（2015）二中民终字第03945号

裁判日期: 2015-05-28

公开日期: 2015-06-26

案件名称

韦春芳与北京明珠奥莱商业管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

韦春芳,北京明珠奥莱商业管理有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2015）二中民终字第03945号上诉人（原审原告、反诉被告）韦春芳，女，1983年4月2日出生。委托代理人张良杰，北京市海铭律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）北京明珠奥莱商业管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街18号6层。法定代表人王磊，总经理。委托代理人吴月超，北京夏安律师事务所律师。委托代理人杨万山，北京夏安律师事务所律师。上诉人韦春芳因租赁合同纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第13399号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人韦春芳及其委托代理人张良杰，被上诉人北京明珠奥莱商业管理有限公司之委托代理人吴月超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年5月，韦春芳诉至原审法院称：2013年8月8日，我与北京明珠奥莱商业管理有限公司（以下简称明珠奥莱公司）签订了《场地租赁合同》及《补充协议》，约定我从明珠奥莱公司处租赁北京市西城区×××322-1号场地进行百货销售经营；租金每月4500元，管理费每月530元，保证金20000元，同时还约定实际起租日期以商场正式开业日期为准。合同签订后，我向明珠奥莱公司交付了保证金20000元，预付了租金27000元，管理费1590元，另我装修支出5900元。由于明珠奥莱公司组织管理不力，导致商场至今未能正式开业，具体表现为：1、商场电梯长期未开通，直接造成客流不足。2、各场地装修进度不同步，至今仍有大量场地装修未完工，无法正式营业。且由于明珠奥莱公司管理不善造成大量商户撤店，使商场更加不具备开业条件。3、面对严重局面，明珠奥莱公司作为管理服务者不仅未采取任何有力措施加强管理和进行有效广告宣传，未尽到商场作为管理服务者的主要义务，反而刁难商户造成更多商户流失，为正式开业制造了更大的障碍。4、明珠奥莱公司为了将七层重新整体出租，多次要求我等七层商户全部搬至六层否则只能撤店，实际上逼迫商户主动撤出，至此更不具备正式营业条件。5、明珠奥莱公司以不予出具保证金收据，扣除保证金为胁迫，要求我及众多商家撕毁《场地租赁合同》，并重新与第三方北京明珠×××管理有限公司签订合同。第三方北京明珠×××管理有限公司已经实际接管了该商场，而明珠奥莱公司无法实际履行原合同。6、明珠奥莱公司为了推卸责任在其违约在先导致我与广大商户被迫放弃经营的情况下，收集所谓“广大商户违约的证据”，并据此通知我等广大商户解除合同限期搬离。明珠奥莱公司的上述行为已构成根本违约，使我对其丧失了信赖基础，合同目的无法实现，且已经无任何履行之可能性。经多次交涉未果，故诉至法院，要求判令解除我与明珠奥莱公司之间的《场地租赁合同》；明珠奥莱公司向我返还租金27000元，管理费1590元，保证金20000元，赔偿装修损失5900元；要求明珠奥莱公司退还工作证押金500元，我返还明珠奥莱公司工作证5张；诉讼费由明珠奥莱公司承担。明珠奥莱公司答辩并反诉称：，不同意韦春芳的诉讼请求。2013年8月8日，我公司与韦春芳签订了《场地租赁合同》及《补充协议》，合同约定韦春芳从我公司处租赁北京市西城区×××322-1号场地进行百货销售经营。韦春芳于2013年10月1日开始营业，按照约定韦春芳应于2013年3月1日前交纳下半年租金，但韦春芳以各种理由推脱。根据《场地租赁合同》约定，韦春芳逾期支付租金的，每逾期一天按照应付金额的千分之五支付违约金，逾期支付租金超过20日的，韦春芳有权解除合同且保证金不予退还。据此，我公司于2014年4月21日向韦春芳发出《关于解除﹤场地租赁合同﹥以及支付房租的通知》，要求韦春芳立即腾空场地，并支付逾期未付的租金及违约金。韦春芳在收到反诉人发出的《解除通知》后，既不搬出租赁场地也不缴纳租金，继续使用，直至2014年5月26日，应当支付2014年4月22日至2014年5月26日期间的场地使用费与管理费。鉴于韦春芳的行为严重违反了双方的协议约定，损害了我公司的合法权益，故反诉要求判令韦春芳向我公司支付2014年4月1日至4月21日期间的租金3150元，管理费371元；判令韦春芳向我公司支付2014年4月22日至2014年5月26日期间的场地使用费5250元、管理费636元；判令韦春芳支付违约金6885元；诉讼费由韦春芳负担。韦春芳不认可明珠奥莱公司所述反诉事实，不同意明珠奥莱公司的反诉请求。原审法院经审理认为：韦春芳与明珠奥莱公司签订的《场地租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应遵照履行。双方签订的场地租赁合同约定明珠奥莱公司的义务是为韦春芳提供经营场所，并提供保洁、保安、消防等物业管理服务。并未约定明珠奥莱公司有提供商业宣传、组织经营管理等义务，故韦春芳以各场地装修进度不同步、明珠奥莱公司未采取有力措施加强管理和进行有效广告宣传等为由，要求与明珠奥莱公司解除合同，缺乏法律依据；根据韦春芳提供的照片，某部位地灯损坏，及电梯标识出现问题，明珠奥莱公司在物业管理过程中存在瑕疵，但这均不能构成明珠奥莱公司根本违约，不能成为韦春芳拒付租金及要求解除合同的充分理由，故韦春芳要求解除与明珠奥莱公司之间的租赁合同，返还租金、管理费，赔偿装修损失之诉讼请求，均缺乏事实及法律依据，法院不予支持。韦春芳要求明珠奥莱公司退还工作证押金一节，明珠奥莱公司对收取韦春芳工作证押金一事不予认可，韦春芳就此未提供相关证据证明，韦春芳该项请求，证据不足，法院不予支持。韦春芳要求明珠奥莱公司返还保证金一节，根据双方合同约定，若韦春芳逾期连续迟延支付租金超过二十日的，明珠奥莱公司有权单方面解除合同且保证金不予退还。根据查明的事实，韦春芳自2013年10月1日开始营业，韦春芳最晚应于2014年3月1日支付下一个半年的租金，韦春芳未按时交纳2014年4月之后的租金，明珠奥莱公司以韦春芳未付租金为由主张保证金不予退还的答辩意见，法院予以采纳，韦春芳要求明珠奥莱公司返还保证金的请求，法院不予支持。韦春芳欠付租金的行为已构成违约，明珠奥莱公司的合同目的不能实现，明珠奥莱公司于2014年4月21日通知韦春芳解除租赁合同，韦春芳收到通知时，双方的合同解除。明珠奥莱公司要求韦春芳支付2014年4月1日至5月26日期间的租金、场地使用费、管理费，应负有举证责任，明珠奥莱公司称韦春芳2014年5月26日撤离市场，未提供有效证据证明，法院不予采信。鉴于韦春芳称其在2014年4月中旬之前撤离市场，而韦春芳支付明珠奥莱公司租金及市场管理费到2014年3月底，法院认定韦春芳拖欠2014年4月1日至4月中旬之前的租金及管理费，故明珠奥莱公司要求韦春芳支付该期间租金及管理费的反诉请求，予以支持；明珠奥莱公司要求韦春芳支付此后的租金、场地使用费、管理费，证据不足，不予支持。明珠奥莱公司反诉要求韦春芳支付违约金一节，因已依据《场地租赁合同》中“连续迟延支付租金超过二十日或累计迟延支付超过三十日的，甲方有权单方面解除合同且保证金不予退还”的约定，解除了双方的租赁合同且不退还保证金，该条款不能与前款逾期支付租金的违约金条款同时适用，故明珠奥莱公司该项请求，不予支持。据此，原审法院于2014年12月判决：一、判决生效之日起十日内，韦春芳支付北京明珠奥莱商业管理有限公司二О一四年四月一日至二О一四年四月十日期间的租金一千五百元、管理费一百七十六元六角七分。二、驳回韦春芳之诉讼请求。三、驳回北京明珠奥莱商业管理有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，韦春芳不服，以明珠奥莱公司未正式开业、未履行组织宣传管理等义务、胁迫韦春芳解除合同在先等为由上诉至本院，请求撤销原判、依法改判支持韦春芳的原审本诉诉讼请求并驳回明珠奥莱公司的原审反诉诉讼请求。明珠奥莱公司同意原判。经审理查明：韦春芳（乙方）与明珠奥莱公司（甲方）于2013年8月8日签订《场租赁合同》及《补充协议》。约定乙方承租甲方北京市西城区×××322-1号场地（以下简称“该场地”），该场地面积为9.1平方米。该场地的经营范围为百货。合同第三条约定该场地的租赁期限为2年，自2013年8月8日起至2015年8月7日止；约定租金标准为每月4500元，租金不包括物业管理费、电费等其他费用；租金支付方式为半年支付制，首期租金于合同签定当日支付，乙方向甲方第一次支付租金人民币2700元整，此后乙方均应于上期租金期限届满前至少30天支付下期租金；实际起租日期以正式开业日期为准，但需支付自行装修的电费及其他费用。合同第四条约定，为了确保合同的履行，乙方同意在签定本合同时向甲方交纳保证金，即20000元，本合同履行期满，乙方迁出场地后，双方办理完毕场地交接手续，二个月后，如无客户索赔、投诉等问题且经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴税、费后，甲方退还乙方保证金本金，不计利息。出现以下情形，保证金不予退还：乙方违反本合同的约定或违反法律法规的规定，甲方有权要求乙方限期改正而乙方逾期未改的；本承租期内，乙方未经甲方书面认可擅自提前终止本合同的。本协议规定的其他不退还保证金的情形。合同第五条甲方的权利与义务项下约定：甲方为乙方提供营业期间所需的空调；甲方对本楼层进行物业管理，提供保安、保洁、消防等服务；……合同中延期付款的违约责任项下约定：乙方违反本合同第三条的约定，每逾期一天，应按照未付款金额的千分之五向甲方支付违约滞纳金；逾期满十日，甲方有权暂扣乙方货物抵赔所欠租金及滞纳金；连续迟延支付租金超过二十日或累计迟延支付超过三十日的，甲方有权单方面解除合同且保证金不予退还，并且乙方应在合同解除之日起三日内迁出本楼层；如乙方拒不迁出，甲方有权采取强制措施，因此造成的损失由乙方承担。双方签订的《补充协议》约定：一、乙方除了向甲方按时交纳租金外还需交纳市场管理费每月530元，三个月一交纳，小计1590元，第一次管理费用于签定合同时与第一次租金一起交纳。二、该商城的开业日预定于2013年8月8日，鉴于整体装修进度考虑，若开业日提前或延后，起租日期按实际开业日期计算。合同签订后，2013年9月21日，韦春芳向明珠奥莱公司交纳43590元，该款包括6个月房租、3个月管理费、20000元押金。2013年9月21日，韦春芳与北京×××装饰有限公司签订《协议书》，约定北京×××装饰有限公司为韦春芳提供装修服务，工程地点在×××，工程造价为5900元。韦春芳还提供北京×××装饰有限公司装修款收据5605元。2014年4月21日，明珠奥莱公司向韦春芳发出《关于解除﹤场地租赁合同﹥以及支付房租的通知》，内容为：韦春芳（以下简称“被通知人”）与北京明珠奥莱商业管理有限公司于北京市西城区×××322-1《场地租赁合同》，约定被通知人应当于上期租金期限届满前至少30天支付下期租金。2013年10月1日前，被通知人开业，至2014年3月1日前应交下期租金，通知人数次催要租金，但被通知人均不予支付。2014年4月21日，通知人催要租金，被通知人明确拒绝不予支付应付租金。另被通知人自开业以来经常不到岗经营，对整体市场造成无法挽回的损失。鉴于上述，通知如下：1、《场地租赁合同》于被通知人收到被通知之日解除，被通知人立即支付逾期未付的租金及违约金；2、被通知人收到本通知即日立即搬离场地内物品，腾空场地。韦春芳称商场电梯长期未开通，直接造成客流不足。各场地装修进度不同步，至今仍有大量场地装修未完工，无法正式营业。并提供了商场招商平面图、照片及录音等证据。照片显示有部分地灯不亮，电梯标识停靠楼层为1、6、8。在电梯门上标明6层、7层韩国精品服饰城盛装开业，并标明了6、7层经营的商品种类。原审庭审中，韦春芳、明珠奥莱公司均认可韦春芳自2013年10月1日开始在×××市场经营。韦春芳称2014年4月中旬之前撤离×××市场，明珠奥莱公司称韦春芳2014年5月26日撤离×××市场，均未提供相关证据证明。韦春芳称向明珠奥莱公司交纳5个工作证的押金500元，并提供工作证5个，明珠奥莱公司不认可收到韦春芳押金500元，韦春芳未提供相关证据证明。上述事实，有《场地租赁合同》、《补充协议》、北京银行账户明细单、协议书、收据、招商平面图、照片、《关于解除﹤场地租赁合同﹥以及支付房租的通知》及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：韦春芳与明珠奥莱公司签订的《场地租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。明珠奥莱公司向韦春芳交付了场地，韦春芳应当依约支付租金。韦春芳上诉称明珠奥莱公司并未正式开业、不应起算租金，对此，明珠奥莱公司称已于2013年10月1日起正式开业，而根据原审庭审笔录，韦春芳亦认可从2013年10月1日起实际经营，故本院对韦春芳的此项上诉意见不予采纳。韦春芳上诉称根据合同第5.6条的约定，明珠奥莱公司有组织宣传、组织经营管理的义务，对此，明珠奥莱公司称合同5.6条系关于甲方（即明珠奥莱公司）进行商业管理的权利的约定、明珠奥莱公司无违约行为，韦春芳亦未能就其此项主张提供其他充分证据加以证明，故韦春芳此项主张缺乏事实与合同依据，本院不予采纳。韦春芳上诉称明珠奥莱公司胁迫其解除合同、其暂不支付后续租金行为系行使不安抗辩权，对此明珠奥莱公司不予认可，韦春芳亦未能提供充分证据加以证明，故其此项上诉主张缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。综上，韦春芳的上诉请求，依据不足，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1295元，由韦春芳负担1108元（已交纳544元，余款564元于本判决生效后7日内交至原审法院），由北京明珠奥莱商业管理有限公司负担187元（已交纳）。二审案件受理费1108元，由韦春芳负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　曹　雪代理审判员　李　洹代理审判员　廖　慧二〇一五年五月二十八日书　记　员　马丽雅关注公众号“”