（2015）郑民一终字第773号

裁判日期: 2015-05-28

公开日期: 2015-06-30

案件名称

上诉人余鸿涛与被上诉人李素娟、王永利确认合同无效纠纷案二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

余鸿涛,李素娟,王永利

案由

确认合同无效纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2015）郑民一终字第773号上诉人（原审原告）余鸿涛，男，1963年3月28日出生，汉族。委托代理人樊东辉，河南见地律师事务所律师。委托代理人王俊强，河南见地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李素娟，女，1974年1月18日出生，汉族。委托代理人冯锦珂，河南荟智源策律师事务所律师。委托代理人杨磊，河南荟智源策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王永利，男，1978年6月8日出生，汉族。上诉人余鸿涛因与被上诉人李素娟、王永利确认合同无效纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2013）金民二初字第3990号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人余鸿涛的委托代理人樊东辉、被上诉人李素娟的委托代理人杨磊到庭参加诉讼，被上诉人王永利经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告余鸿涛于2013年7月3日诉至河南省郑州市金水区人民法院，请求：1、依法认定两被告房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费用由被告承担。原审法院审理查明，本案借款人张永杰与被告李素娟原系夫妻关系。2005年8月22日，被告李素娟以1072556��的价格购得位于郑州市金水区农科路38号5号楼东1单元23层2304号房屋（建筑面积为299.93平方米，产权证号为郑房权证字第06010144**号）一套。当时为购买该房屋，被告李素娟2005年9月曾向中国工商银行郑州花园路支行按揭贷款750000元。2010年3月20日，张永杰向原告借款300000元，并出具借据一份，载明：“今借余鸿涛人民币现金叁拾万元整（￥300000）。借款时限从2010年3月20日至2010年5月19日，为期两个月。利息按每月壹分捌厘计算（1分8）。自借款之日起超两个月利息期内扣除。借款人承诺若到期不还，经同担保人李素娟协商同意，自愿将郑州市经三路66号金城国际广场5号楼东单元2304室房屋抵押偿还。所有相关公证、抵押手续定于一周内完成。若到期未能偿还借款，借款人自愿搬离并办理交接。所有房屋手续交于余鸿涛。包括房屋所有权归属余鸿涛”。被告李素娟作为担��人在该借据上签名。两个月后，张永杰并未还款，双方就上述房屋也未办理抵押登记。经原告催要，2010年5月20日张永杰向原告出具保证书一份，内容为：“本人张永杰保证于2010年5月27日前归还余鸿涛先生人民币叁拾万元整。如若不还，则公司搬离，将农科路38号金城国际广场5号楼东单元2304室房屋按原协议交于余鸿涛”。被告李素娟在该保证书上签名并写明同意。2010年5月27日届满后，张永杰未还款。2010年5月29日原告、张永杰、被告李素娟签订以物抵押协议书一份，约定：张永杰至本协议签订时，共欠原告借款30万元及利息0.6万元未归还；张永杰自愿用位于农科路38号5号楼东1单元23层2304室房产抵所欠借款及利息；鉴于该房产尚欠工商银行64万元银行按揭款，为实现该债权，余鸿涛同意一次性向银行支付下余按揭款；余鸿涛支付完下余按揭款后，张永杰应在三个工作��内办理该房解押手续，并在该解押手续办完后，三日内将该房产过户至原告或原告指定人名下；张永杰如未按期办理过户手续，应向原告支付违约金6万元；被告李素娟对协议内容承担担保责任；该协议至2010年6月20日如未偿还借款协议立即生效。2010年6月20日期限届满后，张永杰仍未还款。2010年6月23日，张永杰、被告李素娟、原告签订房屋移交协议约定：因张永杰、被告李素娟欠原告款项到期未还，现张永杰、被告李素娟自愿把郑州市金水区农科路38号5号楼东1单元23层2304号房屋（郑房权证字第06010144**号）及室内所有设施全部移交给原告，两月内办理房屋过户手续。该协议签订当日，张永杰与被告李素娟将上述房屋交给原告。2010年10月9日，原告余鸿涛与被告李素娟登记结婚。原告后于2011年7月18日将该房租赁给河南广融中小企业产权交易有限公司（租赁期限自2011年8月1日至2012年7月31日）。自2010年12月25日至2012年6月25日，原告提交的第二组证据中中国工商银行个人业务凭证12份中有5份显示，原告余鸿涛曾向被告李素娟汇款共计40800元。在原告余鸿涛与被告李素娟婚姻关系存续期间，2012年6月7日，被告李素娟出具承诺书一份，内容为：“本人李素娟承诺，将本人所有房产一套（权证号：06010144**）出售给王永利。所卖款项贰佰壹拾贰万元正（￥2120000.00元）除归还房屋按揭、银行欠款、过户费用共计约壹佰肆拾捌万元正（￥1480000.00元）以外，剩余部分用于归还本人弟弟（靳亚伦）借陈伟款项，具体数额以借条和票据为准，多退少补”。同日，被告李素娟出具委托书，委托陈伟办理郑州市金水区农科路38号5号楼东1单元23层2304号房屋的解封、解押事宜，并协调以212万元的价格将房产出售给被告王永利。2012年6月11日，被告李素娟出具借��一份，内容为：“今借到陈伟人民币伍拾捌万元正（￥580000.00），用于归还房屋权证号为：0601014490的房屋按揭款，房屋出售后归还”。2012年6月13日，被告李素娟出具借条一份，内容为：“今借陈伟现金柒拾万元正（￥700000.00元），用于归还靳亚伦（以申小钢名义借款）在郑州银行贷款、利息及法律费用”。2012年6月21日，被告李素娟与被告王永利在房管局东区存量房交易合同、资金监管签约室签订房屋买卖合同，该合同主要约定：被告李素娟将其郑州市金水区农科路38号5号楼东1单元23层2304号房屋出卖给被告王永利；房屋成交价款为105万元，被告王永利于2011年6月21日前向被告李素娟支付房款105万元。2012年6月25日，被告李素娟出具借条载明：“今借陈伟现金贰拾万元正（￥200000.00元），用于交纳房屋过户（权证号为06010144**）所产生的各项费用”。2012年6月27日，被告王永利取得郑州市金水区农科路38号5号楼东1单元23层2304号房屋所有权证（郑房权证字第12011010**号）。2012年6月28日，被告李素娟、被告王永利、陈伟又签订购房协议约定：三方就郑州市金水区农科路38号5号楼东1单元23层2304号房产买卖达成协议；被告王永利按房产单价每平方0.7万元，合计210万元付给被告李素娟房款，另被告王永利额外给被告李素娟2万元，其他所有费用被告王永利不再承担；被告李素娟同意交易房款及额外费用由陈伟全权代理。2012年7月31日原告与河南广融中小企业产权交易有限公司租赁期限届满，随即被告王永利搬入该房。2012年10月9日，原告与被告李素娟在该院调解离婚。在二审期间2013年4月11日，被告王永利又将上述房屋卖给何磊，2013年4月18日，何磊领取了上述房屋的所有权证。本案在重审庭审中，被告李素娟认可被告王永利已付房款10万元，并��剩余房款因为诉讼王永利未再支付；被告李素娟称除本案争议房产外，另外在家合万事与宝龙广场还有房产二处，但并未提供证据证明。原审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。原告、张永杰、被告李素娟签订的借据、保证书、以物抵押协议书中，均在借款未到期、借款延期未到期之前就作出未能按时偿还借款将抵押房屋交付、过户至原告名下，违反了法律的强制性规定，应为无效条款，不产生抵押的法律效力。被告李素娟为涉案房屋的所有权人，明知与原告结婚前自己担保的个人债务未偿还，在与原告婚姻关系存续期间仍把自己名下唯一房产出卖后为其弟靳亚伦偿还债务，并且被告李素娟与王永利之间签订购房协议为2012年6月28日，晚于在房管部门签订的正式房屋买卖合同（2012年6月21日）及取得房产证（2012年6月27日）时间，被告李素娟��实际仅收到10万元的情况下，仍然卖掉自己的唯一房产，有悖房屋买卖交易常理，存在明显恶意；但被告王永利依法取得房屋所有权证，是否存在恶意行为，原告并未举证证明。本案诉讼系因民间借贷引起，原告维护合法权益可提给付之诉。综上，原告诉讼请求，证据不力，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告余鸿涛的诉讼请求。案件受理费100元，由原告余鸿涛负担。宣判后，原告余鸿涛不服，向本院提起上诉称，1、虽然上诉人与被上诉人李素娟之间约定了债务到期不还时以房抵债涉嫌违反法律规定，但在债务到期后，被上诉人李素娟实际向上诉人交付了房屋，并同意办理房屋过户手续，所以上诉人取得房屋的依据不是双方的协议，而是债务履行期届满后，被上诉人李素娟同意以房抵债的行为，所以上诉人与被上诉人李素娟之间以房低债行为有效。2、被上诉人王永利在诉讼中对于购房款的支付问题、买房前是否实地看房、是否了解房屋已被出租等关键性问题的回答与事实不符，且双方在房屋已经过户后补签房屋买卖合同的行为更是不符合逻辑，这足以证明被上诉人王永利主观上存在与被上诉人李素娟的恶意串通。3、被上诉人王永利在本案此前二审期间，故意将房屋再次转让，企图逃避法律责任，这侧面印证了其主观恶意。综上，请求二审法院撤销原判，改判二被上诉人之间的房屋买卖合同无效，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人李素娟答辩称，以物抵债协议系被上诉人李素娟在上诉人胁迫下所写，不是被上诉人李素娟的真实意思表示。2、以物抵债协议违反法律的强制性规定，应属无效。3、被上诉人李素娟拥有房屋的处分权，其与被上诉人王��利之间的房屋交易价格不存在低于市场价格，被上诉人李素娟不存在与被上诉人王永利恶意串通的问题。上诉人所述内容没有证据予以支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人王永利未答辩。根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：上诉人余鸿涛请求认定二被上诉人之间所签的房屋买卖合同无效是否成立。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，1、上诉人余鸿涛与张永杰、被上诉人李素娟所签订的借据、保证书、以物抵债协议书中均涉及借款未到期、借款延期未到期之前若未能按时偿还借款就将所抵押的房屋交付、过户给上诉人余鸿涛名下的内容，该内容违反法律有关强制性规定，依法应认定为无效条款。上诉人余鸿涛以被上诉人李素娟实际向其交付房屋为由主张双方上述以物抵债条款约定有效��无法律依据，其该项上诉理由不成立，本院不予支持。2、虽然被上诉人李素娟存在恶意卖房，但现有在案证据不能证明被上诉人王永利存在取得涉案房产的恶意，故上诉人余鸿涛主张二被上诉人之间存在恶意串通不成立，本院不予支持。综上，一审判决认定正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人余鸿涛负担。本判决为终审判决。审判长　　欧阳梅审判员　　范亚玲审判员　　赵建伟二〇一五年五月二十八日书记员　　杜　晓来源：百度搜索“”