（2015）常鼎民初字第486号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-06-17
案件名称
娄淑兵、陈忠义与曾小斌房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
常德市鼎城区人民法院
所属地区
常德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
娄淑兵,陈忠义,曾小斌
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第二百二十六条，第九十六条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民法通则》：第四条
全文
湖南省常德市鼎城区人民法院民 事 判 决 书（2015）常鼎民初字第486号原告娄淑兵，男，1974年1月4日出生，住湖南省常德市。原告陈忠义，男，1974年2月22日出生，汉族，住湖南省常德市。被告曾小斌，男，1972年6月30日出生，汉族，住湖南省常德市。原告娄淑兵、陈忠义与被告曾小斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月10日立案受理后，依法适用普通程序由审判员康国平担任审判长，与审判员聂智利、人民陪审员周立新组成合议庭。代理书记员罗平担任记录。于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告娄淑兵、陈忠义，被告曾小斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：原、被告经自愿协商，于2013年7月30日签订了一份《房屋（门面）租赁合同》，该合同约定，原告同意将位于常德市鼎城区鼎城路恒华国际名苑1号商业裙楼二层整层及一层靠西部分门面，总面积一千六百多平方米出租给被告做商业宾馆使用。前三年的年租金650000元，每季度租金162500元，后四年的年租金680000元，每季度租金170000元。付租金方式为每季度提前一次性支付下一季度租金，支付时间分别是每年3月28日前、6月28日前、9月28日前、12月28日前。但被告尚欠2015年一季度租金68000元，2015年二季度租金168000元也没有按合同约定支付给原告。被告的行为已违反合同约定，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令，1、解除原、被告双方签订的门面租赁合同；2、被告支付拖欠原告的房屋租金230500元；3、被告支付租赁房屋期间拖欠的水、电费用；4、本案诉讼费由被告承担。为支持其诉讼主张，二原告向本院递交了如下证据：1、2013年7月30日的原、被告签订的《房屋租赁合同》一份，拟证明出租方为娄淑兵、陈忠义，承租方为曾小斌，租赁期为七年，前三年每年租金为650000元，每季度租金为162500元，后四年每年租金为680000元，每季度租金为170000元，提前一季度支付租金的事实；2、鼎城区武陵镇圣必乐商务宾馆的营业执照复印件一份，拟证明被告租赁原告的房屋的从事经营的事实；3、承诺书3份，拟证明被告曾经拖欠原告租金，被告曾承诺未如期支付租金，则以宾馆的全部设备设施作为抵偿，被告曾经拖欠原告租金，截止2015年1月12日，2015年一季度租金未付的事实；4、常德市鼎城区人民法院（2014）常鼎民调确字第1号的民事裁定书、人民调解协议司法确认申请书、调解协议确认笔录各一份，拟证明原、被告作为共同申请人，2014年2月26日申请确认调解协议，第二条曾小斌不能按时付清283000元就空手出门，将所有装修和设施、设备作为租金为赔偿款给娄淑兵、陈忠义，第三条写明以后曾小斌不能按季度支付租金，按此协议履行的事实；5、常德市鼎城区九申管道燃气有限公司出具的证明一份，拟证明被告曾小斌欠燃气公司一季度燃气费77510.9元的事实；6、常德市鼎城区自来水公司提供的客户陈忠义名下的欠费记录一份、国网常德市鼎城区供电公司出具的证明一份，拟证明被告经营的圣必乐商务宾馆2015年4月产生电费8758元，由原告陈忠义以常德市恒华建设事务有限公司名义垫付的事实。被告曾小斌辩称：2015年第一季度欠原告租金68000元属实，但不同意解除房屋租赁合同；第二季度刚开始原告就停了被告的电，因为无法经营，所以2015年第二季度的门面租金就不存在拖欠。被告曾小斌在举证期内未向本院提交证据。为查明本案事实，本院依职权调取了常德市鼎城区自来水公司出具的欠费记录一份，并于2015年5月27日组织双方当事人进行质证，双方均无异议，本院予以采信。经庭审质证，被告曾小斌对原告提交的证据1、2、3、4、5均无异议，本院予以采信；原告提交的证据6，被告曾小斌有异议，认为在房屋租赁期间未曾拖欠水、电费，且水、电费均系以被告本人名义交纳。本院认为证据6中被告所欠水费及电费系常德市鼎城区自来水公司与常德市鼎城区供电公司出具，客观真实，且被告在本院庭后组织双方质证时亦予认可，故本院对原告提交的证据6予以采信。根据上述采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2013年7月30日，原、被告签订了一份《房屋（门面）租赁合同》，该合同约定，原告同意将位于常德市鼎城区鼎城路恒华国际名苑1号商业裙楼二层整层及一层靠西部分门面，总面积一千六百多平方米出租给被告做商业宾馆使用，租赁期为七年。前三年的年租金650000元，每季度租金162500元，后四年的年租金680000元，每季度租金170000元。付租金方式为每季度提前一次性支付下一季度租金，支付时间分别是每年3月28日前、6月28日前、9月28日前、12月28日前。原、被告双方还约定，如被告不按期交纳租金超过七天，原告方有权解除合同，并接收被告开设的宾馆设备设施作为对原告方的赔偿，被告方无条件空手出门。租赁期间被告因拖欠租金与原告发生纠纷，并经有关部门调解，于2014年2月26日双方申请本院确认调解协议效力，本院作出（2014）常鼎民调确字第1号的民事裁定书，后被告按调解协议履行。2015年1月12日，因被告再次拖欠2015年一季度租金与原告发生纠纷，并经常德市鼎城区公安局武陵镇派出所民警调解，被告向原告作出承诺，2015年3月27日前付清2015年一季度租金168000元，被告如未兑现承诺，原告方有权采取停电、停水措施。后被告未按承诺书履行，截止2015年3月29日仍拖欠2015年一季度租金68000元，也未按合同约定支付2015年第二季度租金。2015年4月1日双方再次协商未果，原告于2015年4月7日申请电力部门将租赁房屋停电。故而酿成纠纷，原告诉至本院。另查明，截止2015年5月15日被告租赁的上述房屋以原告陈忠义的名义拖欠水费1043元，以“圣必乐宾馆”名义拖欠水费1248元，共计2291元；原告垫付被告经营的圣必乐宾馆电费8758元；2015年1月19日至2015年4月8日拖欠常德市鼎城九申管道燃气费77510.9元。本院认为，本案争议的焦点有：1、原、被告签订的《房屋（门面）租赁合同》是否应解除；2、被告拖欠原告房屋租金多少，是否应支付；3、被告拖欠的水、电费，是否应支付给原告。关于焦点1，2013年7月30日原、被告签订的《房屋（门面）租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，双方当事人应恪守履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，合同解除的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据双方订立的《房屋（门面）租赁合同》第五条的规定，“…如乙方不按时交纳租金超过七天，属乙方违约，甲方有权解除合同…”。被告拖欠原告2015年一季度租金68000元，且二季度租金未在合同约定的期限内支付，已构成违约，因此原告请求解除合同符合法律规定和合同约定，故对原告要求解除原、被告双方签订的门面租赁合同的诉讼请求，本院予以支持，合同解除后被告亦应将租赁房屋交给原告。关于焦点2，2015年4月7日，被告已拖欠原告2015年一季度租金68000元，且二季度租金超过合同约定的期限7日后未予支付，原告申请电力部门停电，可视为原告要求与被告解除房屋租赁合同的明示行为，该行为未违反法律规定和合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定“承租人应按合同约定的期限支付租金…”、第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或迟延支付的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付…”，故2015年4月7日前被告拖欠的租金应予支付。2015年4月7日后，原告已提出与被告解除合同，仍主张被告给付租金，没有法律依据，但被告仍占用上述涉案房屋亦没有理由，且被告违约在先。根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”，因此被告还应支付房屋占用费。鉴于2015年4月7日后被告开设的宾馆未实际经营，本院酌定判决被告比照合同约定的租金标准的50%支付2015年4月7日起至将涉案房屋交付给原告止的房屋占用费。关于焦点3，被告拖欠的水费，以原告陈忠义名义拖欠的1043元，因原告未予垫付，以被告经营的圣必乐宾馆名义拖欠的水费1248元，系被告与供水公司的纠纷，属另一法律关系，因此，原告主张被告支付拖欠的水费，没有法律依据，本院不予支持。被告拖欠的电费，原告已在供电部门垫付，故原告要求被告支付拖欠电费的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第二百二十六条、二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告娄淑兵、陈忠义与被告曾小斌于2013年7月30日签订的《房屋（门面）租赁合同》，被告曾小斌应于本判决生效后十日内向原告交出租赁房屋；二、被告曾小斌于本判决生效后十日内给付原告娄淑兵、陈忠义2015年一季度拖欠的租金68000元及2015年4月1日至2015年4月6日的租金10597元（162500元÷92天×6天），共计78597元；并自2015年4月7日起至将涉案房屋交付给原告止按合同约定的租金标准的50%（每日162500元÷92天×50%=883元）支付房屋占用费；三、被告曾小斌于本判决生效后十日内给付原告娄淑兵、陈忠义垫付的租赁房屋期间拖欠的电费8758元；四、驳回原告娄淑兵、陈忠义要求被告曾小斌支付租赁房屋期间拖欠的水费的诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4758元，由被告曾小斌负担如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长 康国平审 判 员 聂智利人民陪审员 周立新二〇一五年五月二十八日代理书记员 罗 平附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 来源：