（2015）鸡民终字第188号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-06-23
案件名称
乔正宝与鸡西矿务局运销煤质处多种经营公司房屋租赁合同纠纷一案民事二审判决书
法院
黑龙江省鸡西市中级人民法院
所属地区
黑龙江省鸡西市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
乔正宝,鸡西矿务局运销煤质处多种经营公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鸡民终字第188号上诉人（原审原告）乔正宝，男，58岁。委托代理人孙丹，律师。被上诉人（原审被告）鸡西矿务局运销煤质处多种经营公司。法定代表人郑洪来，总经理。委托代理人李祥林，律师。上诉人乔正宝因房屋租赁合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2015）鸡冠民初字第60号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人乔正宝及其委托代理人孙丹、被上诉人鸡西矿务局运销煤质处多种经营公司（以下简称多经公司）的委托代理人李祥林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2005年12月，鸡西矿业（集团）有限责任公司将鸡西矿业（集团）有限责任公司北方肥业分公司划归多经公司管理。鸡西矿业（集团）有限责任公司拥有位于鸡西市鸡冠区红星乡东太村2队，建筑面积为1865.40平方米，房屋所有权证为鸡西市房权证鸡冠房字第0779**号的公产房屋一户。2007年开始原告乔正宝一直租赁该房屋的一部分（一层146.7平方米、二层102.6平方米、三层163.7平方米）。2011年，鸡西矿业（集团）有限责任公司将该楼房的管理权交给被告多经公司，原告乔正宝继续租赁房屋该部分，从事上海天衣品牌轮胎批发生意。2012年12月26日原、被告双方重新签订租赁合同，内容为：“第一条、甲方（被告）将位于鸡西市红星乡附近的房屋部分出租给乙方（原告）使用一年（其中一层146.7平米；二层102.6平米；三层163.7平米）。第二条、租期自2013年1月7日起至2014年1月6日止。第三条、租金及支付方式：年租金为三万一千元（31000元）人民币，但按前期约定可抵20000元，实际交付现金11000元，实行上打租，前期约定（每年抵20000元）今年以抵完。第四条、甲方租与不租；乙方承租与不承租，都应在租赁期满前一个月通知对方，防止造成不必要的损失。第五条租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满前一个月通知甲方，如甲方在租赁期届满后要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权……。”原告按合同约定交纳了该年房屋租金。2013年12月6日，被告通知原告租赁的该房屋租金上调至年租金80000元，原告不同意上调租金，合同期满后原告仍占用该房屋，但未按约定向被告交纳租赁费。2014年4月3日被告将原告起诉到法院，要求依法解除原、被告签订的房屋租赁合同，乔正宝腾出房屋，赔偿2014年1月6日至2014年6月6日的房屋损失20000元。本院于2014年6月23日作出（2014）鸡冠民初字第596号民事判决：一、解除原告多经公司与被告乔正宝签订的房屋租赁合同；二、被告乔正宝于本判决生效之日起十五日内将坐落于鸡西市鸡冠区红星乡东太村2队的房屋倒出交还原告多经公司；三、被告乔正宝于本判决书生效之日起十五日内给付原告损失12916.70元。本案原告乔正宝不服该判决，向鸡西市中级人民法院提出上诉。鸡西市中级人民法院在审理时查明：运销公司与案外人张华维订立租赁合同系对该争议楼房的整体租赁，年租金150000元，张华维负责装修。订立该合同前，运销公司未通知并询问乔正宝是否以同等条件优先承租，其他事实与一审查明认定的事实一致。中级人民法院认为，因原告乔正宝与被告多经公司的租赁合同中约定乔正宝享有优先承租权，在多经公司将房屋出租给案外人张华维时未以同等条件优先询问乔正宝是否承租，构成违约，多经公司违约行为给乔正宝造成的损失，乔正宝可另行主张权利。鸡西市中级人民法院于2014年10月31日作出（2014）鸡民终字第345号民事判决：驳回上诉，维持原判。（2014）鸡冠民初字第596号民事判决书与（2014）鸡民终字第345号民事判决书已生效。原告乔正宝以（2014）鸡民终字第345号民事判决为依据，于2014年12月19日起诉到本院，要求被告赔偿因违约行为，造成原告的营业损失150000元、搬家费30000元。庭审中，原告称因被告将房屋出租给案外人张华维，案外人将原告租赁办公室撬开，轮胎搬到库房，不让原告进入房屋，导致原告自2014年1月无法正常经营，造成营业损失。被告对原告所述不认可，称原告租赁房屋被他人侵占，轮胎搬入其他库房，与被告无关，原告至今没有将房屋交付给被告，被告已向法院执行庭申请执行，未造成原告营业损失。原、被告对其所述均未提交证据证实。原告提交2013年3月至11月上海天衣轮胎有限公司订货单、上海天衣轮胎有限公司发货单、库存清单、天衣轮胎卖胎奖励清单证实营业损失的数额，被告不认可。经法院释明，原告未提交充分有效证据证实因被告违约行为造成原告营业损失的数额。原告自行计算搬运货物需要搬运费30000元，该费用未实际发生，经法院释明，原告未提交充分有效证据证实搬运费数额。原审法院认为，原、被告于2012年12月26日签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。合同中约定原告享有优先承租权，被告以150000元价格将房屋整体出租给案外人张华维时未以同等条件优先询问乔正宝是否承租，构成违约。但原告未提供充分有效证据证实因被告违约造成原告营业损失和搬运费损失的数额。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告乔正宝的诉讼请求。宣判后，原审原告乔正宝不服，向本院提出上诉，主要上诉理由是：一审判决认定事实错误，严重损害上诉人合法权益。上诉人与被上诉人签订合同约定：“乔正宝在同等条件下享有优先承租权”，由于被上诉人违约给上诉人造成营业损失，虽未搬家，但必然导致搬家费产生，因此应当保护上诉人的损失。被上诉人多经公司以原审判决正确进行答辩。本案二审争议的焦点是：上诉人营业损失、搬家费是否应由被上诉人承担。二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新证据。二审查明认定事实与一审查明认定的事实一致。本院认为，关于上诉人提出其营业损失和搬家费应由被上诉人赔偿的问题。上诉人与被上诉人租赁合同到期后，被上诉人多经公司要求上诉人乔正宝搬离承租的房屋，但上诉人乔正宝未及时搬离租赁房屋另租房屋继续营业，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不能就扩大的损失要求赔偿。其2014年营业损失系其应采取适当措施减损而未采取的情形下放任损失产生，不得就营业损失要求赔偿。上诉人主张搬家费的损失，无事实和法律依据。故上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900元（上诉人已交纳），由上诉人乔正宝负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘伟国代理审判员 徐立群代理审判员 张 晶二〇一五年五月二十八日书 记 员 苏 爽附：本判决所依据的法律条文中华人民共和国合同法第一百一十九条规定当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 更多数据：搜索“”来源：