（2014）屏山民初字第1084号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-12-02
案件名称
原告罗英与被告彭道清、杨生荣房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
屏山县人民法院
所属地区
屏山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗英,彭道清,杨生荣,彭洋
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条，第一百零七条，第一百一十条；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十七条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）：第十七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省屏山县人民法院民 事 判 决 书（2014）屏山民初字第1084号原告罗英，女，1967年9月24日出生，汉族，住屏山县。委托代理人刘汉洲，四川静江律师事务所律师。被告彭道清，男，1965年6月23日出生，汉族，住屏山县。被告杨生荣，女，1966年1月29日出生，汉族，住屏山县。委托代理人李锦堂（系杨生荣妹弟），男，住屏山县。第三人暨被告杨生荣的委托代理人彭洋，男，1988年5月16日出生，汉族，住屏山县。原告罗英与被告彭道清、杨生荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月2日公开开庭进行了审理。根据原告的申请，本院于2014年9月29日依法追加彭洋为第三人。再次于2014年11月17日、2015年4月20日公开开庭进行了审理。上列当事人或其诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗英诉称：2011年9月19日，原告与被告彭道清经协商一致，达成房屋买卖协议，约定被告彭道清将其坐落于屏山县新县城XX地块XX幢XX单元XX楼XX号面积93.14㎡的移民安置房一套出售给原告，单价1850元／㎡，房屋价款共计172309元，签订协议后原告应支付152309元，余款20000元在被告彭道清交付房屋及钥匙后支付。协议另约定原告有权对所购房屋进行转卖，并由被告彭道清协助办理过户手续。如一方违约，应支付守约方违约金100000元。协议签订后，原告按照约定向被告彭道清支付了价款152309元。其后，原告于2011年10月3日同肖贵乾签订《房屋买卖合同》，将该房屋以190937元转卖给肖贵乾。被告彭道清在取得该移民安置房后，原告遂要求其按照协议履行交付房屋、配合过户的义务。但被告彭道清不但不履行，还伙同其妻子被告杨生荣、儿子第三人彭洋采取欺骗手段，虚构事实，签订虚假的《移民安置房变更协议》，将已出售给原告的房屋以买卖方式转让给了彭洋，并办理了公证和预告变更登记，导致原告的合同权利被损害，无法向肖贵乾履行交付房屋的义务。原告认为，原告与被告彭道清签订的房屋买卖协议合法有效，被告彭道清、杨生荣应当向原告履行交付房屋的义务，其没有履行，已构成违约，应承担相应的合同责任。被告彭道清、杨生荣明知已将房屋出售给了原告，又与第三人彭洋签订《移民安置房变更协议》，该协议无效，所办理的公证也应当撤销。请求法院判决：一、确认原告与被告彭道清签订的房屋买卖合同有效；确认被告彭道清、杨生荣与第三人彭洋签订《移民安置房变更协议》无效；被告彭道清、杨生荣立即将出售给原告的房屋交付给原告，并支付违约金100000元，赔偿因拒绝配合过户而造成的税费等损失20000元；二、如原告与被告彭道清签订的房屋买卖合同有效但被告彭道清、杨生荣不能履行交付房屋的义务，或者如果合同被认定无效，则由被告彭道清、杨生荣、第三人彭洋共同返还原告购房款152309元，赔偿因故意违约而给原告造成的价格上涨损失60000元、政府免税过户损失30000元、42个月的利息损失57572元，共计299881元。被告彭道清辩称：我因帮朋友刘超筹钱，遂在没有征得妻子即被告杨生荣的同意下，私自将夫妻共同所有的一套移民安置房转让给了原告罗英，并收取原告152309元。我与原告签订的房屋买卖合同无效。其后，我与妻子共同将该房屋出售给儿子即第三人彭洋，并签订了《移民安置房变更协议》，进行了公证和办理预告变更登记。该协议合法有效，应予维持。我虽与原告签订了房屋买卖合同，但因该合同无效，且房屋已交付给了第三人彭洋，合同已无法履行，我只能返还原告的购房款。原告请求的违约金过高，应当减少，适当赔偿原告的损失。原告请求确认合同有效，由我履行交付房屋的义务，并支付违约金和赔偿不能过户的经济损失，没有法律依据。请求法院根据本案事实酌情判决。被告杨生荣辩称：原告罗英明知我与被告彭道清是夫妻，在没有征得我同意的情况下，仍与被告彭道清签订房屋买卖合同，购买属于我们夫妻共同财产的移民安置房，被告彭道清在吸毒期间，意识不清楚的情况下擅自处分夫妻共同财产，又未将房屋价款交付给我，其与原告的行为属于恶意串通，所签订的合同依法不具有法律效力。我与被告彭道清于2013年将夫妻共同所有的移民安置房出售给第三人彭洋，系双方的真实意思表示，除签订正式合同外，还进行了公证和办理预告变更登记，合同合法有效。原告请求由我承担法律责任，没有事实和法律依据。请求法院判决驳回原告对我的诉讼请求。第三人彭洋述称：我父亲即被告彭道清在没有征得我母亲即被告杨生荣同意的情况下，隐瞒事实，擅自将属于夫妻共同财产的移民安置房低价出售给原告罗英。原告也在明知我父母存在婚姻关系的情况下，未经我母亲同意，私自同被告彭道清签订房屋买卖合同，购买我父母共同所有的房屋。此事实原告及被告彭道清均未告知我及我的母亲。原告与被告彭道清恶意串通，所签订的合同无效，依法不应支持。我于2013年5月22日同被告彭道清、杨生荣签订《移民安置房变更协议》，以130000元购买其共有的移民安置房。我已支付100000元价款，并与被告彭道清、杨生荣办理了协议公证和预告变更登记，取得了房屋的产权，协议合法有效。原告请求确认我与被告彭道清、杨生荣签订的《移民安置房变更协议》无效并撤销公证，没有法律依据。请求法院判决驳回原告对我的诉讼请求。根据原、被告及第三人所举证据，经庭审质证，本院综合认定以下事实：被告彭道清、杨生荣原系夫妻关系（2015年离婚），彭道清个人独立一个户口，第三人彭洋系二人之子。2007年11月5日，被告彭道清从屏山县新市供销社清算组购买了房屋一套，计54.29㎡。该房屋登记权利人为彭道清。因移民迁建，该房屋需要重新进行安置。2011年1月17日，被告彭道清同屏山县新市镇人民政府签订编号为0911603089的《政府统建安置房协议》，将其与被告杨生荣共有的房屋安置于屏山县新发乡（现屏山镇）新市分流区安置点，为砖混结构80面积区间80-C户型，计93.14㎡。2011年9月19日，被告彭道清作为甲方与原告罗英作为乙方签订《房屋买卖合同》，主要约定：一、甲方有申购在新市街三组移民申购房80区间C户型建筑面积共93.14㎡，房屋协议号0911603089砖混房屋一套，现按每平方米1850元卖给乙方罗英，房屋总金额172309元；二、乙方在签订合同后，首付152309元订金，第二次付款在甲方交付该房屋及钥匙后支付完剩余房屋款20000元，最终金额以实际交房后房产证的面积计算，多退少补；三、合同期内，甲乙双方不得任意改变合同价格，违者必须支付另一方10万罚款；四、办理该房屋产权证买卖双方所产生的一切税费由乙方自行承担，甲方在签订合同后该房屋的使用权及其他的有效权力都归乙方所属，在签订合同后，乙方都有权力对此房屋进行转卖，在转卖过程中，甲方必须及时协助乙方办理，在政府移民安置房可以统一过户后，甲方有义务协助乙方去办理房产证过户及其有关手续；五、本合同期间，若任意一方反悔不买或不卖此房屋，应赔偿另一方违约金，违约金为房屋总款的一倍。合同签订后，原告向被告彭道清支付了152309元价款。2011年10月3日，原告同案外人肖贵乾签订《房屋买卖合同》，将从被告彭道清处购买尚未实际取得的房屋以单价2050元／㎡，总价款190937元转卖给肖贵乾，所约定的违约条款与原告与被告彭道清签订的合同约定相同。彭道清所申购的移民安置房经摇号确认安置于屏山县新县城新市分流区B2地块09幢02单元4层02号。2012年2月1日，被告杨生荣代被告彭道清领取了《新市镇政府统建安置房摇号结果确认单》。其后，原告要求被告彭道清履行交付房屋的义务，未果。2013年5月22日，被告彭道清、杨生荣同第三人彭洋签订《移民安置房变更协议》，将已出售给原告的该宗房屋以130000元出售给第三人，并于同日到屏山县公证处进行了公证。2013年6月19日，屏山县房产交易管理所根据第三人之申请，就该宗房屋向第三人颁发《房屋预告变更登记证明》。本院认为，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案被告彭道清在其与被告杨生荣夫妻关系存续期间，原房屋产权登记在彭道清个人名下，申购移民安置房是彭道清签订，被告彭道清与原告罗英签订《房屋买卖合同》，将属于夫妻共同财产的移民安置房出售给原告罗英，原告根据合同约定向被告彭道清支付了价款152309元。被告杨生荣虽未在该《房屋买卖合同》上签字，但原告作为善意相对人，支付了合理的对价，其有理由相信被告彭道清个人处分夫妻共同财产是其与被告杨生荣的夫妻双方共同意思表示，双方所签订的《房屋买卖合同》具有法律效力。对被告彭道清、杨生荣、第三人彭洋的该合同无效的辩解主张，本院依法不予采纳。被告彭道清、杨生荣与第三人彭洋签定《移民安置房变更协议》，将讼争房屋出售给第三人彭洋并经公证部门公证，并在房屋主管部门办理了房屋预告变更登记，原告主张被告彭道清、杨生荣与第三人彭洋恶意串通，虚构买卖，缺乏证据予以证明，故本院对原告请求确认被告彭道清、杨生荣与第三人彭洋签订《移民安置房变更协议》无效的请求不予支持。虽然原告与被告彭道清签订的《房屋买卖合同》有效，但合同标的所涉房屋已由被告彭道清、杨生荣出让给第三人彭洋，并已办理了房屋预告变更登记手续，原告再行请求被告彭道清、杨生荣交付房屋，事实上已无法履行。在被告彭道清、杨生荣履行交付房屋不能的情况下，原告不得请求强制履行，仅能请求被告彭道清、杨生荣承担违约责任。对被告彭道清、杨生荣如何承担违约责任问题，原告罗英主张除共同返还购房款152309元外，还应赔偿因故意违约而给原告造成的房屋价格上涨损失60000元、政府免税过户损失30000元、42个月的利息损失57572元，共计299881元。对此，本院认为，原告以172309元价款从被告彭道清、杨生荣处购买房屋后，又同案外人肖贵乾签订《房屋买卖合同》，将该房屋以190937元转卖给肖贵乾，如果两宗买卖顺利进行，原告的可得利益为18628元。因被告彭道清、杨生荣违约，导致原告不能获得该利益。原告不能按约履行与案外人肖贵乾签订《房屋买卖合同》，还会造成其他损失。本院结合屏山房价现在实际情况，酌情认定原告的损失为45000元。综上，被告彭道清、杨生荣因违约行为，除应返还原告罗英购房款152309元外，还应赔偿损失45000元，共计197309元。对原告的其他诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告罗英与被告彭道清于2011年9月19日签订的《房屋买卖合同》有效。二、被告彭道清、杨生荣在本判决生效之日起五日内返还原告罗英购房款152309元，赔偿原告罗英损失45000元，共计197309元。三、驳回原告罗英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5798元，诉讼保全费2502元，共计8300元，由原告罗英负担1983元，被告彭道清、杨生荣负担6317元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长 张荣彬审 判 员 谢兰秀代理审判员 彭春秀二〇一五年五月二十八日书 记 员 王 雪 来自：