（2015）北民一终字第36号
裁判日期: 2015-05-28
公开日期: 2015-09-10
案件名称
覃益与吴锦光房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区北海市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区北海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）北民一终字第36号上诉人（一审原告）：覃益。委托代理人：曾华，广西先导联合律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：吴锦光。委托代理人：高云。上诉人覃益因与被上诉人吴锦光房屋租赁合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2013）海民一初字第2022号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年1月21日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年3月13日公开开庭审理了本案。上诉人覃益及其委托代理人曾华，被上诉人吴锦光的委托代理人高云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2012年8月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由甲方（即被告）将坐落于北海市北海大道明丽商务中心C幢一层104号房屋（建筑面积416.93平方米）出租给乙方（即原告），租赁期限为5年，从2012年9月1日至2017年8月31日止；租金标准为：前3年租金为117万元，年租金39万元，第四年第五年租金共90万元，年租金45万元。租金支付时间为：乙方每年分二次／期向甲方支付租金，即每次／期支付六个月租金，租金支付的原则是先支付租金后使用租赁房屋，即每次／期租金应提前十天支付，第一次／期租金20万元应在2012年8月20日前支付，第二次／期租金19万元应在2013年2月20日前支付，以后租金的支付时间以此类推。租金支付的方式为：乙方通过银行汇款直接汇入甲方账户，以银行汇款凭证和甲方账户流水记录作为付款依据，甲方已经在租金金额上将其房屋税费扣除，此房屋产生的相关税费乙方同意自行缴纳。租赁期限内，与该房屋有关各项费用的承担方式为：乙方自行承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费等相关费用，以及承担乙方租赁该房屋所发生的所有税费，乙方应保存并向甲方出示相关缴费凭据。合同第十四条第（三）款约定甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、未按约定时间交付该房屋达60日的；2、无故要求乙方终止合同的；第（四）款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，乙方支付的租赁保证金不予退还，并承担违约责任：l、不支付或者不按照约定支付租金达10日的；2、欠缴各项税费及费用达1000元以上的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、擅自将该房屋转租或以包括但不限于以承包、租赁经营等方式转给第三人使用、经营的；6、利用该房屋从事违法犯罪活动的；7、其他：乙方必须按照国家法律、法规及其规章合法经营，并不得从事法律、法规及规章禁止及不允许的活动。合同第十五条第（一）款约定甲方有本合同约定第十四条第三款约定的情形之一的，除双倍返回租赁保证金外应按年租金的50％向乙方支付违约金；第（三）款约定乙方有本合同第十四条第（四）款约定的情形之一的，租赁保证金不予退还外应按年租金的50％向甲方支付违约金。合同签订后，被告按约向原告交付了房屋，原告分别于2012年12月27日支付租金227500元（其中97500元为案外人许红本向被告支付的房屋租金），于2012年12月支付租金1万元，于2013年2月支付租金2万元，于2013年4月1日支付租金5万元，于2013年3月7日支付租金2万元，于2013年6月5日支付租金6万元，于2013年6月10日支付租金4万元，于2013年9月3日支付租金5万元，上述租金共计38万元（已扣除案外人许红本支付的部分），均由被告的妻子高云收取。2012年8月28日，被告发表《声明》一份，同意覃益将案涉房屋及其设备、设施转租给中国工商银行股份有限公司北海分行作为对外办理金融及相关业务的营业网点使用经营，转租期限自2012年10月1日至2017年9月30日，对覃益与中国工商银行股份有限公司北海分行签定的《房屋租赁合同》予以认可。为配合银行的备案要求，原、被告为此签订《房屋租赁合同》一份，落款日期为2012年8月25日，但原告举证的该份合同的年租金为39万元，被告举证的该份合同的年租金则为60万元，其他内容均一致。2012年10月18日，原告与中国工商银行股份有限公司北海分行签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将案涉房屋转租给该银行。2013年9月9日，原告收到被告发出的《解除﹤房屋租赁合同﹥通知书》一份，被告以原告未能按约履行义务，拖欠租金及相关费用不予支付，已严重违约为由单方解除了双方签订的《房屋租赁合同》。2013年11月19日，原告收到工行北海分行发出的《关于北京路支行租金支付问题的函》一份，该行以原、被告因案涉房屋的租赁问题存在纠纷为由，暂停向原告支付相应租金。现原告认为被告无故解除合同违背诚实信用原则为由诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明，原告自2012年8月8日与被告签订《房屋租赁合同》后至今未向物业公司或被告缴纳过任何物业管理费用。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：原告请求被告继续履行合同及支付违约金的诉讼请求有无事实、法律依据原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，亦未侵犯他人的合法权益，属合法有效的合同，原、被告双方均应按照约定履行各自的义务。截止2013年9月3日，原告向被告支付的租金总额为38万元，而根据双方合同中关于租金标准及租金支付时间的约定，第一次／期租金20万元应在2012年8月20日前支付，第二次／期租金19万元应在2013年2月20日前支付，原告在2013年2月20日前只向被告支付了34万元的租金，原告的上述不按约交付租金的行为明显违反了双方合同第十四条第（四）款第l项“不支付或者不按照约定支付租金达10日的”的约定，原告的该行为已经构成违约；同时，根据合同第十四条第（四）款第2项的约定，原告欠缴各项税费及费用达1000元以上的，被告有权单方解除合同，而原告自2012年8月8日与被告签订《房屋租赁合同》后至今未向物业公司或被告缴纳过任何物业管理费用，原告的该行为亦已构成违约，原告主张是物业公司拒绝收取原告所缴纳的物业费，但没有提交有效证据予以证实，不予采纳，且双方在合同中约定的物业费等费用的缴纳方式是由原告自行缴纳。综上所述，原告的上述违约行为已经达到了使被告行使解除权的要件，故原、被告签订的合同自2013年9月9日原告收到被告发出的解除合同通知书时业已解除，故原告请求被告继续履行合同及支付违约金的诉讼请求缺乏事实、法律依据，不予支持。综上所述，遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告覃益的诉讼请求。案件受理费4200元，由原告负担。上诉人覃益不服一审判决，上诉称：一、原审法院判决存在程序错误，审判组织混乱，作出（2013）海民一初字第2022号民事判决的审判组织没有进行过该案的审理。上诉人于2013年12月5日起诉被上诉人后，吴锦光提起反诉，案号为（2013）海民一初字第2022号，由陈军华法官担任审判长与人民陪审员高振理、符发钦组成合议庭进行审理，该案已经于2014年4月21日在海城区法院第四审判庭开庭审理，已经进行法庭调查、原被告举证质证和法庭辩论程序，庭审完后双方代理律师都在庭审笔录上签字，等待法院的最后判决。经过开庭审理后，吴锦光为了逃避不利于自己的事实，撤回反诉从而另案起诉，新案件为（2014）海民一初字第1131号，该案由沈海浪法官与人民陪审员符志鹄、马小龙组成合议庭进行审理。覃益在收到新案件传票后认为两案的诉讼主体、法律事实和诉讼请求都基本相同而向海城区法院申请合并审理，一审法院没有同意覃益的申请，在2014年10月13日由沈海浪与陪审员曾祥兰、李石珍开庭审理了（2014）海民一初字第1131号案件，案件审理完成后吴锦光又撤回（2014）海民一初字第1131号案的起诉。在此背景下，由沈海浪法官作出的（2013）海民一初字第2022号民事判决存在严重的程序错误。首先，原告起诉后，被告提起反诉，案件开庭审理后，被告撤回反诉，在原告不撤诉的情况下，本诉依法应当继续审理，在法定期限内作出判决；其次，一审法院从来没有告知过原告覃益（2013）海民一初字第2022号案卷的审判组织更换了组成人员；再次，沈海浪参与的是（2014）海民一初字第1131号案卷的审理，从来没有参与过原告为覃益的（2013）海民一初字第2022号案卷的审理，凭什么作出了（2013）海民一初字第2022号民事判决书二、一审判决认定的法律事实错误，并以此作出了错误的认定。一审判决认定的“原告分别于2012年12月27日支付租金227500元（其中97500元为案外人许红本向被告支付的房屋租金）……上诉租金共计38万元（已扣除案外人许红本支付的部分）”的内容纯属颠倒是非黑白，原告覃益提供的证据8第二张收条清楚的写明“今收到覃益付2012年6月1日至2012年12月31日止黄金丽楼房屋租金贰拾贰万柒仟伍佰元整（227500．00）于2012年12月27日前已付清收款人高云”，该收条清清楚楚的表明被告妻子高云收到的是原告覃益共计227500元，在被告没有任何其他证据的情况下，一审判决凭什么认定了原告覃益支付的租金为许红本的凭什么扣除了97500元从而认定原告不按约定交付租金事实上法院查明的许红本其实叫许华本，是原告覃益的合作伙伴，此两人的内部合作关系与被告吴锦光没有任何联系，与被告吴锦光签订合同和交付租金的都是原告覃益，法庭没有向许华本作出任何调查的情况下认定了错误的事实，从而根据错误的认定作出错误的判决。一审法院认定的“原告自2012年8月8日与被告签订《房屋租赁合同》后至今未向物业公司或被告缴纳过任何物业管理费用”错误，事实是物业公司开出的物业管理费缴纳通知书是交给了被上诉人，但是其并没有把相关单据提供给上诉人，更加没有通知上诉人去交纳物业费。其次，当上诉人去交纳物业管理费的时候，被上诉人人为恶意造成上诉人违约的事实，以业主身份通知物业管理公司拒收上诉人所交纳的物业管理费，被上诉人故意制造上诉人违约从而达到解除合同的意图。最后，上诉人从来没有表达过拒绝交纳物业费的意图，而是愿意积极交纳。三、一审法院应当追加中国工商银行北海分行为本案的第三人。上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》后并同意上诉人将该房屋转租给第三人中国工商银行北海分行。因此，不论是上诉人主张继续履行合同还是被上诉人主张解除合同，均会对中国工商银行北海分行的利益造成影响，因而一审法院应当追加中国工商银行北海分行作为第三人，以便查清案件事实，作出公正判决。综上，一审判决存在程序错误，审判组织混乱，认定事实有误，请求：撤销北海市海城区人民法院（2013）海民一初字第2022号民事判决，直接改判支持上诉人一审诉讼请求或发回重审。被上诉人吴锦光答辩称，一审法院最后一次开庭前上诉人提出程序程序问题，法官征得双方同意后才开庭。上诉人拖欠房费和物业费是事实，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。二审诉讼中，上诉人覃益提供的证据有：1、受理通知书、传票、告知合议庭成员通知书、开庭传票，拟证明一审程序错误，作出判决的审判组织并非审理本案的合议庭；2、民事反诉状、法庭审理笔录，拟证明被上诉人在上诉人一审起诉时曾提出反诉，反撤回反诉；3、民事诉状，拟证明被上诉人撤回反诉后，重新另案起诉上诉人，后又撤诉；4、应诉通知书、传票、告知合议庭成员通知书、开庭传票，拟证明被上诉人撤回本案反诉后，另案起诉上诉人，一审法院立案案号为（2014）海民一初字第1131号，审判组织为对本案作出判决的合议庭，一审法院程序违法，审判组织混乱。被上诉人吴锦光认为，上诉人覃益提供的证据真实，但不影响程序问题。本院认为，上诉人覃益提供的证据具有真实性、合法性、关联性，但证据1、4不能证明一审程序有违法情况。二审诉讼中，被上诉人吴锦光提供的证据有：1、税务局查询单，拟证明上诉人在合同期内偷税，给被上诉人造成严重后果；2、北海明丽物业服务有限责任公司的情况说明，拟证明上诉人租房期间没交过物业费；3、2012年8月25日签订的房屋租赁合同，拟证明上诉人无诚信，造假。上诉人覃益认为，被上诉人吴锦光提供的证据1真实，但与本案无关联；证据2反映的不是事实；对证据3的真实性无异议，对证明内容有异议。本院认为，被上诉人吴锦光提供的证据1不具有关联性，不予采用；证据2具有真实性、合法性、关联性，可作证据采用；证据3具有真实性，但不能证明其拟证明的内容。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，予以确认。另查明，一审法院在一审审理期间对本案进行了二次庭审，在2014年10月11日的第二次庭审中，由沈海浪、曾祥兰、李石珍组成合议庭审理，覃益及其委托代理人董庆江、邓昌忠，吴锦光的委托代理人李萍、罗轶群到庭参加了诉讼。综合诉辩双方的意见，本案争议焦点为：1、双方当事人在履行房屋租赁合同中是否存在违约行为，上诉人请求继续履行合同并支付违约金19.5万元有无事实和法律依据。2、中国工商银行北海分行应否作为第三人参加诉讼。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，主体合格，没有违反法律规定，为合法有效的合同，双方应按照合同约定履行义务。签订《房屋租赁合同》后，被上诉人依约履行了交房义务，上诉人陆续向被上诉人支付租金，到2013年9月3日共支付租金38万元。上诉人主张，一审认定其于2012年12月27日支付的租金227500元中包含许志本的房屋租金97500元是错误的，到2013年9月3日共支付租金为47.75万元。但依据高云于2012年12月27日出具给覃益的收条记载的内容，该笔227500元款项为支付2012年6月1日至2012年12月31日的房屋租金，而本案涉案房屋的上手租赁人许志本又委托覃益处理其租房的事宜，且覃益亦没有相应的证据证明其在合理的时间内对该收条的内容提出异议，一审判决认定该笔227500元款项包含许志本的房屋租金97500元正确，故对上诉人的该主张不予支持。上诉人接收房屋后没有依照租赁合同的约定交纳物业费，上诉人主张其没拒交物业费，没有交纳物业费的原因是物业公司拒绝收取其所缴纳的物业费，但没有提交有效证据予以证实，且双方在合同中约定的物业费等费用的缴纳方式是由上诉人自行缴纳，故对上诉人的该主张不予支持。依照双方合同中关于租金支付的约定，上诉人的第一次／期租金20万元应在2012年8月20日前支付，第二次／期租金19万元应在2013年2月20日前支付，上诉人逾期交付租金的行为构成了违约，该违约行为达到了合同中约定的被上诉人可单方行使合同解除权的条件；同时，上诉人欠缴各项税费及费用达1000元以上，该违约行为亦达到了合同中约定的被上诉人可单方行使合同解除权的条件。双方签订的合同自2013年9月9日上诉人收到被上诉人发出的解除合同通知书时业已解除，故上诉人请求被告继续履行合同及支付违约金的诉讼请求缺乏事实、法律依据，不予支持。中国工商银行北海分行不是本案涉案合同的当事人，没有必要追加其作为第三人参加诉讼。一审法院在本案审理过程中进行审判人员的变更符合法律的规定，在合议庭人员变更后也组织双方事人到庭进行了开庭审理，不存在上诉人所提的没有参加本案审理的事实。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，实体判决恰当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4200元，由上诉人谭益负担。本判决为终审判决。审判长魏玉芳审判员李雪燕代理审判员黄辉远二〇一五年五月二十八日书记员陈永辉附：本判决引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）、原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者无法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 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