（2015）宾民初字第00711号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2016-03-03
案件名称
常海军与佳木斯市融和房地产开发有限公司、张凤滨房屋拆迁安置补偿协议纠纷一审民事判决书
法院
宾县人民法院
所属地区
宾县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
常海军,佳木斯市融和房地产开发有限公司,张凤滨
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》：第四条第一款，第八条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
黑龙江省宾县人民法院民 事 判 决 书（2015）宾民初字第00711号原告常海军，住宾县。委托代理人李洪源。被告佳木斯市融和房地产开发有限公司。法定代表人张凤滨，经理，住宾县。被告张凤滨，40岁，住宾县。委托代理人盛有声，法律工作者住宾县宾州镇文化街。原告常海军与被告佳木斯市融和房地产开发有限公司（以下简称融和地产）、被告张凤滨房屋拆迁安置补偿协议纠纷一案，本院2015年2月11日受理后，依法审判员何力民担任审判长，由代理审判员宇文鸿滨主审，与代理审判员李学峰共同组成合议庭，于2015年4月2日公开开庭进行了审理，原告常海军及委托代理人李洪源，被告融和地产、张凤滨的委托代理人盛有声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常海军诉称：原告常海军在仿古一条街居住，在被告融和地产拆迁范围内，2014年原、被告签订了拆迁补偿合同，当时双方约定，被告融和地产于2015年1月30日前给付原告拆迁补偿款45万元，剩余100万元开工前付清，两项欠款如果有一项不到位，原告有权强行收回土地，此欠款到期后，经原告多次索要未果，诉讼至法院请求一，解除原、被告于2014年8月31日签订的所有拆迁补偿协议；二，要求被告依据2014年11月27日双方签订的拆迁补偿协议书的约定赔偿原告120万元经济损失。三，要求本案被告赔偿原告因拆迁房屋所造成的损失此损失包括有照的房屋以及没有照的房屋，具体价格按照市场价值每平米1500元，拆迁面积为3150平方米，总价款为4725000元予以赔偿；四，诉讼费由被告承担。被告融和地产辩称：不同意原告常海军的诉讼请求，恳请法院依法查清事实，驳回原告的诉请，但是如果原告强行要求解除合同答辩人认为应当依据法律规定对合同解除后所产生的法律责任依法予以分配，具体的事实及理由：融和地产于2014年在宾县仿古一条街附近从事房地产开发，原告居住于开发附近，当时就有关就拆迁补偿事宜双方签属了有关协定，具体的权利义务见双方签属的合同文本，现答辩人认为原、被告双方所签订的合同是本着自愿有偿的原则所签属，合同当事人依法应当实际履行，非经法定事由或合同约定事由任何一方不应予以解除，因此答辩人原则上不同意原告的诉讼请求，恳请法院驳回原告的诉讼请求。原告常海军为证明自己的主张成立，向法庭提交如下证据并当庭举示：证据一、2014年8月31日拆迁补偿协议两份。拟证明原、被告双方约定，原告常海军的房屋面积3150平方米，土地面积5000平方米作为被告的房屋拆迁范围，同时约定被告分期付给原告拆迁补偿款600万元，拆迁前付60万元，2014年10月1日付140万，余款400万于2015年A栋3楼平口一次性付清。同时协议约定以前签订的房屋征收补偿协议书编号为001、002、003无效，以原、被告双方签订的2014年8月31日签订的拆迁补偿协议为准，被告欠原告现金140万元，并出具140万元欠条一份，承诺此欠款项2014年10月1日中午12点前一次性付清，如被告违约，原告有权收回被拆迁的土地。被告融和地产质证对证据真实性无异议，这是当初双方就房屋拆迁补偿事宜意思的真实表示，对证明的问题有异议，两份拆迁补偿协议书名称相同，时间相同，标的物即提供开发的房产与土地也相同，那么究竟以哪份协议书为准，由于两个回迁的内容不一致，按照法律规定应该由双方协商，协商不了应该由法院进行审判。证据二、2014年8月31日抵押协议书一份。拟证明被告基于合同承诺欠款原告400万元，定于2015年A栋3楼平口一次性还清的事实，被告为保证合同的履行，承诺用楼房作抵押，A栋、B栋一至六楼抵押给原告，同时承诺在没付清欠款前被告无权出售楼房。被告融和地产质证对证据真实性无异议，认为是当时双方的意思真实表示，但对原告所证明的问题有异议，原告向法庭提供的证据一与目前向法庭提供的证据二从法律的意义上讲是矛盾的，因为原告只有一处面积为3150平米的住宅，和5000平米的土地，原告对上述权利或者行使抵押权或行使开发拆迁权，该房屋如果签订拆迁补偿协议，原告即不享有抵押权，如果原告享有抵押权就无权签属证据一的拆迁补偿协议，因此原、被告双方三份合同只能取其一，不能并存。证据三、2014年8月31日补偿协议书一份。拟证明由于被告开发拖延，被告给原告补偿楼房一套，面积83平方米，楼层为A栋三单元四楼。被告融和地产质证对证据的真实性无异议，是双方当时的意思真实表示，对证明的问题有异议，该补偿协议是基于被告融和地产确实在施工过程中出现延误，经双方平等协商由被告融和地产给予原告适当的补偿，在本案中如果原告诉请解除合同，那么该补偿协议将不具有效力，如果不诉请解除合同其本身的诉讼就失去意义。证据四、2014年9月4日被告融和地产给原告出具的欠据一份。拟证明被告融和地产欠原告拆迁补偿款140万元，被告承诺此款在2014年10月1日前将140万元交付给原告。被告融和地产质证无异议。证据五、2014年11月27日原、被告双方签订的拆迁补偿补充协议书一份。拟证明被告融和地产于2015年1月31日前付给原告常海军拆迁补偿款45万元，余款100万元开工前付清，两项款如有一项不到位，被告融和地产不能开工，原告有权收回土地。并可以拆除被告融和地产坐落在原告土地上的一切设备。产生的后果由被告融和地产承担。被告融和地产包赔原告经济损失120万元，并把已拆完的原告的房屋恢复到原来的面貌。被告融和地产质证对真实性无异议，是双方的真实意思表示，但对证明的问题有异议，该合同中约定乙方即本案原告有权强行收回土地，拆除设备，阻止生产的行为均属于一种侵权行为，因为拆迁补偿协议签订后被拆迁的土地应归于开发人用于开发建设，开发人的开发建设活动是正常合法的经营活动，双方当事人不应当对正常合法的经营活动进行阻止破坏，此外房屋一经拆迁开发，即不可能恢复到原有面貌，因此被告认为该协议部分条款违背法律规定，有背于客观事实，因此不具有证明效力。证据六，房屋所有权证八本，国有土地使用证两本。拟证明被告融和地产拆迁原告拥有合法产权的房屋面积。具体包括房屋产权证号0625**号，房屋建筑面积95.15平米，拆迁的房屋长11米，宽8.65米，房屋产权证号0625**号，房屋建筑面积77平米，拆迁房屋长11米，宽7米，房屋产权证号0625**号，房屋建筑面积101.52平米，房屋产权证号0625**号，建筑面积245.6平米，房屋产权证号0625**号，建筑面积是297平米，拆迁房屋长18米，宽是8.25米，二楼房屋产权证号0625**号，建筑面积是158.65平米，拆迁房屋长19.23米，宽8.25米。房屋产权证号0625**号，建筑面积是161.04平米，拆迁房屋长24.4米，宽6.6米，房屋产权证号0625**号，建筑面积是239.04平米，拆迁房屋长33.2米，宽是7.2米，国有土地使用证号2003第120号，使用面积250平米，国有土地使用证号2006年第514号，使用面积2568.2平米。被告融和地产质证无异议。原告提供的证据四、六被告没有异议，本庭予以采信，证据一、二、三、五被告对真实性没有异议，虽对关联性有异议但其理由不成立，本庭予以认定。经审理查明：2013年10月15日，宾县城乡建设管理委员会会议纪要将原告居住的地段列为重点开发建设项目，2013年11月15日宾县住房和城乡建设局下发宾住建函（2013）130号关于宾县蓝色经典小区建设项目选址意见的函，该项目规划占地面积34126平方米，总建筑面积95972平方米，同意佳木斯市融和房地产开发有限公司接到此函后进行审批，2013年11月19日，宾县发展改革局下发宾发预核准（2013）110号文件，关于蓝色经典小区建设项目预核准的批复，同意该项目开展前期工作，项目名称为：蓝色经典小区建设项目，建设单位是佳木斯市融和房地产开发有限公司，文件要求该公司遵守向行政审批部门作出的承诺，按相关规定编制项目可行性报告，提供相关部门审批文件和必备要件后该局下达项目核准文件.2014年5月26日宾县城镇建设项目指挥部与佳木斯市融和房地产开发有限公司签订了房地产开发协议，同意该地段进行改造，并由宾州镇街道社区征收部门负责拆迁.拆迁费由该公司承担.除以上文件协议外，该公司并没有办理合法的拆迁及其它建设手续.原告在仿古一条街居住，居住地点坐落在南大街地段原东风大队，开设华能老年公寓，房屋面积3150平米，土地面积5000平米在拆迁范围内。2014年1月18日，原告与被告融合地产公司签订了001、002、003号房屋征收补偿协议书（补偿协议是用宾县拆迁办公室的格式，落款处为佳木斯市融和房地产开发有限公司并有法定代表人张凤滨的名章），其中001号协议中约定回迁安置在宾县蓝色经典A楼三单元二至六层立体安置，建筑面积约963平方米；002号协议中约定回迁安置在宾县蓝色经典A楼四单元二至六层立体安置，建筑面积约969平方米；003号协议中约定回迁安置在宾县蓝色经典A楼二单元二至六层立体安置，建筑面积约949.8平方米。搬家期限为2014年3月20日，进户时间为2014年11月30日前。2014年8月31日原告与被告签订拆迁补偿协议，约定一次性交给被告拆迁，被告融和地产先付给原告常海军10万现款，以作为动迁补偿，入住公寓老人搬迁之用，同时约定被告融和地产分期付给原告拆迁补偿款600万元及一定面积的房屋，拆迁前付60万元，2014年10月1日付140万，余款400万元于2015年A栋3楼平口一次性付清。同时协议约定以前签订的房屋征收补偿协议书编号为001、002、003无效，以原、被告双方2014年8月31日签订的拆迁补偿协议为准，被告融和地产欠原告常海军现金140万元，并出具140万元欠条一份，承诺此欠款于2014年10月1日中午12点前一次性付清，如被告融和地产违约，原告有权收回被拆迁的土地，被告融和地产自愿停工，被告融和地产还承诺包赔原告的一切经济损失，给原告恢复到原有的面貌。同日原告与被告签订抵押协议书一份。被告融和地产承诺用将来建造的楼房作抵押，A栋、B栋一至六楼抵押给原告400万元，同时承诺在没付清欠款前被告无权出售楼房。2014年8月31日原、被告签订补偿协议书，由于被告融和地产开发拖延，给原告常海军补偿楼房一套，面积83平米，楼层为A栋三单元四楼。2014年9月4日被告融和地产给原告出具的欠据承诺此款在2014年10月1日前将140万元交付给原告常海军。2014年11月27日原、被告双方签订拆迁补偿补充协议书一份，被告于2015年1月31日前付给原告拆迁补偿款45万元，余款100万元开工前付清，两项款如有一项不到位，被告融和地产不能开工，原告有权收回土地。并可以拆除被告融和地产坐落在原告常海军土地上的一切设备。产生的后果由被告融和地产承担。被告融和地产包赔原告经济损失120万元，并把已拆完的原告的房屋恢复到原来的面貌。由于被告融和地产拆迁补偿款迟迟没有给原告，并且被告融和地产工地也没有实际施工，给原告常海军造成的损失被告融和地产无法实际予以赔偿，每次都是以签订拆迁补偿协议重新约定内容和增加内容来让原告再给被告融和地产时间，双方最终执行2014年11月27日的拆迁补偿协议。原、被告签订回迁的日期是2015年12月28日，被告融和地产将房屋已经拆迁完毕，由于缺少资金没有施工，只把塔吊立那了，现在合同不能继续履行，被告融和地产认可原房屋作价每平方不超过800元，原告亦同意。本院认为：被告佳木斯市融和房地产开发有限公司作为蓝色经典小区开发企业，不具有房屋征收的职能，擅自与原告常海军签订拆迁补偿协议书，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条，市、县人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作，第八条，确需征收房屋的由市县人民政府作出征收决定。故双方签订拆迁补偿协议无效。由此造成的损失应由被告融和地产承担，被告融和地产应返还被占土地5000平方米并拆除塔吊；融和地产赔偿原告常海军损失参照违约条款赔偿120万元合理；因被拆除房屋无法恢复原状，且对其价值无法进行评估，以双方认可拆除的房屋每平方米按800元标准计算，原告常海军的诉讼请求成立，予以支持。本案中张凤滨系职务行为不承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告佳木斯市融和房地产开发有限公司与原告常海军签订的房屋拆迁协议无效；二、被告佳木斯市融和房地产开发有限公司返还原告常海军5000平方米土地，同时拆除塔吊及其它设备；三、被告佳木斯市融和房地产开发有限公司赔偿原告常海军1，200，000元；四、被告佳木斯市融和房地产开发有限公司赔偿原告常海军房屋折价款2，520，000元（3150平方米×800元）；五、原告的其它诉讼请求不予支持。以上二——四项均于判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决的指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36560元被告佳木斯市融和房地产开发有限公司负担，与上款同时缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 何 力 民代理审判员 宇文鸿宾代理审判员 李 学 峰二〇一五年五月二十八日书 记 员 徐 龙 鑫 微信公众号“”