（2015）杭淳民初字第76号
裁判日期: 2015-05-27
公开日期: 2015-08-28
案件名称
王庆塘与邵建英、吴增产等确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
淳安县人民法院
所属地区
淳安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王庆塘,邵建英,吴增产,王有德
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第八条第一款；《中华人民共和国物权法》：第一百五十二条，第一百五十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
浙江省淳安县人民法院民 事 判 决 书（2015）杭淳民初字第76号原告：王庆塘（公民身份号码3301271950********）。委托代理人：ＸＸ，浙江泽道律师事务所律师。委托代理人：方小飞，浙江泽道律师事务所律师。被告：邵建英（公民身份号码3301271978********）。被告：吴增产（公民身份号码3301271971********）。被告邵建英、吴增产共同委托代理人：顾冬庆，北京市盛廷律师事务所律师。被告邵建英、吴增产共同委托代理人：赵传学，北京市盛廷律师事务所律师。被告：王有德（公民身份号码3301271960********），现羁押在杭州市下城区看守所。原告王庆塘与被告邵建英、吴增产、王有德确认合同无效纠纷一案，本院于2015年1月22日立案受理。依法由审判员徐卫平适用简易程序于同年3月19日公开进行了审理并经申请给予庭外和解时间二个月。原告王庆塘及其委托代理人ＸＸ、方小飞、被告邵建英、吴增产及其委托代理人顾冬庆、赵传学、被告王有德均到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告起诉称：2007年，被告邵建英位于淳安县千岛湖镇东庄村的房屋拆旧建新，被告邵建英、吴增产与被告王有德就前述房屋建造事宜进行合作。被告合作期间因建房资金所需，向原告集资并承诺将前述所造房屋第三层301室及柴间归原告享有使用，同年2月12日，被告邵建英就前述集资建房事宜与原告签订协议。之后，原告分别向被告王有德累计支付房款170000元。2013年4月，因淳安县撤村建居工作所需，前述房屋被列为国家征收范围，原告作为住户，亦被要求予以腾退搬离。政府按照相应法律法规对被告进行了相应补偿。根据相应法律规定，集体组织成员不得与非本集体组织成员进行合作建房、销售等，且被告超出审批面积及层数建房，导致与原告签订的建房（或购房）协议无效，无法办理土地使用权证及房屋所有权证，也因此导致原告未能获得相应拆迁补偿。为此，原告要求被告返还已付房款，未果。目前，前述房屋已拆除。为维护原告的合法权益，故起诉：1、判令原、被告于2007年4月2日就位于淳安县东庄村建房事宜签订的《协议书》无效。2、判令三被告共同返还原告已付房款170000元并承担该款自2007年3月11日起至还清之日止按年利率5.6%计算的利息（截至2015年1月21日为74837.78元），因原告已于2014年9月29日从淳安县千岛湖镇人民政府领取了房屋重置价款98883元，故在诉讼中原告将返还购房款的数额调整为71117元，利息调整为55707.44元（其中20000元自2007年9月14日起至2014年9月28日止为7883.56元；10000元自2007年3月11日起至2014年9月28日止为4226.44元；140000元自2009年2月10日起至2014年9月28日止为43597.44元；均按年利率5.6%计算）。3、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张，向本院提交以下证据材料：1、协议书、见证书各1份（均为原件），拟证明原告向三被告购房的事实。2、收款收据3份（原件），拟证明原告已支付购房款的事实。被告邵建英、吴增产答辩称：1、不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。原告与被告邵建英之间签订的协议书是合法有效的，并且也经过了见证，原告认为协议书无效理由不充分。2、二被告并没有收取原告所谓的购房款。3、二被告并没有从原告处集资。4、原告要求返还的已付房款并不是基于协议书产生的房款，与协议书没有关系。购房款的返还应当是基于原告与被告王有德之间的集资建房关系，与本案原告起诉的协议书没有关系。原告起诉的协议书并没有约定相应的对价，不产生相应的债权债务关系，该协议书从本质上来说只是被告邵建英对原告房屋使用权的一种确认。被告邵建英、吴增产为证明其主张，向本院提供以下证据材料：1、2005年7月12日被告王有德与被告邵建英的父亲邵安上签订的合作协议1份（复印件），拟证明被告邵建英、吴增产和被告王有德之间关于房子的分配关系，后来被告王有德如何处分房子与被告邵建英、吴增产无关，原告和被告邵建英之间签订协议书只是对原告权利的确认；被告王有德并不是代被告邵建英、吴增产收取原告的购房款，收取购房款是被告王有德的个人行为。2、集资建房协议2份（复印件），拟证明这两份集资建房协议真实的反映了被告王有德集资建房的事实，并且集资建房协议的内容很明确，以集资方式与原告签订本购房合同条款，也就是说购房款产生的基础是集资购房合同关系，并不是基于原告与被告邵建英、吴增产签订的涉案协议书，是两种不同类型的法律关系，并且原告也都是按照集资建房协议来支付款项。被告王有德答辩称：本案的房子联建是被告邵建英、吴增产通过一个朋友来找被告的，所有的土石方和超面积的罚款都是被告缴纳的，被告和被告邵建英、吴增产之间也是有协议的。建这个房子，被告邵建英、吴增产是没有出资的，房子的第一层和第二层的建造费用都是被告出的，从第三层以上开始都是用卖给原告的钱来建造的。被告只是代被告邵建英、吴增产收取房款。对于原告的诉讼请求，就按照原告和被告邵建英、吴增产签订的协议书来处理。征收补偿款都是给被告邵建英、吴增产的，被告没有拿到征收补偿款。被告王有德未向本院提供证据。经庭审质证：一、原告提供的证据材料，被告邵建英、吴增产认为：证据1，被告邵建英、吴增产的签名是真实的，但是协议书不是原告本人拿来签的，是被告王有德拿来给其签字的，不能证明被告收取了购房款，也没有约定购房款，被告不清楚原告交付购房款的依据；证据2，款项不是被告邵建英、吴增产收取，是被告王有德收的，与被告邵建英、吴增产无关。被告王有德对证据的真实性均无异议，协议书都是同一个版本的，原告等人签好之后由被告王有德统一拿给被告邵建英、吴增产签字的。二、被告邵建英、吴增产提供的证据材料，原告认为：证据1，是复印件，对真实性、合法性有异议，合作协议是有合作行为才签订的，只是被告之间的分配问题，与原告无关，不能证明被告所要证明的对象；证据2，2005年3月10日的协议上原告的签名不是原告本人签的，这两份协议也是不合法的，原告是没有资格在东庄村建房和购房的，2007年的协议书相当于已经把这两份协议推翻了，内容也是不相吻合的，被告王有德当时是作为甲方的代表，本案应以原告和被告邵建英签订的协议为准，原告对于该两份集资建房协议的真实性、合法性都不予认可。被告王有德认为：对证据1的真实性无异议，邵安上是被告邵建英的父亲，房子是以被告邵建英的名义审批的，应该按照原告和被告邵建英签订的协议书来处理；证据2，建房的钱开始是被告垫付的，一开始相当于是预订，根据楼层、与房主的关系不同等因素，价格也是不同的，这两份集资建房协议书的原件都由被告收回来处理掉了，而且根据原告和被告邵建英、吴增产签订的协议，这两份协议就没有用了。本院审查认为，原告提供的证据1，三被告均认可确实存在，且邵建英、吴增产的签名系本人所签，本院对真实性予以认定；原告提供的证据2，本院对真实性予以认定，对款项由王有德收取予以认定。被告邵建英、吴增产提供的证据1，王有德没有异议，且王有德与邵建英、吴增产存在合作建房的行为，本院对真实性予以认定；被告邵建英、吴增产提供的证据2，因该证据系原告在立案时提供，对其真实性予以认定。根据上述证据的分析认定，结合当事人的庭审陈述及证明责任，本院认定的案件事实如下：2005年7月12日，被告王有德（乙方）与被告邵建英的父亲邵安上（甲方）签订《合作协议》一份，约定甲方将坐落于千岛湖镇东庄村旧房拆建，因资金困难甲方自愿就拆旧建新与乙方合作建设，甲方负责拆旧建新的所有审批手续，而且审批土地面积140㎡以上，高为5.5层以上，在规定外超层次由乙方承担经济责任。甲方提供道路土地及周围空间用地，对村里的邻居的事情负责处理协调好，同时保证乙方施工中一切顺利，如甲方原因引起中途施工困难承担赔偿乙方的一切经济损失。乙方房子建好后，将新房第一层、第二层（除楼梯面积外），柴间55%㎡给甲方并无偿提供，其余建筑面积由乙方支配甲方无权干扰。楼梯属公用面积，所在住户共同使用，甲方不得任何理由阻挠，或者承担一切经济责任。在做房屋使用证时，住户与甲方签订协议并公证，防止今后国家征用赔偿发生争议。后该协议实际由被告邵建英、吴增产（二人系夫妻关系）履行。原告与王有德签订两份《集资建房协议》，约定王有德将其与邵建英、吴增产合作建造的房屋301及柴间交由原告长期使用，由原告预付定金。2007年4月2日，原告（乙方）与邵建英、吴增产（甲方）签订《协议书》一份，约定甲方将坐落在千岛湖镇东庄村旧房拆建，因资金困难，甲方自愿与乙方合作建房，现新房已建好，建房中有关经济来往已结清。甲乙双方没有任何债权债务，现就新房分割事宜如下：一、坐落在千岛湖镇东庄村……3#楼三层301室（92.51㎡），永久性归乙方所有，……二、根据目前法律法规政策规定此房只能以甲方名义办理一本集体土地使用证，如政策允许分开办理房屋证件时，乙方需办理房屋证件，甲乙双方必须共同办理有关事项，所办房屋证件一切规费由乙方承担。甲方不得用土地使用证用于任何借款贷款或担保。三、在此房未分开做房屋证件前，如遇国家征用所赔偿款给甲方，甲方按总面积每平方计算多少钱。甲方必须按乙方房屋面积计算支付给乙方，不得以任何理由截留拖延支付，否则承担因此而产生的一切经济损失。王有德分别于2007年3月10日、2007年9月13日、2009年2月9日出具收条，共计收取原告购房款170000元。2013年4月，因淳安县撤村建居工作所需，前述房屋被列为国家征收范围，邵建英、吴增产领取了除出售房屋重置价、装修款以外的拆迁补偿款，房屋整体腾退拆除。原告诉至本院要求判如所请。另查明，原告于2014年9月29日向淳安县千岛湖镇人民政府领取了涉案房屋的重置价98883元，该款原告已从诉讼请求中予以扣除。被告邵建英、吴增产已向淳安县千岛湖镇人民政府领取了房屋拆迁补偿款3450843元。本院认为：一、原告与邵建英、吴增产之间签订的《协议书》的效力。本院认为集体所有的土地上房屋出售给集体经济组织成员以外的房屋买卖合同应属无效。本案原告不是被告邵建英、吴增产所在集体经济组织成员，双方之间签订的《协议书》标的物为农村房屋。农村房屋转让必然涉及宅基地使用权的转让，因此该房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。可见，在我国宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地。农村村民对宅基地使用权的取得、行使和转让均受到一定限制，宅基地使用权的转让必须符合相关法律规定。由于买受人不属于诉争房屋所在村集体经济组织成员，故买受人不具备受让涉案房屋的主体资格。买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故原告与邵建英、吴增产之间签订的《协议书》应当认定为无效。二、三被告是否应共同承担返还购房款及支付利息的责任。本院认为三被告应承担共同责任。理由是：1、原告是基于邵建英、吴增产与王有德之间合作建房关系，向王有德支付购房款，与邵建英、吴增产签订房屋买卖的协议书，协议书虽然本身是无效的，但其内容反映“遇国家征用所赔偿款给甲方，甲方按总面积每平方计算多少钱。甲方必须按乙方房屋面积计算支付给乙方”，可以说邵建英、吴增产有无与原告签订协议书直接会影响到原告购买涉案房屋的判断与意愿，双方的交易行为系三被告与原告共同行为促成。2、根据三被告之间的合作建房行为，邵建英、吴增产提供宅基地，无偿获得1-2层及55%柴间的所有权，王有德负责承建并出售房屋，双方属于利益共同体，对于原告而言邵建英、吴增产与王有德为共同出卖人，合作建房系三被告的内部关系，王有德收取了购房款，邵建英、吴增产享受了拆迁利益，三被告对外应共同承担责任。综上，三被告应当共同返还购房款及利息。三、承担责任的范围。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告未主张房屋的增值损失，仅主张返还购房款及支付利息，利息计算亦未超过中国人民银行同期同类贷款利率，应予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告王庆塘与被告邵建英、吴增产于2007年4月2日签订的《协议书》无效。二、被告邵建英、吴增产、王有德于本判决生效之日起十日内共同返还原告王庆塘购房款71117元并支付利息55707.44元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2836元，减半收取1418元，由被告邵建英、吴增产、王有德负担。原告王庆塘于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；被告邵建英、吴增产、王有德于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：工行淳安支行；户名：淳安县人民法院执行款专户；账号：12×××48）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2836元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【浙江省杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，账号12×××68】。审判员 徐卫平二〇一五年五月二十七日书记员 罗欣媛 关注公众号“”