（2015）筑民一终字第816号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2016-08-31
案件名称
李明发、陈芳兰、张万雁、张万丽、张万云、张万鹏、牟钟、余冠昇与牟平房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李明发,陈芳兰,张万雁,张万丽,张万云,张万鹏,牟钟,余冠昇,牟平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第五十二条；《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）筑民一终字第816号上诉人（原审原告）李明发，男，1953年4月15日出生，汉族，贵州省清镇市卫城镇供销合作社退休职工。上诉人（原审原告）陈芳兰，女，1954年4月15日出生，布依族，无业。上诉人（原审原告）张万雁，女，1975年7月28日出生，汉族。上诉人（原审原告）张万丽，女，1976年12月14日出生，汉族。上诉人（原审原告）张万云，女，1978年11月25日出生，汉族，无业。上诉人（原审原告）张万鹏，男，1979年11月14日出生，汉族。上列六上诉人共同委托代理人胡勇，贵州新典律师事务所律师。上诉人（原审被告）牟钟，男，1953年3月3日出生，汉族，贵州省电视台退休职工。委托代理人陈彦行，贵州青蓝紫律师事务所律师。上诉人（原审被告）余冠昇，男，1972年10月5日出生，汉族。委托代理人周泓敏，贵州青蓝紫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）牟平，女，1956年1月8日出生，汉族，贵州音像制品有限公司退休职工。上诉人李明发、陈芳兰、张万雁、张万丽、张万云、张万鹏、牟钟、余冠昇与被上诉人牟平房屋买卖合同纠纷一案，贵州省贵阳市南明区人民法院于2014年12月19日作出（2014）南民初字第983号民事判决。上诉人李明发、陈芳兰、张万雁、张万丽、张万云、张万鹏、牟钟、余冠昇对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2015年3月18日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原判查明，死者廖德明1982年与罗翠华登记结婚，双方未生育子女，罗翠华系再婚，其与前夫生有李明发、李明英（后更名为罗梅），2009年李明英去世，张万雁、张万丽、张万云、张万鹏系罗梅子女，2013年4月16日罗翠华去世。原告陈芳兰原系廖德明、罗翠华家庭保姆，2013年7月，廖德明与陈芳兰在贵阳市南明区民政局登记结婚，同年9月廖德明起诉与陈芳兰离婚，2013年11月26日，廖德明因病去世，离婚案件因廖德明死亡终结诉讼。位于贵阳市南明区白沙巷6号1层1号房屋系死者廖德明1998年购买的单位房改房，产权所有人登记在死者廖德明名下。2013年10月25日廖德明将上述房屋作价500000元卖给侄子即被告牟钟，并办理房屋过户手续。同年12月3日被告牟钟将该房作价400000元卖给被告余冠昇，双方并办理房屋产权过户手续。2014年4月原告诉至法院，请求：1、依法确认被告牟钟与廖德明签订的《存量房买卖合同》无效；2、依法确认被告牟钟与被告余冠昇签订的《存量房买卖合同》无效；3、判令三被告将贵阳市南明区白沙南巷6号附1号房屋返还给六原告；4、本案诉讼费用由三被告承担。审理中,双方一致认可该房现在原告陈芳兰使用。原告提交贵阳市南明区人民法院（2013）南民初字第2888号廖德明诉陈芳兰离婚一案2013年10月15日的开庭笔录，证实离婚案件庭审中廖德明提交医院疾病证明书证实2013年4月廖德明住院期间已经中度智力低下，同时廖德明在庭审中也自认因头脑不清醒而与陈芳兰登记结婚，以及被告牟平作为证人,在离婚案件中自认是廖德明经济管理人的事实，以此证明死者廖德明系无民事能力人，其与牟钟签订的存量房买卖合同无效；被告对此不认可，表示廖德明在生病期间虽医院诊断为中度智力低下，但不表示其为限制或无民事行为能力人，其对生前财产进行自由处分是行使自身权利，同时牟平仅是廖德明生病期间管理其工资卡的经济管理人。被告提交房屋产权登记的票据证明房屋已经买卖并办理过户手续，房屋过户产权部门计税价格为546824.66元，并称两次交易均为现金交易,廖德明收到房款时曾表示一部分交侄子廖锦宏用于办理后事,一部分交教堂,余冠昇是委托他人与牟钟办理房屋买卖手续，双方当时口头约定付完房款即办理产权过户手续,因而没有收据；原告认可房屋已经过户，但认为是虚假交易，同时称房屋价值一百多万元，但对此未能举证。另，原告陈芳兰称廖德明死后，其侄子廖锦宏曾几次找到陈芳兰，以廖德明已将房屋出卖，要求陈芳兰搬出。原判认为，当事人合法权益受法律保护。贵阳市南明区白沙巷6号1层1号房屋系死者廖德明与罗翠华在夫妻关系存续期间购买的房改房，并取得房屋所有权，系廖德明与罗翠华的夫妻共同财产。现双方争议焦点即廖德明将房屋卖给牟钟时，是否系无民事行为能力人或限制行为能力人，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，为此，原告提交贵阳市南明区人民法院2013年10月15开庭笔录拟证实其主张。根据《中华人民共和国民法通则》第十一条规定“十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人”、第十三条“不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人……不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力，可以进行与他的精神健康状况相适应的民事活动……”、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第五条“精神病人（包括痴呆症人）如果没有判断能力和自我保护能力……”、第七条“当事人是否患有精神病，人民法院应当根据司法精神病学鉴定或者参照医院的诊断鉴定确认”的规定，法律上规定年满18周岁成年的无民事行为能力人或限制行为能力人明确界定为精神病人（包括痴呆症人），而本案涉及的死者廖德明，在其离婚案件开庭笔录中提交的证据仅证实其中度智力低下，并未对其是否系限制行为能力人或无民事行为能力人作出相应判断，同时该案中的被告陈芳兰也未申请就廖德明是否具有民事行为能力进行鉴定，同时该案系因廖德明死亡而终结诉讼。因而原告的证据不足以证实廖德明系无民事行为能力或限制行为能力的主张。关于房屋买卖合同效力，虽然廖德明与牟钟签订的房屋买卖合同意思表示真实，且双方已经办理完毕房屋过户手续，但该房系廖德明与罗翠华夫妻共同财产，廖德明在合同中处分了属于罗翠华遗产部分，且其在处分属于自己部分的房产时，也未顾及原告陈芳兰对房屋享有居住权的事实，同时被告牟钟系廖德明侄子，对廖德明家庭成员情况理应清楚，同时鉴于房屋系不可拆分使用，因而廖德明与牟钟买卖合同无效。此外关于牟钟与余冠昇房屋买卖合同，由于房屋交易价格400000元低于产权部门核价的70%，属于显然低价，同时被告余冠昇在房屋交易时未到现场进行查看，且双方未办理房屋交接手续，其做法均不符合常理，故而双方买卖合同无效。现廖德明已经死亡，而原告未有证据证明被告牟钟未支付房屋对价，因而原告作为廖德明继承人，继承财产同时应承受其债务，故由五原告共同偿还被告牟钟500000元。至于牟钟与余冠昇的交易，双方对支付400000元对价不持异议，因合同无效，被告牟钟应返还被告余冠昇购房款400000元。关于原告要求被告返还房屋的请求，现房屋在原告陈芳兰管理使用中，其请求与事实不符，故不予支持。被告牟平非本案涉诉房屋买卖合同的相对人，同时本案中原告并没有证据证实房款系牟平收取和保管，因此不是本案适格被告。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告牟钟与廖德明签订的《存量房买卖合同》无效；二、被告牟钟与被告余冠昇签订的《存量房买卖合同》无效；三、原告李明发、陈芳兰、张万雁、张万丽、张万云、张万鹏在本判决生效后十日内返还牟钟购房款500000元；四、被告牟钟在本判决生效后十日内返还被告余冠昇购房款400000元；五、驳回原告李明发、陈芳兰、张万雁、张万丽、张万云、张万鹏对牟平的起诉；六、驳回原告李明发、陈芳兰、张万雁、张万丽、张万云、张万鹏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5134元、保全费2520元由原告李明发、陈芳兰、张万雁、张万丽、张万云、张万鹏承担（该款原告已预交）。一审宣判后，李明发、陈芳兰、张万雁、张万丽、张万云、张万鹏不服该判决，提起上诉称：一、原判判决上诉人李明发等人返还被上诉人牟钟购房款500000元，系枉法裁判。首先牟钟明知争议房屋系罗翠华和廖德明夫妻共同财产且有法定继承人，而予以购买，其行为明显恶意损害继承人的利益；其次在廖德明生前与陈芳兰的离婚诉讼中，其代理人胡燕提交一份疾病证明书，欲证明廖德明无完全民事行为能力，而该代理人胡燕也系牟平、牟钟、余冠昇在本案一审时的委托代理人，但胡燕现在却又认为疾病证明书并不能证明廖德明无完全民事行为能力，而要求认定廖德明的售房行为有效，其言行明显前后不一致；二、原判没有查清牟钟是否实际支付了500000元购房款，原判认定2013年11月5日牟钟支付500000元购房款给廖德明，2013年11月26日廖德明就死亡，剩余款项由谁管理未查清。而且廖德明生前的经济一直由牟平管理，牟钟与牟平是亲兄妹，怎么会将500000元的巨额现金交由无意思表达能力的廖德明。原判判决上诉人李明发等人返还购房款，却对要求返还房屋的诉请予以驳回，明显权利义务不对等。综上，原判认定事实错误，恳请二审法院查明事实依法改判。上诉人牟钟提出上诉称：一、本案涉及的两份《存量房买卖合同》真实、合法，且没有合同无效的情形，而且合同双方当事人也按合同约定履行了相关义务，办理了过户登记，原判认定合同无效明显不当；二、本案争议房屋是廖德明的合法财产，由于廖德明自己要求尽快将房屋售出，拿到现金支付生活上的费用，上诉人牟钟才购买该房，并将购房款支付给廖德明；三、陈芳兰不具有争议房屋居住权，廖德明生前以出售本案争议房屋、起诉离婚等行为表明不愿意将房屋提供给陈芳兰使用。综上，原判认定事实错误，恳请二审法院查明事实依法改判。上诉人余冠昇提出上诉称：上诉人余冠昇与牟钟签订的《存量房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，属合法有效的合同。且上诉人余冠昇在本案中属于善意第三人，在购房过程中，基于对产权登记信息的信任而购买的房屋，也支付了相应的对价，原判认定合同无效明显不当。综上，原判认定事实错误，恳请二审法院查明事实依法改判。二审审理查明的事实与原判认定的事实基本一致。二审中，上诉人牟钟申请证人廖锦宏出庭做证，其在庭审中陈述：“牟钟是我表哥，廖德明是我伯伯，廖德明的老伴去世后，在贵阳没有亲人，就提出把房屋卖了之后回施秉生活，由我照顾其的起居生活。2013年11月初，我和孙志平陪廖德明一起来贵阳，在房产交易中心，廖德明亲自在合同上签字，将房屋出售给了牟钟。签了合同之后，牟钟开车带我们到了高速路口，然后牟钟下车拿出一个包说是购房款交与廖德明，大概有四、五十万元，最后我开车和孙志平、廖德明回施秉了。回到施秉廖德明买了墓地，花费大概在十五、六万元，另外廖德明往来贵阳期间的费用、去世后的一些费用共计几万元，剩余款项不清楚”。上诉人李明发等人认为该证人与牟钟有亲属关系，并且在廖德明死后，廖锦宏阻拦陈芳兰领取抚恤金，双方发生纠纷，故其证言明显对上诉人李明发等人不利。上诉人牟钟认为证人廖锦宏证实了购房交易实际发生，并且抚恤金纠纷与本案没有直接关系，而且廖锦宏的朋友孙志平当时也陪廖德明一起去贵阳，其的证言可以印证该事实。上诉人余冠昇表示对此次购房情况不清楚。另，孙志平出具证人证言一份，证实廖德明亲自在房屋交易中心办理的售房手续，牟钟将购房款也交与廖德明。上述事实有当事人庭审陈述及相关证据在卷佐证，且经质证，本院依法予以确认。本院认为，关于上诉人牟钟与廖德明签订的《存量房买卖合同》效力问题，首先该合同处分了属于罗翠华的遗产部分，并且廖德明死前已与上诉人陈芳兰登记结婚，虽然其生前提起了离婚之诉，但该离婚之诉因廖德明的死亡而终结，故属于廖德明部分的房屋份额有可能还涉及上诉人陈芳兰的权益，而上诉人牟钟作为廖德明的亲属理应清楚该房屋涉及其他人的权益，其购房行为明显存在恶意；其次上诉人牟钟支付购房款也明显不符合常理，根据证人廖锦宏的陈述，上诉人牟钟是在高速公路路口将500000元现金交付廖德明的，虽然其陈述存在一定的可能性，但本案中廖德明当时已85岁高龄，并且医院诊断为中度智力低下，上诉人牟钟将500000元的高额款项在高速路口交付给一个中度智力低下的高龄老人，明显有违生活常理。并且上诉人牟钟也未提交500000元款项来源的其他证据来印证其付款的事实，故原判认定上诉人牟钟与廖德明签订的《存量房买卖合同》无效并无不当，本院予以维持。至于上诉人牟钟与余冠昇签订的合同效力问题，原判认为双方的交易价格明显低于产权部门的计税价格，购房过程中的做法不符合常理，本院对此予以认可。此外双方的交易价格也明显低于上诉人牟钟从廖德明处购房的价格，并且上诉人牟钟和余冠昇不仅没有提供支付购房款400000元的依据，也没有办理房屋交接手续，在正常的房屋买卖合同关系中，支付购房款和房屋交接是证明购房合同实际履行的重大事项，但上诉人牟钟和余冠昇都未提交相关证据证明，故原判认定上诉人牟钟与余冠昇签订的《存量房买卖合同》无效并无不当，本院予以维持。由于上述两份《存量房买卖合同》均认定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，买卖合同双方应当互相返还财产，但本案中因为没有证据证明两次购房款已实际支付，并且争议房屋处于上诉人陈芳兰实际管理使用中，故不具备返还的事实基础，原判判决上诉人李明发、陈芳兰、张万雁、张万丽、张万云、张万鹏返还购房款500000元给上诉人牟钟，以及判决上诉人牟钟返还购房款400000元给上诉人余冠昇不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市南明区人民法院（2014）南民初字第983号民事判决第一项、第二项、第五项、第六项；二、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2014）南民初字第983号民事判决第三项、第四项。一审案件受理费5134元、保全费2520元，共计7654元，由上诉人李明发、陈芳兰、张万雁、张万丽、张万云、张万鹏负担2552元，由上诉人牟钟、余冠昇各负担2551元；二审案件受理费5134元，由上诉人牟钟、余冠昇共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 龚国智代理审判员 王书建代理审判员 符黎音二〇一五年五月二十八日书 记 员 冷冬莉 来源：