（2014）青民三（民）初字第1448号

裁判日期: 2015-05-28

公开日期: 2015-07-16

案件名称

上海荣玉投资管理有限公司与上海赛普尔汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市青浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海荣玉投资管理有限公司,上海赛普尔汽车销售服务有限公司,上海新九房产营销策划有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百一十六条，第二百一十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百五十三条

全文

上海市青浦区人民法院民事判决书（2014）青民三（民）初字第1448号原告上海荣玉投资管理有限公司。法定代表人谢旭萍。委托代理人程耀祖，上海成通律师事务所律师。委托代理人蒋春，上海成通律师事务所律师。被告上海赛普尔汽车销售服务有限公司。法定代表人徐清。委托代理人詹耀华，上海市恒信律师事务所律师。第三人上海新九房产营销策划有限公司。法定代表人张书盘。委托代理人程耀祖，上海成通律师事务所律师。原告上海荣玉投资管理有限公司诉被告上海赛普尔汽车销售服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月16日立案受理后，依法由审判员吴海港独任审判。2014年8月26日本院依法组成合议庭适用普通程序对本案进行审理。本案于2014年10月27日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人程耀祖、被告法定代表人徐清及其委托代理人詹耀华到庭参加诉讼。2014年11月28日，本院依法追加上海新九房产营销策划有限公司为第三人参与诉讼。2015年1月因工作变动，本案更换承办人员，由审判员徐冬梅、人民陪审员阮明德、何伟组成合议庭进行审理。2015年4月21日，本案第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人程耀祖、被告法定代表人徐清及其委托代理人詹耀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海荣玉投资管理有限公司诉称：2012年10月29日，原被告双方签订《租赁合同》，由被告承租原告位于青浦区北青公路X室房屋，双方对租赁事项进行了约定。合同签订后，原告积极履行合同义务将房屋交付给被告，但被告却不按约履行租金等费用支付义务，已构成严重违约。虽经多次催收仍未见效，为此原告诉至法院请求：1、判令解除双方于2012年10月29日签订的租赁合同；2、判令被告立即将青浦区北青公路X室房屋返还原告；3、判令被告支付拖欠的房租人民币（以下币种均为人民币）166，075元、物业费17，100元、水电费5，862元（暂算至原告认为的合同解除日2014年4月15日）；4、判令被告补足2个月免租装修期��租金51，100元；5、判令被告支付违约金76，650元；6、判令被告支付2014年4月16日起至实际返还房屋日止的房屋使用费（按照1，823.34元／日标准）；7、判令被告承担本案诉讼费。被告上海赛普尔汽车销售服务有限公司辩称：1）因租赁合同目的无法实现故同意解除合同。上海凤香电器有限公司作为房东才有权利出租房屋，上海凤香电器有限公司也没有委托原告来出租，因此原告本身无权出租系争房屋。2）被告同意返还系争房屋，但因被告在房屋内装修投入较多，原告需赔偿相应的费用予被告。3）被告不拖欠房租费用，因为房屋没有水电无法正常营业，已付的房租尚需进行抵扣。物业费是原告同意免除的。水电费被告确实有结欠，金额差不多就是原告主张的5，862元。4）原告要求被告支付合同约定的免租期内的租金没有合同依据。5）原告招租本身就是欺骗被告，被告作为受害方并不存在违约情形，因此不同意支付违约金和使用费。被告本欲提起反诉，但考虑到合同主体问题未清，因此暂不反诉因合同履行过程中遭受的损失。就被告在租赁房屋内的装修添附，待本案判决生效后，被告会另行诉讼和申请评估。第三人上海新九房产营销策划有限公司述称：同意原告意见。经开庭审理查明：上海凤香电器有限公司系青浦区北青公路X号房地产的登记产权人，房屋土地性质为工业用途。2011年8月1日，上海凤香电器有限公司与上海联会实业有限公司（以下简称联会公司）签订《厂房租赁合同》，由上海凤香电器有限公司将青浦区北青公路X号厂房部分出租给联会公司作住宿、餐饮与经营商业等使用；租赁期限自2011年8月1日至2023年10月31日；合同另对其他内容进行了约定。2012年1月1日，联会公司与原告签订《租赁合同》，由联会公司将��述承租房屋出租给原告使用，租赁期限自2012年1月1日至2023年1月1日；合同另对其他内容进行了约定。2012年10月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将青浦区北青公路X室（主楼二层西侧）房屋（建筑面积1，200平方米，含公摊面积）出租给乙方使用；租赁期间仅作为住宿业使用；租赁期10年，自2012年11月1日至2022年10月31日止；房屋年租金306，600元，以6个月为一个支付周期，乙方在每一个支付周期结束的10天前支付下一个支付周期的租金，每个周期应付租金153，300元；2012年11月1日至2012年12月31日为两个月装修期；2014年11月1日起租金开始递增，且租金改为一年一付；合同期限内，乙方每月应支付物业管理费1，800元，水电费单独装表，按水电表度按量计算；乙方应向甲方支付25，550元作为租赁保证金，保证金于合同终止退房清场满15天且租金、物业管理费、水电等所有应付费用结清后凭收据一次性不计息归还乙方；乙方应按时以现金交纳各项费用，不得以保证金抵作租金、物业管理费和其他应付费用；乙方未按期支付的每天按日租金的3%交纳滞纳金及承担相应的罚金，超出10日甲方将采取停电、停水、关闭大门等措施，并有权收回出租厂房同时终止合同，由此造成的一切后果由乙方承担；除房屋内已有的装修和设施外，乙方如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方同意；租赁期限内乙方未经甲方书面同意中途擅自退租的，保证金不退还，若保证金不足抵押甲方损失的，乙方还应负责赔偿损失不足部分；租赁期满或合同终止（解除的），乙方应如期交还该房屋，若逾期归还的，每逾期一天应按日租金和物业管理费加计的贰倍向甲方支付场地使用费，并承担违约责任。合同另对其他内容进行了约定。原被告租赁之时，原告向被告提供了《关于香花桥街道利用闲置非居住房屋临时改建来沪人员居住中心办理情况的报告》（主要内容为同意香花桥街道利用闲置非居住房屋临时改建来沪人员居住中心，房屋性质保持不变，不得开展其他经营活动，且必须符合规划、建设、环保、安全、房地、消防、卫生等部门相关要求）、《香花桥街道办事处关于要求协调办理朝阳村来沪人员居住中心相关营业证照的请示》（主要内容为决定通过招商方式拟引进“来沪人员居住中心”，为“一园三区”提供价廉物美的商务住宿配套，目前“来沪人员居住中心”相关证照正在申请办理阶段，请有关职能部门出面协调落户证照的相关审批手续等），以示系争房屋处可以开展住宿业。2012年11月11日，上海联会实业有限公司向原告出具《授权委托书》，由上海联会实业有限公司委托原告��所承租的青浦区北青公路X号厂房进行招商、招租和物业管理。2013年1月，联会公司工商更名为第三人上海新九房产营销策划有限公司。另查明，原、被告签订上述《租赁合同》后，被告依约开展了房屋装修工作，并支付了25，550元的租赁押金和2013年1月1日至2013年6月30日期间租金及物业管理费164，100元。2013年7月1日至2013年12月31日期间合同约定的租金及物业管理费为164100元，但被告实际支付了76，650元；2014年1月1日后未支付过租金及物业管理费。庭审中，被告自认结欠水电费约5，862元。房屋装修过程中，原、被告亦发生了一些诸如停电、施工受阻等争议；2013年1月至5月期间发生了应政府有关部门的要求对房屋承重进行检测和加固施工的事实。期间，原告方人员黄鸿杰出面经办了“上海新九酒店管理有限公司”的卫生许可、消防备案等手续。2013年11月，被告以“上海新九酒店管理有限公司”名义起用房屋进行了宾馆试营业。2013年11月30日，上海市公安局青浦分局对被告人员张春华以“在青浦区北青公路X号犯有擅自经营需公安机关许可的行业的违法行为”为由作出了行政拘留三日的行政处罚决定。被告到公安机关申请治安许可证，被告知开设旅馆需商业用房，系争租赁房屋为工业用途，不可作旅馆业使用。香花桥街道办事处亦信访回复被告有关部门同意协调办理来沪人员居住中心相关营业证照，但被告办理旅馆不符合相关规定。2014年1月13日，原告发送《律师函》予被告，表示：被告拖欠租金及物业费未付，限于2014年1月20日前付清2013年7月至2014年6月的租金和物业管理费，否则原告将保留采取解除租赁关系、清场和处理房屋内各种物品等措施。2014年1月26日，被告回复《律师函》予原告，表示：双方租赁合同签订的前提是原告承诺被告租赁房屋可以进行宾馆经营，同时承诺将全权负责为被告办理工商注册事宜。然原告在合同签订前后仅提供了一份区政府文件以证明上述房屋能进行宾馆经营，事后原告也仅仅办理了消防备案及卫生许可证，关于宾馆业的工商注册却迟迟未能办理完成，导致被告至今未能进行正常经营。另，被告在装修过程中由于施工队进场受阻、房屋承重检测未果、另建楼梯口、用电量不够不能正常供电、原告强行断电、原告人员与施工方发生斗殴事件等等，直接导致装修期延误六个多月。2013年11月30日，宾馆被当地公安机关以无证经营查处并将被告人员张春华治安拘留3天，直接造成被告巨大损失。2014年1月初原告强行拉电至今，致被告在无证、无电的情况下无法经营，直接造成宾馆长期关闭，家电家具墙体吊顶霉变裂缝，需进行2次装修的严重后果。为此，被告怀疑原��承诺的宾馆工商执照根本无法办出，原告的行为属于欺诈行为，被告将保留向公安机关报案的权利。鉴于上述情况，被告从即日起停止缴纳房租及其他一切费用，直至完成工商注册。请原告履行自己的承诺，尽快为宾馆办理工商注册手续。2014年3月18日，原告回复《律师函》予被告，表示：被告未按约履行义务拖欠费用合计251，550元。原告已履行作为出租人交付符合合同约定要求的房屋义务，被告应当按照合同约定使用租赁房屋，并自行办理与使用房屋有关的手续，包括但不限于工商登记注册等；被告是否正常经营及其原因均非原告义务，该等事项均应由被告自行解决和承担相应的法律后果；被告有关装修过程中的指控事实并不存在，且均是由于被告未按约履行合同义务导致。郑重告知被告于2014年3月25日前付清拖欠的房租、依法办理各种经营所需的证照、合法从��经营活动。2014年4月16日，原告诉至本院作如上诉请。以上事实，由原、被告及第三人的陈述、产权证、租赁合同、专报、文件、律师函、授权委托书、告知书、备案表、许可证、名称变更核准通知、行政处罚决定书、信访回函等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。庭审中，被告表示：2012年10月29日双方签订租赁合同后，被告于2012年11月1日至2012年12月31日委托案外人进行装修，装修工期约定为60天。但在施工期间出现增加工作量，因为没有楼梯没法到二楼，为此在征得原告同意的情况下新增楼梯间施工延长工期120天。2013年1月香花桥街道检测房屋承重墙出现问题责令停工6个月；后原、被告双方协商后达成一致书面意见，2013年1月至7月期间7个月租金被告只需要支付3个月租金，扣减4个月租金，另扣除10天停电期的租金。之后房屋一直有被停电现象，至2013年11月初装修完毕后被告开始试营业，试营业不到一个月，2013年11月30日即因无证经营遭工商处罚拘留。2014年1月1日房屋彻底停电不能开业使用至今空关，钥匙在被告方处，没有电没有营业。为此，被告提供了由黄鸿杰签署的协议一份。原告表示：不存在延长装修期需扣减租金的事实。如果被告严格按照租赁合同约定的住宿业使用房屋，用作居住中心是符合政府导向的，被告将租赁房屋用作宾馆或对外出租是被告的权利，被告未能办出宾馆业所需证件责任不在原告方，原告没有任何过错。被告虽然借用原告方名义开办宾馆，但操办过程都是被告主导的，未能办出宾馆特种行业许可是被告自身的经营风险。原告一方面要向房东交纳房租，一方面却不能向被告收取租金，损失重大。根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订书面合同、建立房屋租赁合同关系是��方当事人真实意思的表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告均应按约履行各自义务。原、被告签订租赁合同之时明确租赁房屋用于“住宿业”，并参见了政府相关文件系争房屋可用于“来沪人员居住中心”；实际履约过程中，被告按照宾馆业进行装修，原告以“上海新九酒店管理有限公司”名义为被告办理了经营所需的卫生许可、消防备案等手续；从原被告实际履行行为可见双方对于租赁房屋用于开设宾馆的合同目的之意思表示是一致和相同的。但系争房屋终因属工业用途性质而无法办理宾馆商业之用，致装修完成的房屋无法用于宾馆经营，致租赁合同之目的无法实现，对此结果和产生的损失原被告双方均有责任，原、被告对于房屋可用作“来沪人员居住中心”与是否可用作宾馆的问题存在错误理解，双方均未尽到谨慎查核的义务。现原、被告一致同意解除租赁合同，于法无悖，本院予以准许，本院确定2014年10月27日为合同解除日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，被告理应在合同解除之后及时返还租赁房屋。2013年1月至2013年12月期间，被告装修房屋并进行了试营业；从庭审查明的事实来看，期间确实存在因停电、承重检测等问题致装修延期，本院结合庭审中的证据酌情确定此期间扣减4个月租金102，200元，故扣减后2013年1月至2013年12月期间被告应缴租金和物业费为226，000元，被告实际已交240，750元。2014年1月1日起因受行政处罚、无法办理证照无法实际使用房屋、产生纠纷矛盾空关至今，本院根据实际情况酌情调整房屋的实际使用租金标准，确定自2014年1月1日按租金或使用费标准按10，000元／月计算，自2014年1月1日至2014年10月27日合同解除日，被告需支付原告租金99，000元。因此时起，被告已根本上无法使用房屋实现租赁目的、无法接受物业管理服务，故本院根据公平合理的原则确定不再计算物业管理费。鉴于双方过错至本案纠纷及损失产生，原告主张装修期租金及违约金没有法律依据和事实依据，本院不予支持。至于被告在租赁房屋内诸如装修损失、押金等损失费用问题，本院尊重当事人的意见，暂不在本案中处理，当事人可以另案诉讼或通过其他合法途径解决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二��五十三条之规定，判决如下：一、原告上海荣玉投资管理有限公司与被告上海赛普尔汽车销售服务有限公司签订的《租赁合同》于2014年10月27日解除。二、被告上海赛普尔汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退青浦区北青公路XXX号房屋，将上述房屋返还给原告上海荣玉投资管理有限公司。三、被告上海赛普尔汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起十日支付原告上海荣玉投资管理有限公司水电费人民币5，862元。四、被告上海赛普尔汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起十日支付原告上海荣玉投资管理有限公司2013年1月至2014年10月27日期间的结欠租金人民币84，250元。五、被告上海赛普尔汽车销售服务有限公司应于本判决生效之日起十日支付原告上海荣玉投资管理有限公司房屋占有使用费（按人民币10，000元／月标准，自2014年10月28日起算至房屋实际返还日止）。六、原告上海荣玉投资管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币6，051.80元，由原告负担人民币2，469.60元，由被告负担人民币3，582.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　徐冬梅人民陪审员　　阮明德人民陪审员　　何　伟二〇一五年五月二十八日书　记　员　　夏朝羡附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的��是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。关注微信公众号“”