（2015）水民三初字第677号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-09-06
案件名称
马德超与新疆华凌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
乌鲁木齐市水磨沟区人民法院
所属地区
乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2015）水民三初字第677号原告：马德超。委托代理人：武军，新疆元正律师事务所律师。被告：新疆华凌房地产开发有限公司。法定代表人：米恩民，该公司总经理。委托代理人：周玉慧，新疆华凌房地产开发有限公司职员。委托代理人：马晓瑾，新疆华凌房地产开发有限公司职员。原告马德超与被告新疆华凌房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马德超的委托代理人武军、被告新疆华凌房地产开发有限公司的委托代理人周玉慧、马晓瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终��。原告马德超诉称，我与被告签订商品房预售合同，从被告处购买被告开发建设的乌鲁木齐市水磨沟区南湖北路东二巷188号房屋，合同约定被告须于2012年10月1日前交付房屋。我已交付了合同约定的全部房款，但被告的房屋至今未达到预售合同约定的交付条件。按照合同第九条约定逾期交房出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。故诉至法院要求被告支付2012年10月2日至2014年2月28日逾期交房违约金107130.8元。被告新疆华凌房地产开发有限公司辩称，我公司承认迟延交付的事实，但违约金应计算至2012年12月4日原告实际入住之日。2012年10月1日没能交付，是因为公安部对外墙的要求做了更改，所以我公司对保温设计进行了更改，因此本案应适用情势变更原则，应减轻和免除我公司的责任。我公司认为合同约定的万分之二违约金过高，请���按实际损失的30%予以调整。经审理查明，原、被告签订《商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发建设的水磨沟区南湖北路东二巷188号南湖高层小区B区10栋4单元1803号房屋，房屋总价款为1040104.8元；被告应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如房屋提前具备交付条件，以被告发出的公告时间为准。该合同对逾期交付房屋的违约责任约定为：合同继续履行的，按合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约交纳了全部房款。被告在收到建设工程竣工报告后，组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位进行了竣工验收。另查，2014年1月13日市建委出具了乌建发（2014）12号文件《关于华凌国际公寓9-13号楼项目重新组织竣工验收的通知》，该通知决定华凌国际公寓9-13号楼项目停止使用，待整改完毕后，需重新组织竣工验收、备案。2014年11月11日市建委向自治区住房和城乡建设厅（以下简称建设厅）出具乌建发（2014）542号文件，建议：因华凌公寓小区当时组织竣工验收时未按图纸要求安装分户电表成为重新组织验收的主要原因，2014年2月28日通过了电业局的验收，其它相关质量问题也已整改完毕，因此之前已验收部分不再重新组织验收，单独将分户电表的分部分项工程验收结果作为重新组织竣工验收完成的依据。2014年11月12日建设厅出具新建回复（2014）177号复函，同意市建委的处理意见。2014年11月19日市建委出具乌建发（2014）556号文件《关于华凌国际公寓9-13号楼项目竣工验收问题的通知》，该通知载明：新疆华凌房地产开发有限���司：因你单位在华凌国际公寓9-13号楼项目未按设计图纸安装分户电表就出具合格证明文件，违反了《建设工程质量管理条例》第十六条规定，我委依据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定于2014年1月13日向你单位出具了《关于华凌国际公寓9-13号楼项目重新组织竣工验收的通知》（乌建发（2014）12号）。由于该小区已办理入住，且部分房屋已办理房屋产权证，如按照《建设工程质量管理条例》规定重新组织验收难度大且容易造成社会不稳定因素，我委于2014年11月11日向自治区住房和城乡建设厅提交了《关于华凌国际公寓重新组织竣工验收事宜请示》（乌建发（2014）542号），2014年11月12日，自治区住房和城乡建设厅回复我委《关于华凌国际公寓重新组织竣工验收事宜的复函》（新建回复（2014）177号），自治区住房和城乡建设厅原则同意我委提出的将华凌国际公��9-13号之前已验收部分不再重新组织竣工验收，单独将分户电表的分部分项工程验收结果作为重新组织竣工验收完成的依据。以上查明事实有《商品房预售合同》、票据、乌建发（2014）12号文件、乌建发（2014）542号文件、新建回复（2014）177号复函、乌建发（2014）556号文件、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应当按照合同约定的内容全面履行自己的义务。本案中原告在合同履行中已完成了交纳全部房款的合同义务，被告负有按合同约定的交付期限即2012年10月1日前，向原告交付已验收合格的房屋。庭审中，被告提供了三份证据，即市建委的乌建发（2014）542号文件、新建回复（2014）177号复函、乌建发（2014）556号文件，该三份证据可以证实，建设行政主管部门已认定2014年2月28日华凌国际公寓9-13号楼通过电业局的分户电表的分部分项工程验收结果可以作为重新组织竣工验收完成的依据，之前已验收部分不再重新组织验收，故2014年2月28日原告所购房屋已具备交付条件，原告主张2012年10月2日至2014年2月28日期间的逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。被告辩称合同履行过程中存在情势变更事由，请求减少违约金数额，本院认为，情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生的重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。本案中被告主张的情形不符合情势变更原则的构成要件，故对被告的此辩解，本院不予采信。对于被告辩解违约金过高，应调整至实际损失30%的意见，本院认为，原、被告在双方合同中明确约定了违约金的计算方式，且被告作为商品房预售合同的提供者，对于违约条款应当是明知及能预见的，现被告认为违约金过高违反了公平原则，与事实不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告新疆华凌房地产开发有限公司支付原告马德超逾期交房违约金107130.8元（1040104.8元×2‱×515天）；案件受理费2442.62元（原告已预交），由被告新疆华凌房地产开发有限公司负担。以上被告应付款项，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 穆 丹人民陪审员 胡国鼎人民陪审员 诺 娜二〇一五年五月二十七日书 记 员 周妍伶