（2015）沈河民五初字第735号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-07-15
案件名称
辽宁保利物业管理有限公司与王宏丽物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市沈河区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
辽宁保利物业管理有限公司,王宏丽
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百五十七条第一款，第一百六十二条
全文
辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈河民五初字第735号原告：辽宁保利物业管理有限公司，。法定代表人：严观，该公司董事长。委托代理人：于洋，该公司员工。被告：王宏丽，女，1970年2月5日出生，汉族，无职业。原告辽宁保利物业管理有限公司与被告王宏丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，依法由本院审判员杨宁独任审判，公开开庭进行审理，原告辽宁保利物业管理有限公司的委托代理人于洋，被告王宏丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁保利物业管理有限公司诉称，被告系“保利花园三期小区双河城”，地址为沈河区新居街50号32幢5-6-2房屋的业主，该房屋建筑面积为97.18平方米。原、被告双方于2008年8月1日签订了《前期物业管理服务协议》。在协议中，双方约定：原告为被告小区提供物业服务。住宅物业管理服务费每月每平方米1元。业主或物业使用人每季度第一个月的十日前交纳物业管理服务费，如未按期交纳的，每逾期一日原告有权按欠缴金额的千分之三收取滞纳金。被告至尚拖欠从2010年8月1日至2015年12月31日共计65个月的物业费。现原告诉至法院请求判令被告支付物业服务费人民币9，316.7元；被告承担本案诉讼费及其他费用。被告王宏丽辩称，房子是我所有，房屋地址、建筑面积、欠费期间均属实，但是物业费原告现在收取到2015年12月31日，我不同意该未发生的物业服务费的收取，我拖欠物业费的原因是：2008年8月1日入住的冬天，我就发现，我家阁楼北面墙角开始长黑毛，有水珠往下滴落。2009年过完年，我就去找的物业公司，物业公司就给我登记了，告知我回去等着，开春就给我修理，我一直等到秋天也没有人来给我维修，2009年冬天我就发现该墙角长毛严重了，我在墙角堆的鞋也都张毛了，导致都不能穿了，我认为就是因为物业公司没有及时报知开发商才给我造成没有及时维修的结果，后我又去找物业公司，物业公司还是给我登记让我回去等着，但是到现在为止也没有给我维修，我年年都去找物业公司。我认为原告没有履行物业服务义务，是物业公司先违约在先的情况下，我才没有缴纳物业费，原来我从来都不拖欠物业费的，我认为是原告没有履行告知开发商的义务，是原告先违约，造成我违约在后。在房屋5年保质期期间，我从2009年就是开始找了，就算排号，也该先给我维修了，在质保期内没有给维修，如果现在我房子要出售，我只能自己先给维修才能出售该房屋，这笔费用该由谁来给我承担。我是作股票投资行业，需要安静的生活环境，我家房子离园区进车门很近，晚上10点之前有车辆按喇叭，我没有什么意见，但是10点之后我都休息了，但是业主还有半夜开车进园区不停地按喇叭，我认为严重影响了我的休息。早上4、5点的时候园区就有业主带狗去园区内，狗不停地叫，严重影响我的正常休息，这些物业公司根本就不予治理与管理告知义务，园区至今没有任何改观，我认为物业公司做的不到位，导致园区混乱，影响我的休息与工作，给我造成了工作上的损失。园区内冬天下雪，园区内道路原告根本就不及时清理，给我们出行造成困难。园区内还有业主将花园私自改成了车位，原告也不禁止。园区楼道清理要求是一天扫一次，但是原告为了节省开支，保洁人员减少，人员严重不足，导致楼道一个礼拜才给打扫一次。我认为物业公司的服务质量与收费的标准根本就不匹配。我不同意交纳物业费。经审理查明，被告王宏丽系位于沈阳市沈河区新居街50号32幢5-6-2房屋的业主，建筑面积97.18平方米。原告（原名保利物业管理沈阳有限公司）是具有资质的物业服务公司。自2009年5月起，原告向被告所在园区（保利花园三期）提供了物业服务。物业费收取标准为每月每平方米人民币1元。原告实际提供了服务，被告拖欠2010年8月1日至2015年12月31日的物业费，共计人民币9，316.7元（97.18平方米×1元／月／平方米×65个月）。原告催要未果，起诉来院。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、前期物业管理服务协议等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原告是“保利花园三期”小区的物业管理企业。被告房屋所在物业小区由原告提供物业服务，被告也实际上接受了原告的物业服务，现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，应予支持。关于被告因园区内养犬、业主鸣笛等未交物业费的问题。原告为园区提供物业服务，对园区内业主养犬、业主鸣笛的情况，有劝导的责任，但物业公司并不具有强制处分的权利，故被告的该项抗辩理由，本院不予支持。关于被告抗辩原告园区内保洁、维护、管理不到位的问题。被告可向物业公司反映并要求其尽到维修管理义务，但不能以此作为拒绝交付物业服务费的理由，故被告的该项抗辩理由，本院不予支持。关于被告抗辩墙角长毛的问题。因该问题涉及房屋质量与维修，原告并非房屋买卖的主体，对被告房屋并无质量担保的义务，在房屋保修期内属于开发商的维修范畴，在房屋保修期外，则需要依据法定程序启动维修资金，而维修资金的启动不是原告可自行为之，故被告的该项抗辩不能成为拒绝给付全部物业费的正当理由。关于被告应当向原告支付物业费具体数额的问题。因2015年度物业费尚未发生，故被告应当支付物业费至庭审前为宜，即2010年8月1日至2015年4月30日的物业费，共计人民币5，539.26元（97.18平方米×1元／月／平方米×57月）。需要指出的是，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，如被告认为原告存在其他不当行为，可依法另行主张。同时，原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提高居住生活质量，需要各方的共同努力，业主与物业公司之间也应当加强沟通，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告王宏丽于本判决生效后二十日内给付原告辽宁保利物业管理有限公司从2010年8月1日至2015年4月30日的物业费人民币5，539.26元；二、驳回原告辽宁保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告王宏丽负担。本判决为终审判决。审判员 杨宁二〇一五年五月二十八日书记员 马勇 关注公众号“”