（2015）漠民初字第65号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2016-03-05
案件名称
原告张华明诉被告北陲公司、长润公司相邻采光、日照纠纷一案民事判决书
法院
漠河县人民法院
所属地区
漠河县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张华明,漠河县北陲市场有限责任公司,黑龙江长润房地产开发有限公司
案由
相邻采光、日照纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十六条，第六十条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第四十三条
全文
黑龙江省漠河县人民法院民 事 判 决 书（2015）漠民初字第65号原告张华明，男，1966年8月24日出生，汉族。被告漠河县北陲市场有限责任公司，法定代表人王福广。委托代理人逯红艳，大兴安岭图强法律服务所法律工作者。被告黑龙江长润房地产开发有限公司，法定代表人陈建国。委托代理人薛淑斌，黑龙江北陲律师事务所律师。原告张华明诉被告北陲公司、长润公司相邻采光、日照纠纷一案，本院于2013年12月12日立案后，于2014年4月4日作出（2014）漠民初字第24号民事判决。被告长润公司不服一审判决，上诉于大兴安岭地区中级人民法院。2014年11月14日，大兴安岭地区中级人民法院作出（2014）大民终字第45号民事裁定书，认为原判决认定事实不清，证据不足，撤销一审判决，发回本院重审。2015年3月23日，本院重新立案后，另行组成合议庭，于2015年4月20日公开开庭进行了审理，原告张华明、被告北陲公司的法定代表人王福广及其委托代理人逯红艳、被告长润公司的法定代表人陈建国及其委托代理人薛淑斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张华明诉称，被告北陲公司投资报建、被告长润公司申请开发建设北陲市场扩建及步行街周边开发改造项目楼，严重影响原告门市房采光，给原告造成经济损失。经双方协商，被告北陲公司与原告于2012年6月11日自愿签订《甲方对乙方造成的采光权侵权赔偿及补偿协议》，协议约定因北陲公司建设的楼房严重影响张华明房屋的采光，北陲公司自愿以开发建设的北陲市场扩建及步行街周边开发改造项目楼由东向西第二户门市房，室内使用面积不少于75.2平方米赔偿给张华明，若少于75.2平方米，按照每平方米8000.00元双倍赔偿，多出75.2平方米，张华明按照每平方米8000.00元补足房款。北陲公司应于协议签订后5个月内交付房屋并为张华明办理房屋所有权证。交付房屋不符合约定条件，北陲公司双倍赔偿，直接赔偿给张华明人民币1000000.00元。现被告长润公司承建的房屋已经完工交付使用，原告多次催促被告北陲公司交付房屋，但其一直推拖，严重超过了双方约定的交付房屋期限。为此，原告诉至法院，要求判令被告长润公司履行合同，赔偿原告人民币1000000.00元。原告为证明自己的主张向法庭提供的证据如下：证据1、《甲方对乙方造成的采光权侵权赔偿及补偿协议书》1份，证明内容：1.2012年6月11日，甲、乙双方签订协议，协议书签订的甲方为北陲公司，乙方为张华明，双方具有独立承担民事责任能力的企业法人和自然人，是适格的民事责任主体，具有签订民事赔偿协议的法定资格和条件；2.该协议约定甲方因开发建设北陲市场扩建及步行街周边开发改造项目，给乙方房屋采光权造成侵权，甲方愿意以自己开发房屋的由东向西第二户一、二楼门市房给予赔偿，面积不少于75平方米，如果甲方不能按期如约交付该门市房，甲方愿意直接给付乙方人民1000000.00元；3.该协议经甲、乙双方协商一致，自愿签订，甲方盖章、乙方签字，形式完备，内容约定符合法律规定，具有法律效力，对双方具有法律约束力。甲方不能向乙方交付约定的门市房，应当按照协议约定赔偿乙方1000000.00元。证据2、《关于北陲市场、步行街周边规划改造项目的简要介绍》1份；《申请》1份，证明内容：1.2012年3月20日，北陲公司向漠河县人民政府提交《关于北陲市场、步行街周边规划改造项目的简要介绍》1份，要求批准项目立项，规划建设用地，批准项目建设。漠河县人民政府有关领导批示同意立项开发建设；2.2013年6月14日，长润公司向漠河县人民政府和规划局提交《申请》，投资开发建设北陲商业广场，县政府主管领导批示同意，由县规划局办理；3.北陲公司申请立项和建设用地，长润公司申请投资开工建设，长润公司对与原告签订的赔偿协议负有履行义务。证据3、《建设用地规划申请书》1份和《建设工程规划申请书》1份，证明内容：1.2013年6月15日，长润公司提交《建设用地规划申请书》，漠河县规划局批准北陲商业广场建设用地573.86平方米；2013年6月20日，长润公司提交《建设工程规划申请书》，漠河县规划局批准北陲商业广场建筑面积5923.24平方米，砖混结构9层；2.北陲公司和长润公司联合开发北陲商业广场，经漠河县人民政府和规划局批准建设，被告长润公司应承担对原告的侵权赔偿责任。证据4、《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》副本复印件1份、《企业法人营业执照》副本复印件一份、《中华人民共和国组织机构代码证》复印件1份、《税务登记证》复印件1份，证明内容：1.投资开发建设北陲商业广场的长润公司是依法设立的房地产开发企业，具有房地产开发三级资质证书、企业法人营业执照、组织机构代码证和税务登记证，具有承担民事责任能力；2.北陲公司和长润公司法定代表人都是陈建国，长润公司应当承担对原告的侵权赔偿责任。证据5、《房屋所有权证》复印件1份、《结婚证》复印件1份，证明内容：1.漠河县人民政府2009年5月6日为程晓娟颁发《房屋所有权证》，确认程晓娟两层商服楼房位于西林吉镇丘地号26-XB340-16，建筑面积132.52平方米；2.2008年3月12日，漠河县人民政府为程晓娟和原告颁发《结婚证》，证明二人是合法夫妻。登记在程晓娟名下的《房屋所有权证》记载的房屋，属于夫妻共同财产；3.原告房屋具有永久使用权，用于商业经营。与被告开发建设的北陲商业广场楼房相邻，被告开发建设的楼房严重遮挡原告房屋采光，压缩原告房屋室外场地，给原告造成长期严重经济损失，应当依法给予赔偿。证据6、《房屋租赁协议》3份，证明内容：1.2011年11月15日，原告与单金海签订《房屋租赁协议》，原告将自有全部产权的位于西林吉镇26区北陲公司南二户上下楼门市房出租给单金海，租期一年，租金66000.00元；2012年11月15日、2013年11月15日，原告与单金海继续两年签订该户《房屋租赁协议》，租期还是一年，租金36000.00元；2.因被告在原告门市房附近盖九层高楼，严重遮挡原告门市房光线和压缩室外空间，影响该户门市房经营使用，客源减少，每年房屋租金损失30000.00元。被告北陲公司辩称，2012年北陲公司计划扩建北陲市场，当时陈建国在北陲公司无任何职务，陈建国与原告签定协议的行为是其个人行为，不是职务行为。再有，原、被告签订的《甲方对乙方造成的采光侵权赔偿及补偿协议》是无效的，当时被告长润公司在施工时，原告多次阻挠工程施工，被告北陲公司才签订的协议，该协议不是被告北陲公司的真实意思表示，不存在采光侵权的具体事实，被告北陲公司也没实际的开发行为，应认定该协议无效。被告北陲公司未提交证据。被告长润公司辩称，一、北陲公司与原告签订的《采光权侵权赔偿及补偿协议》属于无效协议，对合同双方均没有约束力，根据相关法律规定，无效的民事行为，对双方没有任何约束力，建议法院依法驳回原告的起诉。首先，原告提供的证据1采光权赔偿协议第五条明确约定，该协议公证后生效，但是，本案中该协议没有履行约定的必要的公证程序，即，该协议约定的生效要件没有成就，因此，该协议无效。其次，从合同要件上，该协议没有生效，从事实上，该协议也没有实际履行。北陲公司因为改扩建工程，于2012年6月11日与原告签订了采光权侵权赔偿协议，前提是北陲市场扩建工程实施后，才能履行该协议，但是，北陲公司在实际的操作过程中，虽向政府提出过请示，但由于资金以及开发建设资质问题虽然立项，改扩建工程也无法实施，因此协议约定的扩建挡光的事实也是不存在，所以，就不存在该赔偿协议的履行问题，这也是赔偿协议没有最终公证生效的直接原因。因此，原告不能就一个没有生效的赔偿协议主张权利，法院更不应当予以支持。第三，北陲公司提交的《标准城市居住区规划设计规范（G1350180-93）》。是国家对于城市规划的强制性规范，是城市设计的必要依据，北陲商业广场的规划也是依据该规范设计的，该规范明确了采光权的界定，原告与被告长润公司承建的房屋，根本不存在采光权侵权的行为，原告的房屋系商用，不是住宅，而且不是原来的建筑结构，是其自行改建的，漠河县规划局也对北陲商业广场承建的可行性进行了论证，否则，不可能认可被告长润公司承建北陲商业广场。因此，原告所谓的采光权侵权的事实也不存在，故原审法院认定事实不清，理应予以纠正。二、原审法院判令被告长润公司承担赔偿义务，是错误的，没有任何证据和法律依据。首先，根据合同的相对性原则，案件争议的《采光权侵权赔偿及补偿协议》是北陲公司与原告签订的，合同上没有被告长润公司的的名字，更没有长润公司的任何印鉴，被告又不是合同的相对人，法院依据什么证据判令被告承担责任呢？其次，被告长润公司开发的北陲商业广场与北陲公司的改扩建工程是两个不同的工程，项目名称不同，开发建设的目的不同，立项时间也不同，而且是两个不同的公司的。原审法院认为陈建国作为自然人在协议上签字，就代表被告长润公司，不但牵强，而且缺乏法律依据，完全是不负责任的错误判决。原告与北陲公司签订《采光权赔偿及补偿协议》，与长润公司无关，当时被告长润公司没有开发计划，陈建国仅仅作为自然人，帮助北陲公司进行拆迁协商，其作用仅仅是见证人，不是合同的相对人，陈建国的签字也是按照原告的要求补签的，法院没有任何证据证实陈建国签字就代表被告长润公司。原审法院的判决，严重违背了公司法的规定。被告长润公司为证明自己的主张向法庭提供的证据如下：漠河县经济发展和改革局的文件（2013）123号，《关于北陲商业广场工程项目立项的批复》。证实长润公司是2013年6月19日正式立项建设北陲商业广场与原告提供的第二组证据的第1号的时间相差一年多，是两个不同的项目，也是两个不同的公司。被告北陲公司对原告所举证据的质证意见如下：对证据1赔偿协议的真实性没有异议，但协议第五条约定公证生效，因为该协议没有公证也没有履行，所以应认定该协议无效。对原告的其余证据因与其无关，不予质证。被告长润公司对原告所举证据的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，对原告证明的内容有异议，第一、该协议没有生效，合同明确约定必须经过公证以后才能生效，而该协议没有公证。第二、该协议没有实际履行，属于无效的协议。对合同双方没有任何约束力。该协议的合同相对方为北陲公司和原告张华明，与被告长润公司无关。北陲公司最终也没有扩建，所以协议没有履行，第三、协议上陈建国三个字并不能代表长润公司，完全是陈建国的个人行为，陈建国并不是合同的当事人。对证据2的真实性和证明的内容没有异议，对证据2-1的真实性没有异议，但是和本案的关联性有异议，这份证据能够证实2012年3月20日北陲公司申报了改建项目以及改建的具体内容和位置，这份证据与长润公司无关，对证据2-2的真实性没有异议，同样对关联性有异议，该份证据能够证明长润公司开发的时间是2013年6月4日，长润公司和北陲公司开发的时间相距一年多，是两个独立的建设项目，无论项目名称、开发地点、内容以及投资规模都不一致，原告不应当依据上述证据要求长润公司承担赔偿责任。对证据3的真实性无异议，但对原告证明内容有异议，该证据能够证实北陲商业广场是长润公司开发的工程，但不能证明与原告有任何关系，更不能证明长润公司应当承担侵权赔偿责任。对证据4的真实性无异议，但不认可证明的内容，北陲公司和长润公司是两个不同的公司，不能够证明法定代表人是同一个人。对证据5、6认为本案无关。原告对被告长润公司所举证据的质证意见：无异议，但长润公司在陈建国签合同之前已存在。本院根据庭审期间的质证情况，对原告所举证据1因被告北陲公司、长润公司对协议本身的真实性无异议，故予以采信；对证据2因被告长润公司对证据真实性无异议，故予以采信证据本身的内容，即北陲公司于2012年3月20日向漠河县政府相关部门做了北陲公司及步行街周边改造项目的介绍，长润公司于2013年6月14向漠河县政府相关部门提交了筹建北陲商业广场的申请，不同法人机构的上述行为无法认定原告主张的证明内容即北陲公司申请立项和建设用地，长润公司申请投资开工建设；对证据3因被告长润公司对证据真实性无异议，故采信证据本身的内容，即长润公司向漠河县规划局申请了《建设用地规划申请书》、《建设工程规划申请书》，长润公司的法定代表人陈建国领取了《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，该项目名称为北陲商业广场，建筑占地面积573.86平方米，建筑面积5923.24平方米。对原告主张的北陲公司和长润公司联合开发北陲商业广场的主张不予采信；对证据4因被告长润公司对其真实性无异议，故予以采信证据本身的内容，即长润公司是依法设立的企业法人，具有房地产开发与经营的资质，对原告主张的北陲公司和长润公司法定代表人均是陈建国的事实不予认可；对证据5采信其原告主张的被侵权房屋系原告与程晓娟的夫妻共有财产；对证据6因其租赁商服未在房产管理部门办理登记备案手续，故对原告的主张不予采信。对被告长润公司所举的证据原告无异议，故予以采信。经审理查明，2012年3月20日，被告北陲公司向漠河县人民政府申请对位于漠河县26区的北陲公司的北陲市场进行改扩建，其改扩建面积为13500平方米，新建部分计划设计为12层仿欧式小高层建筑。因原告夫妻共有的房屋产权证号为漠房字第32**号商服楼与原北陲市场大楼相邻，原告认为如改扩建的小高层建设成功，则压缩原告原有的商服楼楼外西侧的门前面积并影响采光，为此，原告多次阻止被告楼房的开发建设。2012年6月11日，原告与作为甲方的被告北陲公司、陈建国达成采光权侵权赔偿及补偿协议，约定因甲方拟建的高层对原告房屋的采光权造成侵权，甲方同意以其拟建的商服楼南侧门市房由东向西第2户赔偿给原告，如赔偿的商服楼不合约定，则赔偿给原告人民币1000000.00元。后被告北陲公司因资金及经营户安置问题未能继续进行北陲市场的改扩建项目。2013年6月14日，被告长润公司向漠河县政府申请投资兴建北陲商业广场，总建筑面积为5900平方米，地上九层、地下一层，该项目的占地为北陲公司拟建的北陲市场改扩建项目原址，后被告长润公司经漠河县行政机关审批取得了该项目的相关手续，目前该项目已由被告长润公司开发建设完工，但协议中约定给付原告的门市房已由被告长润公司安置给回迁户，故协议无法履行，为此，原告诉至法院，要求被告长润公司履行合同，赔偿原告人民币1000000.00元。本院认为，原告张华明与被告北陲公司、陈建国之间签定的《甲方对乙方造成的采光权侵权赔偿及补偿协议》的原因系因被告长润公司承建的楼房对原告原有的商服楼造成侵权，因原告阻止该争议楼房的建设，最终双方达成赔偿协议。该协议是双方平等自愿的前提下订立的，且原告已履行完毕，该协议具有法律效力，双方应本着诚信原则按该协议执行。双方在合同中虽约定经公证后生效，但双方却又在合同没有进行公证的情况下开始履行，即原告不再阻止被告楼房的开发建设，争议楼房已实际建设完成，该履行行为应视为对合同中公证生效这一条款的变更，故被告以未经公证为由进行抗辨，不予支持。被告北陲公司的经营范围系房屋出租、租赁柜台、物业管理，被告长润公司的经营范围系房地产开发与经营，被告北陲公司虽向行政机关进行了项目介绍，但未实际开发，实际开发商为被告长润公司，被告长润公司在被告北陲公司拟开发原项目地址上承建北陲商业广场，对原告的商服楼西侧造成门前空间压缩、影响采光，陈建国做为被告长润公司的法定代表人在协议上签字，应视为对该协议的认可，协议签订的时间在被告长润公司开发争议楼房之前，做为被告长润公司的法定代表人应清楚该协议的实际内容，原告也有理由相信陈建国签字的行为代表着被告长润公司，故在被告长润公司不能按协议约定的条款向原告交付房屋，应按协议的约定赔偿原告张华明人民币1000000.00元。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条和《中华人民共和国民法通则》第四十三条之规定，判决如下：被告黑龙江长润房地产开发有限公司在本判决生效后赔偿原告张华明人民币1000000.00元。案件受理费人民币13800.00元，保全费人民币5000.00元由被告黑龙江长润房地产开发有限公司负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大兴安岭地区中中人民法院。审 判 长 赵国伟审 判 员 刘长宏人民陪审员 李嘉鹏二〇一五年五月二十八日书 记 员 陈 杨附判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十六条、法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法通则》第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：