（2015）鄂武汉中民终字第00466号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-06-19
案件名称
武汉市新嘉园小区业主大会业主委员会与湖北新嘉园房地产开发有限公司、洪星萍、叶家云物权保护纠纷一案二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武汉市新嘉园小区业主大会业主委员会,湖北新嘉园房地产开发有限公司,洪星萍,叶家云
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武汉中民终字第00466号上诉人（原审原告）：武汉市新嘉园小区业主大会业主委员会，住所地武汉东湖新技术开发区新嘉园小区内。代表人：杨向辉，该业委会主任。委托代理人：李建设，湖北立丰律师事务所律师、委托代理人：栾志华（该业委会委员），男，1951年7月29日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：湖北新嘉园房地产开发有限公司，住所地武汉市阳逻经济技术开发区阳逻山庄。法定代表人：范凡。被上诉人（原审被告）：洪星萍，女，1957年10月27日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：叶家云，女，1968年1月9日出生，汉族。上诉人武汉市新嘉园小区业主大会业主委员会（以下简称新嘉园业委会）因与被上诉人湖北新嘉园房地产开发有限公司（以下简称新嘉园房产公司）、洪星萍、叶家云物权保护纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2013）鄂武东开民一初字第00392号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年5月13日，新嘉园业委会向一审法院提起诉讼，请求判令：1、新嘉园房产公司与洪星萍之间签订的关于武汉东湖新技术开发区关山三路特1号新嘉园5栋1单元1、2层13号（以下简称13号房屋）及1、2层13-1、13-2号（以下简称13-1号房屋、13-2号房屋）房屋的买卖行为无效；2、新嘉园房产公司与洪星萍返还新嘉园业委会现登记在叶家云名下的13号房屋（建筑面积159.04平方米），恢复物业管理用房159.04平方米的原状；如不能返还，则以159.04平方米面积为准，赔偿房屋的现价值（暂定每平方米6800元）共计1081472元；3、本案诉讼费用由新嘉园房产公司、洪星萍、叶家云承担。一审法院经审理查明，新嘉园房产公司系武汉东湖新技术开发区关山三路特1号新嘉园小区的开发商，该小区业主在2003年成立了第一届业主委员会，在2010年12月8日成立第四届业主委员会。新嘉园房产公司作为移交单位于2005年6月29日向成立的新嘉园业委会出具书面的《关于新嘉园小区提供物业管理用房交接说明》并附物业管理用房平面图一份。在该交接说明中记载有“我公司提供的物业管理用房位于五号楼，本住宅区总建筑面积48082.04平方米，应交物业管理用房96.16平方米，现已修缮完善，办公用品已配备。现特向业主委员会提供交接验收”的主体内容。该交接说明上有武汉市新嘉园小区业主大会业主委员会及新嘉园房产公司的印章，在接受单位处有时任新嘉园业委会主任灿琼华签名。2010年5月，叶家云、洪星萍购买案涉13号房屋、13-1号房屋、13-2号房屋时，有为小区提供物业服务的物业公司在案涉13号房屋里办公。在进出该房屋的玻璃门上印有“物业公司”四个红色大字，在该字下方的玻璃门上印有绿色的清晰的“开发商：湖北省新嘉园房地产开发有限公司”“营销热线87421313、87806137”字样。2010年6月左右，新嘉园房产公司分别与叶家云、洪星萍签订《武汉市商品房买卖合同》，以每平方米5000元的价格，795200元的总价将案涉13号房屋（建筑面积159.04平方米）卖给叶家云，以1177700元的总价将案涉13-1号房屋（建筑面积91.80平方米）、13-2号房屋（建筑面积143.74平方米）卖给洪星萍。新嘉园房产公司在该合同上将日期倒签至2007年5月18日。2010年9月13日，案涉13号房屋的房屋所有权证办至叶家云名下。2010年9月13日、2010年9月15日，案涉13-1号房屋、13-2号房屋的房屋所有权证办至洪星萍名下。在案涉13号房屋出售后，新嘉园小区的物业公司从案涉13号房屋里搬至小区内地面一层的三间车库里办公至今。新嘉园业委会于2012年6月28日向武汉东湖新技术开发区房产管理局反映小区物业管理用房被卖一事。武汉东湖新技术开发区房产管理局于2012年8月21日回复新嘉园业委会：“经查，湖北新嘉园房地产开发有限公司没有按照《武汉市住宅区物业管理条例》的规定，在新嘉园小区内配置物业管理用房。我局已向湖北新嘉园房地产开发有限公司发出《责令限期改正通知书》，责令湖北新嘉园房地产开发有限公司改正，向新嘉园小区业主委员会提供符合规定的物业管理办公用房。”此后，新嘉园小区物业管理用房事项并未落实，新嘉园小区业主委员会继续向武汉东湖新技术开发区房产管理局反映相关情况在本案审理过程中：1、经新嘉园业委会与洪星萍、叶家云共同确认，新嘉园房产公司向新嘉园业委会交接的物业管理用房平面图显示的房屋位置与叶家云名下的案涉13号房屋的平面图中显示的房屋位置重合，但新嘉园房产公司向新嘉园业委会出具的案涉交接说明中记载的“应交物业管理用房96.16平方米”，与叶家云名下的案涉13号房屋购房合同及房产证上登记的建筑面积159.04平方米不相符。2、经新嘉园业委会与洪星萍、叶家云共同确认，叶家云在购买案涉13号房屋时，有物业公司在该房屋内办公，但新嘉园业委会提出当时该业委会在案涉13号房屋内办公，但洪星萍、叶家云提出当时案涉房屋内无新嘉园业委会办公，仅知晓开发商新嘉园房产公司在此处售楼，新嘉园业委会提交的证据四照片中就能显示这个内容。3、洪星萍、叶家云称案涉13号房屋、13-1号房屋、13-2号房屋是两人同案外人夏竹兰共三人共同出资购买，仅登记在其中的个人名下。案外人夏竹兰对此无异议。4、新嘉园业委会向一审法院表示对案涉物业管理用房的房产价值不作司法鉴定。一审法院认为，一、新嘉园业委会的物业管理用房问题。根据我国《物业管理条例》第三十八条的规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。在本案中，新嘉园房产公司于2005年6月29日向新嘉园业委会移交物业管理用房时明确应向交物业管理用房96.16平方米，则依法确认新嘉园业委会的物业管理用房面积为96.16平方米。根据新嘉园业委会与洪星萍、叶家云共同确认新嘉园业委会的物业管理用房坐落位置的情况，可以确定新嘉园房产公司向新嘉园业委会移交的物业管理用房位于案涉13号房屋中，即物业管理用房是案涉13号房屋面积中的96.16平方米。对于新嘉园业委会提出应以新嘉园房产公司交接物业管理用房时所附平面图对应的实际面积即案涉13号房屋的房产登记面积159.04平方米来确认物业管理用房面积的意见，依据不足，不予采纳。二、案涉13号房屋的所有权归属问题。《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”。在本案中，新嘉园业委会成立于2003年，参照我国《物业管理条例》第九条第一款关于一个物业管理区域成立一个业主大会的规定，可知新嘉园房产公司作为开发商在2010年时可以出售的房屋属于尾盘，洪星萍、叶家云在2010年5月份准备购买案涉13号房屋、13-1号房屋、13-2号房屋时购房面积达到394.58平方米，则洪星萍、叶家云以与时价相当的每平方米5000元的价格购买时，主观上不具有恶意购买案涉13号房屋的情形，客观上亦不具有明显低于市场价格的情况，则洪星萍、叶家云购买案涉13号房屋、13-1号房屋、13-2号房屋时是善意且以较合理的价格购买的。在洪星萍、叶家云支付案涉13号房屋的对价并将该房屋在武汉东湖新技术开发区房产管理局登记在叶家云名下后，该房屋所有权由叶家云取得。对于新嘉园业委会提出洪星萍、叶家云在购买案涉13号房屋时是明知该房屋是物业管理用房的使用现状和法定设计用途而恶意串通购买的意见，因根据新嘉园业委会提交的证据四中的照片内容显示，案涉13号房屋在2010年5月份时是物业公司在房屋内办公，同时该房屋承担开发商被告新嘉园房产公司售卖房屋的功能，而无法显示新嘉园业委会在此房屋内办公，新嘉园业委会既未提交证据证明其此时在该房屋内办公，亦未提交证据证明洪星萍、叶家云此时明知新嘉园业委会在此处办公而恶意购买，从普通购房人来看，物业公司在房屋内办公，既不能表示该房屋就是物业公司所有，又不能代表该房屋就是物业管理用房或该房屋的法定设计用途就是物业管理用房，仅只能说明此时是物业公司在使用该房屋，在无人主张权利的情况下，开发商是可以出售自己的房屋，且事实上本案中开发商在洪星萍、叶家云支付房屋对价后及时将案涉房屋的权证办至叶家云名下，可知洪星萍、叶家云购买案涉房屋时不存在明知案涉13号房屋是新嘉园小区的物业管理用房而与开发商恶意串通购买的情况，故对此意见不予采纳。三、新嘉园业委会的物业管理用房被新嘉园房产公司无权处分的法律后果。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第二款中“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”的规定，在叶家云取得案涉13号房屋的所有权后，新嘉园业委会作为原所有权人有权向无处分权人新嘉园房产公司请求赔偿损失。参照案涉物业管理用房由新嘉园房产公司出售给洪星萍、叶家云时每平方米5000元的价格，确定新嘉园业委会的损失为480800元（96.16平方米×5000元／平方米），即新嘉园房产公司应向新嘉园业委会赔偿因案涉物业管理用房被无权处分后的损失480800元。对于新嘉园业委会要求新嘉园房产公司、洪星萍、叶家云返还案涉13号房屋并恢复物业管理用房159.04平方米的原状的诉讼请求，无依据，不予支持。对于新嘉园业委会要求按照案涉物业管理用房的现在估价每平方米6800元计算损失的意见，因其既未提交该意见的证据，又不对该房屋的现有价值进行司法鉴定评估，故对此意见不予采纳。对于新嘉园业委会要求新嘉园房产公司、洪星萍、叶家云在不能返还案涉物业管理用房的情况下赔偿损失的意见，因其要求洪星萍、叶家云赔偿损失无依据，故对该意见中要求洪星萍、叶家云赔偿损失的部分，不予采纳。综上所述，新嘉园房产公司应向新嘉园业委会赔偿因案涉物业管理用房被卖后的损失480800元。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，经合议庭合议，判决：一、湖北新嘉园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉市新嘉园小区业主大会业主委员会赔偿480800元；二、驳回武汉市新嘉园小区业主大会业主委员会的其他诉讼请求。本案受理费11374元，由湖北新嘉园房地产开发有限公司承担。判后，新嘉园业委会不服，向本院提起上诉称，1、关于物业管理用房的确定问题。首先，根据物权法和物业管理条例的规定，涉案物业管理用房的所有权属于新嘉园业委会。其次，该物业管理用房实际面积为159.04m2，即新嘉园业委会实际应该拥有的物业管理用房为159.04m2的房屋，而非96.16m2的房屋。虽然新嘉园房地产公司书面上表示于2005年6月29日向新嘉园业委会交付的房屋面积为96.16m2，但其实际交付的房屋面积为159.04m2，新嘉园业委会接受时也没有提出异议。2、一审判决认定洪星萍、叶家云等受让标的物时系善意取得适用法律错误。3、一审法院关于新嘉园业委会的损失认定错误，应按涉案房屋实际交付的面积予以计算，且计算标准应以房屋现值予以赔偿。4、在一审审理过程中，新嘉园业委会依法提出追加武汉嘉泰物业管理有限公司作为本案被告，并提交相应证据，但一审法院未予准许属程序错误。上诉请求：一、撤销原判，依法改判或将本案发回重审；二、一、二审诉讼费由新嘉园房产公司、洪星萍、叶家云承担。新嘉园房产公司未到庭答辩。洪星萍、叶家云共同答辩称，我们购买房屋时诉争房屋为售楼部，且是以临街门面的价格购买，当时购买时也进行了公示，公未期间没有任何人来主张权利，且诉争房屋在我们购买后办理了权证，我们已尽了注意义务，属于善意购买人。一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据物业管理条例第三十八条的规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。在本案中，新嘉园房产公司于2005年6月29日向新嘉园业委会移交物业管理用房96.16平方米，2010年6月左右，该物业管理用房又被新嘉园房产公司擅自处分，新嘉园房产公司应当承担赔偿责任。关于新嘉园业委会诉称的物业管理用房面积问题。2005年6月29日，新嘉园房产公司向新嘉园业委会移交物业管理用房时明确应向新嘉园业委会交物业管理用房面积为96.16平方米。根据新嘉园业委会与洪星萍、叶家云在一审诉讼过程中共同确认该物业管理用房位于案涉13号房屋中，而在该13号房屋内办公的有物业公司及开发商新嘉园房产公司及其销售部门，故一审法院据此认定新嘉园房产公司向新嘉园业委会移交的物业管理用房是案涉13房屋面积中的96.16平方米正确，新嘉园业委会上诉称移交的物业管理用房应为13号房屋的房产登记面积159.04平方米缺乏事实依据，本院不予支持。关于新嘉园业委会上诉称洪星萍、叶家云购买案涉房屋是否善意取得的问题。虽新嘉园房产公司向新嘉园业委会移交物业管理用房位于13号房屋中，但从2005年新嘉园房产公司移交物业管理用房至2010年洪星萍、叶家云购买诉争房屋止，新嘉园业委会均未到房地部门进行权属登记，洪星萍、叶家云作为购买人并不知晓诉争房屋含有物业管理用房，且洪星萍、叶家云购买诉争房屋时支付了合理对价，并进行了权属登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失”的规定，诉争房屋应归洪星萍、叶家云所有。关于新嘉园业委会上诉称一审法院判决新嘉园房产公司赔偿标准过低的问题。根据民事诉讼谁主张谁举证的原则，新嘉园业委会对其主张赔偿的数额应当承担举证责任，但新嘉园业委会在一审诉讼过程中明确表示对涉案物业管理用房的房产价值不作司法鉴定，故一审法院参照涉案物业管理用房由新嘉园房产公司出售给洪星萍、叶家云时的售价予以赔偿并无不当，其认为赔偿标准过低应由其承担举证不能的法律后果，故其该项上诉理由，本院不予支持。关于新嘉园业委会上诉称其在一审诉讼中主张追加武汉嘉泰物业管理有限公司为被告，一审法院未予准许，一审程序违法的问题。新嘉园业委会主张追加武汉嘉泰物业管理有限公司为被告武汉嘉泰物业管理有限公司既不是房屋买卖合同的相对方，也不是侵权人，与本案无直接利害关系，故一审法院裁定不准许其追加武汉嘉泰物业管理有限公司为被告正确，其上诉称一审程序违法的上诉理由不成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。新嘉园业委会的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11374元，由武汉市新嘉园小区业主大会业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 申 斌审 判 员 张文霞代理审判员 丰 伟二〇一五年五月二十八日书 记 员 汪丽玲 微信公众号“”