（2015）穗中法民五终字第2590号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-06-24
案件名称
广州市君华物业管理有限公司与茹苗物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
茹苗,广州市君华物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2590号上诉人（原审被告）：茹苗，联系地址：广州市。被上诉人（原审原告）：广州市君华物业管理有限公司，住所地：广州市白云区青云路逸湖南街1号。法定代表人：苏齐，职务：总经理。委托代理人：苏晓，北京市盈科（广州）律师事务所律师。上诉人茹苗因与被上诉广州市君华物业管理有限公司（以下简称君华公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法太民初字第544号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：君华公司是具备三级物业管理资质的企业法人。2004年6月2日，广州市清漪园房地产开发有限公司（甲方）与广州市百世物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将江南世家委托于乙方实行物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为自2004年8月1日之日起至业主大会成立并接管本小区之日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米按物价局批准价向业主或物业使用人收取；等等。合同签订后，广州市百世物业管理有限公司为江南世家清漪园提供物业管理服务。2003年10月10日，广州市物价局向广州市百世物业管理有限公司出具《关于江南世家物业管理服务费标准的批复》，内容为：江南世家小区物业管理服务费以每月每平方米建筑面积计收，别墅为3.4元，商场为4.0元；服务内容包括：清洁卫生、绿化物养护、24小时保安、公共设备设施（指电梯、供电、消防设备、供排水、监控、防盗门等）的维护保养、节日装饰，上门收运垃圾及代业主缴交水电费；此收费标准为最高限价，允许适当下浮；此收费标准试行一年，请向业主做好收费公示工作，执行中出现的情况应及时告知我局；业主委员会成立后，由业主委员会与物业管理企业商定物业管理服务收费标准，报我局备案等。茹苗是广州市白云区太和镇江南世家嘉湖街92号P5单元（房产登记地址为：广州市白云区太和镇路清漪园嘉湖街92号）的业主。该房屋的建筑面积为248.347平方米。2004年9月10日，茹苗签收广州市百世物业管理有限公司出具的《江南世家物业交收表》，接受涉案房屋的钥匙及业主公约。原审另查明：2009年4月30日，君华公司对茹苗向原审法院提起诉讼，请求茹苗向君华公司支付2006年11月至2009年3月的物业管理费21472.73元，茹苗向君华公司支付滞纳金8764.12元（暂计至2009年3月30日止）。原审法院作出（2009）云法民四初字第719号民事判决。该案查明：“君华公司是具备叁级物业管理资质的企业法人。2001年8月1日，广州市清漪园房地产开发有限公司（甲方）与广州市百世物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将江南世家委托于乙方实行物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限为3年，自2001年8月1日12时起至2004年7月31日12时止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米按物价局批准价向业主或物业使用人收取等。合同签订后，广州市百世物业管理有限公司为江南世家清漪园提供物业管理服务。2003年5月27日，茹苗与广州市清漪园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋（广州市白云区江南世家清漪园嘉湖街92号房，建筑面积为248.347平方米），2004年9月10日，茹苗签收广州市百世物业管理有限公司出具的《江南世家物业交收表》，接受涉案房屋的钥匙及业主公约。2005年2月1日起，君华公司按每月每平方米3元的标准向茹苗收取物业管理费。茹苗自2006年11月拖欠物业管理费611.61元，2006年12月起至2009年3月止未交物业管理费，茹苗共拖欠物业管理费21472.76元。另广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第2595号判决书，查明法院于2009年3月3日对江南世家清漪园君华公司提供的物业管理服务情况进行现场调查。经调查，江南世家清漪园存在安全监控设施废弃、某些共用设备设施缺乏维护、卫生状况欠佳等现象。另查，2005年3月16日，经广州市工商行政管理局核定，广州市百世物业管理有限公司更名为广州市君华物业管理有限公司，即本案君华公司。2006年9月22日，江南世家清漪园成立第一届业主委员会。2008年10月22日，江南世家清漪园成立第二届业主委员会。江南世家清漪园业主委员会经广州市国土资源和房屋管理局白云区分局备案。江南世家清漪园业主委员会成立后，未选聘新的物业管理公司，也无与君华公司重新商定物业管理费标准。”；判决：“一、于本判决生效之日起五日内，茹苗向君华公司交纳拖欠2006年11月至2009年3月的物业管理费21472.73元。二、驳回君华公司的其他诉讼请求”。君华公司不服该判决提起上诉，2010年3月11日，广州市中级人民法院作出（2010）穗中法民五终字第449号民事判决，对原审法院查明的事实予以确认，判决：“驳回上诉，维持原判”。2014年7月9日，君华公司向原审法院提起本案诉讼，诉称：茹苗自2004年3月16日成为江南世家嘉湖街92号P5单元的业主以来，一直接受君华公司提供的优质物业管理服务，依法应按时向君华公司缴纳物业管理服务费等各项费用，但茹苗自2004年11月起拖欠水费、公摊路灯费、公摊水泵费，垃圾处理费、物业管理服务费等各项费用及物业管理服务费滞纳金至今仍未支付。君华公司向茹苗多次发出《关于费用催交的专函》、《律师函》等催告茹苗交纳欠交的各项费用，但茹苗至今仍拒不交纳。特向人民法院提起诉讼，请求判决：1、判令茹苗向君华公司支付2007年3月至2011年2月期间的水费共计人民币3531.18元；2、判令茹苗向君华公司支付2008年1月至2010年12月期间的公摊水泵费共计人民币426元；3、判令茹苗向君华公司支付2004年11月至2014年4月期间的公摊路灯费共计人民币1098.28元；4、判令茹苗向君华公司支付2007年3月至2014年5月期间的垃圾处理费共计人民币435元；5、判令茹苗向君华公司支付2007年4月份的有偿服务维修费共计人民币45元；6、判令茹苗向君华公司支付2009年4月至2014年5月期间的物业管理服务费共计人民币46192.48元；7、判令茹苗向君华公司支付2009年4月16日起至其全部付清所欠物业管理服务费之日止的物业管理服务费滞纳金（暂计至2014年5月31日为人民币43532.69元；）以上合计人民币95260.63元；7、判令茹苗承担本案的全部诉讼费用。茹苗原审辩称：第1至第5项诉讼请求已过诉讼时效，而且君华公司已2009年就物业服务合同纠纷起诉我方，且已经结清了费用，并不存在拖欠上述5项服务费的金额。至于诉讼请求第6项，君华公司要求我方支付物业管理费，我方没有支付相关管理费是有事实依据，我方所居住的涉案的地址于2010年8月24日被盗，损失60多万元，而这一点是茹苗违反了相关物业管理委托合同的第11条，维持公共秩序，包括安全、监控、巡视，做好本物业的治安防范、监督管理等行为。所以我方并未向君华公司支付相关的物业管理费，并保留向君华公司追诉其所被盗的损失。至于诉讼请求的第7项，我方已经陈述了不交管理费的原因，所以不存在不交管理费而产生的滞纳金，所以该诉讼请求不应支持。原审庭审中，君华公司主张茹苗拖欠2007年3月至2011年2月期间的水费共3531.18元，2008年1月至2010年12月期间的公摊水泵费共426元，2004年11月至2014年4月期间的公摊路灯费共1098.28元，2007年3月至2014年5月期间的垃圾处理费共计435元，2007年4月的有偿服务维修费45元，2009年4月至2014年5月期间的物业管理服务费共46192.48元。提交广州市供电局有限公司、广东电网公司广州供电局、广州市建设委员会、广州自来水公司、广州市益源保洁有限公司出具的发票，君华公司出具的交款通知书、费用明细表、律师函、快递单及广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的EMS情况表予以证明，但对其所主张的2007年4月的有偿服务维修费45元未能举证证明。君华公司对其主张的上述费用的计算办法庭审中进行了说明。费用明细表显示2007年3月至2011年2月期间的水费共3531.18元，其中2007年3月至2007年8月水费415.35元；显示2004年11月至2014年4月期间的公摊路灯费共1098.28元，其中2004年11月至2007年8月公摊路灯费431.82元；显示2007年3月至2014年5月期间的垃圾处理费共计435元，其中2007年3月至2007年8月垃圾处理费30元；显示2008年1月至2010年12月期间的公摊水泵费共426元。快递单及EMS情况表显示君华公司于2009年9月、2011年8月、2013年7月、2014年1月分别向茹苗邮寄函件。茹苗对上述费用除了垃圾处理费外，均不予确认，并称水费一直由自己缴纳，但未能举证证明。主张君华公司收取的管理费用过高，服务差，于2010年8月26日，江南世家嘉湖街92号P5单元的财产被盗，茹苗到广州市公安局白云区分局太和派出所报警，并提交报警回执、发票、收据等证据予以证明。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项的规定，本案对已经发生法律效力的上述民事判决书所查明的事实，予以确认。以上事实，有物业服务委托合同、资质证书、查册表、发票、交款通知书、费用明细表、律师函、快递单、EMS情况表、民事判决书、报警回执及当事人陈述等证据证实。原审法院认为：君华公司作为具备物业管理资质的物业管理企业法人，基于其与开发商签订的《物业管理委托合同》，对江南世家清漪园提供物业管理服务，并且自2001年8月1日至今一直为清漪园提供相应物业管理服务，茹苗收楼后亦享受了相应的管理服务，并按上述委托合同约定支付了一段时间的物业管理费，由此可见，茹苗是认可君华公司为涉案小区物业服务管理人。根据权利义务对等原则，茹苗享受君华公司提供的物业管理服务，应当支付对价即物业管理费；同时，君华公司根据与开发商签订《物业管理委托合同》的约定，主张每月每平方米3元的物业管理费收费标准，未超过物价部门制定的收费标准。因此，君华公司请求茹苗支付2009年4月至2014年5月期间的物业管理服务费共计人民币46192.48元，合理合法，原审法院予以支持。君华公司主张2007年3月至2011年2月期间的水费共3531.18元，2008年1月至2010年12月期间的公摊水泵费共426元，2004年11月至2014年4月期间的公摊路灯费共1098.28元，2007年3月至2014年5月期间的垃圾处理费共计435元，能提交收费部门出具的发票予以证明，并能当庭合理解释具体的收费办法。茹苗虽除了确认垃圾处理费外，不确认其他费用，并称一直自行缴纳水费，但未能举证证明。涉案小区物业收费等问题涉及整个小区的利益，应当由全体业主依照法定程序处理解决，茹苗不能君华公司收费标准过高，服务质量差为由拒交物业管理费等费用。据此，君华公司主张茹苗应支付上述费用的金额，原审法院予以确认。茹苗是涉案房屋的业主，君华公司已按涉案房屋地址于2009年9月起向茹苗邮寄催收物业管理费、水费、公摊水泵费、公摊路灯费、垃圾处理费等费用的函件，茹苗是否收到或不签收该函件的风险应自行承担。茹苗以君华公司并未向其投放相关催款的信件和律师函，否认君华公司曾向其主张权利，依据不充分，原审法院不予采纳。君华公司主张2007年8月以前的上述费用已超过两年诉讼时效，原审法院不予支持。自2007年9月起，君华公司主张的上述费用因向茹苗主张权利而中断，尚未过诉讼时效，茹苗应支付自2007年9月起产生的上述费用。上述水费3531.18元，因于2007年8月前发生的415.35元已过诉讼时效，茹苗尚应支付3115.83元；公摊路灯费1098.28元，因2007年8月前发生的431.82元已过诉讼时效，茹苗尚应支付666.46元；垃圾处理费435元，因2007年8月前发生30元已过诉讼时效，茹苗尚应支付405元。君华公司主张2007年4月的有偿服务维修费45元，但未能举证证明，原审法院不予支持。根据（2009）云法民四初字第719号案查明的事实及本案当事人的陈述，君华公司提供的物业管理服务确存有一定瑕疵，故茹苗并非无故拖欠君华公司物业管理费等费用。而且，君华公司主张的滞纳金计付标准并无相应合同依据。因此，君华公司请求茹苗支付物业管理费滞纳金，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。君华公司应对提供的物业管理费服务不足之处予以整改。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条，《广东省物业管理条例》第四十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、于本判决生效之日起五日内，被告茹苗向原告广州市君华物业管理有限公司支付自2009年4月至2014年5月期间的物业管理费46192.48元；二、于本判决生效之日起五日内，被告茹苗向原告广州市君华物业管理有限公司支付拖欠的水费、公摊水泵费、公摊路灯费、垃圾处理费共计4187.29元；三、驳回广州市君华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2182元，由被告承担1382元，原告负担800元。判后，上诉人茹苗不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实错误。1、根据民诉法的证据原则，谁主张谁举证。君华公司在一审期间所提供的证据材料均未显示其向茹苗投放的催款的信件及律师函是由茹苗签收的、由茹苗拒签的或者是妥投的证明。由此可见，由君华公司单方出示的相关函件并不能确定是向茹苗催款的有效证明。君华公司向茹苗的主张2009年4月至2014年5月期间的物业管理费的诉讼时效已过，一审法院不应判决茹苗向君华公司支付2009年4月至2014年5月期间的物业管理费46192．48元。2、一审庭审期间，君华公司递交的证据都是与茹苗涉案房屋毫无关联的水费单、电费单等其他业主、用户的单据，一审庭审仅让君华公司的代理人罗列了所提供的证据，并没有详尽地要求君华公司陈述相关单据与茹苗涉案房屋所拖欠费用的关联性，没有要求君华公司就涉案房屋拖欠的水费、公摊水泵费、公摊路灯费、垃圾处理费提供相关证据、计算依据及计算方法。一审法院在毫无证据证明及法律依据的情况下，判令茹苗向君华公司支付上述费用是错误的。故上诉请求：1、撤销原审判决第一、第二项；2、君华公司承担本案全部诉讼费用。被上诉人君华公司答辩称：一、我方的诉讼请求并没有超过诉讼时效。茹苗自2004年11月份起拒不交纳相关费用及物业管理费时，我方便一直通过或口头或电话或书面等多种方式催促其及时交纳相关的费用，但其一直拒不支付，2009年4月份我方更因其拖欠物业管理费一事向人民法院提起过诉讼，要求其支付2006年11月至2009年3月期间的物业管理费，并且已得到人民法院的支持。但茹苗当时在判决生效后，在有支付能力的情况下不仅没有主动履行法定的给付义务，而且在经过该次诉讼后更故意拖欠2009年4月份起至今的物业管理费及其他的费用。其次，根据我方在一审时提交的证据材料显示，我方自2009年9月起即至少每年一次向茹苗邮寄了书面的《费用催交专函》、《律师函》等费用催交函，且我方邮寄给其的催收相关费用的书面函件，均是通过邮政邮寄到其在涉案物业所在地的地址，至于其因何种原因造成其不能收到或不签收或拒收我方所邮寄的函件，该风险依法应由其自行承担。二、我方已经代茹苗垫缴了部分水费、公摊路灯费、公摊水泵费、垃圾处理费等费用，其应向我方支付该费用。涉案物业所在的小区在2011年10月份之前，各业主的水费、电费并非由供水公司和供电供水直接向业主收取，而是通过物业公司代收代缴。因此，在2011年10月份之前，我方根据茹苗每月的实际用水情况，已经代其垫缴了部分的水费、公摊路灯费、公摊水泵费、垃圾处理费等费用，但其一直拒不将该费用支付给我方。我方不仅定期在涉案物业所在小区的公告栏公布小区的用水、用电的情况，而且也向业主多次解释了小区水费电费的计算方法和计算依据，在本案一审开庭审理时也由公司的相关业务部门主管和财务主管专门出庭解释了各项公摊费用的计算方法和计算依据，也按要求提交了涉案物业所在地的公摊路灯费、公摊水泵费、垃圾处理费等相关费用的发票，尤其是垃圾处理费，根据《关于印发﹤广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则﹥的通知》的规定，每月5元的垃圾处理费是广州全市统一的收费标准。由此可见，我方向业主收取的各项公摊费用均是有依据和经过严格核算的，茹苗应向我方支付我方已经代其垫缴了的水费、公摊路灯费、公摊水泵费、垃圾处理费等费用。原审判决查明的事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持，请求并驳回茹苗的全部上诉请求。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。在二审中，双方当事人均表示没有新证据提交。本院认为，君华公司基于其与开发商签订的《物业管理委托合同》，对江南世家清漪园提供物业管理服务，茹苗作为业主享受了君华公司的物业管理服务，应当支付物业管理费。关于茹苗在本案一、二审中认为君华公司所提供的证据材料均未显示其向茹苗投放的催款的信件及律师函是由茹苗签收的、由茹苗拒签的或者是妥投的证明，而主张君华公司要求收取2009年4月至2014年5月期间的物业管理服务费已超过诉讼时效的问题。对此，本院认为，茹苗是涉案房屋的业主且已收楼自用，君华公司已按涉案房屋地址于2009年9月起向茹苗邮寄催收物业管理费、水费、公摊水泵费、公摊路灯费、垃圾处理费等费用的函件，茹苗是否收到或不签收该函件的风险应自行承担。茹苗以君华公司并未向其投放相关催款的信件和律师函，否认君华公司曾向其主张权利，理据不充分，本院不予采纳。君华公司有举证证明其从2009年9月起向茹苗邮寄催收物业管理费、水费、公摊水泵费、公摊路灯费、垃圾处理费等费用，其要求茹苗交纳物业管理费，没有超过诉讼时效。故茹苗主张君华公司要求收取2009年4月至2014年5月期间的物业管理服务费已超过诉讼时效，理由不成立，本院不予支持。君华公司请求茹苗按合同约定的标准支付2009年4月至2014年5月期间的物业管理服务费共计人民币，有事实和合同依据，本院予以支持。关于君华公司主张2007年3月至2011年2月期间的水费共3531.18元，2008年1月至2010年12月期间的公摊水泵费共426元，2004年11月至2014年4月期间的公摊路灯费共1098.28元，2007年3月至2014年5月期间的垃圾处理费共计435元，其在一审中能提交收费部门出具的发票予以证明，并能当庭合理解释具体的收费办法。原审法院对此予以确认并审查其要求的2007年8月以前的上述费用已超过两年诉讼时效而不予支持、自2007年9月起的上述费用因向茹苗主张权利而中断，尚未过诉讼时效，而予以支持，并无不妥，本院予以维持。茹苗虽除了确认垃圾处理费外，不确认其他费用，并称一直自行缴纳水费，但未能举证证明。故对茹苗的该主张，本院不予采纳。综上所述，审查原审判决认定事实清楚，处理结果并无不妥，本院予以维持。茹苗的上诉主张缺乏充分依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1382元，由上诉人茹苗负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴国庆审 判 员 李 民代理审判员 姚伟华二〇一五年五月二十七日书 记 员 邹文芳颜玉婵 更多数据：