（2015）青民二商终字第395号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-07-24
案件名称
郭建成与青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会,郭建成
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百一十三条第一款，第三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）青民二商终字第395号上诉人（原审被告）青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会。负责人王吉和，主任。委托代理人姜健，山东畅海律师事务所律师。委托代理人柳刚，山东畅海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）郭建成。委托代理人郭纯清。上诉人青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会（以下简称东小庄社区居委会）因与被上诉人郭建成租赁合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2015）李民初字第2249号民事判决，于2015年1月7日向本院提起上诉。本院于2015年3月20日受理后，依法由王琳担任审判长，代理审判员徐慧主审，与代理审判员徐晓共同组成合议庭，于2015年4月20日公开开庭审理了本案。上诉人东小庄社区居委会的委托代理人柳刚，被上诉人郭建成及委托代理人郭纯清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。郭建成一审诉称，郭建成、东小庄社区居委会于2001年9月13日签订《东小庄农贸市场摊位买断协议书》，协议书约定东小庄社区居委会向郭建成提供2个摊位，使用期为10年。2001年11月5日郭建成向东小庄社区居委会支付2个摊位费2万元。但该协议签订后，东小庄社区居委会并未依约履行协议，未向郭建成提供任何摊位。郭建成多次要求东小庄社区居委会履行协议，东小庄社区居委会均以各种理由拒绝，给郭建成造成生活和精神上的巨大损失。郭建成诉至法院，请求依法判令：1、东小庄社区居委会返还郭建成协议款2万元及上述2万元自2001年11月15日至判决生效之日止的利息（按银行同期贷款利率计算）；2、东小庄社区居委会赔偿郭建成经济损失72000元；3、东小庄社区居委会赔偿郭建成精神损失10000元；4、东小庄社区居委会赔偿郭建成误工费5000元。本案诉讼费由东小庄社区居委会承担。东小庄社区居委会一审辩称，郭建成的诉讼请求于法无据，应当予以驳回。原审查明，2001年9月13日，郭建成（乙方）与东小庄社区居委会（甲方）签订《东小庄农贸市场摊位买断协议书》，约定“甲方有农贸市场，每一个摊位约2.8平方米，由乙方买断使用…租赁费由村统一定价，暂定为每个摊位每天租赁费5元…乙方交1万元，可买一个摊位10年使用权，10年期满返还1万元…市场竣工后，由甲方另行通知乙方抓阄时间…租赁期限，从摊位分配时间开始计算。”东小庄社区居委会并给郭建成出具《附件》，内容为“…如果在10年使用权期限内，国家规划使用该市场，乙方应服从规划，并且甲方将1万元退还给乙方。”上述事实，有郭建成向法庭提交的加盖有东小庄社区居委会公章的《东小庄农贸市场摊位买断协议书》及《附件》在案为证。东小庄社区居委会对上述证据的真实性没有异议。另查明，2001年11月5日，郭建成向东小庄社区居委会交纳摊位费2万元。该事实，有郭建成向法庭提交的加盖有东小庄社区居委会财务专用章的收款收据在案为证。东小庄社区居委会称，对收款收据上其单位财务专用章的真实性不能确认。原审法院释明，东小庄社区居委会在法院给予的合理期限内，未就上述财务专用章的真实性申请文检鉴定。郭建成称，郭建成、东小庄社区居委会双方签订《东小庄农贸市场摊位买断协议书》之后没有几天，东小庄社区居委会就通知郭建成去抓阄，当时郭建成抓了237、238号两个生肉的摊位，抓阄时摊位也建成了，但摊位一直没有交给我们使用，而是在交给我们经营之前又推倒了。之后我们找东小庄社区居委会要摊位，东小庄社区居委会一直推拖，还告诉我们要建豪华摊位，至今也未交付我们使用。郭建成对该主张向法庭提交摊位号2张予以为证。东小庄社区居委会对摊位号的真实性没有异议。但称，摊位已经交付郭建成使用了，但后来东小庄农贸市场进行改造，属于政府改造项目，2006年12月28日东小庄社区居委会与山东省房地产开发集团青岛公司签订《联合开发房地产及建设房屋农贸市场改造及托住宅工程补充合同书》，东小庄农贸市场在合同签订15日内就拆除了。东小庄社区居委会对该主张向法庭提交《联合开发房地产及建设房屋农贸市场改造及托住宅工程补充合同书》1份予以为证。郭建成称该证据与本案无关，建摊位的是东小庄村委，改造的也是东小庄村委，不管是否是政府行为，受损失的都是老百姓，我主张的是我交纳的摊位费。东小庄社区居委会未提交证据证实涉案摊位已交付郭建成使用。郭建成称，按照每个摊位每天10元计算，2个摊位1天20元，1年7200元，因此，东小庄社区居委会应赔偿郭建成10年的经济损失72000元。东小庄社区居委会称，郭建成的主张没有合理、合法的依据，不应予以支持；且东小庄社区居委会出具的《附件》证明如遇政府规划拆迁等事项，东小庄社区居委会只需退还郭建成1万元，政府拆迁属于不可抗力，东小庄社区居委会不应当承担赔偿责任。郭建成主张东小庄社区居委会赔偿误工费5000元，精神损失费1万元，但未提交证据证实上述损失的产生。经法庭释明，郭建成明确表示不再主张东小庄社区居委会交付摊位，仅要求东小庄社区居委会赔偿。但称只有郭建成、东小庄社区居委会协商一致，才能解除双方签订的摊位买断协议书。原审认为，郭建成提交的《东小庄农贸市场摊位买断协议书》及收款收据，足以证实郭建成租赁东小庄居委会承建的东小庄农贸市场2个生肉摊位，并已向东小庄社区居委会交纳租赁费2万元的事实。郭建成、东小庄社区居委会双方所签订的《东小庄农贸市场摊位买断协议书》不违反法律的相关规定，合法有效，双方均应遵照执行。东小庄社区居委会主张已将上述摊位交付郭建成经营使用，但未提交证据予以证实，东小庄社区居委会的主张原审不予采信。东小庄社区居委会提交的其与山东省房地产开发集团青岛公司签订的《联合开发房地产及建设房屋农贸市场改造及托住宅工程补充合同书》，亦不能证实农贸市场的改造是国家规划使用。东小庄社区居委会在与郭建成签订摊位买断协议书，且郭建成已足额交纳摊位费10余年的时间内，一直未将摊位交付郭建成使用，已构成根本违约。郭建成虽称只有郭建成、东小庄社区居委会协商一致才能解除双方所签订的摊位买断协议书，但郭建成亦明确表示不再主张东小庄社区居委会交付摊位，郭建成亦因东小庄社区居委会的违约行为而主张东小庄社区居委会返还摊位费2万元并赔偿相应的损失，因此，应视为郭建成做出了解除双方所签订的《东小庄农贸市场摊位买断协议书》的意思表示。郭建成主张东小庄社区居委会返还摊位费2万元，原审予以支持。郭建成主张东小庄社区居委会应按每个摊位每天10元的标准，赔偿郭建成10年的经济损失共计72000元，原审认为，郭建成主张的该项损失为双方履行合同后郭建成可获得的预期利益。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。郭建成、东小庄社区居委会双方在《东小庄农贸市场摊位买断协议书》中约定“租赁费由村统一定价，暂定为每个摊位每天租赁费5元”，根据上述约定，郭建成经营2个摊位10年的可得利益应为36500元（365天／年×10年×5元／天×2），该利益并未超过东小庄社区居委会在订立合同时应当预见到的因违反合同可能给郭建成造成的损失，因此，东小庄社区居委会应赔偿郭建成因其违约给郭建成造成的经济损失36500元。郭建成并主张东小庄社区居委会按银行同期贷款利率计算向郭建成赔偿上述2万元自2001年11月15日起至本判决生效之日止的利息损失，对此，原审认为，郭建成、东小庄社区居委会双方在合同中约定“乙方交1万元，可买一个摊位10年使用权，10年期满返还1万元”，原审已判令东小庄社区居委会赔偿郭建成2个摊位10年的可得利益损失36500元，上述2万元亦应于10年期满后返还郭建成，因此，郭建成主张东小庄社区居委会赔偿上述2万元自2001年11月15日起至本判决生效之日止的利息损失，原审不予支持。郭建成主张东小庄社区居委会赔偿误工费5000元、精神损失费1万元，但未提交证据予以证实，原审不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除郭建成与青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居民委员会签订的《东小庄农贸市场摊位买断协议书》。二、青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会于判决生效之日起10日内返还郭建成摊位费2万元。三、青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会于判决生效之日起10日内赔偿郭建成经济损失36500元。四、驳回郭建成的其他诉讼请求。青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2440元（郭建成已预交），减半收取1220元，郭建成负担576元，青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会负担644元。青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会于判决生效之日起10日内给付郭建成644元。宣判后，东小庄社区居委会不服一审判决，上诉称：一、一审法院超出当事人的诉讼主张进行判决，违反法律了当事人处分原则及不告不理原则。在一审时，被上诉人并没有主张解除双方之间签订的《东小庄农贸市场摊位买断协议书》，开庭时审判长也多次询问被上诉人是否主张解除该协议书，被上诉人明确回答不主张解除，而一审法院却作出了解除双方签订的《东小庄农贸市场摊位买断协议书》的判决，根据《民事诉讼法》当事人处分原则和不告不理原则，法院应按照当事人提出的事实和主张进行审理，对超过当事人诉讼主张部分不得主动进行审理。二、一审法院审理该案件，认定事实不清，证据不足。上诉人已于2001年在摊位抓阄后将摊位交付给被上诉人使用，该摊位是在2006年因市场拆迁而拆除，该拆迁行为是政府行为，上诉人不应当承担赔偿责任。一审法院却判令上诉人返还被上诉人摊位费2万元并赔偿被上诉人十年的经济损失36500元，既不符合法律也不符合双方的约定，被上诉人的诉讼请求应当予以驳回。请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人郭建成辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。上诉人的上诉没有道理，相信法院能公正处理。二审期间，上诉人提交二组证据：证据一，提交青岛市李沧区永清路街道办事处《关于推进东小庄农贸市场扩建工程的报告》复印件、李沧区人民政府《关于申请调整李沧区东小庄农贸市场地块用地性质和规划指标的函》和《关于东小庄农贸市场扩建工程的批复》复印件、青岛市规划局《建设工程规划审查函复意见书》复印件、李沧区人民政府《关于研究东小庄城中村改造、农贸市场建设及板桥坊城中村改造项目的专题会议纪要》复印件，证明涉案的社区拆建系政府行为，属于不可抗力，东小庄社区居委会不应承担违约赔偿责任，李沧区永清路街道办事处文件证明该市场建成并营业，于2005年拆除，被上诉人主张市场未交付给其使用与事实不符。被上诉人质证称，对上诉人提交的上述文件的真实性无法确认，之前没有见过，不认可上诉人主张的系政府行为。本院认为，因上诉人提交的上述文件均系复印件，无法核实其真实性，在本案中不作为认定案件事实的依据。证据二，提交两张照片，证明东小庄农贸市场已经建成并开始使用。被上诉人质证称，认可照片的真实性，当时涉及的农贸市场的确建成了，但是没有几家人在经营，照片无法显示是否是2006年拆除的，对上诉人主张的该拆除时间不认可。本院认为，因被上诉人认可照片的真实性，本院对上诉人提交的该证据予以采信。二审查明事实与一审查明事实基本一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《东小庄农贸市场摊位买断协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方当事人均应按约履行。本案的争议焦点，一是双方签订的《东小庄农贸市场摊位买断协议书》是否已解除，二是上诉人是否应承担赔偿责任，应赔偿的数额是多少。首先，双方当事人均确认东小庄农贸市场拆除至今未建成新的农贸市场，被上诉人明确表示不要求上诉人交付摊位，要求上诉人返还价款2万元并赔偿损失，应视为被上诉人做出了解除双方所签订的《东小庄农贸市场摊位买断协议书》的意思表示，原审判决解除双方之间的《东小庄农贸市场摊位买断协议书》并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”被上诉人要求上诉人返还市场摊位费2万元符合法律规定，本院予以支持。其次，一审上诉人提交其与山东省房地产开发集团青岛公司签订的《联合开发房地产及建设房屋农贸市场改造及托住宅工程补充合同书》，证明东小庄农贸市场改造属于政府改造项目，东小庄农贸市场在本合同签订后15日内拆迁，大约是2006年12月拆除的。被上诉人质证称，不认可上诉人将农贸市场拆除归结为政府行为。上诉人提交的该证据不能证实农贸市场的改造系因政府规划使用，被上诉人签订协议后向上诉人交纳了2万元摊位费，并按照上诉人的通知抓阄了两个摊位号，被上诉人主张摊位未交付使用即拆除，上诉人对被上诉人提交的东小庄农贸市场摊位买断协议书、附件、收款收据、抓阄号的真实性均无异议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”上诉人应当就其已向被上诉人交付摊位承担举证责任，上诉人虽主张2001年在抓阄后将摊位交付给被上诉人使用，但未提交充分证据证明，上诉人应承担举证不能的后果，上诉人未向被上诉人交付摊位构成违约应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据双方签订的《东小庄农贸市场摊位买断协议书》第一条“租赁费由村统一定价，暂定为每个摊位每天租赁费5元”，协议书第三条“为优惠乙方（被上诉人），乙方交一万元，可买一个摊位10年使用权，10年期满返还一万元，若继续使用，可优先租赁。”被上诉人买断2个摊位10年的可得利益为36500元，原审判决上诉人赔偿被上诉人因违约造成的经济损失36500元并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1213元，由上诉人青岛市李沧区永清路街道办事处东小庄社区居委会承担。本判决为终审判决。审 判 长 王 琳代理审判员 徐 晓代理审判员 徐 慧二〇一五年五月二十七日书 记 员 彭晓凤 百度搜索“”