（2014）平民初字第619号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-10-23
案件名称
雷国成与贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
安顺市平坝区人民法院
所属地区
安顺市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
雷国成,贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2014）平民初字第619号原告雷国成，个体户。委托代理人叶世学，贵州贵黄叶律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司，住所：贵阳市小河区中曹司小屯路东方小区D区。法定代表人黄虎，职务：总经理。委托代理人周耀先，贵州达德律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托代理人秦宁，贵州达德律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。原告雷国成诉被告贵阳经济技术开发区东方房地产开发有限公司（以下简称东方房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告雷国成及其委托代理人叶世学、被告东方房开公司委托代理人秦宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雷国成诉称，2013年8月25日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》一份，双方合同第五条（1）款约定，甲方承诺：甲方提供全方位质量合格、具备相应使用条件的商铺租赁给乙方使用。第（4）款约定：甲方负责提供正常用水、供电等物业条件，费用由乙方承担。第六条违约责任（2）款规定：若甲方逾期交付商铺或不履行商铺修缮业务的，除因及时补救外还必须按照租金的每日万分之五向乙方支付违约金。乙方还有其他损失的，甲方应当承担赔偿责任。合同签订后，原告积极按照约定条款履行：一、交付了6个月租金60万元整；二、交纳押金30万元；三、筹措资金，开辟货源进货到位；四、按约定于2014年元月1日正式开业经营。但被告却未按合同履行义务，首先是提供给原告的商铺不合格，基础设施差：1、商铺顶层漏水；2、没有单独电表，临时挂靠用电，导致原告每月多交电费1000元；3、观光电梯未安装；4唯一进入商场的扶手电梯被水淹后不修复，导致商场客户无法进出；5、一楼通道无人管理，杂物乱七八糟，没有路灯，客户无法进入商场。尤其严重的是本次特大暴雨，从4楼屋顶冲泄至3、2、1楼，整个商场从楼层、楼顶至墙壁、地板，所有摆设好的家具、电器、商品等物品均被漏水侵蚀和损坏，造成极大的经济损失。为此，原告多次打电话给被告，还分别于2014年3月12日、3月25日、5月22日三次书面告知被告，要求被告尽快派人修复漏雨屋面及楼层漏水，被告未予重视，仅派些技术不精或无防漏技术的人员修缮，时间长达几个月之久，严重影响商场营业。被告未按合同约定提供全方位质量合格、具备相应使用条件的商铺租赁给原告的行为，构成违约，应承担赔偿损失及给付违约金的违约责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求：1、继续履行《商铺租赁合同》；2、支付违约金54000元；3、赔偿因违约造成的经济损失297600元；4、被告在出租房屋修整和配套设施未完善前，顺延原告免交6个月租金；5、由被告承担全部诉讼费用。原告雷国成提供下列证据支持其主张：1、房屋租赁合同1份，用以证明原、被告双方存在商铺租赁合同关系及合同约定的双方权利义务、违约责任等相关规定。2、平坝县国成家居大世界个体工商户营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各1份，用以证明平坝县国成家居大世界系合法经营及原告的主体资格。3、国成家居大世界提请甲方当前必须解决的几件要事的书面报告、国成家居大世界督促甲方限期解决的几件要事第二次书面报告、国成家居大世界强烈要求甲方负责人及时协同解决以下几件要事的第三次书面通告各1份，用以证明在2014年6月3日水灾之前，原告曾三次书面报告给被告，要求被告解决房屋的相关问题，房屋在水灾之前就存在质量问题的相关事实。4、国成家居大世界要求顺延免租期的理由1份，用以证明原告曾要求被告顺延免租期的事实及原告要求顺延免租期的理由。5、申请、律师函各1份，用以证明原告已将商铺租金60万元先行交纳至平坝法院并发律师函通知被告的事实。6、商场装修及各项损失明细表3份、供货商发货清单3份，用以证明原告方的维修损失及货品损失。7、2014年6月3日水灾受损货品清单5份，用以证明原告方货品受损情况。8、2014年6月3日前水灾照片13张、水灾后照片26张、光盘1份，用以证明因被告房屋的屋面没有做好防水处理，导致漏水的发生，以及给原告造成经济损失的相关事实。9、评估报告、鉴定费用票据各2份，用以证明被告交付商铺不符合合同约定，造成原告装修及货品损失的事实，同时证明原告各项损失金额，原告支付鉴定费用14500元的相关事实。10、记帐凭证1份，用以证明原告支付维修工程款32000元的事实。被告东方房开公司辩称，原告诉称被告不履行商铺修缮事宜不符合客观事实，原告在诉状中也提及被告进行过修缮行为，且我方也申请证人出庭证实被告进行过多次积极的修缮行为，故对原告主张的违约金不应支持。对于原告主张的经济损失，其提交的证据（照片）主要形成于2013年11月、2014年6月两次，并未提供原、被告双方对受损事实、受损物资进行确认的签字，且2014年6月的灾情，系平坝县60年来难遇的特大暴雨灾害性天气，属于不可抗力范畴，双方在灾后就受损物资协商过程中，向我方递交的受损物资仅为10万元，却在本次诉讼过程中诉请受损物资高达29万元，差距巨大，仅凭原告提供的照片和单方制作的清单无法达到其证明目的。对于原告要求被告顺延6个月租金的诉请，双方既无协议约定，也无相关法律法规的规定，不应被法院采纳支持。对于原告增加的诉讼请求，原告主张违约金54000元，同时提出赔偿损失39万元，根据相关法律及司法解释，该两项请求不能并行；原告的经济损失中应扣减我方认可后又重复评估的12000元；其要求增加的60000元损失，并未提供相关证据予以证实；对于鉴定费用，是因自然灾害造成的本次损失，应由原、被告双方共同负担，请求法院依法判决。被告东方房开公司提供下列证据支持其主张：1、营业执照、组织机构代码证各1份，用以证明被告主体资格。2、国成家居大世界维修记录9份，用以证明被告对商户进行多次维修修缮的事实。3、国成家居大世界预支电费收款收据2份，用以证明代为交纳电费的事实。4、前期国成家居大世界水灾损失报表5份，用以证明原告受灾后，双方进行协商过程中原告提出受损约12万元的事实。5、前期物业管理服务协议、申请、情况说明各1份，用以证明原告商铺一直在用电，只是未单独设立电表，在物管公司户头上用电，未能单独设立电表是物管公司的责任，与被告没有关系的事实。6、照片6张、光盘1张，用以证明2014年6月3日的洪灾是平坝县60年难遇的灾害及洪灾受损的事实。7、申请证人赵某、王某、陈某出庭作证，用以证明：①屋面漏水是由于伸缩缝漏水造成的，该情形是所有房开商都无法解决的技术问题；②双方签订合同后，原告用水、用电及电梯均能正常使用，电表未能设立单独用户，系供电局及物管公司问题，与被告没有关系；③原告进场后，反映有漏水现象后，被告多次派人积极进行修缮，协调解决；④被告交付的商铺符合双方合同约定，合同履行过程中不存在违约行为。对于原告提供的证据1、2、5、9，被告均无异议，来源真实合法，本院予以采信。对原告提供的证据3、4、6、7、8、10，被告认为均系原告单方制作，没有被告方签章也没有经双方确认，无法证明原告的证明目的，该几组证据本院在组织双方评估时已现场确认，对其中能证明案件事实部分予以采信。对于被告提供的证据1，原告无异议，本院予以确认。证据2、3，原告认为恰好证明了被告对商铺长期修缮影响了原告的正常经营及没有给原告安装独立电表的事实，本院对该组证明中能证明被告在履行合同过程中对商铺进行修缮及原告进场后挂靠用电事实部分予以采信。证据4，原告对其真实性无异议，但认为当时考虑到双方长期合作关系，只主张了货物损失，本院对该组证据中证明原告曾与被告协商过商场灾后损失部分予以采信。证据5、6，原告对其真实性无异议，但认为与本案无关，不能证明被告交付的商铺没有质量问题，本院对其真实性予以认定，但证明目的综合认定。证据7，原告认为证人赵某、王某的证言对被告方有严重的倾向性，本院对该组证据中能证明案件事实部分，综合认定。经审理查明：2013年8月25日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》、《附加协议》各一份，合同约定：第一条，甲方出租的商铺座落地址：平坝县城关镇自强路23号“城市绿洲”3号楼1层2层3层商铺，建筑面积：5600㎡，用途为经营以家居为主导的综合商场。第三条，租期十年，自2014年6月1日至2024年6月1日。第四条，租金计算方式和租金交纳期及条件，3、甲方同意乙方第一次交付租金的方式分两期支付：第一期于2013年9月1日前支付甲方604800元半年租金及押金；第二期于2014年6月1日前支付甲方604800元半年租金。5、本合同一经签署，乙方即应交纳租赁押金300000元。第五条，双方权利义务，1、甲方承诺：甲方提供全方位质量合格、具备相应使用条件的商铺租赁给乙方使用。甲方于本合同签订之日起10个工作日内，向乙方交付该商铺。甲方给予乙方9个月的装修免租期，装修期间不计租金，装修免租期从2013年9月1日至2014年6月1日，甲方从2014年6月1日开始计算租金。4、甲方负责提供正常的用水、供电等物业条件，费用由乙方承担。第六条，违约责任，2、若甲方逾期交付商铺或不履行商铺修缮义务的，除因及时补救外还必须按照租金的每日万分之五向乙方支付违约金。合同签订后，原告按约定向被告交纳了半年的租金及押金，被告交付商铺给原告装修使用。原告于2014年元月1日正式开业经营，经营过程中，原告因商铺屋面漏水、未安装观光电梯、扶手电梯无法正常运行、未安装独立水、电表等问题多次向被告书面反映情况，要求被告解决处理。被告对商铺漏水进行了多次修缮，2014年6月3日，天降暴雨，雨水从商铺顶楼泄漏至第二层、第一层，造成原告商铺装修、货物、电器等损失，双方协商未果，致原告诉至本院，提出如前诉请。原告于2014年8月29日向本院提出申请，要求对原告受损的商品系列、办公用品、房屋基础设施及装修好的房屋损坏部分委托具备相关资质的评估机构进行价格评估，被告委托公司工作人员刘昭亮、周家富对原告受损部位进行指认，经双方确认，对原告提供的“国成家居大世界装修时三次房屋漏水给装修施工方造成返工明细表”、“国成家居大世界2014年6月份水灾后商场装修修复明细”予以认可，该损失24600元、32000元未列入评估范围。贵州皓天价格评估司法鉴定所于2014年10月27日作出（2014）鉴字第281号《评估报告》，鉴定结果：货品现实总价格为95804元，房屋基础设施（装修）现实总价格为103594元，共计199398元。原告于2014年11月7日要求对房屋基础设施（装修）补充评估，被告于2014年11月8日向本院申请庭外和解，未果，后经本院组织双方调解仍无果。2015年1月30日，原告与被告方工作人员赵某共同确认补充评估部分。2015年2月10日，贵州皓天价格评估司法鉴定所作出（2015）皓鉴字第28号《评估报告》，鉴定价格为120450元。原告垫付鉴定费用14500元。诉讼中，原告认可本次鉴定价格中有12000元吊顶部分重合，同意在总价格中予以扣除。原告于2015年3月10日申请变更第3项诉讼请求，要求被告赔偿违约造成的损失及评估费用共计394348元。本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》，是双方当事人在平等自愿基础上的真实意思表示，其内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面、认真、诚实地履行各自的义务，原告已向被告交纳了各种费用，被告应向原告交付商铺并确保商铺的正常使用。双方在合同中约定甲方提供全方位质量合格，具备相应使用条件的商铺，原告自营业后商场虽存在未安装观光电梯，水、电未设立单独用户表，底层未招商等情形，但原告并未举证证明存在停电停水阻挠经营等行为，上述情形虽一定程度影响了经营环境，但不足以影响承租人对涉讼商铺的使用经营，并未导致合同目的不能实现。原告要求继续履行合同，被告亦未主张解除合同，本院予以准许。对于原告主张的违约金54000元，双方在合同中仅约定“若甲方逾期交付商铺或不履行商铺修缮义务的”必须按租金的每日万分之五支付违约金，被告商铺存在漏水问题，原告在诉讼中也认可被告一直在对漏水作多次修缮，被告也没有逾期交付商铺情形，故原告主张支付违约金无事实依据，不予支持。被告对商铺漏水虽然进行了维修，但仍因漏水造成了原告的房屋装修损失、货品损失，原告要求被告赔偿该部分损失，符合法律规定，本院予以准许。原告的各项损失经双方确认的有24600元、32000元，经评估机构鉴定的为199398元、120450元，共计376448元，原告同意扣除重合的12000元，应为364448元，故被告应赔偿原告364448元。原告要求被告顺延免交租金6个月，双方在合同中未作约定，原告也未提供证据证明被告维修商铺影响其经营使用，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告雷国成与被告东方房开公司继续履行双方于2013年8月25日签订的《商铺租赁合同》。二、被告东方房开公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告雷国成房屋装修损失、货物损失共计364448元。三、驳回原告雷国成的其他诉讼请求。案件受理费8874元，保全费2020元，共计10894元，由原告雷国成负担1664元，被告东方房开公司负担9230元；鉴定费14500元，由被告东方房开公司负担。如被告未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力，义务人不履行，权利人可在履行期限届满之日起2年内向本院或者本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长 秦定龙审 判 员 王晓云人民陪审员 张兴成二〇一五年五月二十八日书 记 员 罗亚飞 微信公众号“”