（2015）西中民一终字第00504号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-06-25
案件名称
西安锦园物业管理有限公司与陈晓英物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
西安锦园物业管理有限公司,陈晓英
案由
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）西中民一终字第00504号上诉人（原审原告）西安锦园物业管理有限公司，住所地西安市桃园南路29号。法定代表人ＸＸ平，该公司总经理。委托代理人杨建军，陕西缔伍律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈晓英，无业。委托代理人杨文宏，陕西睿和律师事务所律师。委托代理人陈静，陕西睿和律师事务所实习律师。上诉人西安锦园物业管理有限公司（以下简称锦园物业）因与被上诉人陈晓英物业服务纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2014）未民初字第03590号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2014年5月28日，锦园物业向原审法院诉称，陈晓英系锦园新世纪小区A14-2104室房屋的业主，陈晓英从2006年10月起至2014年3月31日期间拒不支付物业费、垃圾费、暖气费、电梯费、冷热水费、电费等共计54006.58元。请求陈晓英支付欠款54006.58元及违约金70360.36元。陈晓英辩称，2005年，其入住锦园新世纪小区，当年11月供暖时，其发现所住房屋一间客卧不能正常供暖，故其未交当年物业费、垃圾费、暖气费、电梯费、冷热水费、电费。2006年7月，其在锦园物业一位熊姓经理的沟通协商下，缴纳了上述费用，同时，锦园物业熊姓经理承诺解决暖气问题，否则其可不再缴纳上述费用，为此，双方签订了协议。但此后该房屋供暖问题一直得不到解决，故其依照与锦园物业的协议拒绝缴纳上述费用。原审法院经审理查明，2003年2月26日，锦园物业公司与陕西龙安房地产开发有限责任公司（以下简称为龙安公司）签订了《前期物业服务合同》，约定，锦园物业提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；业主逾期缴纳物业服务费的，乙方从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金；合同期限为7年，自2003年2月26日起至2010年2月25日止。2010年2月20日，龙安公司与锦园物业签订《补充协议》，约定，此合同有效期履行至首届业主委员会成立，并与其选聘的物业公司签订新的物业服务合同为止。陈晓英购买锦园新世纪小区的房屋后，与锦园物业一直按照《前期物业服务合同》履行，对此双方无争议。2006年10月，陈晓英因其所住房屋一间客卧无法正常供暖，与锦园物业就暖气维修问题产生争议。锦园物业在2007年虽曾对陈晓英客卧供暖问题上门维修，但未能查找到客卧不能供暖的原因，维修未果，陈晓英自2006年10月至2014年3月31日期间拒绝缴纳物业费、垃圾费、暖气费、电梯费、冷热水费、电费等共计54006.58元。庭审中，陈晓英既未能提供其与锦园物业签订的协议，亦未能提供锦园物业熊姓经理的姓名以备法院核查。陈晓英提出诉讼时效抗辩，认为锦园物业主张2006年至2014年各项费用的诉讼请求已超过诉讼时效期间，应当予以驳回。原审法院经审理认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，龙安公司与锦园物业订立的《前期物业合同》及补充协议系双方真实意思表示，应认定为有效。陈晓英入住后接受物业服务并按照《前期物业合同》履行义务缴纳相关费用的行为，是陈晓英、锦园物业对合同的实际履行，锦园物业要求陈晓英缴纳2006年10月至2014年3月31日所欠物业费、垃圾费、暖气费、电梯费、冷热水费、电费54006.58元及物业管理费滞纳金的诉讼请求，应予支持。陈晓英辩称，其与锦园物业签订了协议，其不缴纳各项费用是经锦园物业同意，因未能提供相关证据，不予采信。陈晓英所述其房屋客卧不能正常供暖问题，可另行主张。陈晓英关于锦园物业请求其支付2006年10月至2012年2月物业费等费用的诉讼请求已过诉讼时效的主张，因锦园物业的物业服务行为虽具有连续性，但其主张的诉讼请求金额属于《前期物业合同》项下的债务，故陈晓英的上述主张，符合法律规定，予以采信。因双方约定的滞纳金比例明显过高，故应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算2012年3月起至2014年3月期间的物业管理费滞纳金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决，一、被告陈晓英自本判决生效之日起十日内支付原告西安锦园物业管理有限公司2012年3月至2014年3月期间物业费、垃圾费、暖气费、电梯费、冷热水费、电费等共计16009.05元；二、被告陈晓英于上述付款时间按照中国人民银行同期同类贷款利率，一并支付2012年3月起至2014年3月期间的物业管理服务费滞纳金；三、驳回原告西安锦园物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费2709元，锦园物业已预交，由陈晓英负担。宣判后，锦园物业不服，向本院提起上诉称，其为小区提供物业服务，物业服务行为具有连续性。陈晓英明知其要求交纳物业费却一直拒交。本案不存在诉讼时效的问题，原审以超过诉讼时效为由不支持其主张的2006年10月至2012年2月冷热水费、电费、暖气费，认定事实不清，适用法律错误。陈晓英拒交该费用，但其仍然要向收费部门缴费。请求撤销原判，改判为支持其一审的全部诉讼请求。陈晓英辩称，其未缴纳物业费的原因其房屋客卧不能正常供暖，锦园物业前任工作人员与其达成协议，在客卧供暖问题未解决前，其无需缴纳物业费。对于锦园物业主张的欠缴费用，均属于普通债权债务关系，适用诉讼时效制度，锦园物业应在法定时效内向业主主张权利。故原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审判决查明事实属实。另查明，锦园物业于2014年5月28日向西安市未央区人民法院提起本案诉讼。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，锦园物业请求陈晓英支付其欠付的2006年10月至2014年3月的物业费、垃圾费、暖气费、电梯费、冷热水费、电费共计等54006.58元及违约金70360.36元。对此，陈晓英虽然认可欠费事实，但认为锦园物业请求其支付2006年10月至2012年2月的上述费用已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”锦园物业系具有相应资质的物业服务企业，虽然其为业主提供的物业服务具有一定的连续性、稳定性等，但由于陈晓英长期欠付物业费、水费、电费等相关费用的行为与锦园物业之间已形成债权债务关系，故锦园物业于2014年5月28日提起本案诉讼，其中请求陈晓英支付2006年10月至2012年2月的物业费、水费、电费等费用已超过两年诉讼时效。原审根据本案事实，判令陈晓英支付锦园物业2012年3月至2014年3月期间的物业费、垃圾费、暖气费、电梯费、冷热水费、电费等费用共计16009.05元，并无不当。综上，锦园物业的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持；原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2709元，锦园物业已预交，由锦园物业负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜亦君审 判 员 周建平代理审判员 赵羽嘉二〇一五年五月二十八日书 记 员 李 艳 来源：百度搜索“”