（2015）吉中民三终字第89号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2016-06-30
案件名称
上诉人孟宪岫因与被上诉人磐石市三兴建筑开发有限公司、周佩君及原审第三人宁芷莹买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
吉林省吉林市中级人民法院
所属地区
吉林省吉林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孟宪岫,磐石市三兴建筑开发有限公司,周佩君,宁芷莹
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）吉中民三终字第89号上诉人（原审原告）：孟宪岫，住磐石市。委托代理人：张宝权，住磐石市。委托代理人：刘继峰，吉林德北律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：磐石市三兴建筑开发有限公司。住所：磐石市阜康大路与磐呼路交会处。法定代表人：吕玉龙，该公司董事长。委托代理人：吕富。委托代理人：王泽宇，吉林三圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周佩君，住磐石市。原审第三人：宁芷莹，住磐石市。上诉人孟宪岫因与被上诉人磐石市三兴建筑开发有限公司（以下简称三兴公司）、周佩君及原审第三人宁芷莹买卖合同纠纷一案，不服吉林省磐石市人民法院（2013）磐民二初字第1239号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年4月28日，三兴公司与吉林市龙佳房地产经纪有限公司签订楼盘销售合同，双方约定龙佳公司为三兴公司销售楼盘但不包括车库，宁芷莹系吉林市龙佳房地产经纪有限公司的销售人员，但不是三兴公司的员工。2010年11月27日，周佩君与三兴公司签订建筑施工合同，承建磐石市三兴嘉园小区部分楼房工程。2010年12月21日周佩君与案外人张桂荣约定将4号楼401号车库，面积为24.34平方米，4号楼402号车库，面积为23.34平方米，单价均为3700元／平方米，总价款为176416元的价格出售给张桂荣。2011年7月5日，周佩君又以每平方米3700元的价格由其经手出售给张桂荣的位于磐石市三兴嘉园小区4号楼402号车库（23.34平方米）价款为86358元，出售给孟宪岫。孟宪岫与周佩君、第三人宁芷莹签订了《三兴嘉园内部认购协议》《三兴嘉园购房须知》，并加盖了磐石市三兴建筑开发有限公司财务专用章，孟宪岫将车库款交给了周佩君，周佩君为孟宪岫出具收据。《三兴嘉园内部认购协议》缴费方式一栏中注：“乙方（购买人）所交纳的各期房款，以甲方（三兴公司）财务开出的收款收据为准，乙方应妥善保管。”周佩君收取价款后，未将此款交给三兴公司，孟宪岫付款后亦未按照约定到三兴公司办理交款手续，三兴公司未收到购车库款。孟宪岫于2012年7月得知诉争的车库已被三兴公司出售给他人，孟宪岫分别与周佩君及三兴公司交涉未果，故提起诉讼，请求法院判令：1.依法解除其与三兴公司签订的《内部认购协议》；2.周佩君及三兴公司共同返还孟宪岫交付的车库认购款86358元，并支付迟延履行利息11330.17元；3.周佩君及三兴公司承担本案诉讼费。原审法院认为：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。在权利人拒绝追认和处分人事后未取得权利的情况下，该合同无效。本案中周佩君、宁芷莹，未经发包方三兴公司授权无权处分三兴公司所有的车库。周佩君明知自己已将本案诉争车库出售给他人，事后隐瞒实情，又将此车库出售给孟宪岫，属主观存有恶意，三兴公司与孟宪岫之间不存在车库买卖合同法律关系。三兴公司与吉林市龙佳房地产经纪有限公司签订的销售楼盘的合同不包括车库，宁芷莹超过授权销售范围。宁芷莹明知诉争的车库已经销售给张桂荣等人，又另行出售，宁芷莹与孟宪岫签订的内部认购协议对三兴公司不产生法律效力，三兴公司不应当承担责任。孟宪岫与周佩君、宁芷莹签订的三兴嘉园内部认购协议无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。周佩君应当返还孟宪岫购车库价款及利息。孟宪岫主张其与三兴公司存在车库买卖合同关系，并要求三兴公司与周佩君共同返还购车库款的诉讼主张，原审法院不予支持；原审法院对三兴公司的抗辩主张予以采纳，对周佩君的抗辩主张不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、原告孟宪岫与被告周佩君、第三人宁芷莹签订的三兴嘉园内部认购协议无效；二、被告周佩君于本判决发生法律效力后一次性返还原告孟宪岫交付的车库认购款86358元，利息11330.17元，计97688.17元；三、磐石市三兴建筑开发有限公司和第三人宁芷莹不承担本案民事责任；四、驳回原告孟宪岫的其他诉讼请求。如果未按本判决履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元，由被告周佩君承担。上诉人孟宪岫不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：请求撤销一审判决，改判三兴公司和周佩君共同承担返款责任。其主要上诉理由为：一、我提供的证据能够证明宁芷莹是三兴公司的销售经理，有权代表三兴公司对外销售车库，一审判决认定宁芷莹不是三兴公司的员工及吉林市龙佳房地产经纪有限公司无权销售车库错误。二、我在周佩君的带领下在售楼处见到了宁芷莹，宁芷莹自称是三兴公司的销售经理，并代表三兴公司与我签订了《三兴嘉园内部认购协议》，协议上盖有三兴公司的财务专用章。我完全有理由相信宁芷莹有权代表三兴公司销售车库，因此，即使宁芷莹不是三兴公司的员工，其行为也构成表见代理，三兴公司应当承担返款责任。三、我与三兴公司之间签订的协议合法有效，三兴公司将讼争车库出售给案外人张桂荣的行为属于“一房两卖”，根据相关规定属于有效合同。四、案外人张桂荣因商品房预售合同纠纷一案起诉三兴公司及周佩君，该案业经三级法院审理终结，案号分别为：（2012）磐民一初字第1061号、（2013）吉中民一终字第347号、（2014）吉民申字第93号。上述生效裁判文书认定周佩君将讼争车库出卖给张桂荣的行为构成对三兴公司的表见代理，三兴公司应当承担交付车库的法律后果，本案与该案事实相同，三兴公司应当承担返还车库款的责任。被上诉人三兴公司答辩称：一、一审判决认定宁芷莹不是三兴公司的员工及其无权销售车库正确，宁芷莹的行为不构成表见代理。二、周佩君将已经出售给张桂荣的车库重复出卖给孟宪岫，以及宁芷莹明知车库不在委托销售范围之内却故意与孟宪岫签订认购协议，二人在主观上均存在恶意，属于恶意串通损害我公司的利益，依据法律规定，应认定为无效。三、张桂荣起诉我公司的案件确实已经审理终结并执行完毕，但是该案与本案是不同的，周佩君在张桂荣一案中以交纳定金的方式从我公司定购了车库，随后谎称是抵账车库出卖给张桂荣，我公司向张桂荣发出了付款通知，因张桂荣拒绝支付余款产生纠纷。孟宪岫依据张桂荣一案的判决要求我公司承担责任不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人周佩君及原审第三人宁芷莹未提供书面答辩意见。双方当事人在二审中均未提供新的证据。经本院审理查明：2010年4月28日，三兴公司与吉林市龙佳房地产经纪有限公司签订楼盘销售合同，双方约定龙佳公司为三兴公司代理销售楼盘，宁芷莹系吉林市龙佳房地产经纪有限公司的销售人员。2010年11月27日，周佩君以磐石市建华建筑工程有限公司的名义与三兴公司签订建筑施工合同，承建磐石市三兴嘉园小区部分工程。2010年12月21日，周佩君将4号楼面积为24.34平方米的401号车库，以及4号楼面积为23.34平方米的402号车库，以单价3700元／平方米，总价176416元的价格出售给案外人张桂荣。2011年7月5日，周佩君以出卖抵账房的名义将已经出售给张桂荣的402号车库重复出售给孟宪岫，价格为86358元。周佩君带领孟宪岫到三兴嘉园售楼处办理购房手续，宁芷莹代表三兴公司与孟宪岫签订了《三兴嘉园内部认购协议》，协议上盖有三兴公司的财务专用章。孟宪岫将车库款交给了周佩君，周佩君为孟宪岫出具收据。周佩君未将此款交给三兴公司。孟宪岫于2012年7月得知车库已被出售给他人，经与周佩君及三兴公司交涉未果，故起诉请求法院判令：1.依法解除其与三兴公司签订的《内部认购协议》；2.三兴公司及周佩君共同返还车库款86358元，并支付相应的利息；3.诉讼费用由对方承担。本院认为：孟宪岫通过周佩君与三兴公司签订的内部认购协议上既有三兴公司的财务专用章，又有销售人员宁芷莹的签字，三兴公司主张协议无效证据不足，本院不予支持。协议签订后，双方均应按照约定全面履行各自的义务。由于案外人张桂荣先于孟宪岫与三兴公司签订了认购协议，且该协议被人民法院生效判决确认后已经执行完毕，所以三兴公司在客观上已经无法交付车库，导致孟宪岫的合同目的无法实现，故孟宪岫解除认购协议的请求具有事实及法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，依据合同取得的财产应予返还。然而，孟宪岫作为买受人，本应向出卖人三兴公司交付购买车库款，其却将款项交给了无权处分人周佩君，周佩君亦未将此款转交给三兴公司，故孟宪岫要求三兴公司承担返款责任没有事实依据，本院无法支持。周佩君不是讼争车库的所有权人，无权收取孟宪岫的车库款，孟宪岫要求周佩君返款符合法律规定，本院予以支持。另外，关于本案是否应参照张桂荣一案处理问题。因周佩君在收取张桂荣车库款后为其出具了盖有三兴公司公章的收据，虽然公章是周佩君私刻的，但是三兴公司随后向张桂荣发出了交款通知，促使张桂荣完全有理由相信周佩君有权出售车库，故三级法院均认定周佩君构成表见代理，判令三兴公司承担责任。而孟宪岫在本案中是通过给周佩君工作的外甥张超购买的车库，张超对讼争车库的权属情况完全清楚，并且孟宪岫在诉状中自认周佩君是以其本人而非三兴公司的名义出售车库，故孟宪岫主张周佩君构成对三兴公司的表见代理证据不足，本院无法支持。综上，原审判决认定部分事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持吉林省磐石市人民法院（2013）磐民二初字第1239号民事判决第二项、第三项；二、撤销吉林省磐石市人民法院（2013）磐民二初字第1239号民事判决第一项、第四项；三、解除上诉人孟宪岫与被上诉人磐石市三兴建筑开发有限公司于2011年7月5日签订的《三兴嘉园内部认购协议》。一审案件受理费1950元，由被上诉人周佩君负担；二审案件受理费2337元，由上诉人孟宪岫负担。如果被上诉人周佩君未按本判决履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长 刘福柱代理审判员 王 浩代理审判员 李 萍二〇一五年五月二十八日代理书记员 卫 如 更多数据：