（2015）庐民一初字第00433号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2016-04-11
案件名称
合肥市杏花公园管理处与合肥御盛堂餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市庐阳区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
合肥市杏花公园管理处,合肥御盛堂餐饮有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八十八条，第九十四条，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）庐民一初字第00433号原告：合肥市杏花公园管理处，住所地安徽省合肥市庐阳区阜南路***号。法定代表人，刘士杰，副主任。委托代理人：黄迎春，安徽凯安律师事务所律师。委托代理人：王新永，安徽凯安律师事务所律师。被告：合肥御盛堂餐饮有限公司，住所地安徽省合肥市淮河西路482号杏花公园内筝笛蒲。法定代表人：盛锦英，总经理。委托代理人：王雷，上海浦京律师事务所律师。原告合肥市杏花公园管理处与被告合肥御盛堂餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年12月18日受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合肥市杏花公园管理处委托代理人黄迎春、王新永，被告合肥御盛堂餐饮有限公司法定代表人盛锦英及其委托代理人王雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合肥市杏花公园管理处诉称：2006年6月13日，原告合肥市杏花公园管理处（以下简称杏花公园管理处）与刘杰签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方（即原告）将合肥市杏花公园内747平方米（包括一楼大厅的临水平台）租赁给乙方刘杰用于开设茶社。租赁房屋的交付时间为2006年8月1日前；房屋的租赁期限为10年（自2006年8月1日起至2016年8月1日）。租金为每平方米建筑月租金为人民币29元，每月租金为人民币21663元，乙方于签定合同起租生效之日起，第一个工作日内将承租房屋的租金支付给甲方（每批租金金额为人民币64989元）；乙方于承租房屋的第四个月起，第一个工作日内将第二批三个月租金（数额同上）支付给甲方，以后的租金支付方法依次类推。房屋的装修费及固定资产费定为人民币500000元，按十年进行折旧，即每年50000元。乙方于签订合同起租生效之日起，第一个工作日内将第一年的折旧费支付给甲方，以后的折旧费支付方法依次类推。在承租期间，市及区治安联防、消防、卫生、房屋正常管理、水、电、煤气、空调、电讯费、广场停车管理费等一切与使用租赁房屋有关的费用均由乙方承担。乙方在承租期间内因装修或添加的设施维护费及维修责任由乙方自行承担。乙方转租或分租房屋及相关设施必须经甲方书面同意，否则转租无效。合同约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权利终止合同，收回房屋，因此而造成的损失，甲方有要求乙方赔偿的权利：（1）将承租的房屋擅自转租的；（2）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；（3）拖欠租金累计三个月以上的；（4）利用承租的房屋进行与承租方业务无关的违法活动的；（5）故意损坏承租房屋的（不包括装修期内的合理装修行为）；（6）因违法经营被有关部门勒令停止营业的。乙方不按时足额向甲方支付租金的，逾期则须按每日千分之三的标准向甲方支付违约金；乙方擅自终止合同或累计拖欠三个月租金和折旧费或未经甲方同意转租房屋的，除补足已发生的租金和折旧费外，乙方须向甲方支付违约金100000元。本合同于双方签订合同之日起第一个工作日内，乙方将首批三个月的租金及第一年的折旧费按期足额支付给甲方后生效。双方还对其他事项进行了相应的约定。同日，原告与乙方刘杰签订《“筝笛浦”房屋租赁的补充协议》一份，该协议对乙方会员车辆入园、停放、停车场的管理及晚间闭园后进、出客人在公园内的安全等事宜进行了约定。2008年1月9日，原告与刘杰再次签订《“筝笛浦”房屋租赁补充协议》，协议约定：一、甲方减免乙方每年50000元房屋装修折旧费。二、甲方将原房租29元／m²减至27元／m²，即每月房租为20169元，全年租金为242028元。租金收缴方式及房租调整方式按原合同执行，调整的租金从2007年5月起执行。三、如经营环境改善，租金另行商定。四、本协议与“筝笛浦”房屋租赁合同有同等的法律效力。2009年10月19日，原告杏花公园管理处、乙方刘杰和被告合肥御盛堂餐饮有限公司（即丙方）三方共同签订《房屋租赁合同变更协议》，该协议约定：一、甲方同意乙方将租赁于杏花公园内的房屋转租给丙方。二、乙方自2009年9月30日终止与甲方于2006年6月和2008年1月签订的房屋租赁合同和“筝笛浦”房屋租赁补充协议。缴清其租赁期间所有应交费用。三、丙方自2009年10月1日起履行乙方于2006年6月和2008年1月与甲方签订的房屋租赁合同和“筝笛浦”房屋租赁补充协议的所有条款。四、丙方自2009年10月1日起按原合同及补充协议约定足额按时向甲方缴纳房租和水电费。如逾期不缴纳房租，甲方有权按合同约定收回房屋，并停止供水、供电。本协议与乙方于2006年6月13日与甲方签订的“筝笛浦”房屋租赁合同有同等的法律效力。然而，被告在履行上述合同期间，并未按合同约定履行按时足额向原告支付租金的义务，从2013年6月开始拖欠原告租金和水电费等费用，经原告多次催要，被告至今也未向原告全部支付。2014年1月，中共合肥市纪律检查委员会、合肥市监察局和合肥市林业和园林局联合下发《关于开展清理规范市区公园内餐饮服务工作的通知》（合纪发（2014）3号），被告的经营范围和服务对象应属清理和规范的范围，为此，原告通知被告规范经营，并进行相应整改。但被告口头答应整改，实则变相继续违反相关规定，安徽商报对其违法经营行为进行了曝光。同年9月5日，中共合肥市纪律检查委员会、合肥市监察局和合肥林业和园林局通知庐阳区市政园林局予以关闭。综上所述，原告认为，被告合肥御盛堂公司在原告杏花公园管理处与刘杰之间的房屋租赁合同履行过程中，经原告同意转租赁原告出租给刘杰的房屋，原被告与刘杰三方共同签订《房屋租赁合同变更协议》，因此，原告与刘杰之间签订的《房屋租赁合同》和《“筝笛浦”房屋租赁补充协议》，以及《房屋租赁合同变更协议》等合同是原、被告双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，应受法律保护。被告合肥御盛堂公司在《房屋租赁合同》履行过程中，拖延向原告支付租金长达三个月以上，符合双方合同约定的原告终止（解除）《房屋租赁合同》的条件；被告合肥御盛堂公司逾期三个月以上未向原告支付租金，应按合同约定向原告承担违约金100000元。为维护原告的合法权益，原告特具状向你院起诉，诉讼请求：1、依法判决原告合肥市杏花公园管理处与被告合肥市御盛堂餐饮有限公司解除签订的《房屋租赁合同》和《“筝笛浦”房屋租赁补充协议》，并判决被告合肥市御盛堂餐饮有限公司自判决生效后十日内向原告移交所承租的房屋；2、依法判决被告合肥市御盛堂餐饮有限公司向原告给付欠交的房屋租金人民币71936元及所欠交的水电费人民币5296元，并向原告支付违约金人民币100000元；3、本案案件受理费由被告承担。被告合肥御盛堂餐饮有限公司辩称：1、被告不欠原告房租。根据双方于2014年5月19日达成的《御盛堂经营问题协调会议纪要》第2条的约定，原告同意减免被告转型装修期间的房租。而被告正是在2014年7月至9月间进行了产业转型和装修。按上述约定，被告是无需支付2014年7月至9月间的房租的，因此，被告不欠原告房租。2、原告要求被告支付100000元违约金的请求没有依据，依法不应得到支持。被告没有任何违约（包括累计拖欠三个月租金）的情形，因此，原告要求被告支付100000元违约金的请求没有事实依据。3、原告提出的解除合同并要求被告返还房屋的请求没有依据，依法不应得到支持。由于被告并不存在拖欠原告三个月以上房租的情形，原告依据《房屋租赁合同》第九条第1款第（3）项约定的内容要求解除合同并要求被告返还房屋，显然是没有依据的，因此不应得到支持。综上所述，被告认为，原告的诉讼请求均没有事实依据和法律支持，应判决予以驳回。经审理查明：2006年6月13日，原告合肥市杏花公园管理处与案外人刘杰签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方（即原告）将合肥市杏花公园内747平方米房屋（包括一楼大厅的临水平台）出租给乙方刘杰用于开设茶社。租赁房屋的交付时间为2006年8月1日前，租赁期限为10年，即自2006年8月1日至2016年8月1日。租金为每平方米月租金29元，每月租金为21663元。租金支付方式：乙方于签定合同之日起第一个工作日内将首批三个月的租金支付给甲方（每批租金金额为64989元），乙方于承租房屋的第四个月起第一个工作日内将第二批三个月租金（数额同上）支付给甲方，以后的租金支付方法依次类推。房屋的装修费及固定资产费定为人民币500000元，按十年进行折旧，即每年50000元。乙方于签订合同之日起第一个工作日内将第一年的折旧费支付给甲方，以后的折旧费支付方法依次类推。在承租期间，市及区治安联防、消防、卫生、房屋正常管理、水、电、煤气、空调、电讯费、广场停车管理费等一切与使用租赁房屋有关的费用均由乙方承担。乙方在承租期间内因装修或添加的设施维护费及维修责任由乙方承担。乙方转租或分租房屋及相关设施必须经甲方书面同意，否则转租无效。乙方有下列行为之一的，甲方有权利终止合同，收回房屋，因此而造成的损失，甲方有要求乙方赔偿的权利：（1）将承租的房屋擅自转租的；（2）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；（3）拖欠租金累计三个月以上的；（4）利用承租的房屋进行与承租方业务无关的违法活动的；（5）故意损坏承租房屋的（不包括装修期内的合理装修行为）；（6）因违法经营被有关部门勒令停止营业的。乙方不按时足额向甲方支付租金的，逾期则须按每日千分之三的标准向甲方支付违约金；乙方擅自终止合同或累计拖欠三个月租金和折旧费或未经甲方同意转租房屋的，除补足已发生的租金和折旧费外，乙方须向甲方支付违约金100000元。本合同于双方签订合同之日起第一个工作日内，乙方将首批三个月的租金及第一年的折旧费按期足额支付给甲方后生效。双方还对其他事宜进行了相应的约定。同日，原告与刘杰签订《“筝笛浦”房屋租赁的补充协议》，该协议对乙方会员车辆入园、停放、停车场的管理及晚间闭园后进、出客人在公园内的安全等事宜进行了约定。2008年1月9日，原告与刘杰再次签订《“筝笛浦”房屋租赁补充协议》补充约定：一、减免乙方每年50000元房屋装修折旧费。二、甲方将原房租29元／m²减至27元／m²，即每月房租为人民币20169元，全年租金为人民币242028元。租金收缴方式及房租调整方式按原合同执行，调整的租金从2007年5月起执行。三、如经营环境改善，租金另行商定。四、本协议与“筝笛浦”房屋租赁合同有同等的法律效力。2009年10月19日，原告（即合同甲方）与刘杰（即合同乙方）及被告合肥御盛堂餐饮有限公司（即合同丙方）三方共同签订《房屋租赁合同变更协议》一份，该协议约定：一、甲方同意乙方将租赁于杏花公园内的房屋转租给丙方。二、甲、乙双方于2006年6月和2008年1月签订的《房屋租赁合同》和《“筝笛浦”房屋租赁补充协议》内容全部继续有效，乙方更改为丙方；三、乙方自2009年9月30日起停止执行与甲方于2006年6月和2008年1月签订的《房屋租赁合同》和《“筝笛浦”房屋租赁补充协议》，缴清其租赁期间所有应交费用，上述合同及补充协议由丙方继续执行。四、丙方自2009年10月1日起履行乙方于2006年6月和2008年1月与甲方签订的《房屋租赁合同》和《“筝笛浦”房屋租赁补充协议》的所有条款。五、丙方自2009年10月1日起按原合同及补充协议约定足额按时向甲方缴纳房租和水电费。如逾期不缴纳房租，甲方有权按合同约定收回房屋，并停止供水、供电。上述合同履行过程中，根据中央纪委、中央教育实践活动领导小组《关于在党的群众路线教育实践活动中严肃整治“会所中的歪风”的通知》要求及国家住建部《关于进一步加强公园建设管理的意见的通知》等文件精神，2014年1月21日，合肥市纪委、市监察局、市林业和园林局联合下发《关于开展清理规范市区公园内餐饮服务工作的通知》，全面开展市区公园内餐饮场所规范经营整治工作。在清理规范工作中，被告因经营高档餐饮被列为停业整改范围。被告于2014年1月18日停业整改。之后2014年5月19日，原、被告签订《御盛堂经营问题协调会议纪要》一份，主要内容为：1、御盛堂在杏花公园转型经营的项目及内容必须符合中央纪委、中央教育实践活动领导小组《关于在党的群众路线教育实践活动中严肃整治“会所中的歪风”的通知》（群组发（2013）31号）、《住房城乡建设部印发关于进一步加强公园建设管理的意见的通知》（城建（2013）73号）精神以及市纪委、市监察局、市园林局《关于开展清理规范市区公园内餐饮服务工作的通知》（合纪发（2014）3号）等相关规定要求，否则，造成的一切后果由御盛堂自行承担。2、减免御盛堂自元月18日接上级通知停业以来至6月30日停业期间及转型装修期间的房租。3、御盛堂在杏花公园的经营活动要遵守公园的各项管理规定。4、杏花公园管理处在公园南门外为御盛堂提供4个停车位，由御盛堂负责管理。5、御盛堂所欠水电费在双方据实结算后必须于5个工作日内结清。6、御盛堂所欠2014年1月18日之前的房租必须于2014年6月30前付清，否则本次商定内容自然作废。7、上述纪要内容须经杏花公园管理处党总支研究并要上级同意后方可执行。2014年6月30日，被告支付房租128114元，原告认可被告支付此款项后即视为其房租已支付至2014年6月30日。被告此后未再支付房租。在停业整改期间，被告公司的部分股东以安徽钰铜自然医学健康产业示范有限公司的名称在原址上重新注册，但该公司的经营仍不符合《关于开展清理规范市区公园内餐饮服务工作的通知》要求，其违规经营行为于2014年9月3日被《安徽商报》等媒体曝光。2014年9月5日，被告被相关部门责令关闭。另查明：1、原告要求被告支付欠交的水电费5296元，但未提供证据加以证明；2、原告主张的房屋租金71936元的计算依据：按月租金20169元自2014年1月1日计算至2014年1月17日及2014年7月1日计算至2014年9月1日；3、被告提供的装修合同、竣工验收单等证据显示自2014年7月1日至2014年9月2日被告处于转型装修期间。以上事实，有原告提供的组织机构代码证、事业单位法人证书、企业信息、组织机构代码证、《房屋租赁合同》、《“筝笛浦”房屋租赁的补充协议》、《“筝笛浦”房屋租赁补充协议》、《房屋租赁合同变更协议》、房屋租金支付凭证、房租催缴通知单、《住房城乡建设部印发关于进一步加强公园建设管理的意见的通知》、《关于开展清理规范市区公园内餐饮服务工作的通知》、《通知》和被告提供的公文处理标签、批复、房产产权证明、营业执照、组织机构代码证、会议纪要、房租票据、装修合同、竣工验收单以及当事人陈述等证据在卷作证。本院认为：被告合肥御盛堂餐饮有限公司在履行房屋租赁合同过程中，因经营高档餐饮违反国家政策的相关规定，于2014年1月18日被要求停业整改。在此情形下，原、被告经协商于2014年5月19日签订了《御盛堂经营问题协调会议纪要》，在该会议纪要中，双方明确约定被告在杏花公园转型经营的项目及内容必须符合国家政策的相关规定要求，否则，造成的一切后果由被告自行承担。此后，被告在其公司原址上注册成立安徽钰铜自然医学健康产业示范有限公司后，其经营行为仍不符合国家政策要求，且其违规经营行为于2014年9月3日被媒体曝光。本院认为，被告的行为违反了双方签订会议纪要的目的，构成根本违约。据此，原告要求解除《房屋租赁合同》及《“筝笛浦”房屋租赁补充协议》并要求返还房屋的诉讼请求于法有据，应于支持。关于原告主张的房屋租金71936元，本院认为，虽会议纪要约定减免被告自元月18日接上级通知停业以来至6月30日停业期间及转型装修期间的房租，但因被告构成根本违约，故对原告主张的2014年7月1日计算至2014年9月1日期间的租金60507元（20169元3个月）予以支持。因原告自认被告租金已支付至2014年6月30日，故对其主张的2014年1月1日至2014年1月17日期间的租金依法不予支持。原告主张的水电费5296元及违约金100000元均无证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告合肥市杏花公园管理处与被告合肥御盛堂餐饮有限公司签订的《房屋租赁合同》和《“筝笛浦”房屋租赁补充协议》；二、被告合肥御盛堂餐饮有限公司于本判决生效之日起二十日内将位于安徽省合肥市淮河西路482号杏花公园内筝笛蒲房屋返还原告合肥市杏花公园管理处；三、被告合肥御盛堂餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市杏花公园管理处房屋租金人民币60507元；四、驳回原告合肥市杏花公园管理处其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3862元，由原告合肥市杏花公园管理处负担2544元，被告合肥御盛堂餐饮有限公司负担1318元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 刘 洋二０一五年五月二十八日书记员 贾红燕附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”