（2015）渝五中法民终字第01425号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2016-07-12
案件名称
刘远模与重庆市双福新区管理委员会、重庆市江津区双福街道怡云社区居民委员会等房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第五中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘远模,重庆市双福新区管理委员会,重庆市江津区双福街道怡云社区居民委员会,重庆市江津区国土资源和房屋管理局,重庆市双福建设开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百零三条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝五中法民终字第01425号上诉人（原审原告）刘远模。委托代理人吴海燕，重庆兴胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆市双福新区管理委员会,住所地重庆市江津区双福街道办事处双凤路水岸花都A区9号楼。法定代表人李勇，主任。委托代理人王建宇，重庆兴众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆市江津区双福街道怡云社区居民委员会,住所地江津区双福街道怡云社区办公楼。法定代表人何应学，主任。委托代理人王建宇，重庆兴众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆市江津区国土资源和房屋管理局,住所地重庆市江津区几江大西门转盘房地产交易大楼7楼。法定代表人李勤义，局长。委托代理人刘伟，重庆君策律师事务所律师。委托代理人丁广。被上诉人（原审第三人）重庆市双福建设开发有限公司,住所地重庆市江津区双福双河社区。法定代表人何林蔚，执行董事。委托代理人王建宇，重庆兴众律师事务所律师。上诉人刘远模因与被上诉人重庆市双福新区管理委员会（以下简称“双福管委会”）、重庆市江津区双福街道怡云社区居民委员会（以下简称“怡云社区”）、重庆市江津区国土资源和房屋管理局（以下简称“江津土房局”）、重庆市双福建设开发有限公司（以下简称“双福开发公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2014）津法民初字第03382号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：刘远模在原江津县德感区津福乡大岭村大岭岗组有土瓦结构房屋六间，乡村房屋所有权证（津福字第70402028号），建筑面积112㎡，共有权人有廖代明。双福管委会为实施（福城大道）建设项目，需拆迁被拆迁人刘远模的私有房屋，房屋拆迁补偿安置参照江津区人民政府江津府发【2008】56号文件的有关规定进行补偿安置，待正式征收此地块时的政策规定进行结算。2011年3月11日，刘远模与江津区双福工业园区征地拆迁安置办公室（以下简称“拆迁办”）签订《江津双福新区实施（福城大道）建设项目土地流转房屋拆迁补偿安置（统建、货币）协议书》（以下简称“《拆迁补偿安置协议》”）。该协议书约定，被拆迁人刘远模，住房安置4人（刘远模及其妻廖代明、女刘春燕和未生小孩1人），其砖瓦结构房屋8.1㎡，拆迁补偿折款4885元，被拆迁人刘远模自愿在双福新区三界地块选择统建还房两套，建筑面积约为60㎡、90㎡（以确权单位确定的建筑面积为准结算补差），被拆迁人刘远模应交纳购房款73200元。该拆迁协议还对拆迁奖励优惠政策、自行搬迁交房或拆除房屋交拆基地奖励、搬迁补助费等进行了约定。同日，原重庆市江津区双福街道怡云村民委员会（现变更为怡云社区）书记张世强、主任何应学出具承诺给刘远模，该承诺载明：怡云村两委会张世强和何应学承诺，怡云村6社福城大道拆迁户刘远模，在已签协议《江津双福新区福城大道土地流转房屋拆迁安置补偿协议书（统建）》中的一套，面积约为90㎡，该套还房的地点为：三界一期还房，津马路往还房方向右边第二栋，底楼地面层最后一间（紧临第三栋的第一间）。特此承诺。该承诺经拆迁办领导签字生效等内容。承诺人张世强、何应学签名，怡云社区在承诺人处加盖了公章。当天，拆迁办负责人在承诺上签署情况属实，并加盖了拆迁办的印章。《拆迁补偿安置协议》中约定的90㎡的房屋已竣工。怡云社区和拆迁办承诺安置给刘远模的90㎡房屋位于重庆市××区××街道××大道××号渝惠还房XX幢XX单元XX号，房地产权证号为2××房地证2014字第09542号，建筑面积104.56㎡，是商服用房，产权人为双福开发公司。一审审理中，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第403条第2款的规定向刘远模释明，要求刘远模选择江津土房局或者双福管委会作为相对人主张其权利，但刘远模拒绝选择。双福开发公司在一审审理中拒绝追认怡云社区向刘远模出具的说明，不同意将重庆市××区××街道××大道××号渝惠还房XX幢XX单元XX号安置给刘远模。怡云社区法人何应学陈述，承诺书是经请示拆迁办领导同意后，出具给刘远模的。一审另查明：2011年6月3日，重庆市人民政府已批准将刘远模所在大岭岗村民小组等的41.5164公顷农用地和集体建设用地转为建设用地并予以征收。江津区人民政府已制定了征收土地补偿安置方案。一审再查明：江津土房局于2014年6月3日出具说明，拆迁办与刘远模签订的《拆迁补偿安置协议》系江津土房局授权拆迁办签订。双福管委会（挂双福工业园管委会牌子），为区委、区政府的派出机构，与双福镇机关合署办公，实行一套班子三块牌子。双福管委会的二级机构有征地拆迁安置办公室等。刘远模一审诉称:2011年3月11日，拆迁办占用刘远模的房屋和土地，与刘远模签订《拆迁补偿安置协议》。协议约定，刘远模自愿在双福新区三界地块选择统建还房两套，建筑面积约分别为90平方米、60平方米。同日，怡云社区给刘远模出具了书面承诺。该承诺载明：怡云村6社福城大道拆迁农户刘远模，在已签协议《江津双福新区设施（福城大道）建设项目土地流转房屋拆迁补偿安置协议书（统建）》中的一套，面积约为90平方米，该套还房的地点为，三界一期还房，津马路往还房方向右边第二栋，底楼地面层最后一间（紧临第三栋的第一间）。特此承诺。该承诺经拆迁办领导签字生效。承诺人张世强、何应学。同日，拆迁办在此承诺上盖章并作出情况属实的说明。后拆迁办未按承诺安置刘远模房屋，要求判令怡云社区、拆迁办安置刘远模在三界一期还房2幢1单元14号房屋一间。一审审理中，刘远模变更诉讼请求为，要求判令双福管委会和江津土房局将刘远模安置于重庆市××区××街道××大道××号渝惠还房XX幢XX单元XX号房屋。怡云社区一审辩称：怡云社区向刘远模作出承诺是事实，但怡云社区作出承诺时，三界一期还房还在进行土建，由于是全框架结构，无法区分底楼是商业门面还是住宅，误将商业门面作为住房向刘远模作出了安置承诺，该承诺存在重大误解，且怡云社区并未与刘远模签订拆迁安置补偿协议，无权向刘远模作出安置还房位置的承诺，该承诺无效，请求驳回刘远模的诉讼请求。双福管委会一审辩称：拆迁办是双福管委会的内设机构，其对外的民事责任由双福管委会承担。拆迁办与刘远模签订《拆迁补偿安置协议》是事实，但双福管委会未授权怡云社区向刘远模作出安置还房位置的承诺，拆迁办在承诺书上签署“情况属实”并加盖印章只证明怡云社区向刘远模作出承诺的行为属实，而不能证明拆迁办同意按照承诺书内容对刘远模进行还房安置，故该承诺书对双福管委会不产生法律效力。现讼争的三界一期还房2幢1单元14号房屋所有权属于双福开发公司，怡云社区未经所有权人同意向刘远模作出承诺处分该房屋，侵犯了双福开发公司的权利，该承诺应为无效。为履行安置协议，拆迁办已经为刘远模在相邻地段留有一间90平方米的住房进行安置，刘远模获得安置的权利得到了保障。刘远模被拆迁的是住房，只能安置刘远模住房。综上，要求驳回刘远模的诉讼请求。江津土房局一审辩称：江津土房局授权拆迁办与刘远模签订《拆迁补偿安置协议》是事实，但江津土房局未授权怡云社区向刘远模作出安置还房位置的承诺，拆迁办在承诺书上签署“情况属实”并加盖印章只证明怡云社区向刘远模作出承诺的行为属实，而不能证明拆迁办同意按照承诺书内容对刘远模进行还房安置，故该承诺书对江津土房局不产生法律效力。现讼争的三界一期还房2幢1单元14号房屋所有权属于双福开发公司，怡云社区未经所有权人同意向刘远模作出承诺处分该房屋，侵犯了双福开发公司的权利，该承诺无效。为履行安置协议，拆迁办已经为刘远模在相邻地段留有一间90平方米的住房进行安置，刘远模获得安置的权利得到了保障。刘远模被拆迁的是住房，只能安置刘远模住房。请求驳回刘远模的诉讼请求。双福开发公司一审述称：怡云社区未经双福开发公司同意，将双福开发公司所有的位于三界一期还房2幢1单元14号房屋向刘远模作出安置还房的承诺，属无权处分，现双福开发公司不追认怡云社区向刘远模作出的承诺，因此，怡云社区向刘远模作出的承诺无效，要求驳回刘远模的诉讼请求。一审法院认为：合法有效的合同应受法律保护。本案中，刘远模与拆迁办签订的《拆迁补偿安置协议》，是江津土房局授权拆迁办与刘远模签订，由于江津土房局是刘远模房屋征收的主体，其授权拆迁办与刘远模签订的《拆迁补偿安置协议》，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。怡云社区出具给刘远模的承诺中，明确经拆迁办领导签字生效，拆迁办负责人也在承诺上签署情况属实，并加盖了拆迁办的印章，因此，该承诺应视为拆迁办出具给刘远模的承诺，符合法律规定，合法有效。由于拆迁办是双福管委会的内设机构，不具有民事主体资格，其对外的民事责任应由双福管委会承担。《拆迁补偿安置协议》签订后，刘远模已按协议约定履行了义务，双福管委会本应根据协议和承诺履行将位于重庆市××区××街道××大道××号渝惠还房XX幢XX单元XX号房屋安置给刘远模的义务，但因重庆市××区××街道××大道××号渝惠还房XX幢XX单元XX号房屋产权已登记为双福开发公司，双福开发公司现不同意将该房屋安置给刘远模，双福管委会事实上不能履行安置刘远模于重庆市××区××街道××大道××号渝惠还房XX幢XX单元XX号房屋的义务，故一审法院对刘远模要求双福管委会和江津土房局履行安置其在重庆市××区××街道××大道××号渝惠还房XX幢XX单元XX号房屋的诉讼请求，不予支持。刘远模要求双福管委会、江津土房局共同履行安置义务的请求，因法律规定刘远模只能选择其一为相对人主张权利，但刘远模拒绝选择，刘远模要求双福管委会、江津土房局共同承担履行将位于重庆市××区××街道××大道××号渝惠还房XX幢XX单元XX号房屋安置给刘远模的义务，没有法律依据。即使刘远模选择了由谁履行安置义务，也因该房产权登记为双福开发公司而不能履行。双福管委会、江津土房局关于刘远模被拆迁的是住房，只能安置刘远模住房的辨称意见，无相应的法律依据，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一款、第四百零三条第二款之规定，判决：驳回刘远模的诉讼请求。案件受理费5050元，减半收取2525元，由刘远模负担。一审宣判后，刘远模不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判双福管委会和江津土房局将刘远模安置于重庆市××区××街道××大道××号渝惠还房XX幢XX单元XX号房屋。主要事实和理由：一审法院已认定江津土房局授权拆迁办与刘远模签订的《拆迁补偿安置协议》合法有效，承诺书亦合法有效，刘远模已按协议约定履行了义务，双福管委会(挂重庆市江津区双福工业园区管理委员会牌子)应根据协议和承诺履行将位于重庆市××区××街道××大道××号渝惠还房XX幢XX单元XX号房屋安置给刘远模的义务。但是，仅因为该房屋己登记为双福开发公司，该公司不同意将该房屋安置给刘远模，就认定双福管委会事实上不能履行安置刘远模于该房屋的义务，即对刘远模的诉讼请求不予支持的做法缺乏事实依据和法律依据。双福开发公司于2010年5月8日与怡云村六社签订了《重庆市江津区双福新区福城大道项目流转土地协议》、与拆迁办、双福新区怡云六社签订《交地备忘录》。从时间上看，《拆迁补偿安置协议》的签订时间是2011年3月11日，承诺出具的时间亦是2011年3月11日，可看出该公司对该拆迁安置事宜是明知的。双福工业园区管理委员会是双福开发公司的唯一股东，该公司的行为即是履行双福工业园区管理委员会的意志，该公司和双福管委会对于刘远模的拆迁安置情况是明知的。刘远模于2014年4月11日向江津区人民法院起诉，涉案房屋是于2014年6月4日登记在双福开发公司名下，明显是恶意串通损害刘远模的合法利益。根据《合同法》第五十九条之规定，应当依法撤销该房屋上现有的双福开发公司的产权登记，将该房屋返还给刘远模。双福管委会和江津土房局都是责任主体，一审法院认为刘远模只能选择其一为相对人主张权利的认定是错误的。拆迁办与刘远模签订的《拆迁补偿安置协议》系江津土房局授权拆迁办签订的，承诺亦是拆迁办领导签字盖章同意的，都合法有效。而拆迁办系双福管委会的内设机构，其对外民事责任由双福管委会承担，即双福管委会和江津土房局均是此次的拆迁相关行为的责任主体，都应当承担履约责任。即使刘远模没有选择由谁履行安置义务，法院应当根据查明的事实和法律依据判令责任主体承担履约责任。怡云社区、双福管委会、双福开发公司辩称：承诺书处分了双福开发公司的权利，且未得到追认，应为无效。双福公司是独立法人，股东不能左右公司的经营活动。双福开发公司不同意安置刘远模。请求维持原判。江津土房局辩称：承诺书应为无效。一审判决结果正确，请求维持原判。本院二审查明：本案二审过程中，刘远模明确选择江津土房局作为协议相对方。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为：本案中，江津土房局授权拆迁办签订的《拆迁补偿安置协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。怡云社区给刘远模出具的承诺书，加盖了拆迁办印章，应视作是拆迁办的意思表示。且该承诺不违反法律、行政法规强制性规定，亦为有效。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”。因拆迁办为内设机构，刘远模可以选择拆迁办的上级机构或者其委托人江津土房局行使权利。在本案二审过程中，刘远模明确选择江津土房局作为协议相对方，符合上述法律规定。江津土房局未履行承诺书中确定的义务，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。刘远模现要求安置房屋，实际上是要求江津土房局继续履行协议。但继续履行协议应以不存在法律和事实上的障碍为前提。本案中，刘远模要求安置的房屋已经登记为双福开发公司所有，而双福开发公司并非协议相对人，不负有向刘远模交付房屋的义务。虽然刘远模称双福开发公司对涉案房屋的所有权登记系恶意串通取得，即使刘远模所称属实，在该登记被依法撤销前，双福开发公司仍系该房屋的合法所有权人。因此，刘远模现要求江津土房局履行安置协议，存在事实上的障碍，其主张不应得到支持。另外，从拆迁安置的角度看，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置防议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。首先，综合该司法解释看，该条规定中的“拆迁人”应指房地产开发企业，而非本案中的行政机关；其次，本案中，依据现有证据看，涉案房屋并非出卖给双福开发公司。因此，刘远模亦不能依据上述司法解释要求安置涉案房屋。综上，刘远模的上诉理由不能成立，本院不予采纳。刘远模可以依据法律规定，另行主张自己的合法权利。一审判决事实认定清楚，法律适用正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由刘远模负担。本判决为终审判决。审 判 长 申 威代理审判员 陈 杨代理审判员 周媛媛二〇一五年五月二十八日书 记 员 向 奇 来自：