（2015）清中法民二终字第209号

裁判日期: 2015-05-28

公开日期: 2015-10-08

案件名称

张��福与梁彩云、清远市丰盈地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省清远市中级人民法院

所属地区

广东省清远市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张蓝福,梁彩云,清远市丰盈地产代理有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款

全文

广东省清远市中级人民法院民事判决书（2015）清中法民二终字第209号上诉人（原审原告）：张蓝福。上诉人（原审被告）：梁彩云。委托代理人：余荣伟，广东业证律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：清远市丰盈地产代理有限公司。法定代表人：冯楚娴。上诉人张蓝福、梁彩云与被上诉人清远市丰盈地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2014）清城法民一初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组��合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，2012年3月21日，张蓝福为买方、梁彩云为卖方、清远市丰盈地产代理有限公司为经纪方共同签订了一份《买卖合约》。合同约定张蓝福向梁彩云购买位于清远市新城三号区伟业大厦*座*梯*号物业，该物业建筑面积109.54平方米，该物业总成交价为433000元，《买卖合约》第五条约定“经纪方应根据诚实信用、廉洁高效、勤勉尽责的原则为买卖双方提供服务，非经买卖双方同意，经纪方不得泄露买卖双方的信息资料等，基于经纪人提供的中介服务，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询费，其中买方应向经纪方支付中介代理及咨询费8600元，买卖双方或其中任一方逾期支付上述中介代理费及咨询的，每逾期一天则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至上述中介代理费及咨询费完全支付完��之日止”；第八条约定“若非本合约三方中任何一方原因导致本合约交易未能按期完成，本合约三方均同意有关交易日期相对顺延，本合同签订后，若因不可抗力或合约三方约定的原因导致本合约无法履行的，本合约各方无须承担违约责任”。后张蓝福与梁彩云还签订了1份合同的附件，该附件约定付款方式采用商业贷款，买方应在签署本合约同时自行交付定金10000元给卖方，卖方应在收到定金后15日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，且协助买方申请银行按揭，买方应在签署本合约后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后30日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，买方应在签署本合约同时授权经纪方推荐的按揭机构清远丰盈地产代理有限公司办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请15年30万元的银行按揭贷款（以银行批准的结��为准），买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续；首期楼款（不含定金）123000元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递交书件回执当天自行交付卖方，楼价余款（即申请贷款额）30万元，由贷款银行直接划给卖方……。合同签订后，张蓝福于2012年3月22日向梁彩云支付购房定金10000元及向清远市丰盈地产代理有限公司支付中介代理及咨询费8000元。诉讼中，张蓝福称由于其以超过60周岁，银行不予办理按揭手续，无法进行房屋买卖交易。张蓝福认为清远市丰盈地产代理有限公司作为中介公司，并未为其顺利办理按揭手续，致使双方不能继续履行合同，故要求梁彩云返还购房定金，清远市丰盈地产代理有限公司返还中介代理及咨询费，因多次协商未果，遂向法院提起诉讼。原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。张蓝福与梁彩云、清远市丰盈地产代理有限公司签订的《买卖合约》是双方真实意思表示，内容没有违反法律相关规定，是有效合同。依据合同“若因不可抗力或合约三方约定的原因导致本合约无法履行的，本合约各方无须承担违约责任”，双方在合同中明确约定以按揭贷款的方式支付剩余房款，对张蓝福提出因其已年超过60周岁，银行不予受理15年按揭手续的意见，在没有相反证据予以证明的情况下，原审法院予以认可，其属于第三方原因，致使合同无法实际履行，故对张蓝福要求解除合同的请求，原审法院予以支持。但合同解除，因合同取得的定金应当予以返还，故对张蓝福要求梁彩云返还定金10000元的请求，原审法院予以支持。对于定金利息问题，由于张蓝福支付定金10000元是其履行合同义务的行为，而张蓝福至起诉之日才积极主张其权利，故��该利息应从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计付至还清之日止。对于张蓝福支付给清远市丰盈地产代理有限公司中介代理及咨询费，由于中介服务的主要内容是提供咨询、促成交易，通常中介服务公司在促成双方签订正式的买卖合同时，其义务亦已履行。对张蓝福提出清远市丰盈地产代理有限公司并未协助其办理房屋按揭手续，这只是附随义务，在双方已签订正式的买卖合同的情况下，清远市丰盈地产代理有限公司已履行其主要义务，故对张蓝福要求清远市丰盈地产代理有限公司返还中介代理及咨询费，并从支付之日支付之日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息至还清之日止的请求，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张蓝福与被告梁彩云、被告清远市丰盈地产代理有限公司于2012年3月21日签订的《买卖合约》；二、被告梁彩云返还购房定金10000元及利息（利息以10000为基数从2013年12月26日起按中国人民同期贷款利率计至还清之日止）；三、驳回原告张蓝福的其他诉讼请求。本案受理费7795元，由原告张蓝福负担3900元，被告梁彩云负担3895元。宣判后，张蓝福不服，向本院提起上诉，请求：1、改判清远市丰盈地产代理有限公司退回服务费8000元并赔偿22个月的利息960元给张蓝福。2、改判梁彩云赔偿22个月的定金利息1200元给张蓝福。3、一、二审的案件受理费由梁彩云和清远市丰盈地产代理有限公司负担。主要事实和理由是：一、涉案合同违反合同法第七条的规定，是无效合同。清远市丰盈地产代理有限公司明知国家规定60岁以上人员不能向银��申请贷款，还与当时已经65岁的张蓝福签订合同，约定按揭贷款30万元，并收取8000元服务费，签订合同后又不履行代为办理按揭贷款的义务，这是合同无法履行的原因。清远市丰盈地产代理有限公司没有按合同提供服务，没有促成交易，应退还服务费。由于涉案合同无效，梁彩云和清远市丰盈地产代理有限公司应退回定金和服务费给张蓝福，并赔偿占用资金期间的利息。二、本案一、二审受理费应由梁彩云与清远市丰盈地产代理有限公司负担。梁彩云也不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回张蓝福的诉讼请求。主要事实和理由是：张蓝福没有按合同的约定代梁彩云还清银行贷款赎回产权证，属违约。张蓝福违约在先，其要求退回定金没有依据。清远市丰盈地产代理有限公司经本院传票传唤，无到庭参加诉讼，也无提交书面意见及证据。本院��审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，梁彩云未在指定期限内预交二审案件受理费。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十条“一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理”的规定，虽然梁彩云递交上诉状，但未在指定期限内交纳上诉费，按其自动撤回上诉处理，本院对其上诉请求不予审查。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审应围绕上诉人张蓝福的上诉请求进行审理。关于清远市��盈地产代理有限公司应否退回8000元服务费给张蓝福的问题。张蓝福与梁彩云、清远市丰盈地产代理有限公司签订的《买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效合同。各方当事人对原审法院解除《买卖合同》的判决均未提出异议，本院予以维持。《买卖合同》约定张蓝福以银行按揭贷款的方式支付30万元购房款。张蓝福主张因其已超过60周岁，银行不予受理其按揭贷款的申请。在无相反证据予以证明的情况下，原审法院对张蓝福该主张予以认可并认定系第三方原因导致合同无法履行，处理并无不当。根据涉案合同的约定，清远市丰盈地产代理有限公司促成买卖双方签订买卖合同外，在整个交易过程中还需配合、协助买卖双方完成交易的各项事由。清远市丰盈地产代理有限公司作为一个从事房地产中介服务中介业务的公司，在促成买卖双方达成交易意向并签订以银行按揭贷款为付款方式的房屋买卖合同前，有义务了解买方是否具备办理银行按揭贷款的条件，并向买卖双方履行告知义务。在签订《买卖合同》时，张蓝福已年满65岁，清远市丰盈地产代理有限公司作为专业的中介机构，应当知道张蓝福难以履行以银行按揭贷款支付房款的义务，仍促成买卖双方签订房屋买卖合同，清远市丰盈地产代理有限公司的上述行为不符合勤勉尽职的居间人的义务。现合同无法履行，张蓝福要求清远市丰盈地产代理有限公司返还8000元服务费的主张，理由成立，本院予以支持。关于利息问题。张蓝福支付定金10000元及服务费8000元是履行合同义务，因涉案合同无法履行是第三方原因导致的，故张蓝福要求从支付款项之日起计算利息的主张，理由不成立，本院不予支持。10000元定金及8000元服务费��利息应从起诉之日起至还清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。综上所述，上诉人的上诉主张部分理由成立，对其有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持清远市清城区人民法院(2014)清城法民一初字第19号民事判决第一、第二项。二、撤销清远市清城区人民法院（2014)清城法民一初字第19号民事判决第三项。三、限清远市丰盈地产代理有限公司于本判决生效之日起十日内返还服务费8000元及利息(利息以8000元为基数从2013年12月26日起按中国人民同期贷款利率计至还清之日止)。四、驳回张蓝福的其他诉讼请求。一审案件受理费7795元，由张蓝福负担795元，梁彩云负担3500元，清远市丰盈地产代理有限公司负担3500元。二审案件受理费54元，由清远市丰盈地产代理有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李文宇代理审判员　　林士嵛代理审判员　　余允添二〇一五年五月二十八日书　记　员　　冯敏静相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条:第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依��改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条：第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外。第三十六条：被上诉人在答辩中要求变更或者补充第一审判决内容的，第二审人民法院可以不予审查。