（2015）管民二初字第531号

裁判日期: 2015-05-27

公开日期: 2015-12-24

案件名称

宋艳华诉被告河南天达实业发展有限公司合同纠纷一案民事判决书

法院

郑州市管城回族区人民法院

所属地区

郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宋艳华,河南天达实业发展有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百二十条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

河南省郑州市管城回族区人民法院民事判决书（2015）管民二初字第531号原告宋艳华，女，1977年12月4日出生。委托代理人熊光卫，河南国基律师事务所律师。委托代理人杜国润，河南国基律��事务所实习律师。被告河南天达实业发展有限公司。法定代表人刘柱，总经理。委托代理人曹峰，男，公司法律顾问。原告宋艳华诉被告河南天达实业发展有限公司合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人熊光卫，被告法定代表人的委托代理人曹峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2008年8月4日签订光彩市场营业房及商铺使用权转让合同。合同约定被告将光彩市场三层东区2排9号转让给原告从事经营使用，转让期限从2008年9月1日起至2014年8月31日止，使用权转让费172000元，同时收取原告押金5000元。合同签订后，原告依约履行义务。由于被告原因，致使市场不符合要求，一直处于停业状态，双方合同一直未实际履行。由于被告未向原告提供达到经营条件的商铺，已构成根本违约。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的营业房及商铺使用权转让合同及托管协议书、补充协议书；2、被告返还原告使用权转让费172000元、押金5000元，及支付利息（从起诉之日起至上述款项给付完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付）；3、被告按照合同金额的1%向原告支付违约金1770元；4、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，1、原告要求解除与被告签订的商铺使用权转让合同，没有道理。双方合同签订后，被告按合同约定按时向原告交房；2、原告要求被告返还押金，没有依据；3、原告要求被告支付违约金，没有法律依据。经审理查明，2008年8月4日，原、被告签订《光彩市场营业房及商铺使用权转让合同》一份，合同约定：被告将自已所属的光彩市场三层东区2排9号营业房或商铺使用权转让给原告从事服装、服饰等经营使用，营业房或商铺使用权转让期限6年，自2008年9月1日起至2014年8月31日止。使用权转让费共计壹拾柒万贰仟元（小写172000元），原告应当在合同签订之日一次性支付被告。合同签订时，原告向被告交付水电和公共设施安全保证金0.5万元。合同期满时，原告如有应予承担违约责任的行为，或有拖欠被告水、电、物业以及造成市场设施损坏应予赔偿等行为，被告在扣除有关费用后，余额退还原告。被告保证原告的正常经营秩序，为原告提供良好的经营环境。被告负责提供空调、公共空间的卫生、安保等服务。被告负责对营业房和商铺建筑结构、水、电、空调、电梯及其它附属设施的检查和维修。营业房和商铺的内部装修及设施的检查和维修由原告负责。原告享有营业房及商铺以内范围内的经营使用权，服从市场物业的统一安排和管理��违约方按照合同总额的1%承担违约责任，或赔偿因违约给对方造成的经济损失。合同签订之前原告共向被告交付了使用权转让费172000元。2008年8月4日，原告向被告交付押金5000元。被告于2008年将上述商铺交与原告。由于原告认为被告提供的商铺不具备经营条件，造成合同始终无法履行。原告提起诉讼，要求解除合同、被告承担违约责任。2010年12月30日，原告与被告签订《补充协议书》一份，主要约定：原告必须自行经营购买的商铺，2年市场培育期内（自2011年3月1日至2013年2月28日），被告不允许其私自转让、转租；在2年的市场培育期内，市场承诺第一年内招商率达到70%以上，第二年达到90%以上；对于自主经营的商户，市场给予原合同期限顺延至2019年2月28日的优惠政策等。在合同顺延期内，原告未再次向被告支付租金和其他费用。又查��，2010年12月30日，原、被告又签订《托管协议书》一份，约定：原告将位于光彩市场3层东区2排9号商铺委托给被告管理，原告积极配合被告做好托管交接工作。托管时间自2011年3月1日至2013年2月28日，在此期间原告未经被告同意，不得参与商铺的经营与管理。商铺在托管期间，原告不需交纳任何管理费用，托管期间被告所收租金等费用，用于市场的宣传和改造，此费用由被告统一支配。两年托管期内，任何商户不得私自转让商铺。本托管协议为商户自愿行为，商户不与公司产生任何由本协议引起的任何形式的经济纠纷。另查明，涉案商铺交付给原告之后，所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，被告承诺商场开业时间是2008年4月20日，但商场重新招商即2011年11月份部分商户与河南汇基置业有限公司（以下简称汇基公司）签订经营合同后，于2011年12��24日正式开业。但商户称商场仍然断水、断电，封堵步梯、电梯，不具备开业经营条件，同时向多家媒体及所在街道办事处反映情况。上述事实有天达公司二期装修工程结算表、天达公司拆除铺位通知及会议纪要、商场开业宣传活动安排表等主要证据在卷证明，本院应予认定。在诉讼过程中，原告提交河南卫视民生频道视频一份，显示该商场三层部分商户反映生意冷清，几个月卖不出一件衣服。2012年6月，被告将商场三楼封起来。视频中显示，通向三层的楼梯卷闸门关闭，电梯关闭。被告认为视频光盘中显示的系原告本人自述，无其他证据相印证，不能证明被告对原告所租用的商铺有转租行为。另，除本案诉讼外，光彩市场其他部分商户也与被告产生纠纷，并在本院进行诉讼。上述事实，有当事人提供的证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，原告与被告签订的《营业房及商铺使用权转让合同》是双方真实意思表示，合法有效，本院应予认定，双方均应依据合同履行权利和义务。原告依据合同履行了支付商铺使用权转让费172000元及押金5000元的合同义务，虽然被告履行了交付商铺的义务，但是所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，没有为原告等商户提供良好的经营环境，也不能保证原告等商户的正常经营秩序，导致商场迟迟不能开业，合同无法继续履行，所以原告要求解除《营业房及商铺使用权转让合同》和《补充协议书》、《托管协议书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于法定解除的规定，所以本院应予解除双方的《营业房及商铺使用权转让合同》和《补充协议书》、《托管协议书》。由于原告已向被告支付了自2008年9月1日起至2014年8月31日止期��的商铺使用权转让费，被告在正式开业即2011年12月24日之前商场未能达到经营条件，所以从商铺使用权转让的起始日即2008年9月1日至商场正式开业日即2011年12月24日期间，被告具有完全过错责任，应全额返还此期间的使用权转让费95077.8元（172000元÷72月×39.8月）。在商场正式开业之后，由于被告有对商场进行培育、完善商场经营环境、广告宣传等诸多方面的责任，同时由于原告等商户负有充分考察商场经营环境及配合被告对商场经营进行培育的义务，原告等商户与被告对商场开业后合同未实际履行均存在过错责任，综合考虑双方的过错程度，本院认定被告的过错程度大于商户的过错程度，本院酌定被告承担60%的责任，应向原告返还从商场正式开业日即2011年12月24日至商铺使用权转让的终止日2014年8月31日期间的使用权转让费的60%即46153.3元（172000元÷72��×32.2月×60%）。综合以上意见，被告共计返还原告商铺使用权转让费141231.1元。同时押金5000元，是合同履行过程中的水电保证，由于合同未实际履行，所以押金应全额返还。原告要求被告支付利息的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。虽然合同约定了违约金，但综合本案商户的实际损失、预期利益及履行合同的情况、过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，原告等商户要求天达公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称，原告要求解除与被告签订的商铺使用权转让合同，没有道理。双方合同签订后，被告按合同约定按时向原告交房；原告要求被告返还押金，没有依据。上述辩称意见，理由不足，本院不予采信。被告辩称，原告要求被告支付违约金，没有法律依据，理由正当，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百二十条，同时参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告宋艳华与被告河南天达实业发展有限公司于2008年8月4日订立的《光彩市场营业房及商铺使用权转让合同》和2010年12月30日订立的《补充协议书》、《托管协议书》。二、被告河南天达实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告宋艳华商铺使用权转让费141231.1元。三、被告河南天达实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告宋艳华押金5000元。四、驳回原告宋艳华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，��当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3875元，由原告宋艳华负担875元，由被告河南天达实业发展有限公司负担3000元。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审　判　长　　张延恒人民陪审员　　顾　田人民陪审员　　韩百令二〇一五年五月二十七日书　记　员　　王国栋搜索“”