（2015）沪一中民二（民）终字第770号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-06-24
案件名称
徐永叁诉胡泉房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐永叁,胡泉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第770号上诉人（原审被告）徐永叁。被上诉人（原审原告）胡泉。上诉人徐永叁因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第2381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月11日受理后依法组成合议庭，于2015年4月1日公开开庭进行了审理。上诉人徐永叁及被上诉人胡泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2013年12月28日，胡泉（作为承租方，签约乙方）与徐永叁（作为出租方，签约甲方）签订《租赁合同》1份，约定由甲方同意将位于闵行区江栀路＊＊＊弄＊＊＊号801室，建筑面积为89平方米的物业出租给乙方使用。租期自2014年1月1日至2014年7月31日止，共计7个月，租金每月为人民币（下同）3，500元，此租金包含物业管理费。乙方于每月5日前以银行转账方式向甲方缴纳当月租金。甲方收到保证金后，应于2014年1月1日前将该物业准备好，以便乙方随时验收。当甲、乙双方签订本合同时，乙方向甲方支付2014年1月1日至2014年4月1日租金10，500元和保证金7，000元，共计17，500元。该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满或双方同意提前终止本合同后，乙方交还物业并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、有线电视费、排污费、公摊费等应付款项后3天内无息返还乙方。当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权从保证金中先行偿付，剩余部分无息返还乙方。租赁期满，甲方有权收回全部出租物业，乙方应如期交还。上述合同签订后，胡泉按约向徐永叁支付租房保证金7，000元及相关租金，徐永叁则按约将租赁房屋交付胡泉使用。在双方合同履行即将期满之前，胡泉于2014年6月2日通过短信方式向徐永叁提出要求续租至2014年9月底，并于2014年7月1日通过银行转账的方式向徐永叁支付1万元。后双方经协商由胡泉于2014年8月底搬离了承租房屋，但徐永叁在收房时指出房屋有几处破损，具体包括墙壁污迹，门吸松动，花洒破损，冲水马桶按钮破损，即提出要求由胡泉支付补偿款500元，胡泉不予同意，后双方经协商由胡泉负责修缮。2014年9月7日，胡泉聘请维修工人至租赁现场进行维修，所有项目均经徐永叁现场验收后表示无异议，胡泉遂将银行账号提供给徐永叁要求返还押金。2014年9月8日，徐永叁突然通知胡泉洗手间台面盘有一裂痕要求赔偿，并以此为由拒绝向胡泉退还押金。胡泉多次致电徐永叁说明洗手间台面盘在徐永叁验收房屋时根本不存在破裂并要求徐永叁退还押金，但均遭到徐永叁拒绝。直至2014年9月21日胡泉才收到6，000元退款，尚有3，500元至今未还，遂成讼。胡泉要求法院判令：徐永叁返还多收的租金2，500元，剩余租房押金1，000元。原审认为，根据合同法的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，胡泉至双方租赁合同即将届满前（即2014年6月）向徐永叁提出要求续租至2014年9月底，并于2014年7月1日通过银行转账的方式向徐永叁支付1万元，徐永叁对此亦表示接受。由此说明双方自租赁合同期满后发生了短期的事实上租赁关系，属不定期租赁。根据合同法的相关规定，胡泉可以随时解除不定期的租赁关系。现胡泉于2014年8月底搬离了租赁房屋，有权要求徐永叁返还多收的租金2，500元及剩余租房押金1，000元。胡泉诉请，理由正当，法院予以支持。徐永叁不同意返还多收租金2，500元所持抗辩意见，理由不能成立，法院对此不予采信。此外，徐永叁认为胡泉在向其归还房屋后物品出现损坏，故其扣押了该1，000元作为赔偿费用不予返还。但关于该物品损坏问题，徐永叁在庭审中已明确表示另案诉讼，不再本案中提起反诉，故本案中徐永叁需向胡泉返还剩余租房押金1，000元。有关物品损坏问题，徐永叁待另案起诉查明相关事实后作出相关处理。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，于二〇一五年一月二十六日作出判决：徐永叁于判决生效之日起的十日内返还胡泉多收的租金2，500元，剩余租房押金1，000元，合计3，500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由徐永叁负担。判决后，徐永叁不服，上诉于本院，诉称：双方合同到期后，应胡泉的要求又约定延长租期至9月，因此胡泉支付租金1万元。双方原合同约定的是先付后租，且租金以月为计算单位，不应据实计算，因此胡泉无权要求退还多支付的租金。胡泉8月底退租属于违约应承担责任，对房屋内物品损坏也应予以赔偿。综上，要求二审法院撤销原判，改判驳回胡泉的原审诉请。被上诉人胡泉辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案上诉人徐永叁主张双方在合同期满后又达成一致意见，续租房屋至2014年9月，但未提供相应的证据予以证明，在胡泉予以否认的情况下，本院难以采信。原审认定双方在合同期满后形成不定期租赁关系，有事实和法律依据，本院予以认同。根据合同法的相关规定，胡泉可以随时解除不定期的租赁关系，因此其要求徐永叁返还多收的租金及押金，应当予以支持。至于徐永叁要求胡泉赔偿房屋内的物品损失，因其在一审中明确表示另案诉讼，本案中不作处理。综上所述，上诉人徐永叁的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人徐永叁负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 许 京代理审判员 蒋辉霞二〇一五年五月二十八日书 记 员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”