（2015）渝一中法民终字第01705号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-08-10
案件名称
中冶置业重庆城韶有限责任公司与陈强,叶青商品房销售合同纠纷二审二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中冶置业重庆城韶有限责任公司,陈强,叶青
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十八条，第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第01705号上诉人（原审被告）：中冶置业重庆城韶有限责任公司，住所地重庆市江北区竹林村9、10号，组织机构代码79070714-9。法定代表人：邹宏璐，该公司董事长。委托代理人：刘星，重庆海力律师事务所律师。委托代理人：赵国，重庆海力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈强。委托代理人：孙世建，重庆劲立律师事务所律师。委托代理人：徐刚，重庆劲立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶青。委托代理人：孙世建，重庆劲立律师事务所律师。委托代理人：徐刚，重庆劲立律师事务所律师。上诉人中冶置业重庆城韶有限责任公司（以下简称中冶公司）与被上诉人陈强、叶青商品房预售合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2014年12月14日作出（2014）江法民初字第08088号民事判决，中冶公司对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判。本院于2015年3月24日受理本案后，依法由审判员陈孟琼担任审判长，代理审判员赵青主审，与审判员刘家秀组成合议庭，于2015年4月14日公开开庭进行了审理。上诉人中冶公司的委托代理人赵国，被上诉人陈强、叶青的委托代理人孙世建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2012年10月14日，陈强、叶青与中冶公司签订《重庆市商品房买卖合同》，陈强、叶青购买中冶公司开发预售的位于重庆市江北区北城一路XXX商品房，房价为460414元。合同第十三条（关于办理产权登记的约定）约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。合同第十三条同时约定，如因中冶公司的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在120日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至中冶公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，中冶公司按日向陈强、叶青支付已付房价款万分之一的违约金，并于中冶公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向陈强、叶青支付违约金；（2）逾期超过120日【与本条本款第（1）项约定的日期相同】后，陈强、叶青有权解除合同。陈强、叶青要求解除合同的，中冶公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按陈强、叶青已付房价款万分之一向陈强、叶青支付违约金。陈强、叶青要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至中冶公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，中冶公司按日向陈强、叶青支付已付房价款万分之一【该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率】的违约金，并于中冶公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向陈强、叶青支付违约金。合同附件五《重庆市商品房买卖合同》补充协议第四条（关于商品房的交付）第3款约定，陈强、叶青采用按揭付款方式支付房价款的，如银行将按揭款项划到中冶公司账户的时间超过本合同约定的交房期限，则本合同约定的交房期限顺延至全部按揭贷款划到中冶公司账户（或者向中冶公司补足差额）后第15日。补充协议第五条（关于合同登记、产权登记和预告登记的约定）第6款约定，本合同第十二条、第十三条、第十四条中所列的合同登记备案期限、产权登记期限、预告登记期限的天数特指工作日。补充协议第十一条（关于房屋门牌号）约定，本合同约定商品房的位置、楼层、房号均为正式编号由房屋所在地公安机关（派出所）确定。补充协议第十三条（其他约定）第10款约定，若本补充协议与主合同的相关规定有抵触时，则以本补充协议的约定为准。合同签订后，陈强、叶青按约向中冶公司支付了购房款460414元。2012年12月28日，涉讼房屋所在工程取得建设工程竣工验收备案登记证。2014年9月2日，中冶公司取得由重庆市江北土地房屋权属登记中心出具的办理涉讼房屋房地产权证的登记受理单。另，涉讼房屋的门牌号在产权登记时确定为重庆市江北区北城一路XXX。庭审中，陈强、叶青为证明其接房时间，举示了一份涉讼房屋物业服务企业重庆中冶物业管理有限责任公司（以下简称“中冶物业公司”）出具的证明。该证明载明：“兹有中冶重庆早晨XXX业主陈强、叶青，于2013年8月1日在本小区接房并开始缴纳物业管理费用属实”。中冶公司对该收据的真实性没有异议，但认为并不能因此证明陈强、叶青的接房时间为2013年8月1日，接房时间应以双方签订收楼书为准。陈强、叶青一审诉称：陈强、叶青与中冶公司签订《房地产买卖合同》，约定中冶公司将由其开发的位于江北区北城一路31号“中冶·重庆早晨”小区商品房屋一套预售给陈强、叶青。合同签订后，陈强、叶青向中冶公司支付了全部款项。其后陈强、叶青办理了接房手续，但中冶公司一直没有按照约定向土地房屋机关提交资料，为陈强、叶青办理《房地产权证》。合同第十三条约定，本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋机构出具的登记受理单。迟延办证按已付房款万分之一计算违约金。综上，请求：判令中冶公司向陈强、叶青支付逾期办证违约金15516元；本案诉讼费由中冶公司承担。中冶公司一审答辩称：对双方之间的商品房买卖及付款等基本事实无异议，中冶公司确实存在逾期办证的违约行为，但这是由于政府相关部门的不作为引起的，责任不在中冶公司。另陈强、叶青主张的接房时间，我方不予认可，应当以收楼书确定的时间为准。另根据合同补充协议约定，应以按揭款项划到中冶公司方账户后第15日为交房时间，办理产权登记的日期特指工作日，在确定逾期办证违约金的起算时间及金额时均应按工作日来计算。一审法院认为，陈强、叶青与中冶公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案陈强、叶青与中冶公司双方应按照合同约定享受权利，履行义务。关于接房时间的问题。一审法院认为，开发商系房屋交付给购房者的一方，对于双方有争议的接房时间，应该由开发商来举证证明。但本案中，中冶公司未举示相应的证据来证明涉讼房屋的接房时间，其应当承担举证不能的责任。故一审法院对陈强、叶青主张首次缴纳物业费的时间即为接房时间的观点，予以采纳。本案涉讼房屋的接房时间应为2013年8月1日。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。补充协议第四条明确约定系对主合同第八条（关于商品房的交付）的补充，仅对约定交房时间产生效力，对合同约定的办证周期起算点--“实际交付使用之日”并无影响，因此该条不属中冶公司顺延办证期限的合理抗辩理由。中冶公司辩称属第三方原因导致延期办证，并未举示证据，系另一法律关系，中冶公司可另行主张权利，但不能成为本案免责的正当理由。本案办证纠纷应当依照合同第十三条及补充协议第五条的相关约定予以调整。2013年8月1日中冶公司向陈强、叶青交房，至2014年9月2日中冶公司取得陈强、叶青房屋权属登记机关出具的登记受理单，中冶公司存在逾期办证的违约事实。中冶公司应以实际交房之日后第60个工作日的次日，即2013年10月31日作为第一天，计算至2014年9月2日止，共计307天。综上，中冶公司应按照合同约定，向陈强、叶青支付逾期办理产权登记的违约金：460414元×0.0001×307天=14135元。对于陈强、叶青诉讼请求中超出此金额的部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决书生效之日起十日内，中冶置业重庆城韶有限责任公司向陈强、叶青支付逾期办理房屋产权登记的违约金14135元。二、驳回陈强、叶青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取93元，由陈强、叶青负担8元、中冶置业重庆城韶有限责任公司负担85元。前述费用中由中冶置业重庆城韶有限责任公司负担的部分已由陈强、叶青向一审法院预缴，中冶置业重庆城韶有限责任公司履行前述给付义务时一并支付给陈强、叶青。中冶公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决并依法改判，一、二审诉讼费用由陈强、叶青承担。主要事实和理由：1、合同第十三条第四款约定中冶公司承担责任的前提“由于中冶公司的责任，未能按期提交办证申请”，本案中中冶公司未能按期取得产权登记受理单，是因政府原因造成，中冶公司不应承担违约责任。2、一审法院依据陈强、叶青向物管公司缴纳物管费以此推定陈强、叶青已经接房，并据此确定违约金的起算点错误，陈强、叶青实际接房的时间应当以双方签订的收楼书为准。3、补充协议第五条第五款约定产权登记期限的天数特指工作日，一审判决按日历日计算违约天数错误。4、二审开庭时，中冶公司提出合同约定违约金过高，请求调低。陈强、叶青答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。主要事实及理由：1、中冶公司没有充分证据证明逾期办证是因第三人原因造成，即使是第三人原因造成违约，亦不能免除中冶公司的违约责任。2、中冶公司主张实际接房时间应当以双方签订的收楼书为准，但中冶公司未提供相应的证据予以证明，一审以陈强、叶青缴纳物管费的时间认定为实际接房时间并无不当。3、补充协议约定以工作日计算指的是办证期限，而不是违约期限，一审法院按日历日计算违约天数正确。4、关于违约金调低问题，中冶公司在上诉时并未提出违约金调低，其在二审当庭提出，不符合法律规定，且中冶公司没有充分证据证明合同约定的违约金过高，因此，违约金不应当调低。本院二审查明：涉案房屋于2012年12月28日取得竣工验收备案登记证。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，陈强、叶青与中冶公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。本案的争议焦点为：一、中冶公司主张第三人原因免责的上诉理由能否成立。二、中冶公司主张实际接房时间应当以双方签订的收楼书为准能否成立。三、违约天数应否以工作日计算。四、违约金标准是否应当调低。针对以上争议焦点，本院评判如下：一、关于中冶公司主张第三人原因免责的上诉理由能否成立问题。中冶公司主张系政府原因导致逾期办证，但因中冶公司未提供充分的证据予以证明，本院对中冶公司的该上诉理由不予采信。二、中冶公司主张实际接房时间应当以双方签订的收楼书为准能否成立。中冶公司主张实际接房时间应当以双方签订的收楼书为准，但因中冶公司未提供相应的证据予以证明，本院对中冶公司的该上诉理由不予采信。三、关于违约天数应否以工作日计算问题。产权登记期限不同于逾期办证期间，双方当事人签订的补充协议关于产权登记期限的天数特指工作日的约定，对逾期办证期间没有约束力。因此一审判决对逾期办证违约天数按日历日计算并无不当。四、关于违约金标准是否应当调低问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案中，中冶公司在二审开庭审理时提出调低违约金的诉讼请求，由于该公司未在法定上诉期内提出前述上诉请求，本院依法不予审查。综上所述，中冶公司的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费186元，由中冶置业重庆城韶有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 刘家秀代理审判员 赵 青二〇一五年五月二十七日书 记 员 邓 超 关注公众号“”