（2015）嘉民三（民）初字第352号

裁判日期: 2015-05-28

公开日期: 2015-06-26

案件名称

上海振国建筑工程有限公司与张乙房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市嘉定区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海某某,张乙,陈某某

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条

全文

上海市嘉定区人民法院民事判决书（2015）嘉民三（民）初字第352号原告上海某某。法定代表人王某某。委托代理人黄某某，上海志道律师事务所律师。委托代理人张甲，上海志道律师事务所律师。被告张乙。委托代理人池某，江苏至誉律师事务所律师。委托代理人李某，江苏至誉律师事务所律师。第三人陈某某。原告上海某某与被告张乙、第三人陈某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张开红独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人黄某某、张甲，被告委托代理人池某、李某，第三人陈某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年5月25日原、被告签订一份《协议书》，约定原告将位于上海市嘉定区马陆镇XXXXXX路口的三间两层办公门面房（以下称系争房屋），建筑面积为210平方米，以单价每平方米1，000元的价格出售给被告。协议签订后原告将系争房屋交付被告，但被告未支付使用费。因系争房屋建造时未取得有关部门的审批，属于违章建筑，按法律规定，合同应属无效。故要求：一、依法确认原、被告于2006年5月25日签订的《协议书》无效；二、被告归还系争房屋。被告辩称，合同合法有效。原告承诺可以办理产权证，并出具承诺书。因被告与原告有亲戚关系，被告深信了原告。如合同无效，应根据承诺书赔偿被告损失。第三人述称，只要能让第三人继续使用系争房屋，对原告的主张没有意见。经审理查明，2006年5月25日原、被告签订一份《协议书》，约定原告将位于上海市嘉定区马陆镇XXXXXX路口的三间两层办公门面房即系争房屋（建筑面积210平方米）出售给被告，每平方米1，000元，共计人民币21万元整。被告所购系争房屋的土地租用权为38年，被告每年应向原告支付土地使用费1，000元。合同签订后，原告即将系争房屋交付被告，被告支付原告购房款21万元。被告取得系争房屋后，即出租给第三人陈某某用于开店。2010年2月6日原告向被告出具两张收据，载明收到被告支付的购房款21万元（收据补开）及收到被告支付的土地使用费38，000元（自2006年6月至2044年6月底止）。2011年4月10日原告又出具一份承诺书给被告，承诺因无法办理系争房屋的房产证，被告对系争房屋的所有权不会受到损害，如违反承诺，原告以同类房屋的市场价格回购系争房屋，最低价格不低于每平方米1万元。2015年2月原告向本院起诉。另查明：系争房屋未取得有关部门审批，由原告私自建造。亦未取得房地产权证。审理中，因系争房屋由第三人陈某某在实际使用，本院依法追加陈某某为本案第三人参加诉讼。原告表示如合同无效，不要求第三人迁出系争房屋，第三人可继续使用，其与第三人之间的纠纷将另行解决。本案中只要求被告迁出系争房屋。对此第三人也表示同意。另外，庭审中��告对两张收据及一张承诺书的真实性均不认可。仅认可收到被告房款18万元。认为是被告与原告法定代表人前妻恶意串通所伪造的材料。审理中，被告表示如合同无效，本案中不主张损失，被告将另行解决。上述事实，有协议书、收据、承诺书，房地产权证及双方当事人庭审笔录为证。事实清楚，证据充分。本院认为：由于系争房屋未经有关部门审批，系原告私自建造，且又未取得房地产权证，故原、被告之间签订的《协议书》违反了法律、法规的强制性规定，该合同应确认无效。原告在明知系争房屋无产权证及未经审批的情况下将系争房屋出售被告，被告在购买系争房屋时亦未尽审慎的审核义务，造成合同无效。对此原、被告均有过错，应各自承担相应的责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故被告应将系争房屋返还原告，原告将购房款及土地使用费返还被告。对被告支付原告的房款及土地使用费，被告已提供两张收据证明，虽然原告对此不予认可，仅承诺收到被告房款18万元，但原告并未提供相应证据证明，而且对原告出具的两张收据上的印章也未提出鉴定，因此本院对原告出具的两张收据的真实性予以确认，即认定被告已支付原告房款21万元及土地使用费38，000元。考虑到被告已实际使用系争房屋，在扣除被告已实际使用土地的费用后，剩余部分由原告退还被告。根据本案实际情况，本院确定被告的使用费为9，000元，即原告尚应返还被告土地使用费29，000元。由于系争房屋现由第三人实际使用，庭审中原告明确表示合同无效后可让第三人继续使用，不要求第三人迁出，其与第三人之间的事宜将另行解决。故本案中只要被告从系争房屋内迁出即可。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二��第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告上海某某与被告张乙于2006年5月25日签订的《协议书》无效；二、被告张乙应于本判决生效后十日内携其财产从位于上海市嘉定区马陆镇XXXXXX路口的三间两层办公门面房（建筑面积210平方米）内迁出；三、原告上海某某应于本判决生效后十日内返还被告张乙购房款人民币21万元及土地使用费29，000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4，450元，减半收取2，225元，由原告负担1，112.5元，被告负担1，112.5元（被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提��副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　张开红二〇一五年五月二十八日书记员　　邵文菁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。搜索“”