（2015）思民初字第5860号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-12-31
案件名称
高敏与厦门龙潭房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市思明区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高敏,厦门龙潭房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第5860号原告高敏，女，1978年9月27日出生，汉族，住厦门市海沧区。委托代理人吴凌云、胡晓勤，福建君州律师事务所律师。被告厦门龙潭房地产开发有限公司，住所地厦门市思明区苏厝街10号202室。法定代表人林明池，董事长。委托代理人林巧财、罗宏强，福建天衡联合律师事务所律师。原告高敏与被告厦门龙潭房地产开发有限公司（下称龙潭公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林月蓉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高敏及其委托代理人胡晓勤，被告龙潭公司的委托代理人罗宏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高敏诉称，被告以地铁铺及售后包租稳定高额利润的方式对外销售厦门名汇广场项目的商铺。原告于2013年4月14日与被告签订《定购协议书》，约定：1、由原告向被告定购位于厦门市思明区中山路329号厦门名汇广场首层B019号单元商业房产（门牌号为霞溪路50号之17）；2、购房款总价2291692元，定金50000元；3、特别告知：该房产是由甲方委托的专业的经营管理公司进行统一规划、统一经营管理，原则上乙方（原告）不得独立经营等条款。原告于2013年4月14日支付购房定金50000元，后依约于2013年4月21日付款1173423元，实际向被告支付款项合计1223423元。但被告自双方签约后一年多通过第三方进行的售后返租事宜始终混乱，厦门名汇广场项目的商场（包含本案讼争商铺）至今关闭未正常运营。且原告购买的商铺并没有独立的门面，是属于该项目商场内的一隔间，客观上不能独立，如果项目商场不整体开张，原告根本无法自行处置（包括自用或出租等方式）。原告预约定购商铺是为了出租收益，但讼争商铺的出租与使用障碍重重，与原告的预期相去甚远。现诉请判令：1、确认原、被告于2013年4月14日签订的《定购协议书》在本案起诉送达被告之日解除；2、被告返还原告购房款1173423元及利息损失（从起诉之日起，按银行同期贷款利率标准，计至实际付款之日止）。被告龙潭公司辩称，原告的诉求没有法律依据，其诉求请求权基础不存在。原告本身没有按照合同约定履行义务，作为违约方不具有解除权，双方在《定购协议书》中没有约定原告在何种情况下享有解除权，同时原告要求解除的意思表示也没有明确送达给被告。双方在履行《定购协议书》过程中，被告已按照合同约定履行了义务，不存在违约，但原告没有根据合同约定，没有按照被告通知办理购房合同和办理相应手续，原告存在严重违约行为，故原告的诉求不应当得到支持。经审理查明，2013年4月14日，被告龙潭公司（甲方）与原告高敏（乙方）签订一份《定购协议书》，约定乙方向甲方定购位于厦门市思明区中山路329号厦门名汇广场首层B019号单元的房产（该房产门牌号为霞溪路50号之17单元），建筑面积共51.52平方米，土地用途为商业；购房款总价计2291692元；乙方应在签订定购协议书当日向甲方支付定金50000元；乙方应于本协议签订之日起7日内付清房产总价款50%的首期购房款计1191692元，购房余款计1100000元通过申请银行按揭贷款的方式支付；乙方应于甲方通知签订《商品房买卖合同》之日起7日内携本定购协议书、有效身份证件、定金票据至甲方指定的签约地点签订《商品房买卖合同》，否则甲方有权单方面解除本协议并将该房产另售他人，乙方所交购房定金不予返还；除本协议另有约定外，若甲方在上述定购期内将房产转售他人，甲方应双倍返还定金，若乙方存在不履行本协议的情形，均无权要求返还定金，甲方有权将该房产另售他人；在乙方支付除贷款之外的所有房款的前提下，自乙方全额支付除贷款之外所有房款之日起至2013年6月30日止，甲方将按乙方实际支付款项×0.0219%×天数的标准返利给乙方，若乙方未能在甲方通知期限内与甲方签订《商品房买卖合同》，则本条约的优惠对双方不发生效力；若本物业设立抵押，甲方负责在本协议书签订后办理该房产的解除抵押手续，并在解除抵押后通知乙方签《商品房买卖合同》；甲方对厦门名汇广场项目进行宣传的所有相关资料（包括但不限于楼书、模型、广告）仅供参考，不属要约，不作为该项目的交付标准及《商品房买卖合同》内容的组成部分；上述《定购协议书》第十三条约定，特别告知：该房产是由甲方委托的专业的经营管理公司进行统一规划、统一经营管理，原则上乙方不得独立经营，若由于乙方的不配合损害其他业主的利益，乙方应予以赔偿。上述合同签订当日，原告高敏即向被告龙潭公司支付定金50000元；2013年4月21日原告通过银行转账方式向被告支付首期购房款1173423元。2013年5月7日，被告出具一份销售不动产统一发票，确认收到原告支付的讼争房产购房款合计金额为1223423元。另查，讼争房产的权利人为被告龙潭公司，该房产进行过三次抵押权登记，分别为2009年1月20日登记、2010年8月13日注销；2010年8月13日登记、2014年11月25日注销；2014年11月17日登记、2014年12月11日注销。现讼争房产已无抵押权登记，至今未交付给原告。上述事实，有《定购协议书》、支付购房款发票、银行转账凭条、厦门市土地房屋权证等证据及庭审当事人陈述等材料予以佐证，本院予以认定。审理中，原告称其曾口头及电话方式向被告表示要求解除上述《定购协议书》及退还购房款。原告认为，原告购买的商铺自购买至今都是关闭状态，无法经营，无法独立使用；证明被告至今无法交付房产，商场钥匙由被告掌握，原告无法进入商铺内，无法实际使用商铺；且诉争房产目前仍处于未经营状态，被告不能按照定购协议书签订时的承诺履行，存在违约，原告有权解除双方的《定购协议书》。被告对此不予认可，并认为双方存在商品房买卖合同关系；原告购买讼争商业地产是投资行为，投资即存在风险是常识；原告购买商铺时讼争房产是现房，说明原告看到现房才付款；原告于2013年4月14日支付定金50000元、于2013年4月21日支付定金1173423元，说明原告购买商铺意愿强烈；2014年下半年原告提出的诉求不符合诚实信用原则，存在不诚信的违约情形。另，讼争房产可以签订购房合同、可以办理过户手续，不存在合同目的落空、解除合同的情形，只有合同明确约定一方可以牺牲定金为代价才可以解除合同。该定金应为解约定金，但原告交付的定金不是解约定金而是成约定金，故原告交付定金的目的可以实现，原告解除合同、要求返还购房款没有事实依据。为此，被告提交收据（存根）三份，证明原告已支付购房定金1223423元的事实。原告对其中于2013年4月14日的定金50000元收据真实性无异议，其余两份收据（存根）真实性不予确认，是被告自行书写，原告没有收到，且原告于2013年4月21日一次性转账支付1173423元购房款时，并非分两次转账，2013年5月7日被告将2013年4月14日的定金50000元收据收回，并出具购房款1223423元的发票联（包括定金50000元）。本院认为，本案中，原、被告签订的《定购协议书》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应为有效合同。上述合同签订后，原告已依约向被告交付定金及购房款共计1223423元。本院认为，原告作为讼争《定购协议书》的当事人，理应依约履行合同义务签订《商品房买卖合同》，但原告已经采取的实际行为及通知被告，告知自己将不再履行合同，原告作为违约方不具有单方合同解除权，但原告愿意适用定金罚则承担自己的违约责任，故讼争《定购协议书》已经没有履行的意义；且原告购买讼争房产系为了出租利益的目的，被告在与原告签订《定购协议书》近两年未交付房产，讼争房产所在商场亦未开始营业，虽然双方协议未约定交房日期等，但被告的行为已致原告签订《定购协议书》的目的未能实现。因此，根据《合同法》相关规定，对于原告解除《定购协议书》的主张，本院予以支持。关于定金数额问题，原告主张定金为《定购协议书》约定的50000元，被告则主张2013年4月21日原告交付的1173423元也系定金。本院认为，根据双方协议约定，定金数额为50000元，协议签订后7日内即2013年4月21日原告交付首期购房款1191692元，原告交付1173423元时间符合协议约定的交付购房款时间，且被告在向原告出具的发票中明确其购房款性质，故对被告关于定金的主张，本院不予支持。合同解除后，被告应返还原告购房款，并支付相应的利息损失，但利息损失应自2015年4月15日被告签收原告起诉状、应诉材料时起算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告高敏与被告厦门龙潭房地产开发有限公司于2013年4月14日签订的《定购协议书》自2015年4月15日起解除；二、被告厦门龙潭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高敏购房款1173423元及利息（以本金1173423元为基数，自2015年4月3日原告起诉之日起至实际付款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7680元，由原告高敏及被告厦门龙潭房地产开发有限公司各负担3840元；款项于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 林月蓉二〇一五年五月二十八日代书记员 林靓靓附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 更多数据：搜索“”来源：