（2015）一中民一终字第0408号

裁判日期: 2015-05-27

公开日期: 2015-11-25

案件名称

天津滨海高科企业发展服务有限公司与天津市鑫食尚餐饮服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

天津市第一中级人民��院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

天津市第一中级人民法院民事判决书（2015）一中民一终字第0408号上诉人（原审被告）天津市鑫食尚餐饮服务有限公司，住所地天津市西青区中兴路辛院村8号。法定代表人赵竞，总经理。委托代理人李来友，天津永真律师事务所律师。委托代理人张亮，天津永真律师事务所律师。被上诉人（原审原告）天津滨海高科企业发展服务有限公司，住所地天津市津汉公路13888号滨海高新区滨海科技园日新道188号滨海高新区综合服务中心5号楼206号。法定代表人张建民，董事长。委托代理人杨洪友，该公司职员。上诉人天津市鑫食尚餐饮服务有限公司（以下简称鑫食尚公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2014）青民��初字第4116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鑫食尚公司的委托代理人李来友，被上诉人天津滨海高科企业发展服务有限公司（以下简称滨海高科公司）的委托代理人杨洪友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，滨海高科公司与鑫食尚公司于2012年10月签订《房屋租赁协议书》。双方约定，滨海高科公司向鑫食尚公司保证在协议期内对委托经营管理的房屋拥有房屋的使用权；鑫食尚公司租赁滨海高科公司拥有使用权的天津市西青区天津工业大学校园内生活区一号楼B区二层，建筑面积270平方米；租赁期限为2012年10月15日至2014年7月14日；鑫食尚公司应在协议期内向滨海高科公司上缴管理费金额为231000元，即11000元／月；缴付方式为，协议期内管理费分期支付。协议签订3日内鑫食尚公司向滨海高科公司��付3个月管理费33000元，另支付11000元作为保证金，共计44000元，以后按季度支付，即每季度第一月的20日前支付当季度的管理费33000元；保证金适用于扣减鑫食尚公司所欠滨海高科公司的一切费用；鑫食尚公司自行承担因使用房屋所发生的水、电、气、有线电视、通讯、供暖、排污等与房屋使用或经营相关的费用。协议签订后，滨海高科公司依约向鑫食尚公司交付租赁房屋。鑫食尚公司向滨海高科公司支付租金至2013年7月15日。滨海高科公司分别于2013年12月6日、2013年12月18日、2014年1月9日、2014年4月17日、2014年5月28日向鑫食尚公司发出缴费通知单，要求鑫食尚公司及时缴纳租赁费、水电费等费用，但鑫食尚公司至今未支付2013年7月16日至2014年7月14日的房屋租金132000元。滨海高科公司主张鑫食尚公司欠付水费1056元，鑫食尚公司予以认可。滨海高科公司主张鑫食尚公司欠付电表2电费7200元，鑫食尚公司予以认可。滨海高科公司主张鑫食尚公司欠付电表1电费35811.5元和电表3电费2567元，并提供水电检查记录表、催款通知单、滨海高科公司向鑫食尚公司发送的律师函及鑫食尚公司向滨海高科公司发送的律师函等证据。鑫食尚公司对滨海高科公司提供的上述证据中催款通知单、滨海高科公司向鑫食尚公司发送的律师函及鑫食尚公司向滨海高科公司发送的律师函的真实性予以认可，对水电检查记录表部分予以确认。在鑫食尚公司向滨海高科公司发送的律师函中鑫食尚公司表示电表1、电表3的电费由各使用人共同分担。滨海高科公司对此陈述，认可电表1和电表3系共用，应减去公摊2548.5元，该数字系滨海高科公司估算。鑫食尚公司主张双方之间约定电表1和电表3的电费鑫食尚公司不承担，滨海高科公司对鑫食尚公司该主张予以否认，鑫食尚公司未提供证据证实。鑫食尚公司陈述因房屋存在漏水问题得不到及时修复影响经营而未按照约定支付租金。鑫食尚公司提供房屋漏水的照片予以佐证。对此，滨海高科公司认可房屋确实存在漏水的情况，滨海高科公司一直在积极处理。经原审法院组织双方当事人现场勘验，证实鑫食尚公司提供的照片情况属实。鑫食尚公司称因房屋漏水造成鑫食尚公司投影仪、灯具、线路损坏，花费维修费用两万元左右，鑫食尚公司对此未提供证据。另查，滨海高科公司与天津天软人才基地管理有限公司签订《天津市大学软件学院服务配套商铺委托管理合同》，天津天软人才基地管理有限公司将天津工业大学内天津大学软件学院生活区服务配套底商委托滨海高科公司进行经营管理。滨海高科公司起诉请求判令被告立即将租赁的原告拥有使用权的天津市��青区天津工业大学校园内生活区一号楼B区二层（天津市大学软件学院学术交流中心二层）房屋腾清；被告向原告支付拖欠的租赁费、水费及电费共计179775.5元；本案的诉讼费用由被告承担。原审法院认为，滨海高科公司因与天津天软人才基地管理有限公司签订《天津市大学软件学院服务配套商铺委托管理合同》而取得涉诉房屋的使用权，其出租房屋行为合法。双方签订的《房屋租赁协议书》系双方真实意思表示，且符合法律规定，合法有效。双方均应当按照约定履行各自义务。关于滨海高科公司要求鑫食尚公司立即将租赁的滨海高科公司拥有使用权的天津市西青区天津工业大学校园内生活区一号楼B区二层（天津市大学软件学院学术交流中心二层）房屋腾清的诉讼请求。鑫食尚公司以滨海高科公司非租赁房屋的产权人作为抗辩理由。因租赁合同系转��租赁物使用权的合同，不以出租人为房屋所有权人为必要要件。滨海高科公司作为租赁房屋的使用权人亦不影响其依照租赁合同约定收回其对房屋使用权的权利，故鑫食尚公司抗辩理由不成立。现双方签订的《房屋租赁协议书》因租赁期限届满而终止，鑫食尚公司应当将租赁物返还给滨海高科公司，对滨海高科公司的该项诉讼请求，原审法院予以支持。关于滨海高科公司要求鑫食尚公司支付租金132000元的诉讼请求。鑫食尚公司以租赁房屋存在漏水问题进行抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”本案中滨海高科公司认可确实存在漏��问题，经现场勘验，漏水情况较为严重，此问题必然对鑫食尚公司经营产生一定的影响。故原审法院综合考虑酌定鑫食尚公司应支付给滨海高科公司欠付租金132000元的70%，即92400元。关于滨海高科公司要求鑫食尚公司支付水、电费的诉讼请求。鑫食尚公司认可欠付水费1056元及电表2的电费7200元，鑫食尚公司应向滨海高科公司支付上述欠付费用。关于电表1和电表3的电费问题，两个电表系双方共用，滨海高科公司主张的公摊费用只是估算没有事实依据，鑫食尚公司称双方约定鑫食尚公司不承担电表1和电表3电费没有证据证实，故原审法院酌定鑫食尚公司承担滨海高科公司主张的电表1和电表3电费38378.5元的50%，计19189.25元。鑫食尚公司主张要求滨海高科公司赔偿因房屋漏水造成鑫食尚公司投影仪、灯具、线路损坏，花费维修费用两万元左右，鑫食尚公司对此未提供证据，亦未提出反诉，本案中不予审理，鑫食尚公司可另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，原审法院判决如下：一、被告天津市鑫食尚餐饮服务有限公司于本判决生效之日起30日内将租赁的位于天津市西青区天津工业大学校园内生活区一号楼B区二层房屋腾空交还原告。二、被告天津市鑫食尚餐饮服务有限公司于本判决生效之日起30日内给付原告天津滨海高科企业发展服务有限公司自2013年7月16日至2014年7月14日的房屋租金92400元。三、被告天津市鑫食尚餐饮服务有限公司于本判决生效之日起30日内给付原告天津滨海高科企业发展服务有限公司水费1056元、电费26389.25元，合计27445.25元。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判��指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1948元，原告承担672元，被告承担1276元。上诉人鑫食尚公司不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人鑫食尚公司认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、一审判决认定被上诉人与案外人天津天软人才基地管理有限公司签订了《天津市大学软件学院服务配套商铺委托管理合同》从而取得了涉诉房屋的使用权，但至被上诉人起诉时上述合同已到期解除。被上诉人既不是涉诉房屋的使用权人，也不是涉诉房屋的所有权人，因此不是适格的诉讼主体，二审法院应当予以纠正。2、原审法院对涉诉房屋漏水情况进行了现场勘验，漏水情况较为严重，因此酌定上诉人向被上诉人支付所欠租金的70%，对此，上诉人不予��可。上诉人租赁涉诉房屋系经营餐饮服务，房屋漏水导致上诉人客户严重流失，根本无法经营，对上诉人影响巨大，因此不认可一审判决认定的房租减少的比例。综上，上诉人请求二审法院：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人滨海高科公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。被上诉人认为，1、被上诉人有权提起本案诉讼，被上诉人在二审审理期间提供的委托书予以佐证。2、上诉人在使用房屋期间确实有漏水现象，每次被上诉人都会积极处理，得到改善。渗漏现象不太严重，不影响经营。上诉人提供的相关证据材料不是在合同期内做的，不能证明合同期内的房屋渗漏情况。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。本院经审理查明，一审法院经审理查明的事实正确，本院予以确认。被上诉人于二审审理期间提交了一份2015年1月5日由天津市大学软件学院给被上诉人出具的授权委托书，以证明对于诉争房屋，天津市大学软件学院委托被上诉人参与本案纠纷的解决。上诉人质证认为，对该证据的真实性认可，但是认为不属于新证据。本院认为，上诉人基于双方签订的《房屋租赁协议书》的约定在合同期内进入涉案租赁房屋进行使用经营，被上诉人有权按照合同的约定要求上诉人支付欠付的租金。同时，在与被上诉人的租赁合同到期后，上诉人并未与其他第三方就涉案房屋的占有使用签订过其他合同，故被上诉人有权要求上诉人将涉案租赁房屋腾空。关于上诉人主张的被上诉人无权提起本案诉讼的问题，事实和法律依据不足，本院不予支持。关于上诉人提出的涉诉租赁房屋漏水严重故不同意支付��金的上诉请求，一审法院根据现场勘验情况，认定漏水情况对上诉人经营造成一定影响，并酌定上诉人支付给被上诉人欠付租金的70%，酌减比例并无不当，本院依法予以维持。综上，上诉人的上诉主张事实和法律依据不足，本院不予支持，原审判决处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2697元，由上诉人天津市鑫食尚餐饮服务有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　王鸿云审　判　员　　王宗新代理审判员　　张贝贝二〇一五年五月二十七日书　记　员　　刘振铭附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；