（2015）三民终字第358号

裁判日期: 2015-05-27

公开日期: 2015-10-13

案件名称

周骥、林海燕等与陈瑞平房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省三明市中级人民法院

所属地区

福建省三明市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

三明市中级人民法院（）拟稿发文字号（2015）三民终字第358号缓急密级签发审核会稿核稿主送抄送拟稿单位民事庭拟稿人吴青华校对人打字员拟稿时间2015年5月10日印制时间份数12份附件主题词民事判决书福建省三明市中级人民法院民事判决书（2015）三民终字第358号上诉人（原审被告）陈瑞平，男，1962年8月9日出生，汉族，个体户。委托代理人曾若人，福建闽中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）周骥，男，1975年10月25日出生，汉族，公司职员。委托代理人林海燕，女，1974年3月10日出生，汉族，公司职员。被上诉人（原审原告）林海燕，女，1974年3月10日出生，汉族，公司职员。被上诉人（原审原告）陈丹福，男，1970年9月28日出生，汉族，个体户。上诉人陈瑞平与被上诉人周骥、林海燕、陈丹福（下称周骥等人）房屋租赁合同纠纷一案，不服大田县人民法院（2014）大民初字第1598号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈瑞平的委托代理人曾若人，被上诉人林海燕、陈丹福及周骥的委托代理人林海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：一、位于永安市巴溪大道988号两层房屋（建筑面积1051.4㎡）为周骥、林海燕、陈丹福共同所有。2010年9月10日周骥等人与陈瑞平签订《房屋租赁合同》，主要内容：周骥等人将位于永安市巴溪大道988号两层房屋（面积1016㎡）出租给陈瑞平；承租期限10年，即2010年12月16日至2020年12月15日；用途为经营性营业场所；承租期前三年税后年租金548000元，装修期3个月免租金，从第四年开始每年递增5%，租金以每三个月为一期支付一次，陈瑞平应在每期初第一个月份10个自然日内将当期租金转入周骥等人指定的银行帐户；陈瑞平不按约定支付租金但未达到解除合同条件时，每滞期一日，按月租金的5‰支付违约金。陈瑞平承租该房屋后，作为经营泊顿咖啡休闲会所，同时将部分房屋转租给中国银行等他人。2014年6月16日至9月15日当期应付租金143850元，陈瑞平分别于7月27日和8月13日支付了27000元、60659元，另外，中国银行南区网点返还给陈瑞平先垫交的1-6月电费8241元，经周骥等人联系陈瑞平后，由周骥收取并抵作交付租金，计支付95900元，仍欠47950元。之后，陈瑞平未再支付租金。周骥等人因催讨未果，诉至法院。二、周骥等人分别于2010年11月17日和2011年1月13日取得了房屋所有权证、国有土地使用权证。三、周骥等人诉请陈瑞平支付：1、拖欠的店面租金191800元（2014年8月16日至2014年12月15日的租金）；2、逾期付款违约金2332元（2014年6月27日至2014年10月13日，按照拖欠的租金乘以银行同期贷款年利率5.6%的130%计算），从2014年10月14日起，继续按照银行同期贷款利率的130%支付违约金至本案生效判决确定的还款日；3、拖欠的店面租金16783元（2014年12月16日至2014年12月26日的租金），从2014年12月26日起，按照银行同期贷款利率计算支付逾期付款利息至本案生效判决确定的还款日。4、承担本案诉讼费用。原审法院对双方争议问题分析认定如下：一、关于逾期付款违约金计算问题。原审法院认为，陈瑞平未按《房屋租赁合同》约定支付租金，根据该合同第8.3条及《合同法》关于违约责任的相关规定，应当赔偿逾期付款损失给周骥等人。周骥等人所主张的逾期付款违约金仅按略高于银行同期贷款利率计算，未超过《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定的允许范围，且远低于《房屋租赁合同》第8.3条所约定的赔付标准，故对周骥等人主张的逾期付款违约金2332元，及从2014年10月14日起按银行同期贷款利率的130%计算违约金至法院生效判决确定还款日止，另外拖欠的2014年12月16日至12月26日（应为25日）的租金16783元从2014年12月26日起按银行同期贷款利率计算利息至法院生效判决确定还款日止，予以支持。二、关于2011年5月12日之前所付租金222246元能否退还问题。原审法院认为，双方在订立合同时，涉案房屋虽未取得房屋所有权证，但产权清晰、并无争议，从合同签订不久后于2010年11月17日办理的房屋所有权登记可以印证。周骥等人作为房屋所有权人，可以行使占有、使用、收益、处分等法律赋予的民事权利，故该《房屋租赁合同》作为双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈瑞平在接收租赁的房屋后欲作为餐饮营业场所，并对房屋进行局部改造和装修，其也按《房屋租赁合同》第3.2条、第5.7条、第6.3条及《消防法》的规定，向公安消防进行建设工程消防设计备案和竣工验收消防备案，且都未被确定为抽查对象，至于其认为验收延迟系因涉案房屋的主体建设工程竣工消防未经验收导致，对此仅提供证人赵某的证言证明，依据不足，不能成立。陈瑞平认为涉案房屋竣工消防验收合格时间为2011年5月12日，从其提供的网站下载的消防监督结果公开材料来看，当日公告的系建设工程竣工验收消防备案抽查结果，而非验收合格结果，两者意思不相同，况且在此前的2010年11月17日，周骥等人已经取得了房屋所有权证，说明房屋已经可以使用，故陈瑞平的该项主张，与事实不符，不予采纳。另外，双方在签订租赁合同时，也未将租赁标的物经消防验收合格约定为生效条件，因此，陈瑞平提出2011年5月12日之前所支付的租金222246元，要求作为抵扣尚欠租金或予以退还，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上原审法院认为，双方所签订的《房屋租赁合同》实际履行四年之后，陈瑞平无故不按期支付租金，显然已经构成违约，根据《合同法》等有关法律规定，应继续履行支付义务及承担相应的违约赔偿责任，因此，周骥等人要求陈瑞平支付2014年8月16日起至12月25日止的租金208583元及逾期付款违约金，于法有据，应予支持。陈瑞平辩称租金应扣除2014年7月7日至12月18日由其垫付而后由周骥等人收取的电费8227元，因陈瑞平不予认可，且未提供相应证据证实，不予采纳。陈瑞平另辩称《房屋租赁合同》无效及2010年12月16日至2011年5月12日所付租金222246元应予退还或抵扣尚欠租金的主张，缺乏事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告陈瑞平应支付租金人民币208583元给原告周骥、林海燕、陈丹福，限于本判决发生法律效力后10日内付清；二、被告陈瑞平应支付逾期付款违约金人民币2332元和所欠租金191800元从2014年10月14日起至本案生效判决确定还款日止按银行同期贷款利率的130%计算的违约金及租金16783元从2014年12月26日起至本案生效判决确定还款日止按银行同期贷款利率计算的利息给原告周骥、林海燕、陈丹福，限于判决发生法律效力后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2232元（已减半收取），保全费1515元，计3747元，由陈瑞平负担。宣判后，陈瑞平不服，向本院提起上诉。陈瑞平上诉称，原审未对其提交的反诉状答复违反法定程序。涉案房屋规划用途“商业服务”是商业楼，在租赁时被上诉人就是将租赁房屋作为经营性的经营场所对外租赁，涉案房屋作为附属楼应当与整个项目一起进行消防验收，而不是作为附属楼进行消防备案。被上诉人明知涉案房屋租赁给他人作为商业场所，根据《消防法》相关规定应向相关消防部门申请消防安全检查，其只负责二次装修的消防验收。被上诉人主体消防未通过验收导致上诉人未能通过消防检查，申请消防验收合格是被上诉人的法定义务，即使当事人未在合同中约定也应遵守。涉案房屋未通过消防验收合格之前取得房屋产权证，违反相关法律规定，双方签订的《房屋租赁合同》无效，不应支付违约金。其交纳2010年12月16日至2011年5月12日的房屋租金222246元足以抵扣使用至今的房租，否则被上诉人应退还上述房租。其垫付中国银行2014年7月7日至2014年12月18日电费8227元应予以抵扣租金，其支付的房屋押金15万元可抵扣房租。因受经济下行压力影响未按期交纳租金，于2014年6月28日向被上诉人提出解除房屋租赁合同报告。请求改判或发回重审。周骥等人答辩称，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，这从上诉人与他人签订转租合同可看出，双方从2010年12月16日开始按约履行四年左右，上诉人主张合同无效不能成立。2014年7-12月上诉人代垫中国银行电费8277元，实际为8606元，陈丹福于2015年3月5日转给上诉人永安泊顿咖啡休闲会所帐户。上诉人欠缴7个月以上租金，经被上诉人催告后仍拒不履行构成违约，被上诉人就解除合同和腾房事项已另提起诉讼。根据合同约定上诉人自行负责二次装修的消防验收手续，讼争房屋在上诉人租赁前作为三明环球房地产公司售楼部至少使用三年以上，符合消防等相关部门技术要求，否则不可能办理房产证，上诉人自行负责的装修未经消防安全检查擅自营业，导致处罚由上诉人自行承担责任。赵某与上诉人有经济上利害关系，其证言不能作为本案证据。根据《消防法》第十三条规定，本案讼争房屋出租前不是人员密集场所和其他特殊工程，只需消防备案，2011年5月12日经消防备案抽查为合格。公安消防机关处罚的改变用途泊顿咖啡休闲会所开办经营者上诉人，不是房屋出租人被上诉人，且合同也未将经消防验收合格约定为合同生效条件，合同有效2010年12月16日至2011年5月12日的租金不能退还。上诉人以自己名义签订合同，2011年上半年上诉人就知道消防情况和“侵权”事实至2015年才提出合同无效、退还租金等已超过诉讼时效。由于上诉人的过错责任，被上诉人只能请求解除合同，2011年2月10日上诉人对讼争房屋装修工程办理竣工验收消防备案，并在网上受理系统认可备案，即2011年2月10日至5月12日责任在上诉人，即使上诉人不需要按照合同约定支付租金也应参照租金标准支付占用房屋期间的使用费。上诉人将拖欠的所有费用补足付清后，被上诉人按约退还履约保证金，不同意将履约保证金折抵租金。请求维持原判。经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实，除上诉认为原审查明的事实遗漏2014年7月7日至12月18日的电费8227元要抵扣租金的事实，其他事实均无异议，对无异议的事实，本院予以确认。另查明，一、2014年7-12月上诉人代垫中国银行电费8277元，实际为8606元，被上诉人陈丹福于2015年3月5日转入上诉人永安泊顿咖啡休闲会所帐户，有银行转款凭证和收款收据证实。二、《房屋租赁合同》3.3约定，甲方（被上诉人）应在本租赁合同签订之日起，五个工作日内向乙方（上诉人）开据履约保证金，乙方应于收到收据后起五个工作日内向甲方缴纳履约保证金15万元，租赁期满，在乙方足额租金、水电等所有费用后七日甲方无息退还履约保证金，本院认为，2010年9月10日上诉人陈瑞平与被上诉人周骥等人签订《房屋租赁合同》，双方即依约实际履行，至2014年6月16日至9月15日上诉人开始拖欠租金。虽然被上诉人出租房屋于2010年11月17日和2011年1月13日取得了房屋所有权证、国有土地使用权证，但根据《房屋租赁合同》约定，出租给上诉人的两层房屋承租限10年，即2010年12月16日至2020年12月15日，用途为经营性营业场所，装修期三个月免房租。被上诉人的出租房屋在取得房屋产权证后才开始收取租金，且取得的出租房屋所有权证规划用途载明：商业服务，上诉人租赁房屋按约交纳租金，并将部分房屋转租给中国银行等他人。被上诉人系出租房屋所有权人，对该房屋享有占有、使用、收益、处分等权益，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。原审认定根据《房屋租赁合同》第3.2条、第5.7条、第6.3条及《消防法》的规定，上诉人将租赁的房屋作为餐饮营业场所，对房屋进行局部改造和装修，应向公安机关消防机构进行建设工程消防设计备案和竣工验收消防备案等并无不当。上诉人主张被上诉人出租房屋主体消防未通过验收导致其未能通过消防检查，申请消防验收合格是被上诉人的法定义务，即使当事人未在合同中约定也应遵守，双方签订的《房屋租赁合同》无效，不应支付违约金的上诉理由，缺乏事实、法律依据，本院不予支持。上诉人主张涉案房屋未通过消防验收合格之前取得房屋产权证违反相关法律规定的上诉理由，不属于本案审查范围，本院不予审理。2014年7-12月上诉人代垫中国银行电费8277元，实际为8606元，被上诉人陈丹福于2015年3月5日转入上诉人永安泊顿咖啡休闲会所帐户，上诉人主张其垫付中国银行2014年7月7日至2014年12月18日电费8227元应予以抵扣租金的上诉理由，本院不予支持。根据《房屋租赁合同》3.3约定，租赁期满，在乙方（上诉人）足额租金、水电等所有费用后七日甲方（被上诉人）无息退还履约保证金，且被上诉人不同意将履约保证金折抵租金，故上诉人主张其支付的房屋押金15万元可抵扣房租的上诉理由，本院不予支持。上诉人向原审法院提出反诉要求被上诉人返还2010年12月16日至2011年5月12日租金222246元及支付因租赁房屋消防未验收合格的消防投入费用195983元，原审未予审查存在瑕疵，但因上述反诉请求均属对被上诉人原审诉讼请求的抗辩事由，且已作为焦点问题分析审理，故上诉人主张原审未对其提交的反诉状答复违反法定程序的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4464元，由上诉人陈瑞平负担。一审案件受理费按一审判决负担。本判决为终审判决。审判长吴青华审判员方丽萍审判员李祖超二〇一五年五月二十七日书记员吴美珍附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。” 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