（2015）浦民一（民）初字第8844号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-07-27
案件名称
刘菲菲与苏妮房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘菲菲,苏妮
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第一百一十五条
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第8844号原告刘菲菲。委托代理人高明。委托代理人李泓辉，上海东座律师事务所律师。被告苏妮。委托代理人罗杰，北京市中银上海律师事务所律师。原告刘菲菲与被告苏妮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年4月23日公开开庭进行了审理。原告刘菲菲及其委托代理人高明、李泓辉、被告苏妮及其委托代理人罗杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘菲菲诉称，其于2015年1月1日与被告在上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原地产）签订《房地产买卖居间协议》（以下简称《居间协议》），约定原告支付被告人民币（以下币种相同）2万元的意向金，用以洽谈购买被告坐落于上海市浦东新区唐兴路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）事宜；如被告在《房屋买卖合同》上签字，则意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》的履行。同日，双方签订《房屋买卖合同》，原告支付的意向金2万元转化为定金。因被告在签订合同前承诺系争房屋结构完整，质量完好，原告据此支付了定金，然之后原告从多方得知该房屋存在严重漏水等质量问题，该问题还致使被告与邻居之间存在纠纷，势必影响双方买卖合同的继续履行。原告认为被告出售的房屋存在严重质量问题，且隐瞒该事实的行为违反合同约定，故诉至本院请求：1、判令依法解除房屋买卖合同；2、判令被告双倍返还原告已支付的定金共计4万元；3、本案诉讼费由被告承担。被告苏妮辩称，不同意原告全部的诉请。公共管道有漏水导致楼下602室房屋（以下简称602室）侧漏，经上海市浦东新区信访办的协调，被告才同意物业公司借系争房屋对公共管道加以维护。原、被告签订合同前，602室已经表示不漏水了，物业公司出于负责的态度，再重新整修一下，被告也是基于相邻关系的考虑同意物业公司借用系争房屋。系争房屋不存在任何质量问题，原告提出解除房屋买卖合同的真正原因，是其无力筹集购房首付款，未能履行合同的违约责任在于原告，定金应予没收。经审理查明，2015年1月1日，原告（乙方）经中原房产中介居间，购买被告（甲方）所有的系争房屋，双方签订《房屋买卖合同》及《居间协议》。《房屋买卖合同》约定，系争房屋建筑面积135.71平方米，转让价款为404万元，付款方式为首期房价款（含甲方已实际收到的定金）124万元，第二期房价款280万元，通过银行贷款支付。合同第3条约定，为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后8天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期。第10.2条约定，随同该房地产一起转让的附属实施、设备及室内固定装修的价格已包含在房价款内，甲方应在正常可使用状态下交付乙方，若非固定装修、家具、电器等一并随同转让。第11条约定了定金责任：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金，在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金。若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。第12条约定了违约责任：甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照逾期总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。同时，甲、乙双方及中原地产（丙方）签订《居间协议》，约定乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金2万元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并约定了相关居间费用等。次日，中原地产出具收款收据1份，确认收到原告支付购买系争房屋的定金2万元。审理中，中原地产相关人员到庭陈述：2014年11月，602室报修漏水，后经排查发现漏水原因是因为污水管道导致，物业公司与被告沟通，对系争房屋内的管道漏水处的装修进行拆除和疏通，直至2015年1月28日最终全部维修完毕。双方合同签订前，中介人员曾带原告至系争房屋看房，合同签订后，原告告知中介人员602室有漏水，但前去602室查看时已不漏水，但墙上有水印。以上事实，由《买卖合同》、《居间协议》、收款收据、上海市房地产登记簿及庭审笔录等在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《买卖合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律与行政法规禁止性规定，应认定为合法有效。该合同明确了房屋位置、面积、价格、付款方式，同时对双方签订本约即《上海市房地产买卖合同》的时间进行了预先安排，主要预约内容完整，从法律性质而言，该《买卖合同》是当事人为将来订立本约而达成的合意，为买卖系争房屋的预约合同，对签约双方均具约束力。合同的履行需有当事人之间的信任、忠诚程度等因素，现原告提出因系争房屋漏水不愿继续履行本约，被告则提出系原告违约造成未能履行本约，在双方欠缺合意的情况下，若要求继续履行本约失去法律基础，故原告提出解除双方之间签订的预约合同，本院予以支持。原告作为买受人，在签订相关合同时，应有审慎审查系争房屋的义务，现其在签订相关合同之后才提出系争房屋存在漏水等异议，存在一定过错。系争房屋内的管道漏水虽非被告原因所致，但作为出卖人，应有告知原告系争房屋真实状况的义务，现被告未履行该项义务，也存在一定过错。因双方的原因导致最终未能签订本约，故原告要求被告双倍返还定金、被告要求没收定金的意见，本院均不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除原告刘菲菲与被告苏妮于2015年1月1日就坐落于上海市浦东新区唐兴路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖合同》的预约合同关系；二、被告苏妮应于本判决生效之日起十五日内返还原告刘菲菲定金2万元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由原告刘菲菲负担200元，被告苏妮负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陶郑忠二〇一五年五月二十八日书记员 王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 搜索“”