（2015）常民终字第238号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-06-25
案件名称
李亮、印翠与常州华德房地产有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
常州华德房地产有限公司,李亮,印翠
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）常民终字第238号上诉人（原审被告）常州华德房地产有限公司，住所地金坛市北环西路155号。法定代表人姚富新，该公司总经理。委托代理人刘鹏，江苏维业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李亮。被上诉人（原审原告）印翠。上述两被上诉人委托代理人吴承艳，江苏钟鸣律师事务所律师。上述两被上诉人委托代理人韩焘华，江苏钟鸣律师事务所律师。上诉人常州华德房地产有限公司（以下简称华德公司）与被上诉人李亮、印翠商品房销售合同纠纷一案，金坛市人民法院于2014年10月27日作出（2014）坛民初字第2430号民事判决。上诉人华德公司对该判决不服，向本院提起上诉，本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审情况：李亮、印翠诉称，李亮、印翠系夫妻关系。其与华德公司签订了商品房买卖合同，约定李亮、印翠购买华德公司建设的金水华都1幢1305号商品房，房屋总价款为871700元，华德公司应当于2013年4月30日前交付上述商品房，如华德公司超过60日没有交付商品房，应当按已交付房款的日万分之八承担违约金。李亮、印翠已经交付房款871700元，但是华德公司没有于2013年4月30日前交付商品房，后华德公司在没有取得房屋竣工备案的情况下将房屋交付李亮、印翠，李亮、印翠误以为房屋已经具备交房条件，于是与华德公司结清相关费用。虽然华德公司已经支付部分违约金，但是该违约金是在华德公司欺诈李亮、印翠的情况下李亮、印翠接受的，根据合同约定华德公司应当承担余下的违约金。现起诉要求华德公司支付李亮、印翠逾期交房违约金36611元；本案诉讼费由华德公司承担。华德公司辩称，李亮、印翠与华德公司已对有关违约金进行了结算并已经履行，李亮、印翠主张撤销结算协议已经超过1年的除斥期间。华德公司于2013年7月29日已经取得竣工备案手续，双方进行违约金的结算是真实的意思表示。华德公司支付的违约金已经高于李亮、印翠的损失，李亮、印翠要求撤销双方结算的协议并要求增加违约金的诉讼请求，没有法律根据，请求法院驳回李亮、印翠的诉讼请求。原审经审理查明，李亮、印翠于2012年9月7日与华德公司签订商品房买卖合同1份，合同主要内容：李亮、印翠购买华德公司开发的金水华都1#乙单元1305号房屋，房屋建筑面积124.63平方米，每平方米6994.31元，房屋总金额为871700元；交付期限、交付条件、交付手续：出卖人应当在2013年4月30日前将商品房交付买受人，交付的商品房应当经有关政府部门办妥竣工备案手续；出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内归还全部款项，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之八的违约金。金水华都小区1#商住楼工程，竣工验收日期为2013年7月25日，竣工备案日期为2013年7月29日。李亮、印翠共向华德公司支付房款871700元。2013年7月2日，李亮、印翠与华德公司办理了商品房交付手续并结算了房款，华德公司支付李亮、印翠违约金26151元。李亮、印翠要求华德公司支付剩余违约金36611元，华德公司不同意，后经金坛市住房和城乡建设局、信访局等部门调解未果，李亮、印翠于2014年8月26日诉至法院。原审法院经审理认为，李亮、印翠与华德公司于2012年9月7日签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。房地产开发企业是房地产市场的主导主体，对其设定并提供的合同应当恪守。根据合同约定，华德公司应当在2013年4月30日前将办妥竣工验收备案手续的商品房交付李亮、印翠，华德公司于2013年7月29日才办妥竣工验收备案手续，虽然李亮、印翠与华德公司于2013年7月2日办理了房屋交付手续，但是此时上述房屋不具备竣工备案手续，应按约定给付违约金。自2013年5月1日起至2013年7月29日止华德公司实际违约90日，应当按照合同以日万分之八承担违约金，即62762元（871700元×0.08%×90天），扣除华德公司已经支付的26151元，华德公司仍应当支付李亮、印翠违约金36611元。原审法院遂根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，作出如下判决：常州华德房地产有限公司于判决生效之日起10日内支付李亮、印翠违约金36611元。案件受理费（减半收取）358元，由常州华德房地产有限公司负担。上诉人华德公司不服上述判决，向本院提起上诉称，一、原审判决对常州市中级人民法院（以下简称常州中院）关于结算协议的性质未认定，对上诉人提出的被上诉人对结算协议进行反悔起诉，已超过了《合同法》规定的一年除斥期未评判，属认定事实不清，适用法律不当。常州中院在已审结的王俊华等12个案件中认定：“该项结算是在上诉人（指华德公司）欺诈业主的情况下达成的，其结算行为属于可撤销的法律行为，现被上诉人（指业主）重新主张违约金，应视为其主张不认可原来的结算行为而申请予以撤销”。根据《合同法》第55条“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”，撤销权消灭。法律规定这一年的时间是除斥期间，除斥期间不能中止、中断或者延长。上诉人针对业主的起诉，在答辩中明确现在所有的被上诉人（业主）起诉全部已经超过1年的除斥期：1、在取得竣工验收备案表前就结算违约金的业主在2013年7月3日就知道撤销事由：根据2426-2432号案及2447-2455号案等当事人自认陈述：“2013年7月初，李亮、印翠得知华德公司违法交房，其他业主也向金坛住建局投诉，并由相关职能部门要求整改”。金坛住建局的整改通知在2013年7月3日在小区进行了张贴公示，（在常州中院已审结的吴园园案，吴园园就提交了该通知），故在2013年7月3日业主就知道结算协议可以撤销，现被上诉人起诉撤销已超过一年除斥期。2、在取得竣工验收备案表后结算违约金的业主在结算违约金当时就知道撤销事由，根本不存在欺诈，现被上诉人起诉撤销已过一年除斥期。二、上诉人支付的违约金已高于被上诉人的损失，被上诉人起诉增加已结违约金没有事实与法律依据。法律规定商品房买卖合同中的逾期交房损失参照的是租金损失，在常州中院已判决的13个案件中，原审时回法官、黄法官、丁法官在庭审中对逾期交房有何损失进行了询问，在徐腊平、沈香案，沈香明确只有租金损失500元每月，在第二批起诉的案件中，有的业主明确表示没有损失。在常州中院已判决的13个案件中已查明，上诉人支付的违约金已超过被上诉人租金损失的1.3倍以上。约定的日万分之五为银行贷款利息（年贷款利率5.6%约为日万分之一点五）的3.7倍；约定的日万分之八更是超过了银行贷款利率（年贷款利率5.6%约为日万分之一点五）的5.3倍，明显超过了法律规定的1.3倍，本案根本不可能按日万分之八再重新调整违约金，事实上，房款利息损失与逾期交房无直接的关联，敬请二审法院正确依法界定逾期交房损失，依《合同法》及司法解释、最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案司法解释》第16条规定，以违约金是否超过造成的损失30%为标准进行衡量。（事实上，如不考虑除斥期，双方同意重新结算的话，只存在违约金高低的情形。）在被上诉人知道撤销事由已超过一年的情况下；在上诉人支付的违约金已高于被上诉人损失的情况下，被上诉人诉请撤销双方的结算协议要求增加违约金没有事实与法律依据。综上，原审判决对案件的具体情况不予区分，又以第一批13个案件的相同理由，以房地产公司是主导主体，合同应恪守为由重新计算已结违约金，违反了《合同法》及相关司法解释的规定，原审判决故意回避除斥期，既是对生效的常州中院“结算行为”的认定不尊重，又侵害了上诉人的合法权益，明显错误，应予撤销。请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或以事实不清发回重审；被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。被上诉人李亮、印翠在答辩期内未作书面答辩。双方当事人向原审法院提交的证据均已随案移送本院。双方当事人二审中未提交新的证据。二审查明的案件事实与原审相一致。本院认为，上诉人华德公司与被上诉人李亮、印翠在2013年7月2日房屋交付时虽然进行了逾期交付违约金的结算，但被上诉人并未明确放弃其追索上诉人剩余违约责任的权利，故被上诉人主张按合同约定的违约金计算方法确定华德公司的违约责任并要求华德公司支付剩余违约金于法有据，华德公司认为双方已经结算违约金，被上诉人主张撤销原结算协议已超过《中华人民共和国合同法》规定的一年的除斥期间而不能再行主张无事实及法律依据。华德公司认为双方约定的违约金已经超出了被上诉人的实际损失，要求予以减少违约金，但并未提供证据证明被上诉人的实际损失，其仅以租金损失计算被上诉人的损失亦缺乏事实依据，被上诉人的损失尚应包含房款利息等其他损失。且本案中，上诉人在明知不能交付房屋的情况下，隐瞒事实向被上诉人交付房屋，主观上具有明显过错，故对上诉人要求调低违约金的主张，本院不予支持。综上，上诉人华德公司的上诉理由缺乏相应的事实和证据支持，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费716元，由上诉人常州华德房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 段若鹏审 判 员 罗希夷代理审判员 顾 佳二〇一五年五月二十七日书 记 员 陈 娟 来自