（2014）大民初字第1000号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-08-10
案件名称
刘某某、杨某某香与何某、李某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
邵阳市大祥区人民法院
所属地区
邵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘某某,杨某某,何某,李某某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条，第二百一十二条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2014）大民初字第1000号原告刘某某，男。委托代理人邓志升，湖南湘华源律师事务所律师。原告杨某某，女。委托代理人罗莉，女。被告何某，男。委托代理人杨梅坤，湖南富强律师事务所律师。被告李某某，女。原告刘某某、杨某某与被告何某、李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月26日受理后，本院依法组成合议庭于2015年5月18日公开开庭进行了审理。原告刘某某及委托代理人邓志升，被告杨某某的委托代理人罗莉，被告何某及委托代理人杨梅坤，被告李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某某、杨某某诉称，原告与被告为出租人与承租人关系。原告于2012年5月11日通过合法途径取得火车南站24-2号B3、B4两间门面的所有权。该门面原所有权人之一张武雄与被告于2011年9月18日签订租赁合同，2014年9月17日三年租赁合同到期，原告打算收回门面自己经营，于2014年7月21日向被告送达了门面租赁合同到期将收回门面书面通知书，被告拒绝签字。到期后经派出所调解，被告不肯交出门面。原房东张武雄已将房屋公证赠与给原告刘某某，并办理了过户手续，原告刘某某才是房屋的主人。被告在租赁合同到期的情况下，霸占原告的B3、B4号门面的行为，侵害了原告的合法权益，故请求法院判决：1、被告停止侵权行为，立即搬离原告所有的邵阳市大祥区火车南站24-2号2栋B3、B4门面；2、被告交纳从2014年9月18日至其搬离原告门面之日止的1.5倍门面租金（月租金按原合同的标准105元／天×1.5计算）并结清其霸占门面不搬期间的水电费、卫生费等费用；3、责令被告补交2013年9月18日至2014年3月17日期间少交的门面租金1000元（原本应交半年门面租金19000元，但实际只交18000元）；4、责令被告补偿因其侵权行为而导致原告刘某某三次往返惠州至邵阳的火车票602元；5、责令被告在搬离原告门面之时一次性带走其全部财产，不得毁损、带走门面的相关设施及室内装修，被告未一次性带走的财产视为其放弃所有权（带不走的也可折价给原告），任由原告处置；6、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件1份共2页，拟证明原告诉讼主体资格；2、公证书复印件1份共5页，拟证明张武雄将其享有50%产权的B3、B4门面的所有权份额全部赠与刘某某所有；3、张武雄的死亡证明书及火化证复印件1份共2页，拟证明张武雄已死亡；4、门面租赁合同复印件1份共1页，拟证明原、被告之间存在门面租赁关系；5、B3、B4门面的产权证及土地证复印件1份共5页，拟证明该B3、B4门面已是原告刘某某、杨某某的共有财产；6、门面租赁合同到期通知复印件1份共1页，拟证明提前通知原告门面到期后不再续租；7、惠州至邵阳的往返火车票10张，拟证明因被告的侵权行为导致刘某某往返三次处理此事；8、司法鉴定书复印件1份共4页，拟证明被告逾期未搬离门面、无端殴打原告杨某某，侵权情节极其恶劣；9、派出所接处警登记表复印件1份共1页，拟证明2014年9月17日、18日原告催促被告搬走，双方发生口角而报警；10、派出所的询问笔录和调解协议书复印件1份共6页，拟证明被告方将催其搬离门面的原告杨某某打伤，被告方赔偿杨某某医药费1200元。被告何某辩称：1、本案原、被告之间不存在租赁关系，原告没有依法取得房屋产权；2、原告诉请中没有要求与被告解除合同，按照法律规定原告应提前通知，而原告并没有通知就诉至法院，程序不符；3、原告主张所欠1000元租赁费应由原门面所有权人张武雄提出；4、租赁合同上注明被告可以转租转让，但原告剥夺了被告该权利。故请求驳回原告的所有诉讼请求。被告李占云辩称其与原告的租赁关系不存在，原告刘某某说门面是张武雄赠送的，应提供相关手续及书面证明，且认为应是张武雄的合法子女才予以认可。请求驳回原告的所有诉讼请求。被告何某、李某某为支持其辩解，向本院提交了如下证据：1、门面租赁合同复印件1份共1页；2、公证书复印件1份共2页；上述两份证据拟证明原告刘某某、杨某某的房产证不是合法取得的。对原告提供的证据，被告何某、李某某提出以下质证意见：1、对证据1、3、4没有异议；2、对证据2的真实性有异议，认为公证书中的赠与合同上刘某某的签名是虚假的；3、认为证据5应当撤销；4、认为证据6没有收到；5、认为证据7与本案没有关联性；6、对证据8的真实性、关联性及证明目的均有异议；7、认为证据9、10与本案无关。对被告何某、李某某提供的证据，原告认为原告已作为证据提交，被告系重复提交；且被告作为承租人，无权质疑房产证上登记房主的身份。经庭审质证，对双方没有异议的原告提供的证据1、3、4，本院予以采信；对原告提供的证据2、5，被告虽对真实性有异议，但未提供证据予以反证，对此本院予以采信；对原告提供的证据6，被告不予认可，对此本院不予采信；对原告提供的证据7，与本案无关，本院不予采信；对原告提供的证据8、9、10，虽被告有异议，但能够证明本案的部分事实，对此本院予以采信；被告提供的证据，与原告提供的证据2、4一致，能够证明本案的事实，本院予以采信。根据上述采信的证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：邵阳市火车南站24-2号B3、B4号门面原系张武雄和原告杨某某共同所有。2011年9月18日，张武雄与被告何某签订了《门面租赁合同》，约定将邵阳市火车南站24-2号B3、B4号门面出租给被告经营灯饰产品；租期为三年，自2011年9月18日至2014年9月17日，房租费每年38000元，半年交一次，被告交押金2000元，租赁期内被告将门面转租或转让须经出租方同意等。2012年5月11日，张武雄将上述房产中其所属份额赠与原告刘某某所有，双方签订了赠与合同并予以公证。同年5月15日，原告刘某某取得上述房屋的所有权证，同年8月2日，原告刘某某取得土地使用权证。2014年2月22日，张武雄因病死亡。租赁合同到期后双方未续签租赁协议，原告要求被告归还门面未果，故诉来本院。另查明，被告李某某系被告何某之妻，双方租赁邵阳市火车南站24-2号B3、B4号门面共同经营邵阳市大祥区星星点灯灯饰店。本院认为，本案是一起房屋租赁合同纠纷。张武雄与被告何某于2011年9月18日签订的《门面租赁合同》系当事人双方真实意思表示，应受法律保护。合同签订后，原告刘某某依法取得了诉争门面的所有权，与原告杨某某共同共有涉案两间门面，而被告何某、李某某系涉案门面的共同使用人，且原、被告双方对该租赁合同的履行均未有异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，该租赁合同对原、被告双方均产生约束力，双方均应按合同的约定履行。至2014年9月18日，租赁合同所约定的租赁期限已届满，被告应将其所承租的门面返还给原告，将其所有的财产予以带走，故原告要求两被告立即搬离原告所有的邵阳市大祥区火车南站24-2号2栋B3、B4门面并在搬离门面时带走其财产的诉讼请求，本院予以支持。门面到期后，被告未搬出该门面，至今仍占用该门面，应当支付占用期间的门面占有使用费，因双方对门面到期后的租金未达成一致意见，故以双方原约定门面租赁价格每间每月1583.3元（38000元÷2÷12）计算为宜。原告要求被告支付自2014年9月18日至被告搬离门面之日期间的门面租金的诉讼请求，本院予以支持，过高部分不予支持。原、被告双方租赁合同约定租赁期间的水、电、卫生等费用由被告自行负责，故被告在搬离门面时应当将届时所产生的相关费用予以结清，原告要求被告结清其占用门面不搬期间的水电费、卫生费的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告补交2013年9月18日至2014年3月17日期间少交的门面租金1000元，未提供证据，对此本院不予支持。原告要求被告补偿因其侵权行为而导致原告刘某某三次往返惠州至邵阳的火车票损失602元，虽提供了火车票，但没有提供其他证据证明该损失系本案所造成，故对此本院不予支持。被告认为双方之间不存在租赁关系、解除合同没有提前通知、原告剥夺转租权、刘某某不是合法取得房产的辩驳观点，与事实不符，对此本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告何某、李某某在本判决生效后15日内将邵阳市大祥区火车南站24-2号2栋B3、B4门面腾空，返还给原告刘某某、杨某某，同时结清水电费、卫生费；二、被告何某、李某某在本判决生效后15日内付给原告刘某某、杨某某门面占有使用费共计25333元（按每间每月1583.3元自2014年9月18日算至2015年5月17日，顺延照计）；三、驳回原告刘某某、杨某某的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费886元，财产保全费920元，共计人民币1806元，由原告刘某某、杨某某负担136元，由被告何某、李某某负担1670元（此款原告已垫付，限被告何某、李某某于本判决生效后7日内付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长 袁晓光审 判 员 饶 群人民陪审员 杨 芳二〇一五年五月二十八日代理书记员 曾旻杨附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：