且石万明未能提供充分证据证明对方存在违约情形，因此，原判驳回其诉讼请求，适用法律并无不当。石万明的该项上诉理由不能成立，应不予采纳。综上，原判认定事实清楚、适用法律正确，处理适当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人石万明负担。本判决为终审判决。审 判 长 章伏虎代理审判员 陈铜林代理审判员 严 正二〇一五年五月二十八日书 记 员 许德智附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 微信公众号“”