（2014）贵民一初字第00861号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-06-26
案件名称
李正武、姚爱华与池州市碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
池州市贵池区人民法院
所属地区
池州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李正武,姚爱华,池州市碧桂园房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
安徽省池州市贵池区人民法院民 事 判 决 书（2014）贵民一初字第00861号原告（反诉被告）：李正武，男，1968年7月出生，汉族。原告（反诉被告）：姚爱华，女，1967年11月出生，汉族。委托代理人：方海峰，安徽天贵律师事务所律师。委托代理人：伍宏武，安徽天贵律师事务所律师。被告（反诉原告）：池州市碧桂园房地产开发有限公司。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托代理人：王增瑞，该公司法务部职员。委托代理人：李兴黎，该公司法务部职员。原告（反诉被告）李正武、姚爱华与被告（反诉原告）池州市碧桂园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月24日立案受理，依法组成合议庭，于2015年3月31日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李正武及其委托代理人方海峰、被告（反诉原告）池州市碧桂园房地产开发有限公司委托代理人王增瑞、李兴黎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李正武、姚爱华诉称并辩称：2013年4月12日，原告购买由被告开发的碧桂园天湖盛景SP-119#102号房屋，当日双方签订了认购书及《商品房买卖合同》，约定了房屋价款、交付期限、保修责任、违约责任等。因该房系现房，双方约定当日缴纳房款及收房，原告在缴纳第一期房款后，对该房进行查验，发现存在外接自来水管堵塞、不通、挡土墙倒塌。外墙花岗岩线条脱落及外墙大面积空鼓、开裂、脱落、造成内墙大面积渗漏等多处质量问题，原告口头就质量问题要求被告公司进行维修，但公司一直未予及时修复，故原告方行使了保留权利，二期购房款延期交付。现被告要求原告方承担二期房款延期缴纳的滞纳金，原告方不予认可。虽然房屋维修一直未能解决，但原告在2014年5月8日将二期房款已全部缴纳，2014年5月13日原、被告办理了收楼手续，原告在收楼通知书上写清楚，“2014年5月13日办理了收楼手续，但该房屋至今仍存在多处房屋质量问题未处理，本人已致函给贵公司至今未能解决，请贵公司本月内给予全部解决交付，如再延迟交付，本人将追究贵公司违约责任”，该收楼通知书被告处有留存。由于被告一直拖延修复，导致原告至今无法装修，原告为购买该房将自己原来居住的房屋出卖，至今在外租房居住，导致原告损失扩大。原告买房后，移植了多颗名贵树木由于无水无人照看全部枯死，损失近3万元。被告的违约行为给原告带来严重损失，为维护原告权益，现诉请法院依法判令1、被告立即赔偿原告房屋及附属设施修复费用20万元；2、被告按照银行同期贷款利率两倍标准支付该购房款的利息（起算点从每笔房款交付之日起至实际给付之日止）、从2014年5月13日起至判决书生效之日的房屋租赁费用（每月1万元）、赔偿原告财产损失树木3万元及树木移栽费用2万元；3、被告承担本案的诉讼费用及鉴定费用。针对其诉讼请求及辩解李正武、姚爱华提交了以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体适格；2、房地权证、土地使用权证复印件，证明两原告共同共有位于池州市站前区碧桂园天湖盛景SP-119#102号房屋；3、房屋买卖合同一份，证明2013年4月12日李正武、姚爱华与池州市碧桂园房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，约定了房屋价款、交付期限、保修责任、违约责任等；4、实收表，证明原告已缴纳了全部房款；5、池州市碧桂园收楼费用确认表、收楼通知书，证明原告因该房存在严重质量问题，至收房时被告仍然就房屋质量未能修复；6、两份发给被告的函及快递详情单，证明在2014年3月12日、2014年6月6日原告两次函告被告，要求被告就房屋质量进行维修，但被告一直拖延修复；7、照片，证明被告交付的房屋至起诉时仍存在多处质量问题；8、池州碧桂园天湖盛景SP-119栋102室屋面及墙面渗漏检测报告，证明屋面渗漏原因：三层顶（7-8）／（F-G）轴坡屋面卧瓦层施工质量差，未见防水砂浆找平层，不符合设计要求，屋面瓦局部存在破损、裂纹等现象，致使雨水浸入屋面结构板，造成坡屋面渗漏。一层顶（1-4）／（K-G）轴平屋面水泥砂浆保护层普遍存在开裂、疏松、起鼓现象，且构造设计文件中未设计隔离层，防水涂膜厚度为0.47mm，不符合规范和设计要求，现场嵌缝材料老化、变形严重，与基层粘结不牢，存在漏嵌、脱落、起皮等现象，屋面排水系统不畅通，水落口部位有堵塞现象，屋面长时间存水，致使平屋面渗漏。外墙渗漏原因：一层（3-4）间／（K-J）轴外墙与一层顶（1-4）间／（K-G）轴平屋面相交处，由于屋面防水层局部失效，且梁下外墙墙体与梁未嵌填密实，水源通过屋面结构层沿梁内侧渗入，造成外墙内墙面渗漏；9、房屋租赁合同、出租人李金龙的房产证、身份证复印件，证明原告因房屋不能装修入住长期承租李金龙的房屋，租赁期限从2014年5月1日起至今，租金每月1万元；10、鉴定费发票，证明原告为鉴定支出的实际费用为3万元。池州市碧桂园房地产开发有限公司辩称并反诉称：原告购买的房屋2011年12月10日已经取得《综合验收备案表》，房屋已经达到综合验收合格。2013年4月12日原被告双方签订了池州碧桂园认购书及《房屋买卖合同》，依照合同约定原告购买该房后，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题的，碧桂园公司应当履行保修义务。原告发现房屋存在质量问题后，公司已积极组织维修，故原告方要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，法院应不予支持。公司愿意在质量鉴定报告做出后就质量问题与原告协商。因双方不存在解除合同的法定事由，故原告方要求退还购房款及按银行贷款利率、以及要求承担树木移植后死亡而赔偿损失的请求，因无法律规定及证据证明，法院应不予支持。如因房屋质量导致房屋不能入住，则应参照该房同地段同类房屋租金标准确定实际损失。2013年4月12日原被告双方签订了池州碧桂园认购书及《房屋买卖合同》，因该房是现房，认购书及合同约定，第一期房款1301096元及第二期房款1951645元须于2013年4月12日前付清。反诉被告第一期房款按时缴纳，第一笔第二期房款650000元在2014年1月29日缴纳，迟交天数为292天，产生滞纳金18980元；第二笔第二期房款350000元在2014年4月16日缴纳，迟交天数为369天，产生滞纳金12915元；第三笔第二期房款951645元在2014年5月8日缴纳，迟交天数为391天，产生滞纳金37209.32元，合计69104.32元。现被告要求原告支付逾期滞纳金69104.32元，并承担本案的诉讼费用。针对其诉讼请求及辩解池州市碧桂园房地产开发有限公司提交了以下证据：1、营业执照、组织机构代码证复印件一份，证明被告即反诉原告的企业信息；2、商品房预售许可证，证明诉争房屋符合法定预售条件，准予预售；3、池州碧桂园认购书、《商品房买卖合同》、收楼通知书，证明原、被告双方在2013年4月12日签订池州碧桂园认购书、《商品房买卖合同》及附件、附录，约定由原告购买被告开发的池州碧桂园天湖盛景SP-119栋102室房屋，总价款3252741元，原告逾期支付了二期购房款，依照合同约定应当承担违约责任；4、竣工综合验收备案表，证明诉争房屋符合法定交付和合同约定条件；5、诉争商品房滞纳金明细，证明依据合同约定，反诉被告（原告）应向反诉原告（被告）给付滞纳金69104.32元。经庭审质证、认证，结合法庭调查，现查明如下案件事实：2013年4月12日，原告购买由被告开发的碧桂园天湖盛景SP-119#102号房屋，该房系现房，当日双方签订了认购书及《商品房买卖合同》，约定了房屋价款、交付期限、保修责任、违约责任等。认购书约定原告方选择的付款方式是一个月分期，但同时又约定原告须当日缴纳全部房款及收房，当日被告给原告发放了收楼通知书。原告在缴纳第一期房款后，对该房进行查验，发现存在多处质量问题，原告口头就质量问题要求被告公司进行维修，当日原告未缴纳二期房款。之后碧桂园公司虽自行修复，但未能解决质量问题。2014年1月29日原告缴纳第一笔第二期房款650000元，2014年4月16日缴纳第二笔第二期房款350000元，2014年5月8日缴纳第三笔第二期房款951645元。2014年3月12日、2014年6月6日原告两次函告被告，要求被告就房屋质量进行维修。2014年5月13日原、被告办理了收楼手续，原告在收楼通知书上写明，“2014年5月13日办理了收楼手续，但该房屋至今仍存在多处房屋质量问题未处理，本人已致函给贵公司至今未能解决，请贵公司本月内给予全部解决交付，如再延迟交付，本人将追究贵公司违约责任”，该收楼通知书被告处有留存。由于被告一直拖延修复，原告诉至法院，要求法院依法判决：1、1、解除原告李正武、姚爱华与被告池州市碧桂园房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》；2、由被告池州市碧桂园房地产开发有限公司返还购房款3252741元，并按照银行同期贷款利率两倍标准支付该购房款的利息（起算点从每笔房款交付之日起至被告实际返还之日止），被告赔偿原告因解除合同所造成的各项损失（包括已缴纳的物业费、公共维修基金、契税），赔偿原告财产损失树木3万元及树木移栽费用2万元、从2014年4月至合同解除之日的房屋租赁费用（每月1万元）；3、被告承担本案的诉讼费用及鉴定费用。另查明：在案件审理过程中，原告申请池州碧桂园天湖盛景SP-119栋102室屋面及墙面渗漏原因进行鉴定。鉴定意见为屋面渗漏原因：三层顶（7-8）／（F-G）轴坡屋面卧瓦层施工质量差，未见防水砂浆找平层，不符合设计要求，屋面瓦局部存在破损、裂纹等现象，致使雨水浸入屋面结构板，造成坡屋面渗漏。一层顶（1-4）／（K-G）轴平屋面水泥砂浆保护层普遍存在开裂、疏松、起鼓现象，且构造设计文件中未设计隔离层，防水涂膜厚度为0.47mm，不符合规范和设计要求，现场嵌缝材料老化、变形严重，与基层粘结不牢，存在漏嵌、脱落、起皮等现象，屋面排水系统不畅通，水落口部位有堵塞现象，屋面长时间存水，致使平屋面渗漏。外墙渗漏原因：一层（3-4）间／（K-J）轴外墙与一层顶（1-4）间／（K-G）轴平屋面相交处，由于屋面防水层局部失效，且梁下外墙墙体与梁未嵌填密实，水源通过屋面结构层沿梁内侧渗入，造成外墙内墙面渗漏。建议原设计单位提出具体措施进行修缮。鉴定费为3万元。原、被告在质量鉴定报告作出后，原告同意由被告方就房屋质量问题按照鉴定报告的建议自行修复，在维修过程中，因被告方未能按照原设计图纸进行修复，在与原告协商后，双方认可维修费用为15万元，被告提出要求减扣前期修复费用27320元。再查明：2014年1月29日原告缴纳第一笔第二期房款650000元，2014年4月16日缴纳第二笔第二期房款350000元，2014年5月8日缴纳第三笔第二期房款951645元。上述事实，有原、被告提供的证据以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，系一份有效合同，原、被告双方按约各自承担自己的义务。被告作为房地产开发企业应当对出售的商品房保证质量，在出现质量问题时在其保修期内承担修复责任。被告虽对其出售原告的商品房多次维修，但至今仍没有修复。原告起诉要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及返还全部房款和相应的费用，在法院调解下原告变更了诉讼请求，同意继续履行合同由被告自行修复，但被告仍不能按照原设计图纸进行修复，应视为修复不能，原告请求自行修复房屋，并依据双方协商的修复费用要求被告承担其修复费用15万元，该诉讼请求符合法律规定，本院应予以支持。被告提出前期修复房屋费用27320元应在协商的修复费用里予以抵扣，提供质量合格的商品房是被告的责任，出现质量问题及时修复是合同约定及法定的义务，被告在长达2年的时间内未能修复，故对被告的辩解本院不予采信。依据《商品房买卖合同》原告依约缴纳了第一期房款，在验房时发现房屋有着严重的质量问题，被告虽对其出售原告的商品房多次维修，至今仍未能修复，给原告造成了损失，原告要求被告按照已付房款的同期银行贷款利率的双倍赔偿损失、及要求被告承担2014年5月13日收楼后的房租损失。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。本案中诉争房屋经过质量检测后，三层顶（7-8）／（F-G）轴坡屋面卧瓦层施工质量差，未见防水砂浆找平层，不符合设计要求，屋面瓦局部存在破损、裂纹等现象，致使雨水浸入屋面结构板，造成坡屋面渗漏。确属房屋质量问题严重影响正常居住使用，故原告要求被告承担损失的诉讼请求，本院予以支持。但原告方要求按缴纳房款的同期银行贷款利率二倍计算赔付损失，没有法律依据。原告购买的是现房，认购书及《商品房买卖合同》约定原告当日缴纳全部房款，当日收房，被告理应提供符合质量标准的住房，但原告在缴纳第一期1301096元房款后验房时发现该房存在严重质量问题，导致二期房款延迟缴纳。商品房买卖合同是双务合同，只有当事人互相履行合同义务，合同的目的才能得以实现。在合同的履行过程中，如果一方未按照合同约定履行义务或不能按照合同约定履行义务，对方有权暂停履行合同义务的保留权利。本案中，原告在验房时发现质量问题且被告一直未能修复，原告虽延迟缴纳了房款，但至房款交清后一年多被告仍未能修复该房，故反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）承担延期交款滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。认购书及《商品房买卖合同》约定2013年4月12日，合同签订当日被告交房，因该房存在严重质量问题，导致原告在支付了首期房款后，无法收房入住，权利不能得到保障。被告在得知该房存在质量问题后理应及时修复，至2014年5月8日，原告分三次交清了房款，但被告一直未能履行自己应尽的义务完成修复。2014年5月13日原、被告办理了收楼手续，至2014年7月24日原告诉至法院，被告仍然未能修复，故被告至2014年5月13日交房应属逾期交付。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房甲方（被告）应按日向乙方（原告）支付已交付房价款万分之一的违约金。2014年5月13日原、被告办理了收楼手续，被告交付了房屋，但该房存在质量问题仍然没有修复，导致原告无法装修入住，故原告要求从2014年5月13日起被告承担租金损失的要求，本院酌情予以认定。原告要求被告赔偿原告财产损失树木3万元及树木移栽费用2万元，因未能提供证据予以证明，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告池州市碧桂园房地产开发有限公司自愿给付原告李正武、姚爱华池州碧桂园天湖盛景SP-119栋102室修复费用15万元，于本判决书生效之日起十日内付清；二、被告池州市碧桂园房地产开发有限公司，按照原告已交付房款日万分之一标准计算，从交款之日起至2014年5月13日止向原告李正武、姚爱华支付损失（1301096元，从2013年4月12日起至2014年5月13日止；650000元，从2014年1月29日起至2014年5月13日止；350000元，从2014年4月16日起至2014年5月13日止；951645元，从2014年5月8日起至2014年5月13日止）。从2014年5月14日起按照每月租金5000元向原告李正武、姚爱华支付损失至本判决书生效之日止；三、驳回原告李正武、姚爱华其它诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，反诉受理费1528元，鉴定费30000元由被告被告池州市碧桂园房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。审 判 长 沈建华代理审判员 吴义学人民陪审员 张鸿英二〇一五年五月二十八日书 记 员 葛树荣附本案适用的法条：1、《中华人民共和国合同法》第六十条严格履行与诚实信用当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 来源：