（2015）二中民四终字第357号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-06-23
案件名称
罗义、张占超与天津大唐盛世房地产经纪有限公司居间合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民四终字第357号上诉人（原审被告）天津大唐盛世房地产经纪有限公司，住所地天津市河东区太阳城紫玉园商业街1-6号。法定代表人刘国利，总经理。委托代理人蔡新谊，该公司行政部经理。被上诉人（原审原告）罗义。被上诉人（原审原告）张占超。委托代理人罗义（张占超之夫），基本情况同前。上诉人天津大唐盛世房地产经纪有限公司因居间合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院作出的（2014）东民初字第4089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月17日受理，并依法组成合议庭，于2015年4月2日公开开庭进行审理。上诉人天津大唐盛世房地产经纪有限公司的委托代理人蔡新谊，被上诉人张占超的委托代理人即被上诉人罗义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，二原告系夫妻关系，天津大唐盛世房地产经纪有限公司太阳城店系被告天津大唐盛世房地产经纪有限公司的分公司。2013年4月26日，二原告与被告签订合同编号为0000613的《房屋买卖（置换）合同》一份，二原告为购房人（乙方），被告为居间方（丙方），案外人孙志鹏为售房人（甲方）。合同载明：“一、1.甲乙双方通过丙方居间介绍出售及购入位于天津市河东区银蕊园3-1-1502室的房地产；……权利人为：孙志鹏。二、该房地产买卖之成交价为人民币壹佰贰拾柒万元整（小写￥1270000），乙方须按照下述方式付款：1.乙方于签订本合同之同时支付给甲方定金共计人民币贰万元整（小写￥20000），该笔定金在甲乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。2.甲乙双方须于2013年9月15日前亲自到天津市河东区房管局签署《天津市房产买卖协议》……六、甲方保证对该房地产享有完整所有权或使用权，能完全支配及处分。该房地产在本次转让之前的产权纠纷、债务、税项及租赁、清还抵押、拆改等事宜，甲方应在转让完成前清理完毕，保证不影响办理过户、贷款、腾房等相关手续并保证转让后乙方无须负责，否则甲方应赔偿乙方由此引起的一切损失。七、违约责任：……6.基于丙方已提供之居间服务，丙方有权向甲方收取该房地产成交价的1%作为佣金即人民币零元整，向乙方收取该房地产成交价的1%作为佣金即人民币贰万元整，该笔佣金于签署本合同时付清。……十三、备注：①经甲、乙双方友好协商，定于2013年10月15日办理过户手续，同时将房屋交付乙方使用……③乙方支付2%中介服务费，即贰万元整”。同日，二原告支付被告“信息服务费”20000元，并给付案外人孙志鹏“订金”20000元。另查，涉诉房屋原系案外人孙志鹏与阎汇芳夫妻共有，各享有50%的所有权，孙志鹏为房屋所有权证的持证人，上述事实在涉诉房屋的所有权证上均有显示。2013年12月3日，二原告与案外人孙志鹏、阎汇芳到房屋管理部门签署了《天津市房产买卖协议》（协议编号：30802-0015969），后因二原告在办理贷款过程中出现问题，导致上述协议未能按时履行，至2014年2月27日，原告与二案外人再次签订《天津市房产买卖协议》（协议编号：30802-002468），并办理了贷款手续，现原告已取得涉诉房屋的所有权证并已入住。原告诉讼请求：1、判令二被告退还原告中介费20000元及同期同类银行贷款利息1400元；2、判令二被告支付由于其违约行为，给原告造成的房租损失及误工费等合计53657元；3、二被告承担连带责任。原审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》中虽没有售房方共有权人的签字，但该共有权人此后在房屋管理部门签署了《天津市房产买卖协议》，系对上述合同效力的追认，因此，该《房屋买卖（置换）合同》是合法有效的。被告作为居间人有向委托人即二原告报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的义务，同时，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。在原、被告及案外人签订合同的所有条款中均未能显示出涉诉房屋存在共有权人的事实，虽然原告提供的证据并不能证明被告存在故意隐瞒上述事实的情况，但被告作为正规的中介机构其有义务将与订立合同有关的重要事实向买卖双方明示，因此，被告虽促成了二原告与案外人的交易，但其居间行为明显存在瑕疵，且该交易因涉及共有权人等因素而迟延履行，故被告应当适当返还二原告部分中介费用，原审法院酌定数额为8000元。关于二原告主张的利息损失一节，没有法律规定，不予支持。关于二原告要求被告赔偿房租损失及误工费等合计53657元一节，原告未能提供证据证明被告存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，故对于二原告的此项主张，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、四百二十五条之规定，判决如下：“一、自本判决生效之日起十日内，被告天津大唐盛世房地产经纪有限公司返还原告罗义、张占超“信息服务费”人民币8000元；二、驳回原告罗义、张占超的其他诉讼请求。如果被告天津大唐盛世房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1141元，由原告罗义、张占超负担1020元，由被告天津大唐盛世房地产经纪有限公司负担121元。”上诉人天津大唐盛世房地产经纪有限公司不服原审判决，上诉至本院，请求：1、依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一、本案遗漏当事人孙志鹏。合同具有相对性，本案的合同双方是被上诉人和案外人孙志鹏，上诉人为居间方，原审法院至少应依职权将案外人孙志鹏列为第三人，以便查明相关问题，而不是孙志鹏因涉嫌其他犯罪被羁押就完全与本案无关。二、被上诉人申请证人阎汇芳即孙志鹏的前妻出庭，以证明上诉人的违约行为，但证人的证言内容表明上诉人的行为是完全合理合法尽到义务的，该证据对上诉人极为有利，原审判决故意将该证据所证事实不予认定，明显偏袒被上诉人。三、上诉人在整个居间活动过程中尽到了应尽的居间和服务义务，并且被上诉人已入住涉诉房屋，上诉人的居间义务已完成，并没有违约。被上诉人在没有充分证据证明上诉人有违约行为的情形下，以上诉人违约为由提起诉讼，本案也没有证据证明上诉人有所谓的“瑕疵”，一审判决上诉人返还被上诉人8000元的居间费用，毫无依据，超出了被上诉人的诉讼请求。被上诉人罗义、张占超答辩，不同意上诉人的上诉请求，孙志鹏现被羁押，被上诉人未向其主张权利，现被上诉人向上诉人主张的内容和对孙志鹏主张的不一致，我方认可一审判决。本院经审理查明，2014年12月4日，天津市工商行政管理局河东分局批准原审被告天津大唐盛世房地产经纪有限公司太阳城店注销。原审法院所查其他事实正确，本院予以确认。本院认为，涉诉房屋原系案外人孙志鹏及其前妻阎汇芳共有，孙志鹏为涉诉房屋所有权证的持证人。而涉诉房屋的《房屋买卖（置换）合同》系上诉人与二被上诉人及孙志鹏签订，该合同的所有条款中均未能显示出涉诉房屋存在共有权人的事实。阎汇芳作为证人在原审庭审中出庭作证，并没有证明其知晓孙志鹏卖房、上诉人征求其意见的内容。上诉人虽不存在故意隐瞒上述事实的情况，但上诉人作为居间人未向二被上诉人如实报告有关订立合同的事项，因涉及共有权人等因素而迟延办理涉诉房屋的过户手续。据此，原审法院认定上诉人的居间行为存在瑕疵，并酌情判令上诉人返还被上诉人部分中介服务费，并无不当。被上诉人主张上诉人全部返还中介费，原审判决上诉人返还部分中介费，上诉人主张原审判决超出被上诉人的诉讼请求，不能成立。本案系被上诉人以上诉人违约为由提起的诉讼，被上诉人并未向孙志鹏主张权利，孙志鹏非本案必需参加诉讼的当事人。上诉人主张本案遗漏当事人，本院不予支持。上诉人的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，所作判决本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人天津大唐盛世房地产经纪有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 李国敏审 判 员 安丽霞代理审判员 孙 静二〇一五年五月二十七日书 记 员 刘继永速 录 员 李晓旭 搜索“”